Η Ελλάδα «ξαναχτίζει» το brand της και έλκει επενδύσεις Room for growth
Η εμπιστοσύνη των ξένων επενδυτών και οι υπεραξίες συνεχίζουν να υποστηρίζουν το αφήγημα της ελληνικής αγοράς ακινήτων, αν και στο τρέχον περιβάλλον δομικής αβεβαιότητας, εν μέσω γεωπολιτικών εντάσεων και διαταραχών στο παγκόσμιο εμπόριο, η αγορά καλείται να επιβεβαιώσει την ανθεκτικότητά της.
Οι περισσότερες αγορές παγκοσμίως βλέπουν τις προοπτικές τους μέσα από δυνητικές επιπτώσεις των αναδυόμενων κινδύνων στην επιχειρηματική εμπιστοσύνη, στον πληθωρισμό και στο κόστος δανεισμού.
Στην Ελλάδα, η καλή πορεία της οικονομίας −με ρυθμό αύξησης του ΑΕΠ πάνω από 2%, ήτοι πάνω από τον ευρωπαϊκό μ.ό.− και η ακμάζουσα τουριστική βιομηχανία ενθαρρύνουν τις επενδύσεις σε ακίνητα, με τους επιχειρηματίες να παρακολουθούν τα τεκταινόμενα στις διεθνείς αγορές όντας πεπεισμένοι ότι τα περιουσιακά τους στοιχεία αποτελούν «επενδυτικά καταφύγια» σε περιόδους αβεβαιότητας.
Είναι χαρακτηριστικό ότι σε ακίνητα κατευθύνεται πάνω από 30% των ροών άμεσων ξένων επενδύσεων στη χώρα τα τελευταία χρόνια. Μάλιστα, πρόσφατα στοιχεία του UNCTAD (Οργανισμού Εμπορίου και Ανάπτυξης του ΟΗΕ), που δημοσιοποίησε ο αντιπρόεδρος της κυβέρνησης, Κωστής Χατζηδάκης, δείχνουν ότι η Ελλάδα πέτυχε τη μεγαλύτερη αύξηση επενδύσεων σωρευτικά μεταξύ 2019 και 2024 στην Ε.Ε. Οι ροές άμεσων ξένων επενδύσεων έφτασαν τα 7,3 δισ. δολάρια πέρυσι, με αύξηση 41,5% συγκριτικά με το 2023 και με τις επενδύσεις σε ακίνητα να αντιστοιχούν στο 39,2%.
Η δραστηριότητα developers και ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία) ενισχύεται κόντρα στις όποιες προκλήσεις. Ενδεικτικά, η Dimand χτίζει pipeline με νέα projects αξίας 1 δισ. ευρώ, ενώ σχεδιάζει την πώληση σημαντικών ακινήτων το 2025, όπως το Μινιόν και ο Πύργος Πειραιά. Η Τen Brinke προωθεί σειρά έργων με ναυαρχίδα το logistic center της Inter IKEA για την Trade Estates αλλά και το Syndesis Hub στο Ελληνικό, ενώ σχεδιάζει νέο data center στα Σπάτα, πέρα από τις επενδύσεις σε ξενοδοχεία και βιομηχανικά κτίρια. Σημαντικές επενδύσεις είναι σε εξέλιξη στον τουρισμό, με την Hydra Rock του Γιάννη Βαρδινογιάννη να προωθεί στρατηγική επένδυση ύψους 474,6 εκατ. ευρώ απέναντι από την Ύδρα, την Grivalia Hospitality να σχεδιάζει επένδυση που θα ξεπεράσει τα 100 εκατ. ευρώ στο υπερπολυτελές συγκρότημα Amanzoe στο Πόρτο Χέλι και την οικογένεια Berjaoui, με καταγωγή από τον Λίβανο, να προωθεί νέο τουριστικό project στη Σύρο έχοντας αιτηθεί τον χαρακτηρισμό της επένδυσης, ύψους 76 εκατ. ευρώ, ως στρατηγικής. Στο μεταξύ, στον τομέα των «πράσινων» κτιρίων γραφείων αφήνει ισχυρό αποτύπωμα η Brook Lane, σε στενή συνεργασία με τη Noval Property, ενώ η HIG Capital σχεδιάζει νέα επένδυση στο ημιτελές ξενοδοχείο που απέκτησε στην Αλθέα της Αγίας Μαρίνας και διευρύνει τον ρόλο της σε κρίσιμες υποδομές logistics της χώρας, με ενδεικτική την κατασκευή του Hull Gateway στον Ασπρόπυργο, μέσω της συνδεδεμένης OB Streem.
Πάνω από 30% των ροων ξένων επενδύσεων κατευθύνεται τα τελευταια χρόνια στα ακίνητα.
Επενδύσεις στην Αθηναϊκή Ριβιέρα με φόντο το Ελληνικό
Με ένα μπαράζ επενδύσεων σε εμβληματικές υποδομές και βιώσιμα κτίρια υψηλών προδιαγραφών, τα επόμενα χρόνια θα αλλάξει άρδην το παραλιακό μέτωπο της Αττικής. Με κατοικίες, ξενοδοχεία, εμπορικά κέντρα, γραφεία και αθλητικές εγκαταστάσεις, οικοδομείται μια νέα πόλη γύρω από το μεγαλύτερο μητροπολιτικό πάρκο της Ευρώπης κατά μήκος 3,5 χλμ. παράκτιας ζώνης, καθώς βαίνουν στην τελική ευθεία για την ολοκλήρωσή τους τα έργα της LAMDA Development στο Ελληνικό, στο πλαίσιο επένδυσης ύψους περί τα 8 δισ. ευρώ, η οποία υπολογίζεται να αυξήσει κατά 2,4% το ΑΕΠ της χώρας.
Στο μεταξύ έχουν παραδοθεί ή βαίνουν σε φάση ολοκλήρωσης επενδύσεις δισεκατομμυρίων ευρώ στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, καθώς διατηρείται το ενδιαφέρον εγχώριων αλλά και ξένων επενδυτών, επιχειρηματικών ομίλων και ιδιωτών υψηλού εισοδήματος για ακίνητα στην περιοχή.
Ενισχύεται το αποτύπωμα των ΑΕΕΑΠ
Η τουριστική ανάπτυξη συντηρεί τη ζήτηση για ακίνητα φιλοξενίας στα νησιά αλλά και στα μεγάλα αστικά κέντρα, αν και είναι ακόμη μειοψηφία −μαζί με τα logistics− στα χαρτοφυλάκια των ΑΕΕΑΠ, όπου τη μερίδα του λέοντος κατέχουν γραφεία, καταστήματα και χώροι μεικτής χρήσης, ενώ αυξάνονται οι επενδύσεις και σε νέους τομείς όπως οι φοιτητικές εστίες.
Σημειώνεται ότι οι ΑΕΕΑΠ υπόσχονται υψηλή μερισματική απόδοση διανέμοντας τουλάχιστον το 50% των καθαρών τους κερδών ως μέρισμα, το οποίο, σημειωτέον, δεν υπόκειται σε παρακράτηση φόρου, αν και οι εταιρείες επιβαρύνονται με υψηλή φορολογία και χρηματοοικονομικά κόστη, ειδικά σε περιόδους υψηλών επιτοκίων. Συνεχίζουν επίσης να τυγχάνουν διαπραγμάτευσης με discount στο Χρηματιστήριο Αθηνών, παρά την ανάπτυξη του τομέα και τις ισχυρές προοπτικές του. Πάντως οι αναλυτές βλέπουν βελτίωση των οικονομικών επιδόσεων και μεγέθυνση των εισηγμένων ΑΕΕΑΠ: Prodea Investments, BriQ Properties, Premia Properties, Trade Estates, Noval Property, Trastor, Μπλε Κέδρος και Orilina Properties. To συνολικό επενδυτικό χαρτοφυλάκιο ακινήτων τους ανήλθε στο τέλος του 2024 σε 5,9 δισ. ευρώ από 4,7 δισ. το 2023, και το συνολικό ενεργητικό τους ξεπέρασε τα 6,6 δισ. ευρώ, με την αθροιστική NAV να ανέρχεται σε 3,3 δισ. ευρώ.
Για την Prodea Ιnvestments, τη μεγαλύτερη ΑΕΕΑΠ στην τοπική αγορά, το 2025 είναι έτος μετασχηματισμού λόγω κυρίως της ολοκλήρωσης των προσυμφώνων πώλησης ακινήτων συνολικής αξίας περί τα 800 εκατ. ευρώ και της αποτύπωσης της αξίας του ξενοδοχειακού κλάδου μέσω της θυγατρικής MHV. Παρά την αποεπένδυση από ακίνητα η εταιρεία «τρέχει» επενδύσεις 837,8 εκατ. ευρώ, με επίκεντρο τους τομείς τουρισμού και logistics, και στοχεύει να ολοκληρώσει πάνω από τις μισές μέχρι το τέλος του έτους.
Η στρατηγική της Trastor εστιάζει σε κτίρια γραφείων και logistics έχοντας δρομολογήσει από τις αρχές του έτους σχέδια για αύξηση μετοχικού κεφαλαίου 120 εκατ. ευρώ. Το χαρτοφυλάκιο ακινήτων της αναπτύσσεται με στόχο αξία πάνω από 1 δισ. ευρώ, ενώ απολαμβάνει διψήφια αύξηση εσόδων από επενδυτικά ακίνητα. Σημειώνεται επίσης η απόκτηση πύργου μεικτής χρήσης στη Λευκωσία της Κύπρου ως κίνηση στρατηγικής για τη διασπορά του χαρτοφυλακίου.
Η Noval, που έκλεισε το 2024 με εύλογη αξία χαρτοφυλακίου επενδύσεων 648,3 εκατ. ευρώ, προτεραιοποιεί την ολοκλήρωση υπό ανάπτυξη ακινήτων, ενώ «τρέχει» επενδυτικό πλάνο 60 εκατ. ευρώ φέτος. Έχοντας αναπτύξει κτίρια όπως το Orbit στη Λ. Κηφισίας, προωθεί μέσα στο 2025 την ανάπτυξη τριών ακινήτων με εκμισθώσιμη επιφάνεια 25.000 τ.μ., που θα ενισχύσουν τα έσοδά της κατά 12%.
Η Trade Estates, με μεικτή εύλογη αξία χαρτοφυλακίου 541,5 εκατ. ευρώ στο τέλος του 2024, έχει βάλει τον πήχη στο 1 δισ. ευρώ, με ορίζοντα το 2031. Με τα νέα retail parks που έχει προσθέσει στο χαρτοφυλάκιό της, αλλά και το μεγάλο project του logistic center της Inter IKEA στον Ασπρόπυργο, είναι σε καλό δρόμο για να πετύχει τους στόχους της.
Φιλόδοξους στόχους θέτει και η Premia Properties, που έκλεισε το 2024 με χαρτοφυλάκιο σχεδόν 500 εκατ. ευρώ σε συνέχεια επενδύσεων την τριετία 2022-2024 της τάξης των 270 εκατ. ευρώ. Πλέον η ώθηση έρχεται από τη δυναμική είσοδο στον ξενοδοχειακό κλάδο, μετά το deal με τον Νορβηγό μεγαλοεπενδυτή Petter Stordalen, που ενδυναμώνει τη στρατηγική συνεργασία της Premia με τη Νordic Leisure Travel Group (NLTG). Μέσω αύξησης μετοχικού κεφαλαίου προωθεί επίσης ισχυρή διείσδυση στις φοιτητικές εστίες, πέραν των άλλων δραστηριοτήτων της.
Η BriQ Properties, μετά την ολοκλήρωση της εξαγοράς με απορρόφηση της Intercontinental International ΑΕΕΑΠ, μετρά αξία χαρτοφυλακίου 282 εκατ. ευρώ και στοχεύει στα 400 με 500 εκατ. ευρώ. Για το 2025 προτεραιότητα είναι η ανάπτυξη βιοκλιματικού κτιρίου γραφείων στη Λ. Ποσειδώνος και η επέκταση της ξενοδοχειακής μονάδας στην Πάρο, Mr. & Mrs. White.
Νέες επενδύσεις προωθούν και οι μικρότερες σε μέγεθος ΑΕΕΑΠ, όπως η Μπλε Κέδρος αλλά και η Orilina, με εστίαση στο niche οικιστικό κομμάτι της αγοράς, που υλοποιεί πολυτελείς οικιστικές αναπτύξεις και ιδιωτικό club στο Ελληνικό.
Το 2025 θα αποτελέσει μια χρονιά δοκιμασίας των αντοχών των ξενων επενδυσεων real estate στην Ελλάδα.
Η αύξηση των τιμών, τα αναχώματα και οι λύσεις
Θα πρέπει να σημειωθεί ότι, παρά την ανάπτυξη τα τελευταία χρόνια και την αύξηση των τιμών, η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει ελκυστική συγκριτικά με άλλους ανταγωνιστικούς επενδυτικούς προορισμούς, ενώ η σταθερή ζήτηση για πολυτελείς κατοικίες, φιλοξενία και logistics καλλιεργεί προσδοκίες για το μέλλον.
Δεν παραβλέπονται, όμως, οι αυξανόμενες επισφάλειες στο διεθνές πολιτικό και οικονομικό περιβάλλον, αλλά και τα διαχρονικά ζητήματα γραφειοκρατίας που προσθέτουν αβεβαιότητα στις προβλέψεις.
Ας σημειωθεί ότι το αυξημένο κόστος κατασκευής, η έλλειψη εργατικού δυναμικού, η πολυπλοκότητα και οι καθυστερήσεις στις διαδικασίες μεταβιβάσεων επιβαρύνουν τη λειτουργία της αγοράς, ενώ προστέθηκαν και οι πρόσφατες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ). Επίσης, η οικονομική προσιτότητα της στέγασης αποτελεί σημαντικό ζήτημα για τα νοικοκυριά και για την αποτελεσματική αντιμετώπισή του απαιτείται εθνικός στρατηγικός σχεδιασμός. Σχετικές επισημάνσεις έχει κάνει η Τράπεζα της Ελλάδος, που θεωρεί ότι η ελληνική αγορά ακινήτων καθίσταται ευάλωτη σε πιθανές εξελίξεις που θα έπλητταν την εξωτερική ζήτηση, αν και επιβεβαιώνει ότι συνεχίζει τους πρώτους μήνες του 2025 να προσελκύει επενδυτικό ενδιαφέρον και ζήτηση για όλες τις χρήσεις ακινήτων και ιδιαίτερα για κατοικία και φιλοξενία. Παρατηρεί, ωστόσο, κάμψη των καθαρών ξένων επενδύσεων και της οικοδομικής δραστηριότητας. Ειδικότερα, στο α’ τρίμηνο του 2025, οι τιμές των διαμερισμάτων (προσωρινά στοιχεία ΤτΕ) ήταν αυξημένες κατά 6,8% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024 (10,9%) ξεπερνώντας ιστορικά υψηλά, ενώ το 2024 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 8,9% έναντι αύξησης 13,9% το 2023. Στα επαγγελματικά ακίνητα οι τιμές των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών συνεχίζουν να αυξάνονται, ενώ σημαντικά κεφάλαια προσελκύουν και οι επαγγελματικές αποθήκες, με τις ελάχιστες αποδόσεις των γραφείων υψηλών προδιαγραφών στο επιχειρηματικό κέντρο (Central Business District – CBD) της πρωτεύουσας να κυμαίνονται μεταξύ 5,6% και 6,7%, και αυτές των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών στις εμπορικότερες θέσεις του κέντρου της Αθήνας μεταξύ 5,2% και 6%.
Ωστόσο οι καθαρές άμεσες ξένες επενδύσεις στα ακίνητα κατέγραψαν πτώση 31,4% σε ετησιοποιημένη βάση στο α’ τρίμηνο, ήτοι 356,8 εκατ. ευρώ από 520 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2024. Επίσης, στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ δείχνουν κατακόρυφη πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας τους πρώτους μήνες του έτους για τις περισσότερες κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων και τις κατοικίες, λόγω των ακυρωτικών αποφάσεων του ΣτΕ για τον ΝΟΚ και τις νομοθετικές εκκρεμότητες.
Παρ’ όλα αυτά, στο πρόγραμμα Golden Visa καταγράφεται υψηλή ζήτηση, με τα αιτήματα (εκδοθείσες και εκκρεμείς άδειες διαμονής) κατά τους τέσσερις πρώτους μήνες του 2025 να ανέρχονται σε 3.506, με ετήσια αύξηση 31,9%. Επίσης, ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών για την κατασκευή κατοικιών (στοιχεία ΙΟΒΕ) το πρώτο πεντάμηνο του 2025 κατέγραψε αύξηση 8,5%, ενώ αυξάνεται και η ζήτηση για δάνεια. Το α’ τρίμηνο του 2025 η ζήτηση στεγαστικών δανείων αυξήθηκε έπειτα από σχεδόν τρία έτη μείωσης (με εξαίρεση το β τρίμηνο του 2023), λόγω της έναρξης του κρατικού προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ», καθώς και της μείωσης των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων.
Ο ανταγωνισμός με άλλες ευρωπαϊκές χώρες
Εν κατακλείδι, η Ελλάδα, έναντι άλλων επενδυτικών προορισμών για ακίνητα στη Μεσόγειο όπως Ισπανία, Ιταλία, Πορτογαλία, προβάλλει ανταγωνιστικά πλεονεκτήματα τα οποία δεν αφορούν μόνο τις τιμές και τα φορολογικά κίνητρα, αλλά και τις αποδόσεις των ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων όσων διατίθενται σε βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb) και χαρακτηριστικά όπως το κλίμα, τα τοπικά αγροδιατροφικά προϊόντα, ο χαλαρός τρόπος ζωής κ.ά. Αυτές οι προδιαγραφές έλκουν επενδυτές από χώρες όπως ΗΠΑ, Ηνωμένο Βασίλειο, Γερμανία, Ολλανδία, Βέλγιο τόσο για αγορά όσο και για ανάπτυξη και αξιοποίηση ακινήτων.
Άμεσες Ξένες Επενδύσεις
Μερίδιο real estate 2024: Ελλάδα 39,2% – ΕΕ 51,3%
Άμεσες Ξένες Επενδύσεις
- 2019 – 5,02 δισ. δολ. – 11% ΑΕΠ
- 2024 – 7,3 δισ. δολ. – 15,3% ΑΕΠ
Πηγή: UNCTAD
Καθαρές άμεσες ξένες επενδύσεις στα ακίνητα
- Q1 2025 – 356,8 εκατ. ευρώ
- Q1 2024 – 520 εκατ. ευρώ
Golden Visa
- 3.506 Πρώτο τετράμηνο 2025
- 2.659 Πρώτο τετράμηνο 2024
Πηγή: ΤτΕ
Οικοδομική δραστηριότητα σε κατοικίες
Πρώτο δίμηνο του 2025
- 49,7% με όρους δομήσιμου όγκου οικοδομών
- 50,8% με όρους αριθμού αδειών
Πηγή: ΕΛΣΤΑΤ
*Το κείμενο δημοσιεύεται στο νέο τεύχος του Fortune Greece κυκλοφορεί από την Παρασκευή 18/07 στα περίπτερα.
