Στην αγορά κατοικίας των ΗΠΑ δημιουργείται, σύμφωνα με τη Morgan Stanley, ένα νέο πεδίο επενδυτικών ευκαιριών.
Tο housing boom της ενοικίασης – Τι αποκαλύπτει η Morgan Stanley
Photo: Shutterstock
Η αγορά κατοικίας μπαίνει σε μια περίοδο δομικών αλλαγών. Οι περιορισμοί στην προσφορά, η εκτόξευση του κόστους και η αδυναμία προσιτής πρόσβασης στην ιδιοκατοίκηση αναδιαμορφώνουν το τοπίο. Οι επενδυτές αναζητούν πού θα εντοπίσουν ευκαιρίες ανάπτυξης σε αυτό το νέο περιβάλλον. Σύμφωνα με τη Morgan Stanley Wealth Management και την επικεφαλής στρατηγικής Ellen Zentner, οι τάσεις που θα καθορίσουν τη στέγαση την επόμενη δεκαετία είναι ήδη ορατές. Ένα κύμα δημιουργίας νοικοκυριών από Millennials και Gen Z, ο γηράσκων πληθυσμός των baby boomers και η ανάγκη για περίπου 18 εκατομμύρια νέες κατοικίες έως το 2035.
Οι ανάγκες είναι σαφείς, όμως οι προκλήσεις είναι εξίσου μεγάλες. Οι ελλείψεις σε εργατικό δυναμικό και η αύξηση του κόστους υλικών περιορίζουν την κατασκευαστική δυναμική. Την ίδια στιγμή, οι υψηλές τιμές κατοικιών και τα ακριβά στεγαστικά δάνεια αποκλείουν μεγάλο μέρος των Αμερικανών από την ιδιοκατοίκηση, αφήνοντας πολλούς εγκλωβισμένους στα χαμηλότερα επιτόκια που εξασφάλισαν τα προηγούμενα χρόνια. Παρά τα εμπόδια, η Morgan Stanley θεωρεί ότι διαμορφώνεται μια μοναδική επενδυτική ευκαιρία, καθώς οι μακροπρόθεσμες τάσεις φαίνεται να δημιουργούν ένα νέο υπόδειγμα. Μια «κοινωνία ενοικιαστών» που θα αναδιατάξει τα δεδομένα σε ολόκληρη την αλυσίδα αξίας της στέγασης.
Μια αγορά υπό πίεση
Η αγορά κατοικίας στις ΗΠΑ δοκιμάζεται. Οι κατασκευαστές χρειάζονται περίπου 740.000 νέους εργαζόμενους κάθε χρόνο για να καλύψουν τη ζήτηση, όμως οι περιοριστικές μεταναστευτικές πολιτικές απειλούν να συρρικνώσουν περαιτέρω την προσφορά εργασίας. Παρά τη σχετική αποκλιμάκωση των μεταπανδημικών προβλημάτων στην εφοδιαστική αλυσίδα, οι δασμοί σε καίρια υλικά -χάλυβα, αλουμίνιο, ξυλεία- συνεχίζουν να πιέζουν το κόστος κατασκευής.
Από το 2020 έως το 2025, η διάμεση τιμή υπάρχουσας κατοικίας αυξήθηκε κατά 45%, στα 408.000 δολάρια, ενώ η τιμή νέας κατοικίας σημείωσε άνοδο 25%, στα 411.000 δολάρια. Η περιορισμένη προσφορά και η έντονη ζήτηση εξακολουθούν να στηρίζουν υψηλές αποτιμήσεις, παρά την πρόσφατη επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου.
Την ίδια στιγμή το μέσο 30ετές σταθερό επιτόκιο εκτινάχθηκε από κάτω του 3,5% το 2019 σε πάνω από 6,5% το 2025, αυξάνοντας δραματικά τις μηνιαίες δαπάνες ενός νέου ιδιοκτήτη. Ακόμη και με μια αναμενόμενη μερική αποκλιμάκωση τα επόμενα δύο χρόνια, η Morgan Stanley προβλέπει ότι από το 2027 έως το 2035 η ετήσια αύξηση τιμών θα κινείται γύρω στο 4%, με τα επιτόκια σταθεροποιημένα γύρω στο 5%. Με δεδομένη μια αντίστοιχη αύξηση εισοδημάτων της τάξης του 4% ετησίως, το βάρος των δόσεων θα παραμείνει πάνω από τον ιστορικό μέσο όρο.
Η μετατόπιση προς την ενοικίαση είναι ήδη εμφανής. Η ιδιοκατοίκηση υποχωρεί και τα ποσοστά ενοικίασης εκτιμάται ότι θα καλύπτουν 40% των νέων νοικοκυριών την επόμενη δεκαετία, έναντι 28% την προηγούμενη. Η τάση αυτή συνδέεται με την εσωτερική μετανάστευση. Νοικοκυριά αναζητούν φθηνότερες αγορές στη μεσοδυτική και νότια Αμερική, περιοχές με χαμηλότερη φορολογία και λιγότερους κανονιστικούς περιορισμούς. Η επιθυμία για μονοκατοικία παραμένει ισχυρή, οδηγώντας σε αύξηση της αγοράς μονοκατοικιών προς ενοικίαση. Οι κατασκευαστές στρέφονται σε μικρότερες, πιο προσιτές κατοικίες, συχνά με προκατασκευασμένες ή αρθρωτές λύσεις. Παράλληλα, η κλιματική αλλαγή ενισχύει τη ζήτηση για ανθεκτικές, βιώσιμες κατοικίες.
Οι 5 ευκαιρίες για τους επενδυτές
Η Morgan Stanley εντοπίζει πέντε βασικούς άξονες επενδυτικού ενδιαφέροντος:
- REITs προσανατολισμένα στην ενοικίαση. Η αυξανόμενη ζήτηση για ενοικιαζόμενα ακίνητα ευνοεί τους επενδυτικούς οργανισμούς που εστιάζουν σε συγκεκριμένες αμερικανικές αγορές.
- Στέγαση ηλικιωμένων. Ο γηράσκων πληθυσμός αυξάνει τις ανάγκες για ειδικές υποδομές, ενώ η προσιτή στέγαση μετατρέπεται σε στρατηγικό στοίχημα.
- Κατασκευαστικές και εταιρείες υλικών. Η αυξημένη ζήτηση μπορεί να αποβεί κερδοφόρα για εταιρείες που δραστηριοποιούνται σε βασικά υλικά, όπως χαλίκι και θρυμματισμένη πέτρα. Διάφορα ETFs προσφέρουν διαφοροποιημένη έκθεση στον κλάδο.
- Επιχειρήσεις βιώσιμης ανακαίνισης. Η ενεργειακή αποδοτικότητα και οι λύσεις ανθεκτικές στην κλιματική αλλαγή δημιουργούν νέα περιθώρια ανάπτυξης.
- Fintech στη στέγαση. Οι εταιρείες χρηματοοικονομικής τεχνολογίας που προσφέρουν ευέλικτες λύσεις χρηματοδότησης και απλοποιημένες διαδικασίες στεγαστικών μπορούν να καλύψουν κρίσιμα κενά στην αγορά.
Για τους επενδυτές, η στέγαση δεν είναι απλώς μια αγορά σε κρίση, αλλά μια αγορά σε μετάβαση. Η αδυναμία προσιτής ιδιοκατοίκησης, οι δημογραφικές μετατοπίσεις και οι τεχνολογικές καινοτομίες στηρίζουν ένα νέο υπόδειγμα όπου η ενοικίαση αποκτά κεντρικό ρόλο. Η Morgan Stanley υποστηρίζει ότι οι μακροπρόθεσμες επενδυτικές ευκαιρίες παραμένουν ισχυρές σε όλη την αλυσίδα αξίας, από την κατασκευή και τα υλικά έως τις χρηματοοικονομικές υπηρεσίες.
