Βαγγέλης Κτενιάδης της V2 Development: H Αθήνα θα αποτελέσει παγκόσµιο προορισµό για το Real Estate

Ο ιδιοκτήτης της V2 Development, Βαγγέλης Κτενιάδης, µιλά στο Fortune για την επόµενη µέρα του real estate, για τη µεγαλύτερη εποπτεία που πρέπει να υπάρξει στον κλάδο, αλλά και για τις προοπτικές που εµφανίζει.

Μπροστά στο αδιέξοδο στο οποίο βρέθηκε ο κλάδος του real estate την τελευταία δεκαετία εξαιτίας της οικονοµικής κρίσης, η εφαρµογή του προγράµµατος της Golden Visa, το 2013, ήρθε ως «µάννα εξ ουρανού» για την τόνωση µιας αγοράς που ακροβατούσε πάνω σε τεντωµένο σχοινί και έδινε καθηµερινά µάχη για επιβίωση. Τα τελευταία στοιχεία δείχνουν ότι 5.302 επενδυτές έχουν αγοράσει ακίνητο στη χώρα µας και ο αριθµός τους βαίνει αυξανόµενος.

Η V2 Development ήταν από τις πρώτες εταιρείες που αντιλήφθηκαν τις ευκαιρίες που δηµιουργούνταν και έσπευσε να αξιοποιήσει το πρόγραµµα που θα καθιστούσε τη χώρα επενδυτικό πόλο έλξης για πολίτες ξένων χωρών οι οποίοι επιθυµούσαν να αποκτήσουν µόνιµη κατοικία στην Ελλάδα. 

Διαθέτοντας µακροχρόνια πείρα, που µετρά σχεδόν έξι δεκαετίες, καθώς αποτελεί συνέχεια της Ergon Development, που δραστηριοποιείται στον χώρο της ανάπτυξης ακινήτων από το 1962, η V2 Development έχει υλοποιήσει στην ελληνική αγορά περισσότερα από 7.500 συµβόλαια δικών της περιουσιακών στοιχείων, µέγεθος που την καθιστά τη νούµερο ένα εταιρεία ανάπτυξης γης. Έχοντας παρουσία σε Ασία, Αφρική και Ευρώπη, απασχολεί 230 άτοµα προσωπικό και αυτήν τη στιγµή περιλαµβάνονται στο χαρτοφυλάκιό της 80 ιδιόκτητα διαµερίσµατα στην Αθήνα, µε το 98% να βρίσκονται στα νοτιοανατολικά προάστια της πόλης, από το παλαιό Φάληρο µέχρι και τη Βουλιαγµένη. Σε εξέλιξη βρίσκονται έξι µεγάλα projects, ενώ ο µέσος όρος της αξίας των συµβολαίων που υπογράφονται αγγίζει τις 330.000 ευρώ.

Κύριε Κτενιάδη, πόσο έχει συμβάλει η Golden Visa στην τόνωση της ελληνικής οικονομίας και πώς εκτιμάτε ότι θα διαμορφωθεί η κίνηση τα επόμενα χρόνια;

Δεν µου αρέσει να αποκαλώ το πρόγραµµα «Golden Visa», γιατί η λέξη βίζα είναι φορτισµένη αρνητικά. Αφορά κάτι το οποίο έχει ηµεροµηνία έναρξης και λήξης. Εδώ µιλάµε για άδεια µόνιµης παραµονής επενδυτή. Η µοναδική προϋπόθεση είναι ο επενδυτής να έχει το ακίνητο στην κατοχή του. Η πρώτη άδεια που βγαίνει είναι πενταετούς διάρκειας, όπως συµβαίνει και µε τα ελληνικά διαβατήρια, και η ανανέωση κρίνεται απαραίτητη ώστε το κράτος να διασφαλίζει ότι το ακίνητο βρίσκεται ακόµη στην κατοχή του ίδιου επενδυτή. Εάν πουληθεί, χάνεται αυτόµατα το δικαίωµα της µόνιµης παραµονής.

Στην αρχή το πρόγραµµα δυσκολεύτηκε να βρει τα πατήµατά του, καθώς πολλές από τις χώρες που µας ανταγωνίζονται µε ανάλογα επενδυτικά προγράµµατα αδειών µόνιµης παραµονής δυσφηµούσαν κατά κόρων το ελληνικό πρόγραµµα, αναφέροντας ότι δεν είναι άδεια µόνιµης παραµονής, αλλά πενταετής βίζα. Κάναµε πολύ µεγάλο αγώνα για να ενηµερώσουµε σωστά τις εταιρείες. Μέχρι τα µέσα του 2015 το πρόγραµµα «καρκινοβατούσε» και δεν είχε τις αποδόσεις που περιµέναµε. Φτάσαµε τρία χρόνια µετά, το 2018, να αποτελεί το νούµερο ένα επενδυτικό πρόγραµµα στον πλανήτη. Για πρώτη φορά στην ιστορία, από τα µέσα της δεκαετίας του ’70, πρόγραµµα άλλης χώρας ξεπέρασε σε αιτήσεις που έγιναν αποδεκτές για άδειες το αµερικανικό πρόγραµµα που ονοµάζεται EB5, στο οποίο απαιτούνται 500.000 δολάρια για να λάβεις «πράσινη κάρτα» στις ΗΠΑ.

Πώς διαμορφώνεται σήμερα η αγορά στην Ελλάδα; 

Δυστυχώς, από τον Οκτώβριο του 2018 έκαναν την εµφάνισή τους στην ελληνική αγορά εταιρείες κινεζικών και κυπριακών συµφερόντων, που δηµιουργήθηκαν µε ορίζοντα τριετίας και, εκµεταλλευόµενες το πρόγραµµα της Ελλάδος, έκαναν παράνοµες δραστηριότητες: ξέπλυµα µαύρου χρήµατος, φοροδιαφυγή και γενικότερα καταπάτηση κάθε κανόνα δεοντολογίας που υπάρχει στην αγορά. Ισχυρίζονται ότι έχουν δικά τους ακίνητα τα οποία προσπαθούν να πουλήσουν παράνοµα στους πολίτες της χώρας τους. Έρχονται να κάνουν µια «αρπαχτή» και στη συνέχεια να πάνε στην επόµενη αγορά «θύµα». Το αποτέλεσµα ήταν να υπάρξει ένας µεγάλος αριθµός επενδυτών που αντιµετωπίζει σοβαρά προβλήµατα µε τη µεταβίβαση της άδειας ακινήτων, αφού οι συγκεκριµένες εταιρείες έδιναν ακίνητα που δεν είχαν ελέγξει, δεν είχαν κάνει «due diligence», ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις των εταιρειών στις οποίες έχουν «παγώσει» τους λογαριασµούς, λόγω  παράνοµων δραστηριοτήτων.

Εκτιµούµε ότι γύρω στις 800 αιτήσεις  βρίσκονται σε µια κατάσταση που κανείς δεν γνωρίζει τι θα γίνει. Ιδίως στην κινεζική αγορά από την οποία προέρχεται το 70% των επενδυτών στην Ελλάδα, έχει γίνει µια τεράστια αρνητική διαφήµιση του προγράµµατος και οι εταιρείες που ασχολούνται µε το κοµµάτι του investment immigration διοχετεύουν τους υποψήφιους επενδυτές σε άλλες χώρες, όπως η Τουρκία, η οποία δίνει διαβατήριο µε 250.000 δολάρια. Άλλες αγορές είναι η Καµπότζη και η Πορτογαλία, που τώρα ανακάµπτει.

Πώς ξεκινήσατε σε αυτόν τον χώρο; 

Εµείς ξεκινήσαµε το 2013, όταν δεν υπήρχε πελάτης για να πουλήσεις ακίνητο. Μέσα στη βαθιά κρίση, το πρόγραµµα ήταν η µοναδική διέξοδος προσέλκυσης πελατών από το εξωτερικό, δεδοµένου ότι η ελληνική ζήτηση ήταν ανύπαρκτη. Στην οικιστική ανάπτυξη γης κατασκευών δεν δραστηριοποιούµαστε πολλές εταιρείες. Ωστόσο, τώρα που η αγορά έχει σταθεροποιηθεί, οι εταιρείες ανάπτυξης ξεφυτρώνουν σαν τα µανιτάρια, χωρίς να κάνουν όλες στην πραγµατικότητα οικιστική ανάπτυξη.

Είναι σίγουρα θετικό το γεγονός ότι πριν από έναν µήνα η κυβέρνηση έβγαλε µια τροπολογία ξεκαθαρίζοντας ότι η χρήση του POS είναι απολύτως νόµιµη, επιτρέποντας έτσι στους επενδυτές να πληρώνουν το τίµηµα µέσω χρεωστικών καρτών ή µε εµβάσµατα, ενώ παράλληλα αναγνωρίστηκε το δικαίωµα να µπορούν να καταβάλλουν χρήµατα µε αυτόν τον τρόπο και οι συγγενείς πρώτου και δεύτερου βαθµού. 

Τι κίνητρα πρέπει να δοθούν προκειμένου να προσελκύσουμε και άλλους ξένους επενδυτές;

Το µεγαλύτερο κίνητρο, αν θα µπορούσε να δοθεί, διότι γνωρίζουµε τις υφιστάµενες δυσκολίες που προκύπτουν από το γεγονός ότι η Ελλάδα είναι στη συνθήκη Σένγκεν, θα ήταν η δυνατότητα απόκτησης διαβατηρίου, όπως συµβαίνει στην Κύπρο, µε ένα κόστος 2,5 εκατ. ευρώ. Αν γινόταν κάτι ανάλογο στην Ελλάδα θα εκτοξευόταν το πρόγραµµα και το ελληνικό real estate, και η χώρα θα µετατρεπόταν σε ένα «νέο Ντουµπάι». Το έχουµε θέσει ως πρόταση στην ελληνική κυβέρνηση και ελπίζουµε ότι θα υπάρξουν κάποιες πρωτοβουλίες στο θέµα αυτό. 

Σε ποιες νέες αγορές θεωρείτε ότι πρέπει να κάνει focus η Ελλάδα;

Βάσει των επίσηµων στοιχείων του Enterprise Greece, βλέπουµε ότι, εκτός από την Κίνα, η Τουρκία είναι δυνατή αλλά πλέον φθίνουσα αγορά, η Ρωσία είναι στην τρίτη θέση και ακολουθούν Λίβανος, Ιράν, Ιράκ, Μέση Ανατολή. Δυνητικά θα µας ενδιέφερε να ανοίξουµε όλες τις αγορές του αναπτυσσόµενου κόσµου. Αυτός είναι, άλλωστε, και ο σκοπός των συγκεκριµένων προγραµµάτων: να προσελκύσεις στην ανεπτυγµένη Γηραιά Ήπειρο, η οποία εµφανίζει σηµάδια κορεσµού στο εσωτερικό της, «φρέσκο» χρήµα από τις αναπτυσσόµενες χώρες. Πρέπει να γίνουµε περισσότερο εξωστρεφείς.

Ποιοι λόγοι συντρέχουν στο να θεωρείται κατάλληλο το timing για επενδύσεις στο ελληνικό real estate;

Τώρα είναι η κατάλληλη στιγµή για την ανάπτυξη του ελληνικού real estate, το οποίο άντεξε στα «µαύρα» χρόνια της κρίσης. Υπάρχει πολιτική σταθερότητα και η νέα κυβέρνηση φαίνεται ότι δίνει µεγάλη σηµασία στις επενδύσεις. Σίγουρα το καλύτερο χρονικό διάστηµα ήταν τον Ιούλιο του 2015, όταν οι τιµές των ελληνικών ακινήτων βρέθηκαν στο χαµηλότερό τους σηµείο και ήταν ελκυστικότερες και επικερδέστερες για τους ξένους επενδυτές.

Πόσο έχει χάσει η αγορά από την αρχή της κρίσης και που βρισκόμαστε σήμερα; Υπάρχει πιθανότητα το ελληνικό real estate να ξαναγγίξει τα προ κρίσης επίπεδα;

Ο κλάδος µέσα στην κρίση έχασε κατά µέσο όρο το 28% – 30% της αξίας του. Η αίσθησή µου είναι ότι αυτήν τη στιγµή έχουµε καταφέρει να πάρουµε το 10%. Θα φτάσουµε και θα ξεπεράσουµε τα προ κρίσης επίπεδα. Η Αθήνα και γενικότερα η Ελλάδα θα αποτελέσουν παγκόσµιο προορισµό, όσον αφορά το real estate. 

Γιατί κάποιος να τοποθετηθεί στην Ελλάδα, και όχι σε κάποια άλλη αγορά; Ποιοι θεωρούνται οι μεγαλύτεροι μας «αντίπαλοι» τη δεδομένη στιγμή και ποια τα δυνατά τους σημεία;

Είναι οι δυνατότητες που προσφέρει η εγχώρια αγορά ακινήτων που κάνουν τους ξένους να θέλουν να τοποθετηθούν. Υπάρχει ενδιαφέρον από όλο τον κόσµο για αγορές. Συµβαίνει σε όλες τις χώρες που πέρασαν από µια βαθιά οικονοµική προσαρµογή και ανακάµπτουν. Μην ξεχνάµε ότι η ελληνική περίπτωση συνιστά τη µεγαλύτερη προσαρµογή χώρας του δυτικού κόσµου, χωρίς να είναι σε περίοδο πολέµου. Σε όλες τις χώρες που πέρασαν µέσα από την περιδίνηση της κρίσης έρχεται η στιγµή που εµφανίζονται σηµαντικές ευκαιρίες. Τα µεγάλα επενδυτικά funds αναγνωρίζουν πλέον ότι η Ελλάδα αξίζει ως επενδυτικός προορισµός και εισρέουν µαζικά. Ειλικρινά δεν βλέπω κάποια άλλη ευρωπαϊκή χώρα να καταγράφει µεγαλύτερη ζήτηση από την Ελλάδα.

Πιστεύετε ότι ελλοχεύει ο κίνδυνος, εάν δεν υπάρξει ένα δομημένο πλαίσιο, να αντιμετωπίσουμε ξανά το φαινόμενο μιας «φούσκας» στον κλάδο;

O κλάδος του real estate είναι κάτι απτό, σε αντίθεση µε ένα κρατικό οµόλογο ή µια µετοχή. Καταδεικνύει τις δυνατότητες µιας οικονοµίας. Είναι, στην ουσία, το πιο ασφαλές στοιχείο που δείχνει την κατεύθυνση της αγοράς. Δεν θα έλεγα ότι στο ελληνικό real estate υπήρξε «φούσκα». Το διάστηµα 2000 – 2008 πριν από την κρίση υπήρχε µια οικονοµική ευµάρεια και τα πράγµατα αναπτύσσονταν µε ταχύτατους ρυθµούς. Εκεί που πρέπει να δοθεί προσοχή είναι στις εξαγγελίες για «πάγωµα» του ΦΠΑ για τρία χρόνια στα ακίνητα, αλλά και στον δηµογραφικό παράγοντα. Θα πρέπει να λάβουµε υπόψη ότι στην Ελλάδα έχουµε κάθε χρόνο 48.000 θανάτους περισσότερους από γεννήσεις. Πρακτικά αυτό σηµαίνει ότι περίπου 20.000 µε 25.000 ακίνητα βρίσκονται διαθέσιµα σε όλη την επικράτεια κάθε χρόνο. Πρέπει, λοιπόν, µε κάποιον τρόπο να διασφαλίσουµε ότι καλύπτουµε αυτό το πλεόνασµα ακινήτων µέσω επενδυτών από το εξωτερικό. 

Τι είδους υπηρεσίες προσφέρει η V2 Development, ποιο το συγκριτικό σας πλεονέκτημα έναντι του ανταγωνισμού και ποιο το προφίλ των πελατών στους οποίους απευθύνεστε;

Η V2 Development είναι συνέχεια της Ergon Development, της εταιρείας που δηµιουργήθηκε από τον πατέρα µου το 1962, ο οποίος θεωρούνταν πρωτοπόρος στο ελληνικό real estate. Έκανε ανάπτυξη γης δίνοντας τη δυνατότητα σε ανθρώπους µε πολύ µικρά εισοδηµατικά κριτήρια και κάνοντας inhouse financing να µπορούν µέσα σε µια πενταετία να αποπληρώνουν τα οικόπεδα των περιοχών αποκτώντας το δικό τους κοµµάτι γης. Δεν είναι τυχαίο που ο Έλληνας έχει σήµερα το υψηλότερο ποσοστό ιδιοκτησίας στην Ευρώπη και µέσα στη δεκαετία της κρίσης κατάφερε να επιβιώσει, δίχως να πληρώνει ενοίκιο, χάρη στο σύστηµα της αντιπαροχής που όλοι κατέκριναν µε ευκολία.

Οι φόροι ακινήτων στην Ελλάδα είναι αστείοι αν τους συγκρίνουµε µε την υπόλοιπη Ευρώπη ή την Αµερική, όπου ο κόσµος πληρώνει κάθε 20 χρόνια την αξία του ακινήτου του σε φόρο. Δηλαδή, πληρώνει 5% της αξίας κάθε χρόνο! Κακώς δεν υπήρχε στην Ελλάδα. Λάθος ήταν η χρονική στιγµή που επιβλήθηκε ο ΕΝΦΙΑ όταν ο Έλληνας έπρεπε να πληρώσει πλήθος φόρων. Όταν, όµως, είσαι µια χρεοκοπηµένη χώρα, ο εύκολος και ο σίγουρος τρόπος για να µαζέψεις χρήµατα ήταν η φορολόγηση της ιδιοκτησίας.

Η V2 Development, κάνοντας ανάπτυξη γης, αγοραπωλησίες και διαχείριση ακινήτων, παρέχει ένα «πακέτο» στο real estate από το Α ως το Ω. Παράλληλα, µέσω της Von Poll, καλύπτεται το κοµµάτι της µεσιτείας, η οποία µας επιτρέπει να έχουµε γρήγορη πρόσβαση στον εντοπισµό ακινήτων, να βλέπουµε ευκαιρίες και να τις επεξεργαζόµαστε γρηγορότερα από οποιονδήποτε άλλο. Και στα µεµονοµένα ακίνητα, εκτός από τα projects που «τρέχουµε» και τις δικές µας πολυκατοικίες που έχουµε στο χαρτοφυλάκιό µας. Επιπρόσθετα, η συνεργασία µε τη µητρική εταιρεία µάς επιτρέπει να αξιοποιήσουµε το δίκτυό της σε όλη την Ευρώπη, σε 18 χώρες µε 400 υποκαταστήµατα. Το 95% των πελατών µας είναι επενδυτές εξωτερικού που ενδιαφέρονται για την άδεια µόνιµης παραµονής στην Ελλάδα. Ευελπιστούµε ότι σιγά σιγά θα αρχίσει να ενεργοποιείται και το ελληνικό επενδυτικό κοινό. Έχουµε ξεκάθαρη πολιτική και στρατηγική εξωστρέφειας.

Τι περιλαμβάνει το business plan για το 2020;

Αυτήν τη στιγµή έχουµε τρία γραφεία στην κινεζική αγορά σε Πεκίνο, Σαγκάη και Γκουανγκτζού, ένα στο Ναϊρόµπι και µια αποκλειστική συνεργασία µε µια εταιρεία στις χώρες της Νοτιοανατολικής Ασίας, από την Ινδία µέχρι τις Φιλιππίνες. Το 2020 θα ανοίξουµε το γραφείο µας στο Ντουµπάι.