Δημήτρης Ζερίτης: Οδηγώντας την αγορά real estate με όραμα και στρατηγική
O Δημήτρης Ζερίτης ανήκει στη νέα γενιά επιχειρηματιών που αναλαμβάνουν τα ηνία οικογενειακών ομίλων σε κρίσιμες στιγμές. Μαζί με τον αδελφό του, Γιώργο, παρέλαβαν σε νεαρή ηλικία τον Όμιλο Ζερίτη, ο οποίος είχε μακρά παρουσία στη βιομηχανία χαρτιού σε αρκετές χώρες, αλλά αντιμετώπιζε σημαντικές προκλήσεις. Με αποφασιστικές κινήσεις και νέα στρατηγική, κατάφεραν να αναδιαρθρώσουν την εταιρεία και να γυρίσουν σελίδα, αλλάζοντας ριζικά το business model και στρέφοντας το ενδιαφέρον σε τομείς όπου είχαν και έχουν ανταγωνιστικό πλεονέκτημα, όπως το real estate. Σήμερα, ο Όμιλος κατέχει και διαχειρίζεται χαρτοφυλάκιο 53.800 τετραγωνικών μέτρων κτιρίων σε Ελλάδα και Ουγγαρία, ενώ παράλληλα επενδύει σε logistics και επιχειρηματικά πάρκα, καθώς και σε μια νέα κουλτούρα εταιρικής διακυβέρνησης που ισορροπεί ανάμεσα στην οικογενειακή κληρονομιά και τη σύγχρονη επιχειρηματικότητα.
Ο Όμιλος Ζερίτη επικεντρώνεται, μεταξύ άλλων, σε επενδύσεις real estate σε Ελλάδα και εξωτερικό. Ποια είναι σήμερα η παρουσία σας στην ελληνική αγορά, οι σημαντικότερες επενδύσεις σας αλλά και το εύρος των δραστηριοτήτων σας ανά κλάδο;
Στο χαρτοφυλάκιό μας έχουμε ένα μείγμα επενδύσεων που αποτελείται από ώριμες επενδύσεις χαμηλότερου ρίσκου που εξασφαλίζουν cash flow και μερισματικές αποδόσεις, καθώς και αναπτυξιακές επενδύσεις υψηλότερου ρίσκου που στοχεύουν στη δημιουργία υπεραξίας για τους μετόχους. Στην πρώτη κατηγορία ανήκουν τα ακίνητά μας στον Περισσό και στον Ελαιώνα, και στη δεύτερη κατηγορία ανήκουν τα επιχειρηματικά μας πάρκα στη Βαρυμπόμπη (απέναντι από τα βασιλικά κτήματα στο Τατόι) και στο Szentendre (30 λεπτά από τη Βουδαπέστη), καθώς και οι επενδύσεις μας σε οικιστικά ακίνητα στον Νέο Κόσμο όπου ολοκληρώνεται η ανακαίνιση των χώρων και από το 2026 ως πλήρως μισθωμένα θα είναι πλέον μέρος της πρώτης κατηγορίας επενδύσεων.
Τα συνολικά ετήσια μισθώματα που έχουμε προσεγγίζουν τα 2,7 εκατ. ευρώ, με 70 μισθωτές σε Ελλάδα και Ουγγαρία και ακίνητα που μισθώνονται για πολλαπλές χρήσεις όπως λιανεμπόριο, logistics, γραφεία, βιομηχανία, παροχή υπηρεσιών, αθλητικές δραστηριότητες, events και οικιστικά. Έτσι, η σημερινή εκτιμώμενη αξία του ομίλου υπερβαίνει τα 40 εκατ. ευρώ με μηδενικό τραπεζικό δανεισμό.
Έχουν περάσει τρία χρόνια από την ανάληψη των καθηκόντων του γενικού διευθυντή του Ομίλου Ζερίτη. Μπορείτε να μας πάτε πίσω όταν ξεκινήσατε σε αυτό τον ρόλο για να μας πείτε πώς πήρατε αυτήν την απόφαση με τον αδελφό σας;
O πατέρας μας, Πάνος Ζερίτης, παραδοσιακά τοποθετούσε αρκετά μέλη της οικογένειας σε διοικητικές θέσεις. Όταν όμως ήρθε η ώρα να ασχοληθούμε με τον αδελφό μου, Γιώργο Ζερίτη, με τις οικογενειακές επιχειρήσεις ακολουθήσαμε διαφορετική λογική και προσλάβαμε στελέχη από την αγορά για να τρέξουν τις εταιρείες μας. Αφού δοκιμάσαμε αυτό το μοντέλο και είδαμε πως αρκετές φορές τα συμφέροντα ενός στελέχους δεν ευθυγραμμίζονται απόλυτα με τα συμφέροντα ενός μετόχου, ακόμα και αν υπάρχουν ενεργά συστήματα σύνδεσης της απόδοσης με την αμοιβή, πήραμε τη δύσκολη απόφαση, λόγω του νεαρού της ηλικίας μου, να αναλάβω τη διοίκηση του ομίλου σε μια περίοδο που, ενώ αρκετά θέματα είχαν μπει σε τάξη από πλευράς ρευστότητας, συνέχιζαν να υπάρχουν εκκρεμότητες από το παρελθόν προς επίλυση.
«Η ταχύτητα απονομής της Δικαιοσύνης είναι πολύ αργή, ο νόμος πολλές φορές είναι υπέρ του μισθωτή, ενώ οι επαγγελματικές μισθώσεις συνήθως έχουν μεγαλύτερη διάρκεια».
Ποια ήταν η μεγαλύτερη πρόκληση όταν ξεκινήσατε;
Το βασικότερο θέμα που είχαμε να αντιμετωπίσουμε ήταν να γίνει κοινή αντίληψη σε όλους τους συναλλασσόμενους με τον Όμιλο Ζερίτη ότι οι υποχρεώσεις που αναλαμβάνουν θα πρέπει να τηρούνται. Για παράδειγμα, είχαμε μισθωτές που θεωρούσαν ότι μπορούσαν να μην πληρώνουν στην ώρα τους ή προμηθευτές που δεν παρέδιδαν τα έργα όταν είχαμε συμφωνήσει. Αποφασίσαμε το εξής απλό και θεωρητικά αυτονόητο: όποιος συναλλάσσεται με τον οργανισμό μας θα πρέπει να τηρεί αυτά που έχουμε συμφωνήσει και υπογράψει, ειδάλλως θα υπάρχουν συγκεκριμένες επιπτώσεις, με τελικό πιθανό επακόλουθο τη διακοπή της συνεργασίας και αντικατάσταση του συνεργάτη με νέο, αξιόπιστο αντισυμβαλλόμενο. Στην ουσία θέλαμε να δημιουργήσουμε ένα οικοσύστημα δημιουργίας αξίας, όπου τα μέλη του διέπονται από σωστές αρχές, ήθος και θετικό αναπτυξιακό όραμα.
Ποια είναι μέχρι σήμερα η μεγαλύτερή σας επιχειρηματική επιτυχία;
Η μεγαλύτερη επιτυχία ήταν η αλλαγή της νοοτροπίας που σας περιέγραψα, ώστε σήμερα να πατάμε γερά στα πόδια μας στον κλάδο του real estate. Σας δίνω και ένα συγκεκριμένο παράδειγμα. Όταν ανέλαβα καθήκοντα γενικού διευθυντή, η αγορά των logistics βρισκόταν σε ανοδική πορεία. Στο χαρτοφυλάκιό μας διαθέταμε έναν χώρο νοικιασμένο με μακροπρόθεσμο συμβόλαιο σε μισθωτή, που, δυστυχώς, δεν τηρούσε αρκετές από τις υποχρεώσεις του. Πετύχαμε, σε συνεργασία με το δικηγορικό μας γραφείο, να διακόψουμε αυτήν τη σύμβαση και σήμερα ο χώρος αυτός είναι μισθωμένος σε αξιόπιστο ενοικιαστή, με καλύτερους οικονομικούς όρους.
Στο προσωπικό μου χαρτοφυλάκιο επενδύσεων, είμαι περήφανος που έχω τοποθετηθεί με επιτυχία σε εισηγμένες μετοχές που αντιλήφθηκα πως είχαν σημαντικά περιθώρια ανόδου και στη συνέχεια αποτέλεσαν αντικείμενο δημόσιας προσφοράς σε αρκετά ψηλότερη αποτίμηση.
Ποιο είναι το σημαντικότερο επιχειρηματικό «μάθημα» που έχετε πάρει στη μέχρι τώρα πορεία σας και πόσο σας άλλαξε επιχειρηματικά και προσωπικά;
Διοικητικά, όσο αναπτύσσεται μια εταιρεία, είναι σημαντικό να γνωρίζει κανείς πότε είναι η κατάλληλη στιγμή να προσλάβει ένα ακόμα άτομο στην ομάδα για να αφαιρέσει βάρος από πάνω του ή από κάποιο άλλο στέλεχος, θυσιάζοντας κέρδη βραχυπρόθεσμα, ώστε ο οργανισμός να λειτουργεί πιο γρήγορα, να είναι λιγότερο εξαρτώμενος από πρόσωπα, να υπάρχει καλύτερη ισορροπία προσωπικής και επαγγελματικής ζωής, καθώς και χρόνος για στρατηγική σκέψη.
Επενδυτικά, είναι κρίσιμο να υπάρχει ένα πλαίσιο από ποσοτικούς και ποιοτικούς παράγοντες που καθορίζει τον τρόπο που λαμβάνει κανείς αποφάσεις όσον αφορά στο πότε αγοράζει ένα περιουσιακό στοιχείο, πότε το κρατάει και πότε το πουλάει.
Όσον αφορά στον κλάδο του real estate στην Ελλάδα, η ταχύτητα απονομής Δικαιοσύνης είναι πολύ αργή, ο νόμος πολλές φορές είναι υπέρ του μισθωτή, ενώ οι επαγγελματικές μισθώσεις συνήθως έχουν μεγαλύτερη διάρκεια. Συνεπώς, εμείς προσπαθούμε, στον βαθμό που μας το επιτρέπει η ανταγωνιστικότητα του εκάστοτε ακινήτου μας και οι συνθήκες της αγοράς, να κάνουμε όσο το δυνατόν πιο προσεκτική επιλογή μισθωτών, διότι το κόστος και ο χρόνος απεμπλοκής, αν αθετηθούν οι όροι της συμφωνίας από τον μισθωτή, είναι μεγάλος. Παράλληλα φροντίζουμε, αφού ξεκινήσει μια μίσθωση, να ακούμε τα σχόλια των ενοικιαστών μας, ώστε να βελτιώνουμε την ανταγωνιστικότητα των επιχειρηματικών μας πάρκων.
Δημήτρης Ζερίτης, General Manager, Zeritis Group, Παύλος Ευθυμίου, Partner Fortune Greece.
Πώς λειτουργεί ο Όμιλος Ζερίτη από πλευράς εταιρικής διακυβέρνησης, ώστε να εξασφαλίσει οικονομική αποδοτικότητα, χωρίς να υπάρχει φθορά στις σχέσεις των μελών της οικογένειας;
Τα περισσότερα στελέχη στην αγορά γνωρίζουν από corporate governance, ελάχιστα όμως γνωρίζουν από family business governance στην πράξη. Η δική μας περίπτωση είναι θεωρητικά σχετικά απλή, δεδομένου ότι είμαστε δύο αδέλφια με το ίδιο μετοχικό ποσοστό (50-50). Όταν ο αδελφός μου ήθελε να απεμπλακεί από την άμεση διοίκηση του Ομίλου για να εστιάσει στις προσωπικές του επενδύσεις, αποφασίσαμε να δημιουργήσουμε ένα Advisory Board κοινής αποδοχής που αποτελείται από άτομα με συμπληρωματικές γνώσεις και δεξιότητες, στο οποίο θα αναφερόμουν και θα επέβλεπε την απόδοση του ομίλου, αλλά και τη δική μου. Έτσι, ο αδελφός μου συνεχίζει να ενημερώνεται τακτικά για τις εξελίξεις, τους στόχους και τα αποτελέσματα του ομίλου, παρεμβαίνοντας όπου και όταν χρειάζεται, και είμαστε και οι δύο ευχαριστημένοι και περήφανοι για τον τρόπο λειτουργίας μας.
Αναφέρατε πως ο αδελφός σας έχει πραγματοποιήσει κάποιες προσωπικές επενδύσεις. Εσείς πώς επενδύετε τα προσωπικά σας κεφάλαια;
Ο αδελφός μου, Γιώργος Ζερίτης, έχει επενδύσει σε μια σειρά από τεχνολογικές και νεοφυείς επιχειρήσεις, ενώ ταυτόχρονα αποτελεί έναν εκ των ιδρυτών της Intellectica, μιας συμβουλευτικής εταιρείας που έχει διακριθεί για την επιτυχία της στο success based recruiting. Μια άλλη σημαντική τοποθέτησή του είναι η Celyphos, μια εταιρεία επικοινωνίας που εστιάζει στο video storytelling. Όσον αφορά εμένα, αφιερώνω μεγάλο μέρος του χρόνου μου στην καθημερινότητα του Ομίλου Ζερίτη, συνεπώς οι προσωπικές μου επενδύσεις αποτελούνται κυρίως από μετοχές σε εισηγμένες εταιρείες στην Ελλάδα και σε χρηματιστήρια του εξωτερικού, σε κλάδους που θεωρώ πως καταλαβαίνω, με διοίκηση που εμπιστεύομαι, με συντηρητική μόχλευση, καλή ρευστότητα και σε αποτιμήσεις που βρίσκω ελκυστικές ακολουθώντας τους κανόνες του value και growth investing.
Πείτε μας περισσότερα για την Ουγγαρία και τη θέση της εταιρείας εκεί. Σε ποιο στάδιο βρίσκεται αυτή η επένδυση και πώς είναι η συνεργασία σας με τους τοπικούς επιχειρηματίες;
Η Ουγγαρία είναι μια πολύ όμορφη χώρα και οι επιχειρηματικές εμπειρίες που έχουμε από αυτήν είναι συνολικά θετικές. Οι συνεργάτες που έχουμε βρει στη χώρα είναι σοβαροί επαγγελματίες, και η επίτευξη μακροπρόθεσμων συνεργασιών θεωρώ πως είναι πιο εφικτή εκεί. Το κράτος τα τελευταία χρόνια έχει γίνει πιο παρεμβατικό σε κάποιους κλάδους της οικονομίας και αν και μέχρι σήμερα η χώρα έχει το χαμηλότερο εταιρικό φόρο στην Ευρώπη (9%), φέτος αποφασίστηκε να τριπλασιάσουν τον φόρο ιδιοκτησίας ακινήτων. Ο ΦΠΑ είναι ο ψηλότερος στον κόσμο (27%), αλλά ερχόμενοι από την Ελλάδα με 24% δεν μας φαίνεται μεγάλη η διαφορά. Έχουν το δικό τους νόμισμα, οπότε υπάρχει ένας συναλλαγματικός κίνδυνος που πρέπει να ληφθεί υπόψη, ωστόσο η χώρα έχει αυτόνομη νομισματική πολιτική, που ορίζεται με βάση τα δικά της συμφέροντα.
Όσον αφορά τη δική μας δραστηριότητα, βρισκόμαστε σε μια διαδικασία συνεχούς αναβάθμισης του ακινήτου μας, όπου είτε ανακαινίζουμε και νοικιάζουμε αποθήκες/βιομηχανικούς χώρους, είτε τους μετατρέπουμε σε εμπορικούς χώρους, που περιλαμβάνουν αθλητικές δραστηριότητες, παροχή υπηρεσιών και τεχνικά επαγγέλματα. Βρισκόμαστε σε μια φάση που στοχεύουμε να βάλουμε και τρόφιμα στο ακίνητο, διότι θεωρούμε πως με αυτόν τον τρόπο θα αυξηθεί η επισκεψιμότητα του πάρκου και οι δυνατότητες cross-selling.
«Τα περισσότερα στελέχη στην αγορά γνωρίζουν από corporate governance, ελάχιστα όμως γνωρίζουν από family business governance στην πράξη».
Έχει κάποια ιδιαιτερότητα η ουγγρική αγορά ακινήτων σε σχέση με την ελληνική;
Στην Ουγγαρία νιώθω πως σε σχέση με την Ελλάδα υπάρχει ανεπτυγμένη μικρομεσαία επιχειρηματικότητα και είναι σχετικά εύκολο να νοικιάσεις 200 τ.μ. σε έναν ξυλουργό, έναν τεχνίτη ή έναν αγρότη. Επίσης, δεδομένου ότι είναι μια πρώην σοσιαλιστική χώρα, όσα κτίρια χτίστηκαν επί κομμουνισμού κάποιες φορές δεν φαίνονται καταγεγραμμένα στο δικό τους κτηματολόγιο. Ως εκ τούτου, στο δικό μας ακίνητο, για παράδειγμα, είχαμε ένα μεγάλο έργο όπου νομιμοποιήσαμε όσα κτίρια είχαν χτιστεί επί κομμουνισμού και δεν ήταν καταγεγραμμένα, και έτσι αποκτήσαμε στη συνέχεια το δικαίωμα να χτίσουμε άλλα 13.000 τ.μ. στο επιχειρηματικό μας πάρκο, πράγμα που αποτελεί σημαντική αναπτυξιακή βάση για τις επόμενες σελίδες μας στη χώρα.
Ποια είναι τα επόμενα σχέδια του ομίλου;
Ζούμε αυτήν τη στιγμή σε ένα αρκετά αβέβαιο περιβάλλον και το μέλλον δεν ξέρουμε τι μας επιφυλάσσει. Ως εκ τούτου, έχουμε αυξήσει τα αποθεματικά ασφαλείας μας, ενώ παράλληλα υλοποιούμε διαρκώς έργα μείωσης κόστους και ρίσκου. Ταυτόχρονα, αναπτύσσουμε και βελτιώνουμε το προϊόν που προσφέρουμε στους μισθωτές και τους επισκέπτες των επιχειρηματικών μας πάρκων, δημιουργώντας οικοσυστήματα που παράγουν αξία και προάγουν την ευημερία. Με οδηγό τα επιτεύγματα που σας περιέγραψα και πυξίδα μας την μακρόπνοη αειφόρο ανάπτυξη του ομίλου, συνεχίζοντας την πορεία μας εντός και εκτός Ελλάδας, με ολοένα και μεγαλύτερο δυναμισμό.
Τι θα αλλάζετε στο νομοθετικό πλαίσιο της Ελλάδας όσον αφορά το real estate;
Στις εμπορικές μισθώσεις ακινήτων, ακόμα και σήμερα, ισχύει ότι η ετήσια αναπροσαρμογή μισθώματος μπορεί να ανέρχεται σε ποσοστό 3% κατά ανώτατο όριο. Αυτό σημαίνει, για παράδειγμα, πως, αν ο πληθωρισμός είναι στο 10% όπως είχε φτάσει το 2022, ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου χάνει 7% της αξίας του ενοικίου που λαμβάνει, ακόμα και αν έχει συμφωνήσει με τον μισθωτή σε μια μετριοπαθή ετήσια προσαύξηση στο επίπεδο του δείκτη τιμών καταναλωτή του προηγούμενου δωδεκαμήνου. Αυτός ο νόμος, εκτός ότι είναι άδικος, μειώνει την πιθανότητα ένας ιδιοκτήτης ακινήτου να θέλει να κάνει μια μίσθωση με μεγαλύτερη διάρκεια. Εάν θέλουμε να ενθαρρύνουμε τις μακροπρόθεσμες συνεργασίες στην οικονομία μας, το πλαφόν στις εμπορικές μισθώσεις θα πρέπει να αναθεωρηθεί.
Εσείς πώς διαμορφώνετε μια εταιρική κουλτούρα που στηρίζει και εμπνέει τους εργαζομένους σας;
Τα τελευταία χρόνια, μέσα από μια σειρά από στοχευμένες ενέργειες, επιδιώκουμε να γίνουμε ένας πιο ελκυστικός εργοδότης. Ξεκινήσαμε από τον χώρο εργασίας, ανανεώνοντάς τον με νέα, πιο λειτουργικά και καλαίσθητα έπιπλα και προσθέτοντας φυτά εσωτερικού χώρου που δημιουργούν ένα πιο ευχάριστο περιβάλλον. Φροντίζουμε, επίσης, να υπάρχουν υγιεινά snacks στην κουζίνα, ώστε να διατηρούμε την ενέργειά μας στη διάρκεια της ημέρας. Το πιο πρόσφατο εν εξελίξει project μας είναι η δημιουργία μιας δανειστικής βιβλιοθήκης με τίτλους business και αυτοβελτίωσης, ενώ έχουμε θεσμοθετήσει πολιτική τηλεργασίας και οργανώνουμε σε τακτική βάση εκπαιδευτικά σεμινάρια, τόσο σε soft όσο και σε hard skills. Οι εργαζόμενοι που βρίσκονται στην ομάδα μας για περισσότερο από έναν χρόνο εντάσσονται στο ομαδικό ασφαλιστήριο υγείας αν το επιθυμούν, ενώ, εφόσον δεν υπάρχει κάποιος συνάδελφος με αλλεργία, έχουν τη δυνατότητα να φέρνουν τα ζώα συντροφιάς τους κάθε Παρασκευή στο γραφείο.
Παράλληλα, για να προσελκύουμε ταλαντούχους επαγγελματίες, έχουμε θεσπίσει πρόγραμμα referral bonus, ενώ κάποιες φορές μέσα στη χρονιά βγαίνουμε όλοι μαζί για φαγητό το μεσημέρι, ενισχύοντας έτσι το ομαδικό πνεύμα. Τέλος, επειδή πιστεύουμε πως η μουσική ενώνει, όποτε επισκέπτεται τη χώρα μας ένας καλλιτέχνης που μας αρέσει, όσοι το επιθυμούμε πάμε μαζί να τον ακούσουμε, με πιο πρόσφατο παράδειγμα τη συναυλία του Robbie Williams στο Παναθηναϊκό Στάδιο.
Ποια στοιχεία πρέπει να έχει για εσάς ένας αποτελεσματικός γενικός διευθυντής;
Αυτό νομίζω εξαρτάται από τον κλάδο, την εταιρεία και την φάση στην οποία βρίσκεται αυτή. Για παράδειγμα, για μια εταιρεία ζημιογόνα που πρέπει να γυρίσει σε κερδοφορία το συντομότερο δυνατό, ενδεχομένως να είναι πιο χρήσιμο ένα finance background και η ταχύτητα στη λήψη σωστών αποφάσεων. Αντιθέτως, για μια υγιή εταιρεία που στοχεύει στην αύξηση των πωλήσεών της, μπορεί να είναι πιο επωφελές ένα marketing background και η έμφαση στη λεπτομέρεια. Από εκεί και πέρα, ο Jack Welch ισχυριζόταν πως ακόμα και οι καλύτεροι managers κάνουν λάθη στις προσλήψεις σε 20-30% των περιπτώσεων. Άρα, μια από τις πιο κρίσιμες και δύσκολες ευθύνες ενός γενικού διευθυντή είναι να φέρει τους σωστούς ανθρώπους στην εταιρεία και στη συνέχεια να τους αναπτύξει.
ZERITIS GROUP: ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ 2025 ΑΝΑ ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΧΡΗΣΗΣ
- Warehouse 969,023 € 35%
- Office 575,517 € 21%
- Retail 565,413 € 21%
- Industrial 181,893 € 7%
- Parking 162,750 € 6%
- Sports 161,587 € 6%
- Entertaiment 79,596 € 3%
- Residential 20,914 € 1%
*H νέα έκδοση του Fortune Greece κυκλοφορεί από την Τετάρτη 12 Νοεμβρίου στα περίπτερα. Δείτε τον χάρτη με τα σημεία πώλησης.
**Φωτογραφίες: Νίκος Μαλιάκος
