Δημήτρης Παπούλης (Trades Estates): Το business model που παράγει αξία «παντός καιρού»

O Δημήτρης Παπούλης, CEO της Trades Estates, περιγράφει την εντυπωσιακή πορεία της εταιρείας 1,5 χρόνο από την εισαγωγή της στο ΧΑ, την εξειδίκευση σε retail parks και logistics centers και την πλοήγηση με «κόντρα άνεμο» για την επίτευξη των μεγάλων στόχων.

Η εντυπωσιακή πορεία και αποτελέσματα 1,5 χρόνο από την εισαγωγή στο ΧΑ, η εξειδίκευση σε retail parks και logistics centers και η πλοήγηση με «κόντρα άνεμο» για τους μεγάλους στόχους. Τα milestones που θα οδηγήσουν την Trade Estates σε κορυφαία περιφερειακή εξειδικευμένη εταιρεία επενδύσεων ακινήτων με χαρτοφυλάκιο 1 δισ. ευρώ, είναι σχεδιασμένα με ακρίβεια. Δεν είναι κουτάκια σε πίνακα στρατηγικής αλλά… big boxes. Ο Δημήτρης Παπούλης, CEO της Trade Estates, μιλά στο Fortune Greece για το μέλλον του «παντός καιρού» μοντέλου των retail parks και mega logistics centers που είναι ανθεκτικά στις κρίσεις, για τις αναδυόμενες ευκαιρίες, για τις συμμαχίες με διεθνή brands και πολυεθνικές και για το στοίχημα της εταιρείας με γνώμονα τη δημιουργία αξίας για τους μετόχους, ποντάροντας σε στρατηγικές συμφωνίες και εφαρμόζοντας υπεύθυνη διοίκηση και εξωστρέφεια.

«Το 2025 θα δεχθούμε πάνω από 23 εκατ. επισκέψεις σε όλους τους προορισμούς μας, ενώ οι πωλήσεις αυξάνονται το πρώτο εξάμηνο, γεγονός που επιβεβαιώνει την ανθεκτικότητα του μοντέλου μας».

Βιώνουμε μια περίοδο γεωπολιτικών αναταράξεων που εγείρουν αβεβαιότητες για τους επιχειρηματικούς ηγέτες, ειδικά στο real estate όπου μόλις είχε αρχίσει η ανάταξη από μια περίοδο με αυξημένα κόστη ενέργειας, εργασίας και χρήματος. Ποιες είναι οι άμυνές σας απέναντι στους αναδυόμενους κινδύνους;

Διανύουμε παρατεταμένη περίοδο έντονων πολιτικών αναταράξεων και θα ήθελα να σας θυμίσω ότι και όταν ξεκίνησαν οι διαδικασίες για τη δημόσια εγγραφή και την είσοδο των μετοχών της Trade Estates στο ΧΑ, (Οκτώβριος 2023) άρχιζε η κρίση στη Γάζα. Τότε πολλοί μας συμβούλευαν να αναβάλουμε τη διαδικασία και να περιμένουμε την αποκλιμάκωση, όμως η διαφαινόμενη νέα κατάσταση των πραγμάτων παγκοσμίως δείχνει ότι η αύξηση της συχνότητας και της πολυπλοκότητας των διεθνών αναταράξεων είναι μια νέα πραγματικότητα. Επίσης, νέα πραγματικότητα είναι η ταχύτητα προσαρμοστικότητας των οικονομιών στα νέα δεδομένα που δημιουργούνται. Οι επιχειρήσεις οφείλουν να αναπτύσσουν ανθεκτικά μοντέλα με συνεχή επικαιροποίηση, συμπεριλαμβάνοντας στην καθημερινότητα των αποφάσεών τους και τη διαχείριση του γεωπολιτικού ρίσκου, παράγοντας συνεχώς εναλλακτικά σενάρια δράσης. Αυτή η προληπτική προσέγγιση επιτρέπει τη διαχείριση πιθανών αναταράξεων, αλλά παράλληλα καλλιεργεί και τη διερεύνηση επενδυτικών ευκαιριών εν μέσω μεταβλητότητας. Όσον αφορά τις τρέχουσες εξελίξεις, χρειάζεται χρόνος για να αποτιμήσουμε τα γεγονότα που δυνητικά μπορούν να επηρεάσουν παράγοντες όπως το ενεργειακό κόστος.

Στη δική μας περίπτωση, η ανθεκτικότητα είναι η βασική αρχή του επιχειρηματικού μας μοντέλου. Η Trade Estates δραστηριοποιείται στον κλάδο των εμπορικών πάρκων (retail parks) και στα logistics centers μεγάλης κλίμακας, που εξυπηρετούν εταιρείες λιανεμπορίου για τη δραστηριότητά τους στην ευρύτερη Νοτιοανατολική Ευρώπη. Τα εμπορικά πάρκα ειδικότερα, απευθύνονται στις πρωταρχικές ανάγκες της οικογένειας. Γι’ αυτό και φιλοξενούν σουπερμάρκετ, καταστήματα με είδη για το σπίτι και brands με value for money προϊόντα. Η διαφορά τους από τα εμπορικά κέντρα, πέρα από την κάλυψη βασικών αναγκών και τις ανταγωνιστικές τιμές, είναι επίσης η εύκολη προσβασιμότητα από το ευρύ καταναλωτικό κοινό που μπορεί να τα προσεγγίσει παρκάροντας δωρεάν μπροστά στα καταστήματα.

Μέρος της στρατηγικής μας είναι επίσης η δυνατότητα παροχής ανταγωνιστικών μισθωτικών όρων προς τους μισθωτές μας, δημιουργώντας μισθωτικές συμμαχίες «παντός καιρού» που είναι ανθεκτικές στους οικονομικούς κύκλους.

Το 2025 θα δεχθούμε πάνω από 23 εκατ. επισκέψεις σε όλους τους προορισμούς μας, ενώ η συνέχιση της αύξησης πωλήσεων και επισκεψιμότητας, στο πρώτο μισό του έτους, επιβεβαιώνει την ανθεκτικότητα του μοντέλου μας.

Στην Ελλάδα, η Trade Estates έχει αναδειχθεί σε κυρίαρχη δύναμη στον κλάδο των retail parks. Ποιος είναι ο ανταγωνισμός σε άλλες χώρες που έχετε παρουσία και ποιες οι βλέψεις σας στο εξωτερικό;

Αρχίσαμε να σχεδιάζουμε την εταιρεία την περίοδο 2017-2018, όταν διαφαίνονταν σημάδια ανάκαμψης μετά την οικονομική κρίση, και κάνοντας παράλληλα εντατική έρευνα σε ώριμες αγορές της Δύσης, όπως Αμερική, Αγγλία, χώρες της Βόρειας και ΝΑ Ευρώπης. Εκεί, το μοντέλο των εμπορικών πάρκων είχε δείξει ήδη την ανθεκτικότητά του, με τα retail parks εξειδικευμένων εταιρειών, όπως η βέλγικη Mitiska REIM, τα Stop Shop της αυστριακής Immofinanz κ.ά. Η ιδέα ήταν να φέρουμε το μοντέλο των retail parks στην Ελλάδα αποκλειστικά με big boxes και μεγάλα καταστήματα (με brands όπως ΙΚΕΑ, Leroy Merlin, Κωτσόβολος, κ.ά.). Να σημειώσουμε επίσης ότι η κατηγορία των εμπορικών πάρκων επέδειξε ισχυρή αντοχή και την περίoδο του COVID, λόγω της δυνατότητας άμεσης πρόσβασης στα καταστήματα χωρίς την ανάγκη προσέγγισης μέσω κλειστών πάρκινγκ και κοινόχρηστων χώρων.

Σήμερα η παρουσία μας στο εξωτερικό αφορά τα ακίνητα της ΙΚΕΑ σε Σόφια (Βουλγαρία) και Λευκωσία (Κύπρος). Παρακολουθούμε στενά την αγορά της Βουλγαρίας που είναι πιο ώριμη, καθώς λειτουργούν ή είναι υπό κατασκευή, τουλάχιστον 20 εμπορικά πάρκα. Στη συγκεκριμένη αγορά η εταιρεία μας έχει αποφασίσει την επέκταση μέσω εξαγοράς ακινήτων σε λειτουργία και όχι μέσω greenfield αναπτύξεων. Υπενθυμίζω ότι ένα εμπορικό πάρκο μπορεί να τοποθετηθεί σε κάθε πόλη με πάνω από 30-40 χιλ. κατοίκους. Η Κύπρος, ως μικρότερη χώρα, έχει δυνατότητα να υποστηρίξει δύο έως τρία εμπορικά πάρκα. Παρακολουθούμε επίσης την αγορά της Ρουμανίας, όπου υπάρχει σημαντική ανάπτυξη στον συγκεκριμένο κλάδο.

Πόσα εμπορικά πάρκα διαθέτει σήμερα η Trade Estates και ποιες είναι οι επιδόσεις;

Σήμερα διαθέτουμε 12 retail parks, με το Top Parks σε Πάτρα και Ηράκλειο να είναι τα πιο πρόσφατα που αναπτύξαμε και βρίσκονται ήδη σε λειτουργία, ενώ τα κεφάλαια που αντλήθηκαν από την κεφαλαιαγορά –55 εκατ. ευρώ– κατευθύνθηκαν στο σύνολό τους στην εξαγορά του Smart Park. Διαθέτουμε αναπτύξεις στη Θεσσαλονίκη, τα Ιωάννινα, τη Λάρισα και την Αθήνα στην οδό Πειραιώς, στο Ρέντη και το Χαλάνδρι. Επίσης, όπως αναφέραμε προηγουμένως, έχουμε παρουσία στη Σόφια της Βουλγαρίας και στη Λευκωσία της Κύπρου.

Στο α’ τρίμηνο του 2025 τα καθαρά κέρδη μας αυξήθηκαν κατά 36,7%, τα συνολικά έσοδα κατά 10,5% και τα προσαρμοσμένα EBITDA κατά 14,8%. Για το 2025 αναμένουμε έσοδα από μισθώματα 40 εκατ. ευρώ –από 37,5 εκατ. ευρώ πέρυσι– και προσαρμοσμένο EBITDA 31,3 εκατ. ευρώ – από 30,1 εκατ. ευρώ αντίστοιχα. Σημειώνεται ότι το guidance του 2024 επιτεύχθηκε σε ποσοστό από 110,3% μέχρι 132,1%.

Στα περισσότερα retail parks λειτουργούν ΙΚΕΑ. Σωστά;

Πράγματι, σε 7 από τα 12 εμπορικά πάρκα μας λειτουργούν ΙΚΕΑ. Σημειώστε ότι η Trade Estates «γεννήθηκε» από την εισφορά των ακινήτων του Ομίλου Fourlis, ενώ σήμερα έχει βασικούς μετόχους εκτός από τον Όμιλο Fourlis, τη Latsco, Family Office της κυρίας Μαριάννας Λάτση και την Autohellas της οικογένειας Βασιλάκη, καθώς και 3.000 άλλους επενδυτές. Οπότε, κάποια από τα μεγαλύτερα project που κατέχουμε ή δημιουργούμε, σχετίζονται με το brand IKEA. Προσπαθούμε, όμως, για λελογισμένη σχέση των εσόδων μας από το brand IKEA, που στο ξεκίνημά μας το 2021 αποτελούσε σχεδόν το 94% των εσόδων μας, ενώ σήμερα έχει πέσει στο 1/3 των εσόδων μας, περιορίζοντας σημαντικά το dominant tenant risk.

12

retail parks διαθέτει η Trade Estates.

40

εκατ. ευρώ είναι τα αναμενόμενα έσοδα από μισθώματα το 2025.

34+

εκατ. ευρώ καταβολή σε μερίσματα έως το 2024.

Μιλήσατε για μια ομάδα ισχυρών μετόχων. Από πού έρχεται αξία για την ανταμοιβή της εμπιστοσύνης τους;

Βασική μας αρχή είναι ο σεβασμός στην εμπιστοσύνη που μας δείχνουν οι μέτοχοί μας. Έχουμε σταθερή πορεία υπεύθυνης δημιουργίας αξίας, καθώς και μερισματικής απόδοσης. Από το ξεκίνημα της εταιρείας στα μέσα του 2021 μέχρι σήμερα, έχουμε τριπλασιάσει την αξία του χαρτοφυλακίου μας, έχουμε αυξήσει κατά 80% την καθαρή αξία της εταιρείας, έχοντας παράλληλα καταβάλει πάνω από 34 εκατ. ευρώ σε μερίσματα. Η μερισματική μας απόδοση για το 2024 ξεπέρασε το 6%, ενώ στόχος είναι το 2025 να αυξηθεί περαιτέρω. Να σημειώσουμε επίσης ότι τα μερίσματα των ΑΕΕΑΠ είναι αφορολόγητα.

Η επιπλέον αξία για τους μετόχους έρχεται από διαφορετικές πηγές: την αύξηση αξίας και απόδοσης των ακινήτων σε συνδυασμό με προβλέψιμες και διασφαλισμένες θετικές χρηματοροές, τις θετικές προοπτικές της ελληνικής οικονομίας, τη μακροπρόθεσμη στρατηγική με βάση ένα ανθεκτικό, «απλοϊκό» μοντέλο που εξασφαλίζει ανταγωνιστικά κόστη κατασκευής, και την πίστη στο management της εταιρείας που δίνει έμφαση σε μια σειρά από τομείς εκτός από την εμπορικότητα, όπως για παράδειγμα την αποτελεσματική διαχείριση χρηματοοικονομικού και λειτουργικού κόστους, καθώς και την προσήλωση στις αρχές της εταιρικής διακυβέρνησης.

Εκτός από πιο αποδοτική, η Trade Estates γίνεται και πιο ανταγωνιστική στην αγορά με αυτή τη στρατηγική;

Κατά την άποψή μας για να αντιμετωπίσεις τον ανταγωνισμό πρέπει να έχεις μέγεθος, εκτελεστική και διαπραγματευτική ικανότητα, καθώς και διασφαλισμένες πηγές χρηματοδότησης με ανταγωνιστικούς όρους και προστασία από τις διακυμάνσεις των επιτοκίων. Παράλληλα, η συνεπής και εύρυθμη εκτέλεση του επενδυτικού πλάνου και η συνεχής προσθήκη νέων ακινήτων είναι ευθυγραμμισμένη με τα επεκτατικά πλάνα των στρατηγικών μας συνεργατών, οι οποίοι στην πλειοψηφία τους είναι μεγάλοι διεθνείς και ελληνικοί όμιλοι λιανικού εμπορίου.

Λόγω της κυρίαρχης θέσης της στον τομέα των εμπορικών πάρκων στην Ελλάδα, η Trade Estates έχει αποκτήσει διεθνή αναγνωρισιμότητα ως η «πρώτη στάση» όποιου διεθνή retailer βολιδοσκοπεί την είσοδο και ανάπτυξη στην ελληνική αγορά. Η ισχυρή μας θέση αποδεικνύεται από τις στρατηγικές συνεργασίες που αναπτύχθηκαν με διεθνείς εμπορικούς ομίλους, όπως Pepco, Sinsay, Kiabi κ.ά. που ξεκίνησαν την παρουσία τους στη χώρα σε ακίνητα της Trade Estates, καθώς και το γεγονός ότι αποτελούμε τον σημαντικότερο εκμισθωτή τους. Αντίστοιχα προσεγγίζουμε και τη δραστηριότητα στα logistics, με ενδεικτική τη στρατηγική συνεργασία με την Inter ΙΚΕΑ.

Πότε θα επεκταθείτε με retail parks σε νέα αγορά;

Στόχος μας είναι να μπούμε σε μια νέα αγορά, όπως, για παράδειγμα, η Ρουμανία –με μεγάλη προοπτική αλλά και ανταγωνισμό– όταν θα έχουμε το κρίσιμο μέγεθος, με χαρτοφυλάκιο πάνω από 1 δισ. ευρώ.

Πόσο μακριά είναι αυτό το milestone και πώς θα οδηγήσετε την εταιρεία σε αυτό όταν πρέπει να περάσετε από τις συμπληγάδες των κινδύνων που αναδύονται στο διεθνές περιβάλλον;

Η ομαλή πλοήγηση «παντός καιρού» είναι αποτέλεσμα της ορθής διαχείρισης του κόστους και του ρίσκου. Σημειώνω ότι τον Φεβρουάριο, μόλις διαγνώσαμε ύφεση του επιτοκιακού κόστους, «κλειδώσαμε» μία ακόμη γραμμή hedging επιτοκιακού ρίσκου για 60 εκατ. ευρώ, παρότι μεσοπρόθεσμα βρισκόμαστε σε περίοδο πτωτικού κύκλου των επιτοκίων. Έτσι, σήμερα έχουμε το 75% του τρέχοντος δανεισμού μας «κλειδωμένο» στο κόστος του euribor, ήτοι 1,94%. Επιπλέον, είμαστε ιδιαίτερα προσεκτικοί με το διαχειριστικό κόστος της εταιρείας μας. Η εξειδίκευση μας επιτρέπει να δημιουργούμε οικονομίες κλίμακος όσο προσθέτουμε ομοειδή ακίνητα στο χαρτοφυλάκιό μας, και έτσι διαθέτουμε έναν από τους χαμηλότερους δείκτες λειτουργικού κόστους του κλάδου των ΑΕΕΑΠ.

Ο στόχος λοιπόν δεν είναι μακριά. Ξεκινήσαμε το 2021 με εισφορά ακινήτων του Ομίλου Fourlis αξίας 185 εκατ. ευρώ και μέσα σε τρία χρόνια τριπλασιάσαμε αυτό το μέγεθος. Είμαστε στα 550 εκατ. ευρώ μικτής εύλογης αξίας και πιστεύουμε ότι μέχρι το 2031, με στοχευμένο επενδυτικό πλάνο νέων αναπτύξεων και εξαγορών ακινήτων σε λειτουργία, θα φτάσουμε το 1 δισ. ευρώ.

Τι ευκαιρίες βλέπετε στην αγορά για νέα project;

Συγκρίνοντας με πιο ώριμες αγορές, βλέπουμε το upside της ελληνικής αγοράς για τα επόμενα 5-10 χρόνια, έως και τρεις φορές επάνω από το σημερινό μέγεθος στον τομέα των εμπορικών πάρκων, και κατά τουλάχιστον δύο φορές στον τομέα των Logistics. Στη βάση αυτή, το 2023 ανακοινώσαμε ένα 5ετές πλάνο επενδύσεων που αφορούσε συνολικά έξι projects και επενδύουμε 250 εκατ. ευρώ για την ανάπτυξη νέων retail parks καθώς και logistics centers νέας γενιάς, όπως αυτό της Inter IKEA στον Ασπρόπυργο που θα είναι έτοιμο στο τέλος του 2025. Το συγκεκριμένο αναπτυξιακό πλάνο, που θα μας φέρει στα 750 εκατ. ευρώ στο τέλος του 2028, ολοκληρώνεται με το εμβληματικό project του εμπορικού πάρκου στο Commercial Hub του Ελληνικού.

Πώς θα αξιοποιήσετε την τεχνογνωσία που αναπτύσσετε για το logistic center της Inter IKEA ως σύμπραξη με την πολυεθνική, τον όμιλο Fourlis και την ελληνική πολιτεία;

Είναι μια στρατηγική επένδυση για την Ελλάδα καθώς αφορά logistics services της χώρας για την Inter IKEA που θα εξυπηρετεί –μέσω διακόμισης και επαναπροώθησης προϊόντων– επτά αγορές της ΝΑ Μεσογείου. Η συνεργασία είναι πρωτοπόρα για τα δεδομένα της χώρας, δημιουργώντας υπεραξία για την ελληνική οικονομία. Θεωρούμε ότι ο δρόμος εξέλιξης της χώρας σε περιφερειακή διεθνή δύναμη ως Logistic Hub περνά μέσα από τέτοιες μεγάλες συμπράξεις στρατηγικής σημασίας.

Κατά την άποψή μας, ο επαναπροσδιορισμός του παγκόσμιου εμπορικού χάρτη και οι τάσεις επιστροφής από την παγκοσμιοποίηση στον προστατευτισμό δημιουργούν νέα δεδομένα. Η χώρα μας βρίσκεται μπροστά σε σημαντικές ευκαιρίες και η γεωπολιτική μας θέση μαζί με την πολιτική και οικονομική σταθερότητα προβάλλουν ως ισχυρά πλεονεκτήματα για την περαιτέρω εξέλιξη του τομέα των logistics με την προσθήκη υπηρεσιών υψηλής προστιθέμενης αξίας. Πλέον, στη δραστηριότητα της διαμετακόμισης βλέπουμε να προστίθεται και ο τομέας της παθητικής τελειοποίησης, ο οποίος αναδεικνύεται ως λύση προς τους παγκόσμιους παραγωγούς προϊόντων λόγω της επιβολής δασμών. Για να εκμεταλλευτούμε ως χώρα αυτές τις νέες ευκαιρίες, πρέπει να ξεπεράσουμε τις παθογένειες μακροπρόθεσμου στρατηγικού προγραμματισμού και πολεοδομικού σχεδιασμού, ώστε να δημιουργήσουμε πολύ μεγάλες αναπτύξεις επιχειρηματικών πάρκων τα οποία θα στεγάζουν εκατοντάδες χιλιάδες κτίρια logistics νέας γενιάς.

Το μέλλον του κλάδου απαιτεί τη στενότερη συνεργασία δημοσίου και ιδιωτικού τομέα και τα πολύ μεγάλα projects που σχεδιάζονται απαιτούν μεγάλες στρατηγικές συμμαχίες και συνεργασίες οι οποίες λειτουργούν πολλαπλασιαστικά στη σχεδιαστική, χρηματοδοτική, κατασκευαστική και λειτουργική τεχνογνωσία και ικανότητα.

«Από το 2021 μέχρι σήμερα έχουμε τριπλασιάσει την αξία του χαρτοφυλακίου μας, αυξήσαμε κατά 80% την καθαρή αξία, ενώ έχουμε καταβάλει πάνω από 34 εκατ. ευρώ σε μερίσματα».

Τέτοιου μεγέθους συνεργασίες απαιτούν ανθεκτικές εταιρείες. Σηματοδοτούν και συγκέντρωση της αγοράς;

Οι ΑΕΕΑΠ είναι δημοκρατικά επενδυτικά καταφύγια και δίνουν υψηλές αποδόσεις, ήτοι μέρισμα της τάξης του 6-7%. Ο κλάδος είναι ανθεκτικός, με αξία προστατευμένη από ακίνητα.

Πιστεύαμε εξαρχής στην εξειδίκευση του κλάδου και βλέπουμε ότι η δημιουργία critical mass και συγκέντρωσης σε συγκεκριμένους πυλώνες της αγοράς, είναι μονόδρομος για τον κλάδο των ΑΕΕΑΠ. Εκτιμώ ότι το μέλλον θα φέρει εισφορά ακινήτων από μία εταιρεία σε άλλη, ανάλογα με την εξειδίκευση που αναπτύσσει η καθεμία σε συγκεκριμένο τομέα, για παράδειγμα hospitality, γραφεία, logistics κ.ο.κ.

Με το βλέμμα στο μέλλον της Trade Estates, ποιο είναι το προσωπικό σας στοίχημα;

Το όραμά μας είναι να εξελίξουμε μια εταιρεία με κυρίαρχη θέση στην ευρύτερη περιοχή και μεταξύ των σημαντικών εταιρειών του κλάδου στην νοτιοανατολική Ευρώπη. Άλλωστε, η επίτευξη σημαντικού μεγέθους στους δύο πυλώνες που εξειδικευόμαστε, είναι προϋπόθεση για να διερευνήσουμε την περίπτωση εισόδου και σε τρίτο τομέα δραστηριότητας – εφόσον επιβεβαιώσουμε ότι διαθέτει σημαντικές προοπτικές.

Προσωπικό μου στοίχημα, ταυτόχρονα με την υπεύθυνη ανάπτυξη και πορεία της Trade Estates, είναι η μακροπρόθεσμη συνέχεια και συνέπεια στην υπόσχεση προς τους ανθρώπους της εταιρείας μας για σταθερή πρόοδο και προκοπή, παράλληλα με την εξέλιξη της εταιρείας μας, καθώς και η συνεχής δημιουργία θετικού αποτυπώματος και βελτίωσης της καθημερινότητας για τις κοινωνίες, τις πόλεις και τις κοινότητες που δραστηριοποιούμαστε.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΑ:

*Η συνέντευξη δημοσιεύεται στο νέο τεύχος του Fortune Greece κυκλοφορεί από την Παρασκευή 18/07 στα περίπτερα.

**Φωτογραφίες: Νίκος Μαλιάκος