Οι ευκαιρίες για εμπορικά ακίνητα και τι πρέπει να προσέξουν οι επιχειρήσεις
Η ελληνική αγορά εμπορικών ακινήτων βρίσκεται σε μια φάση «επιλεκτικής ανόδου». Όταν ένα προσφερόμενο ακίνητο είναι σύγχρονο, βιώσιμο και σωστά τοποθετημένο, η ζήτηση διατηρείται ισχυρή και οι αποδόσεις αποδεικνύονται, όχι μόνο ελκυστικές αλλά και ανθεκτικές. Όπου όμως η ποιότητα υστερεί, η κτηματαγορά κινείται με πιο αυστηρά διαπραγματευτικά κριτήρια.
Τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία που έδωσε στη δημοσιότητα ο «Spitogatos» και αφορούν στο 2024 δείχνουν μια αύξηση τιμών για γραφεία +47,3% στο κέντρο της Αθήνας, +49,9% στα νότια προάστια, η ζήτηση για αποθήκες διαμορφώθηκε στο +52% στα ανατολικά προάστια, +45,7% στο κέντρο, ενώ τα εμπορικά καταστήματα σημείωσαν άνοδο της τάξης του 43% από το 2017 έως το 2024.
Μιλώντας ανά τ.μ., ο τιμοκατάλογος πήρε την ανιούσα στο Κέντρο της Αθήνας: από 8€ σε 10,4€, στα Νότια προάστια: από 7,8€ σε 10,7€, αλλά και στη Δυτική Αθήνα: από 5,4€ σε 7,6€. Και όπως όλα δείχνουν η τάση αυτή καλά κρατεί.
Ο Θεολόγος Σ. Μπόσδας, COO του CCRE Group, μιλά στο Fortune για τη νέα γενιά εμπορικών ακινήτων που αναζητούν για τη στέγασή τους οι επιχειρήσεις, εστιάζει στις περιοχές που, ακόμη ανήκουν στην κατηγορία των «hidden gems» και οι τιμές τους θεωρούνται ευκαιρία, ενώ αναφέρεται, μεταξύ άλλων, και στα «τυφλά σημεία» του κλάδου που τη δεδομένη χρονική στιγμή βρίσκεται μεν σε αναπτυξιακή τροχιά, ελλοχεύει όμως ο κίνδυνος να καταλήξει σε «φούσκα».
Ποιες είναι οι πιο υποσχόμενες περιοχές για επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα στην Αττική, με βάση τις τρέχουσες τάσεις και τις προβλέψεις για την επόμενη πενταετία;
Ο δυτικός διάδρομος των logistics (Ασπρόπυργος–Θριάσιο–Μάνδρα/Μέγαρα), όπου συνδυάζει πρόσβαση σε βασικές αρτηρίες, σιδηροδρομικούς κόμβους και το λιμάνι του Πειραιά. Στην περιοχή αυτή η σπανιότητα αποθηκών κατηγορίας Α με χαρακτηριστικά ESG (υψηλά καθαρά ύψη, πολλαπλές ράμπες, φωτοβολταϊκά/ενεργειακές πιστοποιήσεις) στηρίζει σθεναρά τις προ-μισθώσεις και την ποιοτική ζήτηση.
Ο βόρειος αλλά και ο νότιος γραφειακός άξονας (Κηφισίας–Μαρούσι και Συγγρού–Βουλιαγμένης), όπου η έλλειψη πραγματικά Grade A, ενεργειακά αποδοτικών κτιρίων οδηγεί σε «flight-to-quality» με τις εταιρείες διατεθημένες να καταβάλουν premium για αποδοτικότητα, ευεξία και status.
Το ποιοτικό retail και τις μικτές χρήσεις: Κεντρικοί δρόμοι με ισχυρό brand (Ερμού, Γλυφάδα, Κηφισιά) και μεγάλα εμπορικά/μικτές αναπτύξεις που παρέχουν εμπειρία, με τον νότιο πόλο να ενισχύεται από την επιταχυνόμενη εξέλιξη του Ελληνικού και τη συνολική αναβάθμιση της Αθηναϊκής Ριβιέρας.
Σε ποιες περιοχές οι τιμές έχουν ξεφύγει;
Κατά κανόνα στα trophy σημεία όπου η προσφορά είναι δομικά περιορισμένη και το brand-value υψηλό.
Η Ερμού διατηρεί και ενισχύει το blue-chip high street status της, προσελκύοντας αλυσίδες με ισχυρή omnichannel στρατηγική και δυνατότητα να κεφαλαιοποιούν την έντονη κίνηση.
Στα γραφεία κορυφαίων προδιαγραφών, ειδικά στα «καλά» κομμάτια της Κηφισίας και σε κεντρικές αρτηρίες με άριστη προσβασιμότητα, οι απαιτήσεις ενοικίου/τιμών αντικατοπτρίζουν την έλλειψη νέων πράσινων κτιρίων, οδηγώντας όσους θέλουν πράγματι κάτι ξεχωριστό να πρέπει να πληρώσουν αδρά το ζητούμενο premium.
Στα logistics της Αττικής, η κλιμάκωση κόστους γης/κατασκευής και η έντονη ζήτηση έχουν ανεβάσει τον πήχη, γεγονός που οδηγεί η ζήτηση να επανεξετάζει δορυφορικές τοποθεσίες ή ακόμα και υβριδικά last-mile σχήματα πιο κοντά σε μεγάλους δήμους.
Εκτός από τη Θεσσαλονίκη, ποιες άλλες μεγάλες πόλεις παρουσιάζουν ζήτηση για αυτή την κατηγορία ακινήτων; Υπάρχει κάποια πόλη που σήμερα θεωρείται «outsider», αλλά εμφανίζει προοπτική να γίνει επιχειρηματικό hub;
Η Πάτρα, με ισχυρό πανεπιστημιακό αποτύπωμα, ενεργό λιμάνι και αναδυόμενα retail-park concepts, δημιουργεί ένα ισχυρό πλέγμα ζήτησης από logistics-retail μέχρι υπηρεσίες.
Το Ηράκλειο, με all-year τουρισμό και αναβαθμισμένα δίκτυα, «σηκώνει» μικτές αναπτύξεις γραφείων υπηρεσιών, υγείας και experiential retail, ιδίως κοντά σε τουριστικές ροές και μεγάλους οδικούς κόμβους.
Ως «outsider» με προοπτική μετεξέλιξης σε επιχειρηματικό κόμβο, αναδεικνύεται η Καλαμάτα: αναβαθμισμένη αεροπορική σύνδεση, τουριστικός δυναμισμός και αυξανόμενη ελκυστικότητα για υπηρεσίες υποστήριξης του τουρισμού (back-office, ιατρικός τουρισμός, hospitality, logistics, αεροπορική εκπαίδευση) δημιουργούν ένα ισχυρό επενδυτικό αφήγημα με ενισχυμένη διάρκεια μισθώσεων και ποιοτική πελατεία.
Σε δεύτερη γραμμή, πόλεις όπως τα Ιωάννινα (πανεπιστήμιο/υπηρεσίες), η Λάρισα και ο Βόλος (αγροδιατροφική αλυσίδα/ενδοχώρα) όπως και άλλες περιοχές της Δυτικής Μακεδονίας και Θράκης, όπως Κοζάνη, Πτολεμαΐδα, Ξάνθη και Αλεξανδρούπολη, έχουν ήδη, ή θα αρχίσουν να αποκτούν σαφέστερο ρόλο, αρκεί να εξασφαλίζεται κατάλληλη προσβασιμότητα και κτιριακή ποιότητα.
Από τα στοιχεία που έχετε στα χέρια σας, θα λέγατε ότι υπάρχει κινητικότητα; Σε ποιες προδιαγραφές εστιάζουν δυνάμει αγοραστές και ενοικιαστές;
Μισθωτές και αγοραστές εστιάζουν πλέον σε ενεργειακή απόδοση, διεθνείς πιστοποιήσεις (LEED, BREEAM, WELL), εργονομία και ευελιξία χώρων, πρόσβαση σε ΜΜΜ και υποδομές μικροκινητικότητας ή/και EV φόρτισης, ισχυρές ψηφιακές υποδομές και σε amenities που βοηθούν προσέλκυση/διατήρηση ταλέντου.
Οι αποφάσεις πλέον λαμβάνονται με ορίζοντα συνολικού κόστους χρήσης και επιρροής στον άνθρωπο, όπως παραγωγικότητα, employer brand, πελατειακή εμπειρία. Η αποδοτική κάτοψη, τα έξυπνα συστήματα, η καλή μετακίνηση και οι υπηρεσίες γύρω από το ακίνητο (F&B, ευεξία, πράσινο) γίνονται καθοριστικοί παράγοντας με αξία εφάμιλλή της «διεύθυνσης». Αντίστοιχα στα logistics, η παραγωγικότητα ανά τετραγωνικό και το ενεργειακό κόστος ανά παλέτα/κύκλο είναι εξίσου κρίσιμα με το ενοίκιο.
Στα γραφεία, αναζητούνται πλέον λύσεις για συνεργασία, μάθηση, δημιουργικότητα και όχι απλά στείρες «θέσεις εργασίας», με ευέλικτες διατάξεις, ποιοτικό εσωτερικό περιβάλλον και άμεση πρόσβαση σε MMM, μετρό και κεντρικές οδούς/λεωφόρους. Στο retail, experiential mix με γαστρονομία και events που αυξάνουν την παραμονή και «δένουν» με το omnichannel. Αντίστοιχα στα logistics, καθαρά ύψη, πολλαπλές ράμπες, cross-docking, αυτοματισμοί και χαμηλό ενεργειακό αποτύπωμα.
Παράλληλα, παρατηρείται αυξημένη διάθεση για προμισθώσεις σε έργα με ξεκάθαρη ποιότητα και χρονοδιάγραμμα παράδοσης, καθώς και ενδιαφέρον για sale-and-leaseback όπου ταιριάζει στο προφίλ ρευστότητας του ιδιοκτήτη.
Αν μπορούσατε να σχεδιάσετε από το μηδέν ένα εμπορικό ακίνητο του μέλλοντος, τι θα περιλάμβανε ώστε να είναι βιώσιμο, ευέλικτο και κοινωνικά ωφέλιμο;
Θα είχε αμιγώς ESG και data-driven χαρακτηριστικά:
• Στο κέλυφος, NZEB λύσεις με αντλίες θερμότητας, φωτοβολταϊκά σε στέγες/στέγαστρα, αποθήκευση ενέργειας, μικροδίκτυο για διευρυμένη ευελιξία χρήσης και τιμολόγησης, με την γεωθερμία να αναζητά ακόμα τρόπους εφαρμογής σε μεγάλες βιομηχανικές και εμπορικές αναπτύξεις, πλην των τουριστικών, εκπαιδευτικών κι αγροβιομηχανικών εγκαταστάσεων που έχουν προς ώρας υλοποιηθεί σε μικρή έκταση.
• Στην τυπολογία, plug’n’play μονάδες με στιβαρό σκελετό και ηλεκτρομηχανολογικές προβλέψεις ώστε η χρήση να αλλάζει χωρίς υπερβολικές CAPEX επιβαρύνσεις.
• Στη λειτουργία, «ψηφιακό δίδυμο» για συνεχή παρακολούθηση/βελτιστοποίηση, αισθητήρες ποιότητας αέρα, occupancy analytics και predictive maintenance, βελτιστοποιώντας στο έπακρο το facility management.
• Στους κοινόχρηστους, η ανάπτυξη μιας στρατηγικής βιώσιμου σχεδιασμού που ενδυναμώνει και προωθεί την επανασύνδεση των ανθρώπων με το φυσικό περιβάλλον, όπως ο βιοφιλικός σχεδιασμός, daylight factor, ακουστική άνεση, παροχές wellness, υποδομές ποδηλάτου/EV, και «τρίτοι χώροι» που φιλοξενούν εκδηλώσεις, μικρές αγορές παραγωγών καθώς και πολιτιστικές δράσεις.
• Τέλος, ανθεκτικότητα: αντιπλημμυρικός σχεδιασμός, πράσινες στέγες/περγκόλες, ανθεκτικά υλικά και σχέδιο επιχειρησιακής συνέχειας.
Πώς θα αλλάξει η “ψυχολογία του χώρου” στα εμπορικά ακίνητα, καθώς οι άνθρωποι αναζητούν εμπειρίες αντί για απλή κατανάλωση;
Στο retail, ο επισκέπτης αναζητά λόγους για να βγει: σκηνογραφία, θεματικά δρώμενα, ποιοτική εστίαση, pop-up εμπειρίες, καθώς και προσωποποιημένη εξυπηρέτηση. Όλα τα παραπάνω είναι λόγοι που αποδίδουν καλύτερα τα εμπορικά κέντρα με σαφή ταυτότητα και δρόμους με προσεκτικά επιλεγμένο μείγμα καταστημάτων.
Στα γραφεία, ο χώρος έχει την τάση να διαμορφώνεται ως «κόμβος» συνεργασίας, mentoring και κουλτούρας του οργανισμού: τα «κουτιά» αρχίζουν και περιορίζονται, διαμορφώνοντας περισσότερες ζώνες συνάντησης, παρέχοντας τεχνολογία χωρίς τριβές, και αξιοποιήσιμους εξωτερικούς/ημιυπαίθριους χώρους. Ακόμη και στα logistics, η εμπειρία μετρά: βιώσιμη εικόνα, βελτιωμένα χώροι διαλειμμάτων κι αποδυτήρια, ασφαλείς κυκλοφορίες, γρήγορη πρόσβαση και «καθαρή» αισθητική. Η εμπειρία δεν είναι αποτελεί πλέον πολυτέλεια, αλλά συνιστά στοιχείο παραγωγικότητας και branding.
Υπάρχει κάποιο “αόρατο ρίσκο” που βλέπετε να διαμορφώνεται στην αγορά εμπορικών ακινήτων, το οποίο οι περισσότεροι επενδυτές αγνοούν;
Αρχικά το κανονιστικό ρίσκο, δηλαδή αλλαγές σε bonus δόμησης, χρήσεις γης, προϋποθέσεις αδειοδοτήσεων ή κανόνες για εμπορικές μισθώσεις μπορούν να ανατρέψουν παραδοχές cash-flow. Χρειάζονται ρήτρες προσαρμογής και σενάρια ευαισθησίας.
Επίσης, ο κίνδυνος «τεχνικής απαξίωσης» λόγω ESG: παλαιά κτίρια χωρίς αναβάθμιση κινδυνεύουν να γίνουν stranded assets με αυξημένα κενά, εκπτώσεις ενοικίου/τιμής και υψηλό capex για συμμόρφωση. Επιπρόσθετα τα κλιματικά/φυσικά ρίσκα: θερμικές νησίδες, πλημμυρικά φαινόμενα, διακυμάνσεις ζήτησης σε παραθαλάσσιες ζώνες. Πλέον όλα απαιτούν κλιματικό έλεγχο θέσης και σχεδιασμό ανθεκτικότητας.
Στα παραπάνω έρχεται να προστεθεί το ρίσκο υποδομών: ηλεκτρικά δίκτυα/συνδέσεις που καθυστερούν, κορεσμένα αστικά οδικά δίκτυα, χρονοβόρα διαδικασία αδειοδότησης. Όλα αυτά αποτελούν παράγοντες που επηρεάζουν χρονοδιαγράμματα και το IRR των επενδύσεων.
Αξίζει δε να αναφερθεί πως η επιρροή γειτονικών περιοχών στην Αττική είναι εξίσου κρίσιμη. Η νότια «ώθηση» από το Ελληνικό και η αναβάθμιση της Ριβιέρας ανεβάζουν τον άξονα Συγγρού–Βουλιαγμένης και πυκνώνουν εκ νέου την επιχειρηματική δραστηριότητα από Νέα Σμύρνη μέχρι και τη Γλυφάδα.
Στον βορρά, η υπερ-συγκέντρωση κεντρικών γραφείων στην Κηφισίας προκαλεί μια «μεταναστευτική ροή» προς Χαλάνδρι–Βριλήσσια–Μελίσσια, ιδίως όπου υπάρχουν διαθέσιμα οικόπεδα για νέες πράσινες αναπτύξεις. Στα logistics, η δυναμική του λιμένος Πειραιά, του Θριασίου και των διεθνών αλυσίδων τροφοδοτεί επεκτάσεις τόσο προς δυτικά όσο και προς Μεσόγεια (Σπάτα/Μαρκόπουλο/Κορωπί) για last-mile και ελαφρά βιομηχανία.
