Λονδίνο: Όταν τα γραφεία γίνονται ξενοδοχεία – Και το real estate αλλάζει εποχή
Τα τελευταία χρόνια, το Λονδίνο βιώνει έναν σιωπηλό αλλά βαθύ μετασχηματισμό στις κτιριακές της υποδομές. Μεγάλα συγκροτήματα γραφείων, κυρίως σε δευτερεύουσες τοποθεσίες, πωλούνται και αλλάζουν χρήση, καθώς επενδυτές στρέφονται όλο και πιο έντονα προς τον κλάδο της φιλοξενίας.
Από το 2019 έως σήμερα, σχεδόν 370.000 τετραγωνικά μέτρα γραφείων στο Λονδίνο έχουν μεταβιβαστεί σε αγοραστές που σχεδιάζουν τη μετατροπή τους σε ξενοδοχεία. Πρόκειται για όγκο χώρων που, σύμφωνα με εκτιμήσεις της αγοράς, αντιστοιχεί σε οκταπλάσια επιφάνεια του εμβληματικού ουρανοξύστη Gherkin.
Η τάση επιταχύνθηκε κυρίως τα τελευταία δύο χρόνια, όταν η άνοδος του πληθωρισμού και των επιτοκίων προκάλεσε έντονη διόρθωση στις αποτιμήσεις των γραφείων, την ώρα που η τουριστική ζήτηση επανερχόταν δυναμικά μετά τα lockdowns.
Σε αντίθεση με τα γραφεία, τα οποία βασίζονται σε μακροχρόνιες μισθώσεις με περιορισμένη ευελιξία, τα ξενοδοχεία επιτρέπουν καθημερινή αναπροσαρμογή τιμών. Αυτό δίνει στους επενδυτές τη δυνατότητα να μετακυλίουν άμεσα το αυξημένο λειτουργικό κόστος, στοιχείο ιδιαίτερα κρίσιμο σε περιβάλλον υψηλού πληθωρισμού.
«Τους τελευταίους περίπου 24 μήνες, βλέπουμε ξεκάθαρα τους ιδιοκτήτες να εξετάζουν εναλλακτικές χρήσεις, όπου οι αξίες μπορεί να είναι υψηλότερες», σημειώνει ο Felix Rabeneck, διευθυντής επενδύσεων στο κέντρο του Λονδίνου της Savills.
Παράλληλα, η μεταπανδημική εξάπλωση της τηλεργασίας και οι αυστηρότεροι περιβαλλοντικοί κανονισμοί έχουν καταστήσει μεγάλο μέρος του υφιστάμενου αποθέματος γραφείων οικονομικά μη βιώσιμο. Πολλά κτίρια απαιτούν εκτεταμένες –και ακριβές– αναβαθμίσεις για να συμμορφωθούν με τα νέα ESG πρότυπα, γεγονός που οδήγησε αρκετούς ιδιοκτήτες στην απόφαση πώλησης.
Χαρακτηριστικά παραδείγματα δεν λείπουν. Στο ανατολικό Λονδίνο, η Dominus Real Estate και η Cheyne Capital απέκτησαν το Ibex House στο Aldgate, με στόχο τη μετατροπή του αρτ ντεκό κτιρίου σε ξενοδοχείο 382 δωματίων. Στα νότια, η Whitbread προχώρησε στην αγορά του Dorset House στη Stamford Street, σχεδιάζοντας Premier Inn 400 δωματίων.
Σύμφωνα με την Cristina Balekjian της CoStar Group, «η Πόλη του Λονδίνου έχει καταγράψει τον μεγαλύτερο αριθμό πωλήσεων γραφείων για μετατροπή την περίοδο 2019–2025».
Η έκρηξη των μετατροπών, ωστόσο, δεν έμεινε χωρίς αντιδράσεις. Σε περιοχές όπως το Westminster, πολιτικοί παράγοντες εκφράζουν ανησυχίες για τη συρρίκνωση του αποθέματος γραφείων, που αποφέρει σημαντικά φορολογικά έσοδα μέσω της επιχειρηματικής φορολογίας.
Παρά τις ενστάσεις, μεγάλοι όμιλοι συνεχίζουν τα σχέδιά τους. Η εταιρεία ακινήτων του δισεκατομμυριούχου Surinder Arora προχωρά στη μετατροπή πρώην κτιρίου του Υπουργείου Δικαιοσύνης στην περιοχή Victoria, εξετάζοντας είτε τη δημιουργία ξενοδοχείου είτε μονάδων βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Ωστόσο, οι ισορροπίες φαίνεται να αλλάζουν ξανά. Η περιορισμένη κατασκευή νέων γραφείων και η μείωση της προσφοράς έχουν αρχίσει να πιέζουν ανοδικά τα ενοίκια σε ακίνητα υψηλών προδιαγραφών. Εταιρείες που αναζητούν σύγχρονους χώρους διαπιστώνουν ότι οι επιλογές είναι πλέον λιγότερες.
Αναλυτές εκτιμούν ότι το «εκκρεμές» της αγοράς ενδέχεται να κινηθεί προς την αντίθετη κατεύθυνση. Αν η ανάκαμψη των ενοικίων γραφείων συνεχιστεί, η μετατροπή τους σε ξενοδοχεία ίσως πάψει να είναι η πιο συμφέρουσα επιλογή — σηματοδοτώντας το τέλος ενός από τα πιο χαρακτηριστικά real estate trends της μεταπανδημικής εποχής.
