Ακίνητα: Ο ρόλος των servicers στην εξίσωση της προσφοράς
Σε αναζήτηση λύσεων για τόνωση της προσφοράς στην αγορά κατοικίας βρίσκονται κυβέρνηση, τράπεζες, servicers, πλατφόρμες ακινήτων και άλλοι εμπλεκόμενοι φορείς εν μέσω στεγαστικής κρίσης, αύξησης του κόστους κατασκευής, μείωσης της οικοδομικής δραστηριότητας (λόγω αλλαγών στον ΝΟΚ) αλλά και της ανάγκης των εταιρειών διαχείρισης να απαλλαγούν από έξοδα διακράτησης ακινήτων και να γράψουν υπεραξίες.
Αν και οι ξένοι επενδυτές διατηρούν σταθερό ενδιαφέρον για την αγορά κατοικίας, με developers και εταιρείες ακινήτων να αξιοποιούν κάθε ευκαιρία για να ικανοποιήσουν τη ζήτηση -όπως καταγράφεται και από τις αιτήσεις Golden Visa-, οι υψηλές τιμές και το περιορισμένο απόθεμα κατάλληλων προδιαγραφών δημιουργούν πρόβλημα στην εσωτερική ζήτηση.
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος στην Ελλάδα σχεδόν το 1/3 των νοικοκυριών σε αστικές περιοχές φέρεται να δαπανά πάνω από 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για την κάλυψη του κόστους που σχετίζεται με τη στέγαση. Σημειώνει ότι σε συνθήκες ανόδου των τιμών των ακινήτων και του κόστους ενέργειας και υψηλού κόστους δανεισμού, το στεγαστικό κόστος αυξάνεται σταδιακά, καθιστώντας τη στέγαση ακόμη λιγότερο προσιτή για τα εγχώρια νοικοκυριά.
Επίσης, οι συντηρητικές προσδοκίες του προηγούμενου διαστήματος για την απορρόφηση των πόρων του 2ου κύκλου του προγράμματος “Σπίτι μου” ύψους 2 δισ. ευρώ (1 δισ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης και 1 δισ. ευρώ από τις τράπεζες), με χαμηλότοκα δάνεια για αγορά πρώτης κατοικίας, αποδόθηκαν στη χαμηλή προσφορά ακινήτων που πληρούν τις προδιαγραφές εκτός από τις υψηλές τιμές.
Την ίδια ώρα το κόστος κατασκευής αυξάνεται σταθερά. Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ ο μέσος δείκτης τιμών υλικών κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών στο 12μηνο Ιουνίου 2024-Μαΐου 2025 παρουσιάζει ετήσια αύξηση 4,2%, με αυξήσεις τιμών να καταγράφονται σε όλα τα υλικά, από τα ηλεκτρολογικά υλικά, τα πετρώδη και τα προϊόντα γυαλιού μέχρι τα μάρμαρα, το σκυρόδεμα, τα προϊόντα ξύλου, τα χρώματα, τα πλακάκια και τα είδη υγιεινής.
Μονόδρομος η διάθεση κλειστών ακινήτων
Με βάση τα παραπάνω η ανάγκη διάθεσης στην αγορά κλειστών ακινήτων καθίσταται επιτακτική. Τα κλειστά ή αναξιοποίητα ακίνητα υπολογίζονται σε 2,2 εκατ. με βάση επεξεργασία στοιχείων της ΕΛΣΤΑΤ που υιοθετεί η ΠΟΜΙΔΑ. Σε αυτά περιλαμβάνονται και οικιστικά ακίνητα, εξοχικές κατοικίες που μένουν κλειστές για μεγάλο μέρος του έτους, ακίνητα που ελέγχονται από πολλούς ιδιοκτήτες, με νομικές εκκρεμότητες, μη δηλωμένα ως προς την εκμετάλλευσή τους κ.α..
Μέσω του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων που αναπτύσσει η ΑΑΔΕ θα καταγραφούν για πρώτη φορά όλες οι κενές κατοικίες, μερικές χιλιάδες από τις οποίες περιήλθαν στον έλεγχο των τραπεζών, ως εξασφαλίσεις και μετά μέσω των “κόκκινων δανείων” και μετά από πλειστηριασμούς πολλά πέρασαν στους servicers.
Στα τέλη Μαΐου το θέμα της διάθεσης των ακινήτων που έχουν περιέλθει στον έλεγχο των servicers βρέθηκε στο επίκεντρο συνάντησης του υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κυριάκου Πιερρακάκη και του διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος Γιάννη Στουρνάρα ενώ για το ίδιο θέμα ο κ. Πιερρακάκης συνεργάστηκε με την υποδιοικήτρια της Τράπεζας της Ελλάδος Χριστίνα Παπακωνσταντίνου και εκπροσώπους των servicers.
Ο ρόλος των servicers
Ας σημειωθεί ότι η διακράτηση ακινήτων στα χαρτοφυλάκια τραπεζών και servicers συνεπάγεται κόστος συντήρησης που προστίθεται σε αυτό που έχουν επωμιστεί από την ημέρα απόκτησής τους από τον πλειστηριασμό. Επιβαρύνονται με φόρο μεταβίβασης, έξοδα κτηματολογίου και μια σειρά από άλλα κόστη πέρα από τον διπλασιασμό του ΕΝΦΙΑ από το 2026 για χιλιάδες αναξιοποίητα ακίνητα – πάνω από 30.000, εκ των οποίων περίπου 15.000 είναι οικιστικά. Επομένως στόχος τους είναι να απαλλαγούν από κόστη διαχείρισης και να επιτύχουν τους δεσμευτικούς στόχους των business plan για τις τιτλοποιήσεις.
Το “πακέτο” ακινήτων που σχεδιάζεται να διατεθεί στην αγορά από τους servicers αφορά “ώριμα” ακίνητα για τα οποία έχουν ολοκληρωθεί οι διαδικασίες νομιμοποίησης και απαλλαγής βαρών ενώ η πώλησή τους προωθείται μέσω θυγατρικών εταιρειών.
Σημειώνεται ότι μόνο η Intrum με την Τράπεζα Πειραιώς διαχειρίζονται περίπου 11.000 ακίνητα, η doValue πάνω από 3.500-4.000, η Εθνική Τράπεζα περίπου 4.000, η Eurobank περί τα 2.000 και η Alpha Bank με τη Cepal περίπου 2.500-3.000 ακίνητα ενώ μικρότερα μερίδια ελέγχουν μικρότερες τράπεζες και servicers.
Πρωταγωνιστικό ρόλο στην διάθεση ακινήτων στην αγορά αναλαμβάνει η Intrum μέσω της θυγατρικής REOc (Real Estate Owned Company) η οποία διαχειρίζεται συνολικά 11.000 ακίνητα ή 8.500 χωρίς αποθήκες, γκαράζ κ.ο.κ.. Όπως γνωστοποίησε σε συνάντηση με δημοσιογράφους ο διευθύνων σύμβουλος της Intrum Hellas, Γιώργος Γεωργακόπουλος, περίπου 5.000 είναι οικιστικά ακίνητα και τα μισά, δηλαδή 2.500 ακίνητα αναμένεται να διατεθούν στην αγορά μέχρι το τέλος του 2025 και τα υπόλοιπα σταδιακά μέχρι το 2027. Κατά τον ίδιο, οι τιμές στις οποίες θα πωληθούν αυτά τα ακίνητα θα είναι χαμηλότερες από το μέσο όρο της αγοράς διότι οι servicers τα απέκτησαν κατά κύριο λόγο από πλειστηριασμούς σε χαμηλότερες τιμές.
Εντωμεταξύ, η Cepal αναμένεται να προωθήσει σε πρώτη φάση 750 οικιστικά ακίνητα που είναι επιλέξιμα για το πρόγραμμα “Σπίτι μου” ενώ ο συνολικός αριθμός των ακινήτων που θα διαθέσει στην αγορά εντός του 2026 υπολογίζεται σε 1.500-2.000.
Η doValue αναμένεται να διαθέσει 800 ακίνητα μέχρι το τέλος του 2026 ενώ από το 2021 η εταιρεία real estate doValue Real Estate Services έχει διαθέσει στην αγορά περισσότερα από 13.000 ακίνητα αξίας 1,6 δισ. ευρώ εκ των οποίων σχεδόν 6 στα 10 είναι οικιστικά. Μέσα στον επόμενο χρόνο φέρεται να σχεδιάζει να προωθήσει στην αγορά περισσότερα από 20.000 ακίνητα.
Οι πλατφόρμες
Ας σημειωθεί ότι ήδη διατίθενται σε πλατφόρμες ακίνητα των servicers οι οποίοι τις διαχειρίζονται μέσω θυγατρικών τους. Η Intrum προωθεί προς πώληση ακίνητα μέσω της πλατφόρμας realestate.intrum.gr και της συνεργασίας της με την Prosperty, η doValue μέσω της Altamira.gr και η Cepal μέσω της πλατφόρμας ReInvest.gr ενώ υπάρχουν συνεργασίες και με τα παραδοσιακά δίκτυα όπως Spitogatos, Χρυσή Ευκαιρία και το δίκτυο των μεσιτών σε όλη τη χώρα. Επίσης, λειτουργούν και πλατφόρμες των τραπεζών, όπως από την Εθνική Τράπεζα οι realestateonline.gr και Uniko, με συμμετοχή 49%, που λειτουργεί ως ψηφιακός μεσίτης, από την Τράπεζα Πειραιώς η pbre.gr, από την Eurobank η findyourproperty.gr κ.α..
Τέλος σημειώνεται ότι είναι σε εξέλιξη διαπραγματεύσεις των servicers με την κυβέρνηση για την ανάπτυξη πλατφόρμας που θα διευθετεί σε σύντομους χρόνους τις υποθέσεις μη εξυπηρετούμενων δανείων που έχουν οδηγηθεί στα δικαστήρια.
