Αγώνας δρόμου για περισσότερα σπίτια στην αγορά – Στο «ζύγι» κίνητρα

Σε μια περίοδο που το ράλι τιμών στα ακίνητα συνεχίζεται, αλλά και το στεγαστικό εξελίσσεται σε “βόμβα” η κυβέρνηση εξετάζει το πώς θα τονώσει την προσφορά κατοικιών στην αγορά.

Άλλωστε, με τα μέτρα που έχει λάβει , όπως π.χ. το πρόγραμμα “Σπίτι μου Ι & ΙΙ” έχει οδηγήσει σε τόνωση της ζήτησης και “φούσκωμα” των τιμών, κάτι που συναντά την κριτική ακόμη και των στελεχών του τραπεζικού τομέα.

Ουσιαστικά με τις κινήσεις στο μέτωπο της ζήτησης έχει δώσει “καύσιμο” στην άνοδο των τιμών, που εδώ και 8 χρόνια περίπου δεν έχει τέλος.

Οι τιμές

Είναι χαρακτηριστικό ότι με βάση εκτιμήσεις της αγοράς, αύξηση έως 53,5% κατά μέσον όρο έχουν καταγράψει οι τιμές ενοικίασης κατοικιών στην Αττική, από το πρώτο τρίμηνο του 2019 μέχρι και το φετινό πρώτο τρίμηνο.

Επίσης, με βάση την τελευταία έκθεση της ΤτΕ για την οικονομία, η ελληνική αγορά ακινήτων συνεχίζει να κινείται ανοδικά, με αυξήσεις τόσο στις τιμές των κατοικιών όσο και στα ενοίκια των εμπορικών ακινήτων.

Όμως, πέρα από την εικόνα της ανθεκτικότητας, η Τράπεζα της Ελλάδος σημειώνει ότι η προσφορά ποιοτικών κατοικιών παραμένει χαμηλή, η προσβασιμότητα περιορίζεται και η ανισορροπία μεγεθύνεται. Η οικοδομική δραστηριότητα δεν ακολουθεί τον ρυθμό της ζήτησης και η επόμενη μέρα της αγοράς θα εξαρτηθεί από το αν και πώς θα αυξηθεί η κατασκευή νέας, προσιτής στέγης.

Στο τελευταίο της σημείωμα για την ελληνική οικονομία (2 Μαΐου 2025), η ΤτΕ αποτυπώνει τις κυρίαρχες τάσεις: η μέση ετήσια αύξηση των τιμών διαμερισμάτων διαμορφώθηκε στο 6,6% το δ’ τρίμηνο του 2024, έναντι 9,6% στο γ’ τρίμηνο. Αν και πρόκειται για τον έβδομο συνεχόμενο τρίμηνο επιβράδυνσης, η συνολική άνοδος των τιμών από το χαμηλό του 2017 αγγίζει πλέον το +73%, πλησιάζοντας τα επίπεδα του 2008. Παρά το εμφανίζεται η διαμόρφωση ενός “πλατώ” τιμών, η τάση για άνοδο παραμένει ενεργή, ειδικά για ποιοτικά σπίτια.

Κινήσεις για ελάφρυνση φορολογίας ιδιοκτητών

Στο φόντο αυτό, η κυβέρνηση, ενσκήπτει στο μέτωπο της ζήτησης για να δώσει και άλλη μια εναλλακτική διέξοδο στο στεγαστικό πρόβλημα απομειώνοντας βάρη στους ιδιοκτήτες και εξετάζοντας το πώς θα δώσει κίνητρα να ανοίξουν κλειστά σπίτια, που εκτιμώνται ότι φτάνουν στα 750 χιλιάδες.

Έτσι, μιλώντας σε συνέντευξή του στη Ναυτεμπορική, ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών κ. Κυριάκος Πιερρακάκης αφενός εξήγγειλε κι επισήμως το «πάγωμα» των αντικειμενικών αξιών (και των φορολογικών βαρών) των ακινήτων έως το 2027, κι αφετέρου τόνισε πως εξετάζονται «κίνητρα και αντικίνητρα» για να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών, τα οποία αγγίζουν και τα ακίνητα που βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών και των servicers.

«Εξετάζουμε το θέμα με τα ακίνητα που έχουν στη διάθεσή τους τράπεζες και servicers, σκεφτόμαστε κίνητρα και αντικίνητρα, με στόχο να ανοίξουν κλειστές κατοικίες», δηλώνει σχετικά. Να σημειωθεί ότι, ήδη, με βάση τη νομοθεσία, οι τράπεζες, σε περίπτωση που δεν μισθώσουν ή πουλήσουν τα ακίνητά τους, υπόκεινται σε διπλό ΕΝΦΙΑ έως το 2028. Αυτό σημαίνει ότι οι τράπεζες που δεν διαχειρίζονται τα ακίνητά τους με αυτόν τον τρόπο θα πληρώσουν διπλάσιο ΕΝΦΙΑ για τα ακίνητα τους.

Παράλληλα στο τραπέζι είναι ένα “λίφτινγκ” στις κλίμακες φορολόγησης των εισοδημάτων από ενοίκια. Σήμερα, οι διατάξεις προβλέπουν ένα φόρο 10% για τα πρώτα 12.000 ευρώ ετήσιου εισοδήματος από ενοίκια, 30% για το τμήμα από 12.001 έως 60.000 ευρώ και 45% για το εισόδημα άνω των 60.000 ευρώ.

Ήδη, τόνο για μείωση των φορολογικών επιβαρύνσεων για τους ιδιοκτήτες ακινήτων έδωσε πριν λίγες εβδομάδες ο κ. Πιερρακάκης μιλώντας στο 5ο OT FORUM. Στο “τραπέζι” είναι μια πιθανή μείωση του ελάχιστου συντελεστή φορολόγησης των ενοικίων από 15% σε 5%, που εκτιμάται ότι μπορεί να έχει ένα κόστος κοντά στα 300 εκατ. ευρώ. Εναλλακτικά εξετάζεται η προσθήκη ενός ενδιάμεσου συντελεστή ανάμεσα στο 15% με 35% που εφαρμόζεται σήμερα.

Επίσης, μια ακόμη πρόταση που έχει υποβάλλει η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων είναι η φορολόγηση των εισοδημάτων από ενοίκια σύμφωνα με την κλίμακα και τους συντελεστές της φορολόγησης των εισοδημάτων που αποκτούν μισθωτοί και συνταξιούχοι. Αυτό, όμως, το σενάριο, φέρεται να το απορρίπτει η ηγεσία του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας.

Πάντως επανειλημμένα ο κ. Πιερρακάκης έχει τονίσει πως «η κατεύθυνση της ΔΕΘ είναι η αφαίρεση βαρών από το εισόδημα της μεσαίας τάξης».

Παρεμβάσεις στο νόμο για τη διάθεση των κλειστών κατοικιών

Παράλληλα εξετάζονται κάποιες επιμέρους βελτιώσεις στο νόμο 5073/2023, που δίνει κίνητρα στη διάθεση προς ενοικίαση κλειστών κατοικιών ή άλλων που βρίσκονται σε πλατφόρμες τύπου Airbnb. Ο νόμος, ήδη, προσφέρει πλήρη απαλλαγή από φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια που εισπράττουν φυσικά πρόσωπα από την εκμίσθωση κατοικιών έως 120 τ.μ.. Οι προϋποθέσεις που θα πρέπει να τηρούνται αφορούν το ότι η μίσθωση πρέπει να συναφθεί από 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως 31 Δεκεμβρίου 2025, να έχει διάρκεια τουλάχιστον 36 μηνών και το ακίνητο να έχει δηλωθεί ως «κενό» στις φορολογικές δηλώσεις Ε2 των ετών 2022, 2023 και (αν η μίσθωση γίνει το 2025) και του 2024. Ειδικά για ακίνητα που ήταν σε βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή ισχύει μόνο αν αυτά δηλώνονταν αποκλειστικά ως Airbnb για το έτος 2023 ή 2024.

Στο φόντο αυτό στο τραπέζι είναι ιδέες για αναθεώρηση του κριτηρίου διάρκειας των συμβάσεων (36 μήνες) ώστε να συμπεριληφθούν κατηγορίες εν δυνάμει ενοικιαστών, που σήμερα αποκλείονται. όπως αναπληρωτές εκπαιδευτικοί κτλ. Επίσης, εξετάζεται η πιθανότητα σύνδεσης της χρονικής διάρκειας της σύμβασης για την παροχή των κινήτρων, με το ακίνητο κι όχι με τον ενοικιαστή. Δηλαδή, εξετάζεται, το να παρέχονται τα φορολογικά μπόνους ακόμη κι αν αλλάζει ο ιδιοκτήτης, με την προϋπόθεση ότι το ακίνητο παραμένει σε διαδικασία αστικής μίσθωσης. Βέβαια, αυτό ενέχει ζητήματα σε περιπτώσεις τυχόν ανείσπρακτων ενοικίων, που επηρεάζουν την ατέλεια που δίδεται.

Ανακαινίσεις

Επίσης, σε εκδήώση πριν λίγες μέρες, και πριν από την έναρξή της ς ο υφυπουργός Οικονομικών, αρμόδιος για τη Φορολογική Πολιτική, κ. Γιώργος Κώτσηρας, ο οποίος για σοβαρούς υπηρεσιακούς λόγους δεν μπόρεσε να παραστεί, ζήτησε τηλεφωνικά από τον Πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ κ. Στράτο Παραδιά να ανακοινώσει δημόσια στην εκδήλωση ότι στο πρώτο φορολογικό νομοσχέδιο του ΥΠΕΘΟ θα συμπεριληφθεί νομοθετική παράταση της απαλλαγής των ιδιοκτητών ακινήτων κατά 16.000 ευρώ ετησίως και για τα έτη 2025 και 2026, για τις δαπάνες της ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης των ακινήτων τους, όπως αυτό έχει ήδη προαναγγελθεί και από τον Υπουργό Οικονομικών κ. Κυριάκο Πιερρακάκη.

Οι βασικές προϋποθέσεις

Υπενθυμίζεται ότι για να ενεργοποιηθεί η έκπτωση φόρου, σύμφωνα με όσα ίσχυσαν πέρυσι, απαραίτητες προϋποθέσεις είναι οι εξής:

Οι δαπάνες πρέπει να έχουν εξοφληθεί με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής και να έχουν εκδοθεί τα απαιτούμενα παραστατικά (αποδείξεις, τιμολόγια).

Η απόδειξη πραγματοποίησης των δαπανών με νόμιμα παραστατικά (τιμολόγιο ή στοιχείο λιανικής πώλησης για την παροχή υπηρεσιών), στα οποία θα αναφέρονται διακριτά το είδος και η αξία της παρεχόμενης υπηρεσίας, τα στοιχεία (ονοματεπώνυμο, ΑΦΜ) του προσώπου, καθώς και τα στοιχεία του ακινήτου (ΑΤΑΚ), εκτός αν πρόκειται για κοινόχρηστα, για τα οποία αρκεί μόνο η διεύθυνση του ακινήτου.

Οι επιλέξιμες δαπάνες θα πρέπει να μην έχουν ενταχθεί σε άλλο πρόγραμμα αναβάθμισης κτιρίων ή επιχορήγησης (π.χ. Ανακαινίζω ή Εξοικονομώ), τα ακίνητα να βρίσκονται στην Ελλάδα, τα αγαθά και η παροχή υπηρεσιών να αφορούν επιχειρήσεις με φορολογική κατοικία ή μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα και να μην έχουν εκπέσει ως δαπάνη από τα ακαθάριστα έσοδα επιχειρηματικής δραστηριότητας.

Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας, το ανώτατο συνολικό όριο δαπάνης και η μείωση του φόρου εισοδήματος περιορίζονται με βάση το ποσοστό πλήρους κυριότητας του φυσικού προσώπου που πραγματοποίησε τη δαπάνη ενώ σε περίπτωση που το φυσικό πρόσωπο που πραγματοποίησε τη δαπάνη έχει δικαίωμα επικαρπίας ή ψιλής κυριότητας στο κτίριο, το ανώτατο συνολικό όριο δαπάνης και η μείωση του φόρου εισοδήματος περιορίζονται ανάλογα με την αξία του δικαιώματος επί της συνολικής αξίας του ακινήτου.

Στην περίπτωση δαπανών των κοινόχρηστων χώρων, οι οποίες εξοφλούνται από τον διαχειριστή πολυκατοικίας/συγκροτήματος ιδιοκτησιών με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής ή μέσω παρόχου υπηρεσιών πληρωμών, αυτές λαμβάνονται υπόψη για τους δικαιούχους ανάλογα με τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας τους, με βάση σχετική βεβαίωση που χορηγείται από τον διαχειριστή και στην οποία καταχωρείται ο ΑΤΑΚ του ακινήτου το οποίο βρίσκεται εντός του κτιρίου για το οποίο πραγματοποιείται η σχετική δαπάνη.

Να σημειωθεί ότι με απόφαση του υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κυριάκου Πιερρακάκη θα ισχύσει και για το 2025 η έκπτωση φόρου έως 3.200 ευρώ κατ’ έτος και για διάστημα πέντε ετών για την ανακαίνιση ή επισκευή των κατοικιών, μετά και το σχετικό αίτημα που είχε υποβάλλει η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ).

Ο υπολογισμός της έκπτωσης

Σύμφωνα με το ισχύον μέτρο η έκπτωση φόρου υπολογίζεται ως εξής:

• Αν κάποιος δαπανήσει 16.000 ευρώ το 2025 για την ανακαίνιση του σπιτιού του, θα γλιτώσει συνολικά 16.000 ευρώ σε φόρους, επιμερισμένα σε 3.200 ευρώ ανά έτος, από το εκκαθαριστικό του 2026 έως και του 2030.
• Εάν οι δαπάνες ανέλθουν σε 20.000 ευρώ, η μέγιστη έκπτωση φόρου θα παραμείνει στις 16.000 ευρώ. Δηλαδή, τα επιπλέον 4.000 ευρώ δεν αναγνωρίζονται φορολογικά.
• Σε περίπτωση που ο φορολογούμενος πραγματοποιήσει δαπάνες ύψους 15.000 ευρώ, θα εξασφαλίσει έκπτωση φόρου 3.000 ευρώ κατ’ έτος, για πέντε χρόνια.
• Αν οι εργασίες κοστίσουν 12.000 ευρώ, τότε η φοροελάφρυνση θα φτάσει τις 2.400 ευρώ ετησίως, δηλαδή συνολικά 12.000 ευρώ μέχρι το 2030.
• Για δαπάνη 10.000 ευρώ, η έκπτωση φόρου θα είναι 2.000 ευρώ τον χρόνο. Αν για παράδειγμα, ο φόρος εισοδήματος που θα προκύψει το 2026 είναι 3.000 ευρώ, τότε, με την έκπτωση, ο ιδιοκτήτης θα πληρώσει μόνο 1.000 ευρώ.
• Αν κάποιος ξοδέψει 8.000 ευρώ για εργασίες, θα μειώνει τον φόρο του κατά 1.600 ευρώ κάθε χρόνο.
• Σε δαπάνη 5.000 ευρώ, η ετήσια έκπτωση φόρου διαμορφώνεται στα 1.000 ευρώ, ενώ σε περίπτωση δαπάνης 3.000 ευρώ, το ετήσιο όφελος φτάνει τα 600 ευρώ.
• Η μείωση φόρου μπορεί να φθάσει ακόμα και τις 16.000 ευρώ έως το 2030, αρκεί οι σχετικές δαπάνες να καταβληθούν με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής.

Το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο προβλέπει ότι οι σχετικές δαπάνες κατανέμονται ισόποσα σε βάθος πενταετίας και μειώνουν τον αναλογούντα φόρο εισοδήματος, μέχρι το συνολικό όριο των 16.000 ευρώ. Σημειώνεται πως οι δαπάνες για υλικά λαμβάνονται υπόψη έως του 1/3 του ποσού που διατίθεται για την αξία των υπηρεσιών.

Πλατφόρμα

Μέσα στην εβδομάδα, επίσης, έρχεται η πλατφόρμα με όλα τα προγράμματα για την στέγαση, όπως ανακοίνωσε χθες η υπουργός Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, Δόμνα Μιχαηλίδου.

Συγκεκριμένα, η κ. Δόμνα Μιχαηλίδου υπογράμμισε σε συνέντευξή της στο ΣΚΑΙ: «Έχουμε 6,5 δισ. σε προγράμματα, φορολογικές ελαφρύνσεις και δημοσιονομικές παρεμβάσεις για τη στέγαση. Είναι πάρα πολλά τα προγράμματα και τα συναρμόδια υπουργεία και συχνά ο κάθε πολίτης δεν γνωρίζει τι δικαιούται. Συγκεντρώσαμε όλη την πληροφορία και την εντάξαμε σε μία ενιαία πλατφόρμα. Ο χρήστης θα συμπληρώνει στοιχεία όπως την ηλικία του, το εισόδημα, την Περιφέρεια και το Δήμο που ενδιαφέρεται να βρει σπίτι και σε λιγότερο από μισό λεπτό, θα μαθαίνει όλα τα προγράμματα που τον αφορούν».

Στο ραντάρ η φοροδιαφυγή στα ενοίκια

Συμπληρωματικά για την εμπέδωση όρων καλής λειτουργίας της αγοράς εκτιμάται από τις αρχές, ότι μπορεί να λειτουργήσει και ένα σχετικό “κυνήγι” ακινήτων που δηλώνονται ως «κλειστά» αλλά στην πράξη κατοικούνται ή ενοικιάζονται χωρίς να δηλώνονται τα αντίστοιχα εισοδήματα.

Μάλιστα, οι έλεγχοι αναμένεται να ξεκινήσουν εντός του καλοκαιριού, με στόχο τον εντοπισμό περιπτώσεων φοροδιαφυγής μέσω «μαύρων» μισθώσεων, που πολλές αφορούν και βραχυχρόνιες μισθώσεις.Σύμφωνα με πληροφορίες, το σχέδιο της ΑΑΔΕ προβλέπει τη διασταύρωση στοιχείων από τις δηλώσεις Ε2 και Ε9 με τις καταναλώσεις ηλεκτρικού ρεύματος που παρέχουν οι πάροχοι ενέργειας.

Στόχος είναι να εντοπιστούν περιπτώσεις όπου ακίνητα έχουν δηλωθεί ως μη ηλεκτροδοτούμενα ή κενά, ενώ εμφανίζουν σταθερή ή αυξημένη κατανάλωση, υποδηλώνοντας μόνιμη ή περιοδική χρήση.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:

• Business Monitor: Αφιέρωμα στο Ελληνικό, το μεγαλύτερο έργο αστικής ανάπλασης στην Ευρώπη
• Most Powerful Women 2025: Οι πιο Ισχυρές Γυναίκες στις Επιχειρήσεις
• Μόνο στο Business Monitor: Συνέντευξη με τον συγγραφέα των best seller “Good to Great” Jim Collins