Ακίνητα: Το ράλι στις τιμές και το άπιαστο όνειρο της προσιτής κατοικίας
Η αυξητική τάση των τιμών αναμένεται να διατηρηθεί και το επόμενο χρονικό διάστημα στην ελληνική αγορά κατοικίας καθώς η ζήτηση διατηρείται ισχυρή -από Ελλάδα και εξωτερικό- και το απόθεμα κατοικιών παραμένει περιορισμένο, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τα νοικοκυριά που διαθέτουν ήδη το 35% του εισοδήματός τους για το κόστος στέγης.
Η χαμηλή προσφορά ακινήτων σε σχέση με τη ζήτηση απαιτεί επείγουσα δράση σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς ενώ σε 3 κυρίως λόγους αποδίδει το πρόβλημα η Τράπεζα της Ελλάδος, σύμφωνα με την Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας:
- Στην επενδυτική εκμετάλλευση της κατοικίας, όπως με την διάθεση ακινήτων στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης, τύπου airbnb
- Στην απόσυρση από την αγορά ακινήτων που εξασφαλίζουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια και προορίζονται για πλειστηριασμό. Σημειώνεται ότι παράγοντες της αγοράς καλλιεργούν προσδοκίες ότι στην επόμενη διετία είναι πιθανόν να βγουν στην αγορά έως και 8-10 χιλ. ακίνητα από τα χαρτοφυλάκια των servicers καθώς ολοκληρώνονται σταδιακά οι διαδικασίες νομιμοποίησης, τακτοποίησης και ανακαίνισης όπου απαιτείται.
- Στη μείωση του αριθμού νεόδμητων κατοικιών την περίοδο 2010-2020, η οποία δεν έχει επιτρέψει την ομαλή αναπλήρωση του αποθέματος, μετά και το “φρένο” που προκάλεσαν οι αρρυθμίες στην αναμόρφωση του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ).
Ειδικότερα η κάμψη της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας που καταγράφηκε το α’ εξάμηνο του 2025 σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2024 (μείωση κατά 14% του αριθμού των οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν, κατά 24,1% σε όρους επιφάνειας και κατά 17,7% σε όρους όγκου) επιβραδύνει την αποκατάσταση της προσφοράς κατοικιών. Το γεγονός αποδίδεται από την ΤτΕ εν μέρει στην απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) σχετικά με την αντισυνταγματικότητα του συστήματος κινήτρων του ΝΟΚ. Πάντως η ΤτΕ εκτιμά ότι η αναμόρφωση του συστήματος κινήτρων του ΝΟΚ στο πλαίσιο που προσδιόρισε η απόφαση του ΣτΕ αναμένεται να συμβάλει στην ανάκαμψη της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας. Επίσης, αν και οι παραπάνω εξελίξεις στις τιμές των οικιστικών ακινήτων αναδεικνύουν την απαρχή συσσώρευσης κυκλικών συστημικών κινδύνων, δεν φαίνεται να προκαλούν ανησυχία από πλευράς χρηματοπιστωτικής σταθερότητας, λαμβάνοντας υπόψη το χαμηλό επίπεδο εκταμιεύσεων στεγαστικών δανείων.
Ο κίνδυνος τιμών για τα νοικοκυριά
Αναφορικά με την εξέλιξη των τιμών τα στοιχεία δείχνουν ότι η άνοδος συνεχίστηκε το β΄ τρίμηνο του 2025. Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,3% σε ετήσια βάση καταγράφοντας νέο ιστορικό υψηλό. Ειδικότερα οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) το β΄ τρίμηνο του 2025 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 6,8% και πλέον έχουν υπερβεί κατά 9,4 μονάδες το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του δ΄τριμήνου του 2008 (β΄ τρίμηνο 2025: 112,4, δ΄τρίμηνο 2008: 103), ενώ οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων παρουσίασαν άνοδο κατά 7,6%. Κατά γεωγραφική περιοχή, ισχυροί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη, 8,8% ενώ στην Αθήνα ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών διαμορφώθηκε σε 5,9%.
Αντίστοιχη είναι και η εξέλιξη του επιπέδου των ενοικίων, με το σχετικό δείκτη τιμών να διαμορφώνεται σε 114,7 με βάση τα στοιχεία του γ΄ τριμήνου του 2025, έναντι 103,6 το γ΄ τρίμηνο του 2024. Τα στοιχεία δείχνουν επίσης ότι ο δείκτης ενοικίων, σε αντίθεση με το δείκτη τιμών κατοικιών, παραμένει χαμηλότερα από το ιστορικό υψηλό του (124,3 το γ΄ τρίμηνο του 2011).
Η αύξηση των τιμών των κατοικιών και των ενοικίων τους, σε συνδυασμό με τη φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων και το αυξημένο λειτουργικό κόστος τους, συνέβαλαν τα τελευταία έτη στην όξυνση του προβλήματος στέγασης στην Ελλάδα, η οποία αντικατοπτρίζεται και στο λόγο του κόστους στέγασης προς το διαθέσιμο εισόδημα (2024: 35,5%).
Στην τρέχουσα συγκυρία κρίνεται σκόπιμη η επιτάχυνση της εφαρμογής μέτρων για τον περιορισμό τυχόν δυσμενών επιπτώσεων στην οικονομική κατάσταση των νοικοκυριών από το στεγαστικό πρόβλημα, ειδικότερα μέσω της αύξησης και αναβάθμισης του κτιριακού αποθέματος και της βελτίωσης των όρων πρόσβασης στην αγορά κατοικίας.
