Ακίνητα: Κυριαρχούν οι κατοικίες άνω των 20 ετών – Έλλειψη νεόδμητων και έμφαση στην ενεργειακή αναβάθμιση

• Το 75,6% των κατοικιών που πωλήθηκαν το 2025 ήταν άνω των 20 ετών, λόγω έλλειψης νέων κατασκευών και ισχυρής ζήτησης.
• Τα νεόδμητα παραμένουν περιορισμένα, ιδιαίτερα σε Αττική και Θεσσαλονίκη, αλλά συγκεντρώνουν υψηλό ενδιαφέρον όπου υπάρχουν.
• Η ενεργειακή αναβάθμιση, η σωστή τιμολόγηση και η διαφάνεια στις επενδύσεις καθορίζουν πλέον τις εξελίξεις στην αγορά.

Σχεδόν τρεις στις τέσσερις κατοικίες που πουλήθηκαν το 2025 ήταν ηλικίας άνω των 20 ετών, καθώς η περιορισμένη κατασκευαστική δραστηριότητα των προηγούμενων ετών αδυνατεί να καλύψει τη σημερινή ζήτηση. Σύμφωνα με τα στοιχεία της REMAX Ελλάς, οι κατοικίες αποτέλεσαν τη μερίδα του λέοντος στις αγοραπωλησίες (74,8%), με τα οικόπεδα (14,3%), τα αγροτεμάχια (5,8%) και τα επαγγελματικά ακίνητα (5,1%) να ακολουθούν σε μεγάλη απόσταση.

Το πιο ενδιαφέρον εύρημα, ωστόσο, αφορά την ηλικία των ακινήτων: το 75,6% των πωληθέντων κατοικιών ήταν παλαιότερες των 20 ετών, ενώ τα νεόδμητα (έως 5 ετών) αντιπροσώπευαν μόλις το 12,3%. Το κατασκευαστικό κενό αναγκάζει τους αγοραστές να στραφούν σε παλαιότερα διαμερίσματα, παρότι όποτε υπάρχει διαθεσιμότητα νεόδμητων, αυτά γίνονται ανάρπαστα χάρη στη σύγχρονη αισθητική και την υψηλή ενεργειακή τους απόδοση.

Η τάση αυτή είναι εντονότερη στα μεγάλα αστικά κέντρα. Στην Αττική, το 86,2% των κατοικιών που άλλαξαν χέρια ήταν άνω των 20 ετών, με τα νεόδμητα να αγγίζουν μόλις το 3,3%. Παρόμοια είναι η εικόνα και στη Θεσσαλονίκη, όπου το 87% των συναλλαγών αφορούσε παλαιά ακίνητα και μόλις το 2% αφορούσε νέες κατασκευές. Στην περιφέρεια, η προσφορά νέων κατοικιών είναι υψηλότερη, φτάνοντας το 17,9%.

Περισσότερη γνώση απαιτεί η αγορά – Το κλειδί της ενεργειακής αναβάθμισης

Οι συνθήκες αυτές καθιστούν τη διαδικασία αγοράς πιο σύνθετη από ποτέ. Όπως επισημαίνεται στο βιβλίο «Αγοράζω Σπίτι» (Σ. Παραδιάς – Η. Παπαγεωργιάδης), η σωστή επιλογή τοποθεσίας, η αξιολόγηση των πραγματικών αναγκών σε τετραγωνικά και η προσοχή στην παλαιότητα και την ανακαίνιση αποτελούν βασικούς κανόνες για τους υποψήφιους αγοραστές.

Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στην ενεργειακή αναβάθμιση, η οποία αποτελεί κρίσιμο παράγοντα αξίας για την επόμενη δεκαετία. Παράμετροι όπως η μόνωση και ο τρόπος θέρμανσης καθορίζουν άμεσα το κόστος συντήρησης και τη μελλοντική υπεραξία ενός ακινήτου, ειδικά όταν το 75% των πωλήσεων αφορά κατασκευές εικοσαετίας και άνω.

Ο ρόλος της τιμής και οι απαιτήσεις των επενδυτών

Η ταχύτητα της πώλησης εξαρτάται άμεσα από τη ζητούμενη τιμή. Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς, τα προσιτά ακίνητα κάτω των 100.000 ευρώ αλλάζουν χέρια πολύ γρήγορα, ενώ οι υπερβολικές απαιτήσεις των ιδιοκτητών στα ακριβότερα ακίνητα οδηγούν σε στασιμότητα και τελικά σε σημαντικές μειώσεις τιμών (από 9% έως 14% κατά τη διαπραγμάτευση).

Παράλληλα, οι επενδυτές γίνονται πιο απαιτητικοί, ζητώντας απόλυτη διαφάνεια στο κόστος και τα χρονοδιαγράμματα, αναζητώντας «value partners» που θα μειώσουν το τεχνικό ρίσκο μέσω τεχνογνωσίας και ψηφιακών εργαλείων.

Το στοίχημα των διατηρητέων

Μια ξεχωριστή πρόκληση για την ελληνική αγορά αποτελούν τα περίπου 25.000 διατηρητέα κτίρια, πολλά εκ των οποίων ρημάζουν εγκαταλελειμμένα. Φορείς της αγοράς ζητούν απλοποίηση αδειοδοτήσεων, φορολογικά κίνητρα και χρηματοδοτικά εργαλεία για τη συντήρησή τους. Χωρίς ουσιαστική στήριξη, τα κτίρια αυτά θα καταρρεύσουν, ενώ με την κατάλληλη αξιοποίηση θα μπορούσαν να προσφέρουν νέες κατοικίες και χώρους πολιτισμού υψηλής αξίας.