Περιοχές Natura: Σε τροχιά πολεοδομικού σχεδιασμού με αυστηρά φίλτρα
Ενιαίες προϋποθέσεις για τη δόμηση και τις χρήσεις γης σε τμήματα των περιοχών Natura επιχειρείται να καθοριστούν για πρώτη φορά, μέσω του νέου σχεδίου νόμου του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας που βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση. Οι προτεινόμενες ρυθμίσεις αφορούν συγκεκριμένες ζώνες προστασίας, όπου προβλέπεται, υπό όρους, η δυνατότητα ένταξης εκτάσεων σε οργανωμένες οικιστικές επεκτάσεις, με στόχο τον περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης.
Η παρέμβαση έρχεται να καλύψει ένα διαχρονικό κενό στο θεσμικό πλαίσιο, καθώς σημαντικό μέρος της επικράτειας -περίπου το 28% του χερσαίου τμήματος της χώρας- εντάσσεται στο δίκτυο Natura, περιλαμβάνοντας περιοχές με υφιστάμενη οικιστική και τουριστική δραστηριότητα. Η απουσία σαφών κανόνων ως προς τις επιτρεπόμενες χρήσεις έχει οδηγήσει σε αβεβαιότητα, αλλά και σε πιέσεις για αξιοποίηση γης σε περιοχές με αυξημένο ενδιαφέρον. Η κυβέρνηση επιδιώκει να θέσει σαφέστερα όρια για τη δόμηση και να οργανώσει τις χρήσεις γης, διατηρώντας παράλληλα τον προστατευτικό χαρακτήρα τους. Το ζητούμενο, ωστόσο, παραμένει η εφαρμογή των κανόνων στην πράξη και η ισορροπία ανάμεσα στην ανάπτυξη και την προστασία του φυσικού περιβάλλοντος.
Το επενδυτικό στοίχημα της μακροζωίας
04/04/2026Τι προβλέπει
Οι ρυθμίσεις του σχεδίου νόμου που προωθούνται από το ΥΠΕΝ επικεντρώνονται κυρίως στις λιγότερο αυστηρά προστατευόμενες ζώνες των περιοχών Natura, όπου επιτρέπεται, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, η ανάπτυξη δραστηριοτήτων και η οικιστική επέκταση. Αναλυτικότερα, δίνεται η δυνατότητα πολεοδόμησης τμημάτων αυτών των εκτάσεων, εφόσον βρίσκονται σε επαφή με υφιστάμενους οικισμούς και εντάσσονται σε ευρύτερο σχεδιασμό χρήσεων γης.
Παράλληλα, τίθενται σαφή όρια ως προς την έκταση που μπορεί να αξιοποιηθεί, καθώς προβλέπεται ότι μόνο ένα περιορισμένο ποσοστό, που μπορεί να φτάνει έως και το 20% κάθε ζώνης, μπορεί να ενταχθεί σε οργανωμένη ανάπτυξη, προκειμένου να διασφαλίζεται ο χαρακτήρας προστασίας. Η διαδικασία συνοδεύεται από την εκπόνηση Ειδικών Περιβαλλοντικών Μελετών, μέσω των οποίων καθορίζονται οι επιτρεπόμενες χρήσεις και οι όροι δόμησης, ενώ απαραίτητη προϋπόθεση αποτελεί η έγκριση των σχετικών πολεοδομικών σχεδίων.
Οι παρεμβάσεις δεν αφορούν το σύνολο των προστατευόμενων περιοχών, αλλά συγκεκριμένα τμήματα όπου η περιβαλλοντική επιβάρυνση κρίνεται διαχειρίσιμη, επιχειρώντας να συνδυάσουν την ανάπτυξη με τη διατήρηση του φυσικού περιβάλλοντος. Σε κάθε περίπτωση, η εφαρμογή των ρυθμίσεων θα εξαρτηθεί από τον βαθμό ωρίμανσης των μελετών και την ολοκλήρωση του σχεδιασμού σε τοπικό επίπεδο. Το βασικό στοιχείο είναι ότι εισάγεται ένας πιο συγκροτημένος τρόπος οργάνωσης των χρήσεων γης, που θα καθορίζεται ανά περιοχή και με βάση περιβαλλοντικά κριτήρια, αντί της μέχρι σήμερα αποσπασματικής διαχείρισης.
Οι επιπτώσεις σε ακίνητα και τουρισμό
Οι αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο αναμένεται να επηρεάσουν άμεσα την αγορά ακινήτων, ιδίως σε περιοχές με αυξημένη ζήτηση, όπως νησιά και παράκτιες ζώνες. Εκτάσεις που μέχρι σήμερα βρίσκονταν σε καθεστώς αβεβαιότητας ως προς τη δυνατότητα αξιοποίησής τους αποκτούν, υπό προϋποθέσεις, νέες προοπτικές, γεγονός που ενδέχεται να οδηγήσει σε αναπροσαρμογή των αξιών γης.
Επιπλέον, η δυνατότητα οργανωμένης ανάπτυξης σε συγκεκριμένα τμήματα των περιοχών Natura δημιουργεί νέα δεδομένα και για τον τουρισμό, καθώς πολλές από αυτές τις εκτάσεις συμπίπτουν με περιοχές υψηλού φυσικού κάλλους και σημαντικής επισκεψιμότητας. Η θεσμοθέτηση σαφέστερων όρων μπορεί να λειτουργήσει προς την κατεύθυνση πιο οργανωμένων επενδύσεων, περιορίζοντας πρακτικές άναρχης δόμησης που παρατηρούνταν τα προηγούμενα χρόνια.
Σε αυτές τις περιοχές, η Ζώνη Δ λειτουργεί ήδη ως ένας ενδιάμεσος χώρος μεταξύ προστασίας και ανάπτυξης, Εκεί φαίνεται να συγκεντρώνεται το μεγαλύτερο ενδιαφέρον, καθώς η ρύθμιση επιχειρεί να μετατρέψει μια διάσπαρτη και συχνά άναρχη δόμηση σε πιο οργανωμένο πολεοδομικό σχεδιασμό.
Για παράδειγμα, ένα αγροτεμάχιο σε περιοχή Natura, κοντά σε οικισμό αλλά εκτός σχεδίου, μπορούσε να έχει περιορισμένες δυνατότητες αξιοποίησης ή να παραμένει πρακτικά ανενεργό, παρά τη θέση του. Με τη νέα ρύθμιση, αυτό το ίδιο ακίνητο αποκτά -δυνητικά και υπό προϋποθέσεις- μια διαφορετική προοπτική, καθώς θα μπορεί να ενταχθεί στη λογική ενός πιθανού πολεοδομικού σχεδιασμού.
Ωστόσο, η εξέλιξη αυτή συνοδεύεται και από προκλήσεις, καθώς η αυξημένη ζήτηση για αξιοποίηση γης ενδέχεται να εντείνει τις πιέσεις σε ευαίσθητα οικοσυστήματα. Υπό αυτό το πρίσμα, η αποτελεσματική εφαρμογή των περιορισμών και των ελέγχων θα αποτελέσει καθοριστικό παράγοντα για το κατά πόσο η ανάπτυξη μπορεί να συνδυαστεί με την προστασία του περιβάλλοντος.
