Άνθιση στις επενδύσεις προς τουριστικά ακίνητα παγκοσμίως – Τι γίνεται στην Ελλάδα;

Γράφει η Ελένη Αλεξίου, Managing Partner AKL

Οι επενδύσεις σε τουριστικά ακίνητα γνωρίζουν άνθιση σε παγκόσμιο επίπεδο. Ισχύει το ίδιο και στην Ελλάδα;

Η ειλικρινής απάντηση είναι «Ναι μεν, αλλά».

Ναι, υπάρχει πράγματι πολύ μεγάλη ζήτηση για πολυτελή ξενοδοχεία (από 5 αστέρια και πάνω), με σπουδαία διεθνή brands να έχουν πλέον παρουσία στην Ελλάδα: Mandarin Oriental, Four Seasons, Aman Resorts, Six Senses, One and Only είναι ορισμένα από τα πιο μεγάλα ονόματα.

Αλλά οι επενδυτές – Έλληνες και ξένοι – διστάζουν να προχωρήσουν σε πλήρη επενδυτικά σχέδια greenfield, καθώς η διαδικασία αδειοδότησης και οι σχετικοί με αυτήν κίνδυνοι τους αποθαρρύνουν. Έτσι, παρουσιάζεται ενδιαφέρον για υφιστάμενες ξενοδοχειακές μονάδες, είτε λειτουργούσες είτε μη, οι οποίες με κατάλληλες εργασίες μπορούν να ανακαινιστούν και να αναβαθμιστούν. Με τη διαδικασία αυτή, οι επενδυτές αισθάνονται ότι μειώνεται ο επιχειρηματικός κίνδυνος που συνδέεται με την αδειοδότηση (πολεοδομική, περιβαλλοντική και λειτουργική).

Ναι, υπάρχει και μεγάλη ζήτηση για μεγάλες αναπτύξεις παραθεριστικών κατοικιών υψηλών προδιαγραφών, σε αρκετές περιοχές της χώρας. Το πρόγραμμα της golden visa, το Brexit, οι νέες συνήθειες (π.χ. digital nomads), οι γεωπολιτικές εξελίξεις είναι μερικοί από τους παράγοντες που αυξάνουν τη ζήτηση. Η δε Ελλάδα είναι ένας προορισμός που συνδυάζει επενδυτικές ευκαιρίες με ευχάριστες συνθήκες διαβίωσης.

Αλλά οι επενδύσεις αυτές είναι πολύ δύσκολο να υλοποιηθούν. Ακόμη και οι επενδυτές που δεν φοβούνται τα greenfield, δυσκολεύονται να προχωρήσουν σε αντίστοιχες αναπτύξεις. Φαίνεται πως βασικός λόγος είναι οι περιορισμοί που προκύπτουν από το νομοθετικό πλαίσιο για τις περιοχές εκτός σχεδίου, δηλαδή για τις περιοχές όπου καταρχήν εκδηλώνεται ενδιαφέρον για παραθεριστικές κατοικίες. Οι βασικοί περιορισμοί μπορούν να κατηγοριοποιηθούν σε δύο ομάδες:

1. Οι περιορισμοί από τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Την τελευταία δεκαετία, το Ανώτατο Ακυρωτικό έχει ταράξει τα επενδυτικά νερά επανειλημμένα και δεν φαίνεται διατεθειμένο να υποχωρήσει. Ενδεικτικά, οι αποφάσεις που επηρεάζουν έντονα την ανάπτυξη παραθεριστικών οικισμών σχετίζονται με τα εξής θέματα:

Πρώτον, την αρτιότητα των ακινήτων σε περιοχές εκτός σχεδίου. Με απλά λόγια, για να μπορεί να εκδοθεί νόμιμη οικοδομική άδεια, πρέπει το ακίνητο να έχει πρόσωπο σε δρόμο χαρακτηρισμένο ως κοινόχρηστο με προεδρικό διάταγμα. Είναι πολύ περιορισμένοι οι δρόμοι που πληρούν τα κριτήρια του ΣτΕ και, επομένως, πολύ μεγάλο τμήμα των εκτός σχεδίου εκτάσεων της χώρας είναι, προς το παρόν, μη οικοδομήσιμο.

Δεύτερον, τη φέρουσα ικανότητα της εκάστοτε περιοχής. Και πάλι με απλά λόγια, δεν επιτρέπονται αναπτύξεις, οι οποίες εκτιμάται ότι δεν βρίσκονται στα όρια των φυσικών πόρων μίας περιοχής και, επομένως, αναμένεται να επιφέρουν υποβάθμιση του φυσικού, κοινωνικού, πολιτιστικού και οικονομικού περιβάλλοντος για τις τωρινές και τις μελλοντικές γενιές. Ειδικά δε ως προς τους παραθεριστικούς οικισμούς, το ΣτΕ θεωρεί ότι οι ανάγκες για κατοικία πρέπει καταρχήν να αφομοιώνονται από υφιστάμενους οικισμούς, όχι από τη δημιουργία νέων. Επομένως, εξακολουθεί να ισχύει η γενική αρχή ότι οι περιοχές εκτός σχεδίου καταρχήν δεν προορίζονται για δόμηση.

2. Οι περιορισμοί από τις ελλείψεις του νομοθετικού πλαισίου.

Η πολυνομία, η αποσπασματικότητα των ρυθμίσεων, οι αντιφάσεις σε ισχύουσες διατάξεις είναι γνωστά προβλήματα στη χώρα. Ας δούμε ενδεικτικά ορισμένες ελλείψεις και προβλήματα που επηρεάζουν άμεσα τους νέους οικισμούς παραθεριστικών κατοικιών.

Το ισχύον πλαίσιο είναι αρκετά περιοριστικό, καθώς η δημιουργία παραθεριστικού οικισμού στην πραγματικότητα δεν προβλέπεται στη γενική νομοθεσία ως χρήση, δηλαδή ως επενδυτικό «προϊόν». Προκειμένου να μπορεί ο επενδυτής να κατασκευάσει αυτοτελείς κατοικίες προς πώληση, πρέπει κατά κανόνα να αναπτύξει παράλληλα με αυτές (και μάλιστα ως προϋπόθεση για τη μεταβίβασή τους) μία ξενοδοχειακή μονάδα, με ουσιωδώς μεγαλύτερη δόμηση σε σχέση με τις προς πώληση κατοικίες. Η δημιουργία αμιγούς οικισμού προβλέπεται μόνο στη νομοθεσία για τις στρατηγικές επενδύσεις, όπου επιτρέπεται η ανάπτυξη «Παραθεριστικού Τουριστικού Χωριού». Ωστόσο, για την υπαγωγή στο καθεστώς των στρατηγικών επενδύσεων απαιτείται αφενός μεν να πληρούνται αυστηρά κριτήρια (επένδυση άνω των 75 εκατομμυρίων ή δημιουργία Χ θέσεων εργασίας κ.ο.κ.), αφετέρου δε να τηρηθεί πολυετής διαδικασία αδειοδότησης.

Πέρα από τα παραπάνω, από το 2017 δεν υπάρχει εγκεκριμένο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό. Πρόκειται για το ανώτερο επίπεδο χωροταξικού σχεδιασμού, με τις κατευθύνσεις του οποίου οφείλουν να συμμορφώνονται όλα τα κατώτερα επίπεδα χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού. Μετά από πολλές «επιπλοκές», τον Ιούλιο του 2024 αναρτήθηκε προς διαβούλευση το νεότερο σχέδιο, το οποίο όμως αποσύρθηκε και δεν έχει εγκριθεί.

Σε όλα τα παραπάνω έρχονται να προστεθούν οι περιορισμοί που προκύπτουν από τη νομοθεσία για τις περιοχές Natura, για την προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς, για τις δασικές εκτάσεις, για τη γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας κ.ο.κ., οι οποίοι συνθέτουν ένα πλέγμα, από το οποίο είναι δύσκολο να εξαιρεθεί κάποια έκταση.

Το συμπέρασμα, λοιπόν, είναι ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον είναι ισχυρό και σταθερό. Απλώς όλα τα παραπάνω προβλήματα έχουν ως αποτέλεσμα ότι στην πράξη, οι επενδύσεις που υλοποιούνται είναι ουσιωδώς λιγότερες από αυτές που θα περιμέναμε. Με βάση τη διεθνή εμπειρία, από τις σκοπούμενες τουριστικές επενδύσεις ένα ποσοστό 20 – 40% δεν υλοποιείται ποτέ ή καθυστερεί σημαντικά. Για την Ελλάδα δεν έχω καταφέρει να εντοπίσω αντίστοιχες μελέτες, αλλά πιθανολογώ ότι βρισκόμαστε οριακά εντός αυτής της διακύμανσης, με τάση να υπερβούμε το υψηλότερο όριο…