Ακίνητα: Σε φάση ωριμότητας το 2026 – Οι τάσεις της αγοράς
- Η αγορά εμφανίζει διπλή τάση με αυξημένη ζήτηση για μικρότερες νεόδμητες εξοχικές κατοικίες 60-70 τ.μ. ή ακόμη και 35-45 τ.μ. για βραχυχρόνια μίσθωση, παράλληλα με ισχυρή premium αγορά όπου ένα στα τέσσερα ακίνητα πωλείται άνω των 600.000 ευρώ και η μέση αξία νεόδμητων εξοχικών ανήλθε στις 450.000 ευρώ (+37%)
- Η στεγαστική πίστη σημειώνει ιστορική ανατροπή με θετική δωδεκάμηνη μεταβολή 0,4% τον Νοέμβριο 2025, κλείνοντας κύκλο δεκαπενταετούς απομόχλευσης, ενώ το μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων υποχώρησε στο 3,04% (κάτω από τον μέσο όρο ευρωζώνης 3,39%)
- Η περιορισμένη διαθεσιμότητα παραμένει ο κρισιμότερος ανασταλτικός παράγοντας, με οκτώ στους δέκα ξένους αγοραστές να επιλέγουν μεταχειρισμένα ακίνητα λόγω στενότητας νέας προσφοράς, ενώ η οικοδομική δραστηριότητα παρουσίασε επιβράδυνση στους ρυθμούς έκδοσης νέων αδειών το 2025
Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα αντιμετωπίζει το 2026 ως έτος κρίσιμων επιλογών. Η κατοικία διατηρεί τον πολλαπλό της ρόλο ως βασική κοινωνική ανάγκη, αποταμιευτικό καταφύγιο και επενδυτικό προϊόν, επηρεάζοντας άμεσα τον οικογενειακό προγραμματισμό, το διαθέσιμο εισόδημα και τη συνολική οικονομική δυναμική.
Οι εξελίξεις των προηγούμενων ετών, με την ανοδική πορεία τιμών, τα αυξημένα μισθώματα και την σταθερά περιορισμένη προσφορά νέων μονάδων, έχουν μετατοπίσει το επίκεντρο της συζήτησης από τη ζήτηση προς την ανθεκτικότητα της αγοράς και την ικανότητά της να καλύψει τις ανάγκες της νέας χρονιάς.
Το προφίλ του ξένου αγοραστή
Το 2025 επιβεβαίωσε τη συνεχιζόμενη ελκυστικότητα της χώρας για διεθνείς αγοραστές, ενώ ταυτόχρονα ανέδειξε τα όρια μιας αγοράς που λειτουργεί υπό έντονες πιέσεις διαθεσιμότητας και με αυξανόμενες θεσμικές και κατασκευαστικές προκλήσεις.
Σύμφωνα με έρευνα της RE/MAX Ελλάς, οι διεθνείς αγοραστές που δραστηριοποιήθηκαν το 2025 επέλεξαν κατά προτίμηση διαμερίσματα και μονοκατοικίες παλαιότερα των πέντε ετών, με επιφάνεια από 60 έως 100 τ.μ. και τιμή κυρίως μεταξύ 100.000-200.000 ευρώ. Πρόκειται για σαφές προφίλ που αναζητά ακίνητα μεσαίου μεγέθους και κόστους, κατάλληλα τόσο για ιδιοχρησία όσο και για ήπια επενδυτική χρήση.
Το κυρίαρχο κίνητρο για το 52% των ξένων αγοραστών ήταν η απόκτηση δεύτερης ή εξοχικής κατοικίας, επιβεβαιώνοντας τον παραδοσιακό ρόλο της Ελλάδας ως παραθεριστικού προορισμού. Παράλληλα, το 30% προχώρησε σε επενδυτικές αγορές για εκμίσθωση ή μελλοντική μεταπώληση, ενώ μόλις το 10% απέκτησε ακίνητο για κύρια κατοικία. Ενδεικτική της ωρίμανσης είναι η διαπίστωση ότι η Golden Visa, με ποσοστό 8%, δεν αποτελεί πλέον τον κύριο μοχλό ζήτησης, υποδηλώνοντας πιο διαφοροποιημένη και λιγότερο μονοθεματική παρουσία διεθνών κεφαλαίων.
Μεταχειρισμένα έναντι νεόδμητων
Όσον αφορά τον τύπο ακινήτων, τα διαμερίσματα συγκέντρωσαν το 38% των αγορών, ακολουθούμενα από μονοκατοικίες και μεζονέτες, ενώ τα οικόπεδα και αγροτεμάχια παρέμειναν σε χαμηλά επίπεδα. Καθοριστικό στοιχείο αποτελεί το γεγονός ότι περίπου οκτώ στους δέκα αγοραστές επέλεξαν μεταχειρισμένα ακίνητα, έναντι μόλις ενός στους πέντε που στράφηκε σε νεόδμητα. Η εικόνα αυτή αποτυπώνει με σαφήνεια τη στενότητα της νέας προσφοράς, αλλά και τη σημασία της αναβάθμισης του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος.
Διπλή κατεύθυνση το 2026
Η εικόνα του 2025 δεν μεταφέρεται αυτούσια στο 2026. Όπως καταγράφει η Elxis-At Home in Greece, η αγορά εισέρχεται σε φάση διπλής κατεύθυνσης. Από τη μία πλευρά, ενισχύεται το ενδιαφέρον για μικρότερες και οικονομικότερες νεόδμητες εξοχικές κατοικίες, είτε ως προσιτότερη επιλογή είτε ως εργαλείο επενδυτικής αξιοποίησης.
Η αυξημένη ζήτηση για κατοικίες 60-70 τ.μ., ή ακόμη και μικρότερες μονάδες 35-45 τ.μ., ιδίως για χρήση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, αποτυπώνει σαφή προσαρμογή των αγοραστών στις υψηλότερες τιμές και το αυξημένο κόστος εισόδου στην αγορά.
Ταυτόχρονα, το 2025 ανέδειξε ισχυρή premium αγορά. Ένα στα τέσσερα ακίνητα πωλήθηκε σε τιμές άνω των 600.000 ευρώ, ποσοστό τριπλάσιο σε σχέση με προηγούμενα έτη, ενώ η μέση αξία πώλησης νεόδμητων εξοχικών κατοικιών ανήλθε στις 450.000 ευρώ, καταγράφοντας άνοδο άνω του 37% σε ετήσια βάση. Η διπλή αυτή τάση αποδεικνύει ότι η αγορά κατοικίας δεν εξελίσσεται γραμμικά, αλλά πολυεπίπεδα, ανάλογα με το εισόδημα, τη χρήση και τον επενδυτικό ορίζοντα των αγοραστών.
Επιστροφή της στεγαστικής πίστης
Στο σκηνικό αυτό, καθοριστικό ρόλο αρχίζει να διαδραματίζει εκ νέου η στεγαστική πίστη. Τα πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι τον Οκτώβριο του 2025 η δωδεκάμηνη μεταβολή των στεγαστικών δανείων έπαψε να είναι αρνητική για πρώτη φορά μετά από χρόνια, ισοσκελίζοντας τις αποπληρωμές. Ένα χρόνο νωρίτερα, η πιστωτική επέκταση στα στεγαστικά δάνεια ήταν αρνητική κατά 2,8%, γεγονός που αναδεικνύει το εύρος της μεταστροφής.
Παράλληλα, το κόστος δανεισμού βελτιώθηκε αισθητά. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, το μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα υποχώρησε κάτω από τον μέσο όρο της ευρωζώνης, διαμορφούμενο στο 3,12% το Σεπτέμβριο του 2025, έναντι 3,39% στην ευρωζώνη. Τον Νοέμβριο, η Ελλάδα βρέθηκε για πρώτη φορά στην πεντάδα των χωρών με τα φθηνότερα στεγαστικά δάνεια, με μέσο επιτόκιο 3,04%, έχοντας καλύψει σημαντικό έδαφος από τις αρχές του έτους, όπου βρισκόταν στην ένατη θέση.
Ακόμη πιο ενδεικτική της αλλαγής σελίδας είναι η επιστροφή της πιστωτικής επέκτασης σε θετικό πρόσημο. Τον Νοέμβριο του 2025, η δωδεκάμηνη μεταβολή των στεγαστικών δανείων ανήλθε στο 0,4%, σηματοδοτώντας την πρώτη θετική επίδοση από τον Οκτώβριο του 2010. Πρόκειται για εξέλιξη με έντονο συμβολισμό, καθώς κλείνει σταδιακά έναν κύκλο δεκαπενταετούς απομόχλευσης που ξεκίνησε με τη δημοσιονομική κρίση.
Συνεχιζόμενη άνοδος τιμών
Η βελτίωση των όρων χρηματοδότησης λειτουργεί ως παράγοντας στήριξης της ζήτησης, χωρίς ωστόσο να αναιρεί τις δομικές πιέσεις της αγοράς. Τα στοιχεία του Spitogatos για το τέταρτο τρίμηνο του 2025 επιβεβαιώνουν τη συνεχιζόμενη άνοδο των ζητούμενων τιμών, με μέση ετήσια αύξηση σχεδόν 10% σε πανελλαδικό επίπεδο.
Τα Νότια Προάστια της Αττικής παραμένουν η ακριβότερη περιοχή της χώρας, ενώ σημαντικές αυξήσεις καταγράφηκαν και στη Θεσσαλονίκη, όπου η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης αυξήθηκε με διψήφιο ρυθμό. Παρά τις διαφοροποιήσεις μεταξύ περιοχών, κοινό στοιχείο παραμένει η πίεση στις τιμές, σε συνδυασμό με τις περιορισμένες επιλογές.
Η διαθεσιμότητα ακινήτων αναδεικνύεται, σύμφωνα με τη RE/MAX, ως ο βασικότερος παράγοντας που οδηγεί τους υποψήφιους αγοραστές σε επαναξιολόγηση ή καθυστέρηση της απόφασης αγοράς, ακόμη και σε ένα περιβάλλον βελτιωμένης χρηματοδότησης.
Το ζήτημα της προσφοράς
Στο υπόβαθρο αυτής της εικόνας βρίσκεται το ζήτημα της προσφοράς και της κατασκευής. Η οικοδομική δραστηριότητα το 2025 παρουσίασε επιβράδυνση στους ρυθμούς έκδοσης νέων αδειών, ενώ το κόστος κατασκευής συνέχισε να αυξάνεται, έστω και με βραδύτερο ρυθμό. Θεσμικές εκκρεμότητες, γραφειοκρατία και αβεβαιότητα γύρω από το ρυθμιστικό πλαίσιο εξακολουθούν να λειτουργούν ανασταλτικά στην αύξηση της προσφοράς.
Βιωσιμότητα και νέες προκλήσεις
Τα συμπεράσματα του Διεθνούς Συνεδρίου του ΤΜΕΔΕ «Redefining the Future Horizons – Σχεδιάζοντας τις βιώσιμες στρατηγικές του αύριο» μεταφέρουν τη συζήτηση σε ευρύτερο πλαίσιο. Η κατοικία και οι κατασκευές δεν μπορούν πλέον να αντιμετωπίζονται αποκομμένα από τις υποδομές, την κλιματική προσαρμογή και τη συνολική ανθεκτικότητα των πόλεων.
Η κλιματική κρίση επηρεάζει το σχεδιασμό, το κόστος και τη χρηματοδότηση των έργων, μεταβάλλοντας τα δεδομένα για παλαιά και νέα κτίρια. Για τον υποψήφιο αγοραστή ή επενδυτή του 2026, το περιβάλλον αποφάσεων γίνεται πιο απαιτητικό. Η διαθεσιμότητα, η πραγματική αποτίμηση των τιμών συναλλαγής, οι χρόνοι ολοκλήρωσης και η πρόσβαση σε χρηματοδότηση συνθέτουν ένα σύνθετο παζλ.
Όπως επισημάνθηκε στο συνέδριο του ΤΜΕΔΕ, η ανάγκη ανασχεδιασμού των υποδομών, η ενσωμάτωση τεχνολογίας και δεδομένων, καθώς και η σύνδεση της χρηματοδότησης με κριτήρια βιωσιμότητας, συνθέτουν νέο πλαίσιο μέσα στο οποίο λειτουργεί πλέον και η αγορά κατοικίας.
Τα κτίρια, παλαιά και νέα, καλούνται να ανταποκριθούν σε αυστηρότερες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης και ανθεκτικότητας, ενώ και η τοπική αυτοδιοίκηση βρίσκεται στην πρώτη γραμμή εφαρμογής αυτών των στρατηγικών.
Το 2026 ως έτος κρίσης
Το 2026 δεν θα κριθεί μόνο από τη ζήτηση, αλλά και από την ικανότητα της αγοράς να αυξήσει σταδιακά την προσφορά, να ενσωματώσει τις απαιτήσεις βιωσιμότητας και να διατηρήσει την κοινωνική της ισορροπία. Η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει ελκυστική, αλλά εισέρχεται σε φάση ωριμότητας όπου οι αντοχές της θα δοκιμαστούν.
Για τον υποψήφιο αγοραστή ή επενδυτή του 2026, όλα τα παραπάνω μεταφράζονται σε πιο απαιτητικό περιβάλλον αποφάσεων. Η διαθεσιμότητα ακινήτων στην περιοχή ενδιαφέροντος παραμένει κρίσιμη, όπως και η ρεαλιστική αποτίμηση του εύρους τιμών στο οποίο πραγματοποιούνται οι περισσότερες συναλλαγές.
Ο χρόνος λήψης της απόφασης, που για σημαντικό ποσοστό αγοραστών κυμαίνεται μεταξύ τεσσάρων και έξι μηνών, επηρεάζεται από γραφειοκρατικούς και θεσμικούς παράγοντες που δεν μπορούν να αγνοηθούν. Παράλληλα, ο σκοπός της αγοράς – ιδιοκατοίκηση, δεύτερη κατοικία ή επένδυση – καθορίζει τον τύπο και το μέγεθος του ακινήτου, σε μια αγορά που εμφανίζει ταυτόχρονα τάσεις συμπίεσης προς μικρότερα μεγέθη και ενίσχυσης της premium κατηγορίας.
