Στεγαστική κρίση χωρίς νέα σπίτια: Το 60% του αποθέματος κατοικιών ξεπερνά τα 30 χρόνια
Περισσότερο από το 60% του στεγαστικού αποθέματος στην Ελλάδα είναι άνω των 30 ετών, ενώ μόλις ένα στα δέκα ακίνητα έχει ανακαινιστεί. Αυτά είναι μερικά από τα πιο ανησυχητικά ευρήματα της έρευνας που παρουσίασε ο συνιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της Prosperty, Αντώνης Μαρκόπουλος, στο πλαίσιο της Prodexpo 2025. Παρά την εικόνα πληθώρας κατοικιών -περισσότερα από 130.000 διαθέσιμα προς πώληση και 45.000 προς ενοικίαση- η απορρόφηση παραμένει εξαιρετικά χαμηλή, με την πλειονότητα των ακινήτων να μένουν απούλητα ή ξενοίκιαστα για διάστημα έως και δύο ετών. Την ίδια ώρα, τα νεόδμητα διαμερίσματα απευθύνονται σε ένα πολύ μικρό ποσοστό της κοινωνίας, με τιμές που ξεκινούν από 4.000 ευρώ/τ.μ. και φτάνουν έως και 7.000 ευρώ/τ.μ. στα νότια προάστια της Αττικής, ενώ για τη νέα γενιά η απόκτηση ή ακόμη και η ενοικίαση κατοικίας μετατρέπεται ολοένα και περισσότερο σε ανέφικτο στόχο.
Όπως τόνισε ο επικεφαλής της Prosperty, η ελληνική αγορά κατοικίας χαρακτηρίζεται από έντονη αναντιστοιχία προσφοράς και ζήτησης, παλαιό στοκ και ανορθολογική τιμολόγηση. «Παρά την υψηλή προσφορά, είναι μύθος ότι δεν υπάρχουν ακίνητα. Το πρόβλημα είναι ότι τα περισσότερα είναι παλιά, ενεργειακά αναποτελεσματικά και υπερκοστολογημένα», σημείωσε χαρακτηριστικά παραθέτοντας μια σειρά κρίσιμων στοιχείων που, ουσιαστικά, τροφοδοτούν τη σημερινή στεγαστική κρίση.
Είναι χαρακτηριστικό ότι ένα στα τέσσερα σπίτια χτίστηκε τη δεκαετία του 1970 και περίπου δύο στα δέκα τη δεκαετία του 1960. Το 22,7% των σπιτιών χτίστηκε την τελευταία πενταετία. Σε απόλυτους αριθμούς, τα ανακαινισμένα σπίτια φτάνουν τα 10.500, ενώ τα παλιά τα 89.500.
Τα νούμερα πίσω από την κρίση
Σύμφωνα με την έρευνα της Prosperty, η μέση τιμή πώλησης κατοικίας στην Αττική έχει αυξηθεί κατά πάνω από 60% από το 2018, την ώρα που οι πραγματικοί μισθοί παραμένουν σχεδόν στάσιμοι. Στην υπόλοιπη Ελλάδα, οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά 35% έως 40%, χωρίς να συνοδεύονται από αντίστοιχη άνοδο των εισοδημάτων ή των ρυθμών ανέγερσης νέων κατοικιών.
Την ίδια στιγμή, η προσφορά νέων ακινήτων υπολείπεται σημαντικά της ζήτησης. Ετησίως κατασκευάζονται λιγότερες από 15.000 νέες κατοικίες, αριθμός κατά πολύ χαμηλότερος από τις 70.000-80.000 της δεκαετίας του 2000. Οι καθυστερήσεις στις πολεοδομικές άδειες, το υψηλό κόστος κατασκευής και οι περιορισμένες διαθέσιμες εκτάσεις στα μεγάλα αστικά κέντρα επιτείνουν το πρόβλημα. Ο ίδιος υπογράμμισε ότι δεν υπάρχουν μεγάλα διαθέσιμα ακίνητα για σοβαρές επενδύσεις, και αναρωτήθηκε γιατί κάποιος πρέπει να πληρώνει φόρο μεταβίβασης για αγορές σε μικρά χωριά ή στην παραμεθόριο. Σύμφωνα με τον κ. Μαρκόπουλο, το ζήτημα δεν έχει αντιμετωπιστεί σοβαρά από την κυβέρνηση και εάν δεν αυξηθεί η ιδιοκατοίκηση, το στεγαστικό πρόβλημα δεν πρόκειται να λυθεί.
Ανισότητες και νέα πραγματικότητα
Η αδυναμία πρόσβασης σε προσιτή στέγη δημιουργεί νέες ανισότητες, ιδιαίτερα στις νεότερες ηλικίες και στα νοικοκυριά μεσαίου εισοδήματος. Όπως δείχνει η Prosperty, πάνω από το 40% των ενοικιαστών δαπανούν άνω του 35% του εισοδήματός τους για στέγαση, ποσοστό που υπερβαίνει, κατά πολύ το ευρωπαϊκό όριο «στεγαστικής επιβάρυνσης». Οι, δε, νεόδμητες κατοικίες είναι για λίγους, μιας και οι τιμές τους ξεπερνούν τα 4.000 ανά τετραγωνικό, με τις ακριβότερες κατοικίες να συναντώνται στη Γλυφάδα και στη Βούλα, όπου κοστίζουν 6.400 και 7.200 το τετραγωνικό.
Παράλληλα, η επενδυτική στροφή σε βραχυχρόνιες μισθώσεις και ακίνητα υψηλής απόδοσης έχει απορροφήσει σημαντικό μέρος της διαθέσιμης προσφοράς, πιέζοντας περαιτέρω τα ενοίκια. Ο Αντ. Μαρκόπουλος επισήμανε πως «αν δεν υπάρξουν συντονισμένες παρεμβάσεις, η στέγη θα καταστεί μόνιμα απρόσιτη για τα νέα ζευγάρια και τους νέους επαγγελματίες».
Που υπάρχει ελπίδα
Παρά το δύσκολο περιβάλλον, η Prosperty διαπιστώνει ενδιαφέρον για ανακαινίσεις και ενεργειακές αναβαθμίσεις παλαιών ακινήτων, ειδικά σε περιοχές κοντά σε μέσα σταθερής τροχιάς ή με τουριστικό ενδιαφέρον. Οι νέες ψηφιακές πλατφόρμες διαχείρισης ακινήτων, τα χρηματοδοτικά εργαλεία της Ε.Ε. και τα προγράμματα «Εξοικονομώ» μπορούν να λειτουργήσουν ως μοχλός ανανέωσης του υφιστάμενου αποθέματος. Ωστόσο, όπως επισημαίνει ο επικεφαλής της εταιρείας, «χωρίς μια εθνική στρατηγική για τη στέγαση και την ανάπτυξη νέων κατοικιών, οι επιμέρους παρεμβάσεις δεν αρκούν». Σε ένα άλλο πεδίο, ως μία από τις πλέον εφαρμόσιμες λύσεις προκειμένου να αυξηθεί η ιδιοκατοίκηση παρουσίασε ο κ. Μαρκόπουλος, τη μίσθωση με δικαίωμα εξαγοράς (rent to buy), με παράλληλη συμμετοχή του δημοσίου (σε ποσοστό περίπου 30%) στη χρηματοδότηση.
