Καταιγίδα στην αγορά ακινήτων στην Ευρώπη – Η περίπτωση River Ouest στο Παρίσι
Οι επενδυτές σε ευρωπαϊκά εμπορικά ενυπόθηκα ομόλογα (CMBS), τα οποία εκδόθηκαν αρχικά με κορυφαία πιστοληπτική αξιολόγηση, κινδυνεύουν να υποστούν ζημιές για μόλις δεύτερη φορά μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση — μια ένδειξη ότι οι αλλαγές στα πρότυπα εργασίας μετά την Covid πλήττουν σοβαρά τον κλάδο ακινήτων στην ήπειρο.
Η αποτίμηση ενός κτιρίου γραφείων στα προάστια του Παρισιού, που στεγάζει τα κεντρικά γραφεία του ομίλου πληροφορικής Atos, έχει μειωθεί σημαντικά λόγω των οικονομικών προβλημάτων του υπερχρεωμένου ενοικιαστή και της επιδείνωσης της αγοράς. Οι κάτοχοι τίτλων που έχουν εκδοθεί με υποθήκη στο οκταώροφο ακίνητο River Ouest — ακόμη και όσοι κατέχουν το αρχικά τριπλο-A αξιολογημένο senior tranche — ενδέχεται τώρα να λάβουν πληρωμές μικρότερες από την ονομαστική τους αξία, σύμφωνα με αναλυτές της Bank of America.
«Μετά την Covid, η ζήτηση έχει αλλάξει», δήλωσε ο Mark Nichol, αναλυτής CMBS στην τράπεζα. «Οι ενοικιαστές εστιάζουν σε μικρότερα ακίνητα, πιο κεντρικά τοποθετημένα και με καλύτερες παροχές», σε αντίθεση με την τάση μετακίνησης προσωπικού από το κέντρο του Παρισιού προς τα προάστια, όταν εκδόθηκαν τα ομόλογα το 2020, πρόσθεσε. Σύμφωνα με τον ίδιο, η τοπική αγορά είναι «στάσιμη, χωρίς καμία μίσθωση να έχει συναφθεί από το 2021».
Η άνοδος του κόστους δανεισμού τα τελευταία χρόνια έχει προκαλέσει τη μεγαλύτερη ύφεση στον κλάδο εμπορικών ακινήτων από το 2008. Πιο συντηρητικά επίπεδα δανεισμού έχουν κάνει ώστε τα σημάδια πίεσης να εμφανιστούν πιο αργά στα CMBS αυτή τη φορά. Ωστόσο, οι πιθανές ζημιές στο χρέος που σχετίζεται με το River Ouest θα αποτελέσουν το δεύτερο παράδειγμα τα τελευταία χρόνια όπου κορυφαίας αξιολόγησης CMBS δεν καταφέρνουν να αποπληρώσουν στο ακέραιο, καθώς τα ομόλογα που στηρίζονται σε ένα μόνο εμπορικό ακίνητο χάνουν την εύνοια των επενδυτών.
«Τα CMBS είναι ίσως από τις λίγες κατηγορίες τίτλων σε asset-backed securities όπου βλέπουμε προβλήματα», δήλωσε ο Aza Teeuwen, διαχειριστής χαρτοφυλακίου και συν-επικεφαλής ABS στην TwentyFour Asset Management. «Από τη φύση τους χρηματοδοτούν ένα και μοναδικό ακίνητο, οπότε αν κάτι πάει στραβά, τα πράγματα μπορούν να χειροτερέψουν γρήγορα».
Η αξία του κτιρίου River Ouest μειώθηκε από €307 εκατ. το 2023 σε €139,1 εκατ. τον Μάρτιο, σύμφωνα με ανεξάρτητους εκτιμητές της Cushman & Wakefield. Το ανεξόφλητο χρέος, που εκδόθηκε από την CMBS εταιρεία River Green Finance DAC 2020, ανέρχεται σε περίπου €180 εκατ. Τα ομόλογα υποβαθμίστηκαν την περασμένη εβδομάδα από τον οίκο αξιολόγησης KBRA μετά την επανεκτίμηση.
«Ενώ η πιο ριψοκίνδυνη σειρά τίτλων — οι class D notes — είναι πλήρως “υποβρύχιες”… πιστεύουμε ότι ακόμη και οι class A notes μπορεί να αντιμετωπίσουν ζημιά γύρω στο 50%», ανέφερε ο Nichol.
Μετά από μια δύσκολη αναδιάρθρωση στην Atos, η δέσμευση της εταιρείας έχει τεθεί υπό αμφισβήτηση από τους επενδυτές. Η Atos καλύπτει πάνω από το 80% των ενοικίων και των μισθωμένων χώρων στο River Ouest και, σύμφωνα με τις τελευταίες αναφορές προς τους επενδυτές, βρίσκεται σε διαπραγματεύσεις με τον ιδιοκτήτη για την παραμονή της. Η Atos αρνήθηκε να σχολιάσει.
Άλλα ομόλογα που εκδόθηκαν με αρχική αξιολόγηση τριπλό A, όπως εκείνα που χρηματοδότησαν τρία εμπορικά κέντρα στο Ηνωμένο Βασίλειο, έχουν επίσης βρεθεί υπό πίεση τα τελευταία χρόνια, καθώς η τιμή πώλησης των σχετικών ακινήτων έπεσε κάτω από την ονομαστική αξία των δανείων.
Το δάνειο μεταφέρθηκε το 2024 σε «ειδικό διαχειριστή» (special servicer), την Mount Street, για να μεγιστοποιηθεί η ανάκτηση για τους επενδυτές μετά τη μη καταβολή όλων των οφειλόμενων ποσών από τον δανειολήπτη. Στη συνέχεια, αναδιαρθρώθηκε, παρατείνοντας την ημερομηνία λήξης έως το 2026 με δυνατότητα επέκτασης έως το 2027.
Ο James Bannister, επικεφαλής του special servicing στη Mount Street, δήλωσε ότι «μετά την αναδιάρθρωση του δανείου πέρυσι, οι senior noteholders βρίσκονται τώρα σε καλύτερη θέση όσον αφορά τις ταμειακές ροές και την αποπληρωμή… επιπλέον, ο δανειολήπτης κατέθεσε €10 εκατ. ως πρόσθετη εξασφάλιση». Πρόσθεσε ακόμη ότι «με τον χρόνο και με βελτίωση της κατάστασης για τον κύριο ενοικιαστή, οι κάτοχοι των τίτλων θα είναι σε καλύτερη θέση απ’ ό,τι αν προσπαθούσαμε να κάνουμε κάτι σήμερα».
