Ακίνητα: Η Τράπεζα Αξιών ανοίγει τον δρόμο για νέες αντικειμενικές τιμές – Τι σημαίνει για τους ιδιοκτήτες

• Στοιχεία από Δημόσιο, τράπεζες, εκτιμητές και μεσιτικά δίκτυα θα συγκεντρώνονται στην Τράπεζα Αξιών Ακινήτων.
• Η δημιουργία της βάσης δεν συνεπάγεται άμεση αναπροσαρμογή αντικειμενικών αξιών ή αλλαγή στον ΕΝΦΙΑ.
• Στόχος είναι η αξιοποίηση των δεδομένων για αυτοματοποιημένες αποτιμήσεις, με ορίζοντα λειτουργίας του νέου συστήματος το τέλος του 2027.

Τις πραγματικές τιμές στις οποίες πωλούνται και ενοικιάζονται τα ακίνητα επιχειρεί να συγκεντρώσει σε μία ενιαία ψηφιακή βάση το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, προετοιμάζοντας την επόμενη αλλαγή στον τρόπο υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών.

Η Τράπεζα Αξιών Ακινήτων (ΤΑΑ) προορίζεται να αποτελέσει κεντρικό σημείο συλλογής και επεξεργασίας πληροφοριών για την κτηματαγορά σε ολόκληρη τη χώρα. Η σχετική πρόβλεψη περιλαμβάνεται στο άρθρο 354 του πολυνομοσχεδίου του υπουργείου που έχει τεθεί σε δημόσια διαβούλευση και αποσκοπεί στη συστηματικότερη παρακολούθηση των συναλλαγών και των μισθώσεων.

Για τους ιδιοκτήτες, η άμεση διευκρίνιση είναι ότι η συγκρότηση της βάσης δεν αλλάζει από μόνη της τις αντικειμενικές αξίες, τον ΕΝΦΙΑ ή τους φόρους μεταβίβασης. Δημιουργεί, όμως, την πληροφοριακή υποδομή πάνω στην οποία θα στηριχθούν μελλοντικές αποτιμήσεις, με στόχο οι φορολογικές αξίες να ακολουθούν πιο αποτελεσματικά την πραγματική εικόνα της αγοράς.

Πωλήσεις και ενοίκια σε μία βάση δεδομένων

Η λειτουργία της Τράπεζας Αξιών στηρίζεται στη συγκέντρωση πληροφοριών που σήμερα βρίσκονται σε διαφορετικά συστήματα και φορείς. Μέσα από την ενοποίησή τους, το οικονομικό επιτελείο επιδιώκει να αποκτήσει πληρέστερη εικόνα για τις τιμές των ακινήτων και τις μεταβολές τους ανά περιοχή.

Η τροφοδότηση της βάσης θα γίνεται από δύο κατευθύνσεις.

Η πρώτη αφορά τον δημόσιο τομέα, με άντληση στοιχείων από υφιστάμενες κρατικές πλατφόρμες. Σε αυτά περιλαμβάνονται πληροφορίες για μεταβιβάσεις εμπράγματων δικαιωμάτων και συμβάσεις μίσθωσης, ώστε να καταγράφονται τόσο οι αγοραπωλησίες όσο και η δραστηριότητα στην αγορά ενοικίων.

Η δεύτερη αφορά τον ιδιωτικό τομέα. Τράπεζες, εκτιμητικοί φορείς και μεσιτικά δίκτυα θα μπορούν να συνεισφέρουν δεδομένα μέσω διμερών μνημονίων συνεργασίας, εμπλουτίζοντας τη βάση με πληροφορίες που διαθέτουν από τη δραστηριότητά τους.

Η συνδυαστική αξιοποίηση αυτών των πηγών επιδιώκει να προσφέρει ευρύτερη κάλυψη της κτηματαγοράς και καλύτερη τεκμηρίωση των εκτιμήσεων. Η δυνατότητα παρακολούθησης περισσότερων συναλλαγών αποκτά ιδιαίτερη σημασία για την αποτύπωση των διαφορών μεταξύ περιοχών, αλλά και για τον εντοπισμό μεταβολών που δεν αποτυπώνονται άμεσα στις ισχύουσες τιμές ζώνης.

Πώς θα προστατεύονται τα στοιχεία

Οι πληροφορίες προβλέπεται να συλλέγονται σε ανωνυμοποιημένη μορφή, με τήρηση του Γενικού Κανονισμού για την Προστασία Δεδομένων. Η πρόβλεψη αφορά και τα στοιχεία που συνοδεύονται από γεωχωρική αναφορά, δηλαδή πληροφορίες για τη θέση των ακινήτων.

Η Τράπεζα Αξιών θα λειτουργεί στο Αυτοτελές Τμήμα Εκτιμήσεων και Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων του υπουργείου, μέσω του πληροφοριακού συστήματος «Ψηφιακές Υπηρεσίες Δημόσιας Περιουσίας και Εθνικών Κληροδοτημάτων» — ΨΥΔΗΠΕΕΚ.

Με αυτόν τον τρόπο, η συγκέντρωση των δεδομένων συνδέεται με την υπηρεσία που έχει την αρμοδιότητα να επεξεργάζεται πληροφορίες για τις αξίες των ακινήτων και να υποστηρίζει τον προσδιορισμό τους.

Η σύνδεση με τον αυτοματοποιημένο υπολογισμό

Το επόμενο στάδιο αφορά την αξιοποίηση των στοιχείων από το Ολοκληρωμένο Γεωπληροφοριακό Σύστημα Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων, γνωστό ως CAMA.

Η Τράπεζα Αξιών θα παρέχει τα δεδομένα της αγοράς, πάνω στα οποία θα βασίζεται η επεξεργασία μέσω αλγορίθμων μαζικής εκτίμησης. Στόχος είναι η παραγωγή πιο επίκαιρων αποτιμήσεων και η υποστήριξη της μελλοντικής προσέγγισης των αντικειμενικών αξιών στις εμπορικές τιμές.

Πρόκειται για αλλαγή στον τρόπο με τον οποίο συγκεντρώνονται και αξιολογούνται οι πληροφορίες πριν από τον προσδιορισμό των αξιών. Η συστηματική τροφοδότηση του μηχανισμού με στοιχεία συναλλαγών θα επιτρέπει την παρακολούθηση της αγοράς σε διαρκέστερη βάση, περιορίζοντας την εξάρτηση από χρονοβόρες διαδικασίες συλλογής και εξέτασης δεδομένων.

Τι ισχύει σήμερα για τις αντικειμενικές αξίες

Η ψηφιακή παρουσίαση των τιμών ζώνης στην πλατφόρμα valuemaps.gov.gr έχει διευκολύνει την πρόσβαση στην πληροφορία. Ωστόσο, η διαδικασία καθορισμού και αναθεώρησής τους εξακολουθεί να περιλαμβάνει διαδοχικά διοικητικά στάδια.

Όταν το υπουργείο αποφασίζει να προχωρήσει σε αλλαγές ή να εξετάσει ενστάσεις δήμων, απαιτούνται εισηγήσεις, γνωμοδοτήσεις δημοτικών συμβουλίων, επιλογή και ανάθεση εργασιών σε πιστοποιημένους εκτιμητές και αξιολόγηση από τις αρμόδιες επιτροπές. Η διαδικασία ολοκληρώνεται με την έκδοση υπουργικής απόφασης.

Οι επιτροπές και οι ιδιώτες εκτιμητές εξακολουθούν, επομένως, να έχουν ενεργό ρόλο. Η δημιουργία της Τράπεζας Αξιών προετοιμάζει τη μετάβαση σε ένα διαφορετικό μοντέλο, στο οποίο μεγαλύτερο μέρος της επεξεργασίας θα πραγματοποιείται αυτοματοποιημένα.

Η έκταση στην οποία θα περιοριστούν οι σημερινές διαδικασίες θα εξαρτηθεί από την τελική εφαρμογή του νέου συστήματος και το θεσμικό πλαίσιο που θα τη συνοδεύσει.

Ο ορίζοντας του 2027

Σύμφωνα με τον κυβερνητικό προγραμματισμό που περιγράφει ρεπορτάζ της ΕΡΤ, το αυτοματοποιημένο σύστημα υπολογισμού των αντικειμενικών τιμών τοποθετείται χρονικά στο τέλος του 2027.

Εφόσον τηρηθεί ο σχεδιασμός, η Τράπεζα Αξιών αναμένεται να αρχίσει να συγκεντρώνει στοιχεία κατά τους πρώτους μήνες του 2027. Η περίοδος αυτή θα προηγηθεί της ενεργοποίησης του μηχανισμού επεξεργασίας, ώστε να διαμορφωθεί η αναγκαία βάση πληροφοριών.

Το ίδιο ρεπορτάζ αναφέρει ότι αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών δεν σχεδιάζεται πριν από τις εθνικές εκλογές του 2027. Το χρονοδιάγραμμα αφορά, συνεπώς, τη σταδιακή προετοιμασία και εφαρμογή του νέου μοντέλου.

Τι σημαίνει για τους ιδιοκτήτες

Η συγκέντρωση περισσότερων στοιχείων για μια περιοχή δεν συνεπάγεται ότι κάθε ακριβή πώληση θα οδηγεί αμέσως σε υψηλότερη τιμή ζώνης.

Όπως επισημαίνουν στελέχη του υπουργείου, σύμφωνα με την ΕΡΤ, η αρχική λειτουργία της Τράπεζας έχει πληροφοριακό και προπαρασκευαστικό χαρακτήρα. Ένας μικρός αριθμός συναλλαγών σε υψηλές τιμές δεν αρκεί για να προκαλέσει αυτομάτως αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών.

Η σημασία του εγχειρήματος για τους ιδιοκτήτες βρίσκεται στη μελλοντική χρήση των δεδομένων. Οι αντικειμενικές αξίες συνδέονται με τη φορολογία της ακίνητης περιουσίας και των μεταβιβάσεων, επομένως η αλλαγή της μεθόδου προσδιορισμού τους έχει ευρύτερο ενδιαφέρον. Στο παρόν στάδιο, πάντως, η υπό διαβούλευση πρόβλεψη αφορά τη συγκρότηση της υποδομής.

Ο συμπληρωματικός ρόλος του ΜΙΔΑ

Η Τράπεζα Αξιών εντάσσεται στον ευρύτερο σχεδιασμό ψηφιακής καταγραφής των ακινήτων, στον οποίο περιλαμβάνεται και το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) που υλοποιεί η ΑΑΔΕ.

Το ΜΙΔΑ επικεντρώνεται στη φορολογική απεικόνιση της ακίνητης περιουσίας: στη χρήση των ακινήτων, στις μισθώσεις και στη διασύνδεση των δηλώσεων Ε9 με τα στοιχεία του Κτηματολογίου, μέσω των κωδικών ΑΤΑΚ και ΚΑΕΚ.

Η Τράπεζα Αξιών προσθέτει σε αυτή την προσπάθεια τα οικονομικά δεδομένα της αγοράς, καταγράφοντας τις αξίες των συναλλαγών και τα μισθώματα. Η συμπληρωματική αξιοποίηση των δύο υποδομών επιδιώκει να δώσει στη διοίκηση πληρέστερη εικόνα τόσο για τη δηλωμένη κατάσταση και τη χρήση των ακινήτων όσο και για την αξία τους.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:

• ΕΕ: Ο λογαριασμός της επόμενης 7ετίας
• Πότε φορολογούνται τα κέρδη από κρυπτονομίσματα – Το νέο πλαίσιο
• Οι αμυντικές πωλήσεις 4 δισ., ο Κάθετος Διάδρομος και η εξίσωση του GSI – Τι… άφησε η επίσκεψη Ρούμπιο