Νέα εποχή για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα – Πώς αλλάζει την αγορά το νέο νομοθετικό πλαίσιο
Σε νέα εποχή εισέρχεται η αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα, καθώς από την Τετάρτη 1η Οκτωβρίου ξεκίνησε η ισχύς του νόμου 5170/2025, ο οποίος θεσπίζει αυστηρούς όρους και προϋποθέσεις για τα ακίνητα που διατίθενται με αυτόν τον τρόπο.
Η υπουργός Τουρισμού, Όλγα Κεφαλογιάννη, παρουσιάζοντας πρόσφατα το νέο θεσμικό πλαίσιο, υπογράμμισε ότι είναι ξεκάθαρο, ορίζοντας κανόνες ώστε ο ανταγωνισμός να λειτουργεί δίκαια για όλους και να διασφαλίζεται βελτίωση στην ποιότητα των παρεχόμενων υπηρεσιών. Θεσπίζει σαφείς κανόνες ποιοτικών κριτηρίων και νομιμότητας, λαμβάνοντας υπόψη την αύξηση της συγκεκριμένης δραστηριότητας, η οποία αποτελεί μέρος της τουριστικής προσφοράς.
Η κυβέρνηση αναγνωρίζει έμπρακτα την ανάγκη διασφάλισης περιβάλλοντος υγιούς ανταγωνισμού στο χώρο της φιλοξενίας, επιδιώκοντας να αμβλυνθεί η πίεση που ασκείται από τις αυξημένες ταξιδιωτικές ροές σε ορισμένους προορισμούς, αλλά και να ενισχυθεί η υγιής οικονομική και κοινωνική ανάπτυξη των περιοχών, προωθώντας ισορροπημένη προσφορά τόσο σε φιλοξενία όσο και σε στέγαση κατοίκων και εργαζόμενων.
Η υπουργός εξέφρασε τη βεβαιότητά της ότι οι νέες ρυθμίσεις συμβάλλουν στην υλοποίηση των στόχων για ποιοτική και βιώσιμη ανάπτυξη του ελληνικού τουρισμού, ο οποίος συνεχίζει να καταγράφει ιστορικά υψηλές επιδόσεις. Σύμφωνα με τα έως τώρα στοιχεία για το 2025, αναμένεται μια ακόμη θετική χρονιά.
«Ήδη στο πρώτο επτάμηνο του έτους, οι ταξιδιωτικές εισπράξεις αυξήθηκαν κατά 12,5% σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2024, ενώ και η εισερχόμενη ταξιδιωτική κίνηση, σε επίπεδο επικράτειας, σημείωσε αύξηση σε σύγκριση με την περυσινή χρονιά-ρεκόρ. Το σημαντικό όμως είναι ότι διατηρείται η δυναμική επέκτασης της τουριστικής δραστηριότητας στους μήνες εκτός τουριστικής αιχμής, τους πλάγιους και χειμερινούς μήνες, κάτι που αποτελεί βασική επιδίωξη της στρατηγικής μας», ανέφερε η κυρία Κεφαλογιάννη.
Αυστηροί έλεγχοι και κυρώσεις
Το νέο θεσμικό πλαίσιο προβλέπει ελέγχους συμμόρφωσης από το υπουργείο Τουρισμού και την ΑΑΔΕ, καθώς και κυρώσεις και πρόστιμα αντίστοιχα με αυτά που ισχύουν για τα τουριστικά καταλύματα. Ήδη, το υπουργείο Τουρισμού, μέσω της ΑΑΔΕ, έχει αποστείλει ηλεκτρονική ενημέρωση σε όλους τους εγγεγραμμένους διαχειριστές ακινήτων που διαθέτουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ενώ έχει εκδοθεί σχετική εγκύκλιος που επεξηγεί τις προδιαγραφές και θα αποσταλεί αυτοματοποιημένα μέσω της ΑΑΔΕ.
Από 1η Οκτωβρίου, όσα καταλύματα δεν αποτελούν ακίνητα κύριας χρήσης με βάση τον πολεοδομικό κανονισμό διαγράφονται από τα ηλεκτρονικά αρχεία της ΑΑΔΕ, ειδικότερα από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Επομένως, χάνουν τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και η ΑΑΔΕ θα ενημερώσει τις ηλεκτρονικές πλατφόρμες μίσθωσης με τις οποίες έχει υπογράψει μνημόνια συνεργασίας, όπως η Airbnb. Λόγω του αυστηρού πλαισίου, εκτιμάται ότι άμεσα θα βγουν εκτός αγοράς το 5%-10% των καταλυμάτων.
Επιπλέον, έως τα τέλη του έτους αναμένεται να αποφασιστεί σε ποιες περιοχές της χώρας —πέραν των τριών πρώτων διαμερισμάτων της Αθήνας— θα απαγορευτεί η διάθεση νέων ακινήτων με βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς και ποια κίνητρα και αντικίνητρα θα θεσπιστούν για την επιστροφή ακινήτων στην αγορά μακροχρόνιων μισθώσεων.
Σύμφωνα με τα βασικά σημεία του νέου νομοθετικού πλαισίου, τα ακίνητα που μισθώνονται βραχυχρόνια υποχρεούνται πλέον να πληρούν ελάχιστες προδιαγραφές, όπως να αποτελούν χώρους κύριας χρήσης βάσει του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό, ασφαλιστήριο συμβόλαιο αστικής ευθύνης που καλύπτει ζημιές ή ατυχήματα, υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διακοπής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξίας, ενδείξεις σήμανσης διαφυγής, πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών, καθώς και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.
Ιστορικά ρεκόρ στη βραχυχρόνια μίσθωση
Η αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης συνεχίζει την εκρηκτική της άνοδο, καταγράφοντας ρεκόρ σε αριθμό καταλυμάτων και διαθέσιμων κλινών. Σύμφωνα με στοιχεία του ΙΝΣΕΤΕ, ο αριθμός των διαθέσιμων καταλυμάτων τύπου Airbnb παρουσίασε συνεχιζόμενη άνοδο την περίοδο Ιανουαρίου–Αυγούστου 2025, σημειώνοντας ρεκόρ τον Μάιο με 236.000 καταλύματα, το οποίο καταρρίφθηκε τον Ιούνιο με 242.000 και τον Ιούλιο με 246.000 καταλύματα. Τον Αύγουστο ο αριθμός έφτασε τα 247.000, νέο ιστορικό υψηλό, εδραιώνοντας την έντονη ανοδική πορεία της θερινής περιόδου.
Αναφορικά με τις διαθέσιμες κλίνες βραχυχρόνιας μίσθωσης, το γ’ τρίμηνο ξεκίνησε με τον Ιούλιο να καταγράφει νέο ρεκόρ με 1.078.236 κλίνες, αυξημένες κατά 57.000 σε σχέση με τον Ιούλιο του 2024. Η ανοδική πορεία συνεχίστηκε και τον Αύγουστο, με τον αριθμό των διαθέσιμων κλινών να φτάνει τις 1.081.481, νέο ιστορικό υψηλό που υπογραμμίζει τη σταθερή ενίσχυση της δυναμικής της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Η αυξημένη προσφορά καταλυμάτων φαίνεται ανάλογη της αύξησης των επισκεπτών, αφού τα επίπεδα πληρότητας παρέμειναν σε υψηλά επίπεδα. Τον Ιούνιο καταγράφηκε πληρότητα 40%, ίδιο ποσοστό με το 2024. Τον Ιούλιο το ποσοστό ανέβηκε στο 51%, παραμένοντας στα ίδια επίπεδα με πέρυσι, ενώ τον Αύγουστο διαμορφώθηκε στο 58%, έναντι 59% τον Αύγουστο του 2024. Παρά τη μικρή αυτή πτώση, τα επίπεδα πληρότητας παραμένουν υψηλά, επιβεβαιώνοντας τη σταθερή ζήτηση κατά τη διάρκεια της θερινής περιόδου.
Η μέση διάρκεια παραμονής σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης το α’ τρίμηνο του 2025 παρουσίασε γενικευμένη μείωση σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2024, ενώ στο β’ τρίμηνο καταγράφηκε σταθεροποίηση τον Απρίλιο και ήπια ανάκαμψη τους επόμενους μήνες, αντιστρέφοντας εν μέρει τη μείωση του πρώτου τριμήνου. Το γ’ τρίμηνο ξεκίνησε με σταθερότητα τον Ιούλιο, όταν η μέση διάρκεια παραμονής διαμορφώθηκε σε 4,1 διανυκτερεύσεις, όσο και τον Ιούλιο του 2024. Τον Αύγουστο καταγράφηκε νέα άνοδος, με τη μέση διάρκεια παραμονής να φτάνει τις 4,2 διανυκτερεύσεις, αυξημένη κατά 2,4% σε σχέση με τις 4,1 του Αυγούστου 2024.
Από τα στοιχεία του ΙΝΣΕΤΕ προκύπτει ότι οι επισκέπτες των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης ήταν κυρίως αλλοδαποί, καλύπτοντας ποσοστό άνω του 90%. Ενδεικτικά, τον Μάιο και τον Ιούνιο οι ξένοι ταξιδιώτες αντιπροσώπευαν το 92% της συνολικής ζήτησης, τον Ιούνιο το 91%, ενώ τον Αύγουστο το ποσοστό διαμορφώθηκε στο 89%. Η επίδοση του Μαΐου είναι η δεύτερη υψηλότερη τιμή που έχει καταγραφεί για την περίοδο 2019–2025, μετά το 93% του Σεπτεμβρίου τόσο του 2023 όσο και του 2024. Ιστορικά, αντίστοιχο ποσοστό είχε καταγραφεί ακόμη μία φορά, τον Ιούνιο του 2022.
