Κώστας Μαρκάζος (Premia Properties): Ένας διαφορετικός CEO που έχει βάλει στόχο το 1 δισ. ευρώ
Έχοντας πιάσει το πρώτο ορόσημο, επενδύσεις 500 εκατ. ευρώ, από το 2021, η Premia Properties έχει βάλει έναν ακόμη πιο φιλόδοξο στόχο: να διπλασιάσει το χαρτοφυλάκιό της, στο 1 δισ. ευρώ, το αργότερο μέχρι το 2030. Το πρώτο βήμα προς την επίτευξη αυτού του στόχου αναμένεται να υλοποιηθεί τις επόμενες ημέρες. Η αύξηση μετοχικού κεφαλαίου ύψους 40 εκατ. ευρώ σηματοδοτεί για την εισηγμένη στο Χρηματιστήριο Αθηνών εταιρεία νέο κύκλο επενδύσεων 120 εκατ. ευρώ.
Με αφορμή αυτό το νέο ορόσημο, το Fortune Greece συνάντησε τον Κώστα Μαρκάζο στο ανακαινισμένο νεοκλασικό του 1935 όπου στεγάζεται το γραφείο του, με φόντο τον «Δρομέα» του Βαρώτσου και την Εθνική Πινακοθήκη. Μια συζήτηση που κινήθηκε ανάμεσα στη λογική των αριθμών και τις πιο στοχαστικές αναζητήσεις ενός διαφορετικού CEO. Ο κ. Μαρκάζος μιλά με σαφήνεια για τη στρατηγική των συνεργασιών, αλλά και για τη φιλοσοφία που διέπει κάθε επενδυτική κίνηση της Premia, ενώ εξηγεί γιατί η Premia δεν είναι απλώς μια ακόμη ΑΕΕΑΠ. Απορρίπτει τη θεωρία της «φούσκας» στα ακίνητα και σβήνει οποιαδήποτε ελπίδα για αποκλιμάκωση των τιμών. «Τα ενοίκια θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία. Όσοι αναμένουν σημαντικές διορθώσεις στις τιμές ενδέχεται να απογοητευτούν» αναφέρει.
Αλλά ο Κώστας Μαρκάζος δεν είναι ένας ακόμη τεχνοκράτης. Η σκέψη του κινείται σε πολλαπλά επίπεδα, και αυτό αποτυπώνεται εύγλωττα και στο βιβλίο του Αντίπαλοι με τον εαυτό μας. Εκεί διατυπώνει την άποψη ότι τα προβλήματα απαιτούν σαφή ορισμό για να λυθούν και πως η αλήθεια συχνά βρίσκεται «όχι στη μέση». Τις περισσότερες φορές μάλιστα, όπως έχει γράψει, η αλήθεια βρίσκεται στην άκρη, και στη μέση της απόστασης ανάμεσα στις διαφωνίες υπάρχει ένα κενό. Ένα είδος σκέψης που αντλεί από την επιστήμη, τις γνωστικές πλάνες και −καθόλου τυχαία− τα βιβλία του Richard Dawkins.
Κύριε Μαρκάζο, ποιος είναι ο σχεδιασμός σας για την επικείμενη αύξηση μετοχικού κεφαλαίου και πώς εντάσσεται στη συνολική στρατηγική ανάπτυξης της Premia Properties για τη διετία 2025-2026;
Μέσα σε τρία χρόνια καταφέραμε να φτάσουμε τον πρώτο μας στόχο, των 500 εκατ. ευρώ, σε επενδύσεις και έχουμε δηλώσει ότι σκοπεύουμε να φτάσουμε το 1 δισ. ευρώ μέσα στα επόμενα 3-5 χρόνια. Μάλιστα, η αύξηση μετοχικού κεφαλαίου 40 εκατ. ευρώ, που σχεδιάζουμε να υλοποιήσουμε στις αρχές Ιουλίου, είναι ένα πρώτο βήμα προς αυτή την κατεύθυνση. Θα μας δώσει τη δυνατότητα να προχωρήσουμε άμεσα σε νέες επενδύσεις 120 εκατ. ευρώ και να συνεχίσουμε με το πλάνο ανάπτυξής μας.
Πώς, όμως, θα επιτύχετε αυτό τον φιλόδοξο στόχο;
Έχουμε ένα επιτυχημένο track-record, με διαφοροποιημένο και ποιοτικό χαρτοφυλάκιο, σύνθετες συναλλαγές και σημαντικές στρατηγικές συνεργασίες, όπως το έργο Skyline και η συνεργασία με την ΤΕΜΕΣ. Ήδη δουλεύουμε εντατικά σε δύο άξονες προκειμένου να επιτύχουμε τον στόχο του 1 δισ. ευρώ. Πρώτον, στον εντοπισμό του κατάλληλου pipeline επενδύσεων. Δεύτερον, στην εξασφάλιση των απαραίτητων πόρων. Η επίτευξη του στόχου θα υλοποιηθεί σταδιακά και ιδανικά θα πρέπει να συνδυάσει οργανική ανάπτυξη, συνεργασίες καθώς και μη οργανική ανάπτυξη μέσω εξαγορών, οι οποίες, αν και εφόσον προκύψουν, θα μπορούσαν να μας φέρουν γρηγορότερα κοντά στον στόχο μας. Άλλωστε πιστεύουμε βαθιά στις συνέργειες, διότι μπορούν να επιταχύνουν σημαντικά την πορεία μας προς τον στόχο. Κοιτάμε επενδύσεις στα τουριστικά ακίνητα, κυρίως ξενοδοχεία τόσο στην Ελλάδα όσο και επιλεκτικά στο εξωτερικό, «πράσινα» γραφεία, φοιτητικές εστίες κ.ά.
Σχεδιάζετε περαιτέρω επέκταση σε κρίσιμες δημόσιες υποδομές ή σε κτίρια κοινωνικού χαρακτήρα, στο πλαίσιο ενός νέου κύκλου ΣΔΙΤ ή μέσω συνεργειών με το κράτος;
Η Premia αποτελεί μια διαφοροποιημένη πρόταση μεταξύ των ΑΕΕΑΠ, έχοντας στρατηγικά επιλέξει να συμπεριλάβει στο χαρτοφυλάκιό της ακίνητα σε λιγότερο δημοφιλείς κλάδους της αγοράς, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων κοινωνικών υποδομών, όπως τα σχολεία και οι φοιτητικές κατοικίες, αλλά και ακινήτων με μισθωτή το ελληνικό Δημόσιο, όπως το κτίριο γραφείων που φιλοξενεί τις κεντρικές υπηρεσίες της ΑΑΔΕ. Το ενδιαφέρον μας για τέτοιου τύπου επενδύσεις παραμένει ενεργό, τόσο στον τομέα της εκπαίδευσης όσο και σε υποδομές υγείας και φροντίδας. Όμως, το βασικό εμπόδιο είναι η έλλειψη αξιόπιστων φορέων λειτουργίας (operators) ειδικά σε ό,τι αφορά τις υποδομές υγείας και φροντίδας. Η συνεργασία με το Δημόσιο, όπως φάνηκε και από την εμπειρία μας με την ΑΑΔΕ, έχει δυνατότητες, και ξεπεράσαμε τα εμπόδια που έχει το θεσμικό πλαίσιο των μισθώσεων του Δημοσίου. Η μίσθωση της ΑΑΔΕ είναι πρότυπο συνεργασίας ιδιωτικού-δημόσιου τομέα, με μακροπρόθεσμα οφέλη και για τα δύο μέρη. Συνεχίζουμε να αναζητούμε επιλεκτικές ευκαιρίες με ξεκάθαρα χαρακτηριστικά απόδοσης και βιωσιμότητας.
Η συζήτηση γύρω από τις κοινωνικές κατοικίες, τις φοιτητικές εστίες και τις υποδομές υγείας είναι στην ημερήσια διάταξη. Ποιος είναι ο ρόλος που επιδιώκει να έχετε στην αγορά αυτή και ποια θεωρείτε τα κύρια εμπόδια;
Πράγματι, η Premia αποτελεί την μόνη ΑΕΕΑΠ που έχει επενδύσει σε τέτοιου τύπου ακίνητα. Η ανάγκη για καλύτερες υποδομές υπάρχει και, σε συνδυασμό με την υψηλή ζήτηση, οδηγεί σε σημαντικές επενδυτικές ευκαιρίες. Το ενδιαφέρον μας εστιάζεται, κατά κύριο λόγο, στη φοιτητική κατοικία. Πρόκειται για ένα κλάδο που βρίσκουμε ιδιαίτερα ενδιαφέροντα και θέλουμε να επεκταθούμε.
Ήδη, έχουμε τέσσερις φοιτητικές εστίες συνολικής δυναμικότητας 260 δωματίων σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Πάτρα και Ξάνθη, ενώ αναπτύσσουμε τρεις ακόμη φοιτητικές εστίες σε Ξάνθη, Λάρισα και Βόλο μέσω ανακατασκευής υφιστάμενων κτιρίων με ορίζοντα ολοκλήρωσης το τρίτο τρίμηνο του 2025. Επιπλέον, βρισκόμαστε σε διαδικασία απόκτησης τριών ακόμη κτιρίων, σε Βόλο, Ξάνθη και Ρόδο, τα οποία επίσης θα μετασκευαστούν και αναμένεται να λειτουργήσουν το 2026. Με την ολοκλήρωση των ανωτέρω, θα διαθέτουμε συνολικά 10 κτίρια φοιτητικών εστιών σε επιλεγμένες πόλεις της Ελλάδας, με συνολική δυναμικότητα που θα υπερβαίνει τα 510 δωμάτια. Οι εστίες που αναπτύσσουμε δεν ανταγωνίζονται τις δημόσιες υποδομές. Αντιθέτως, προσφέρουν ένα εναλλακτικό μοντέλο στο κέντρο των πόλεων, με μικρότερης κλίμακας κτίρια και υπηρεσίες που καλύπτουν τις ανάγκες των φοιτητών, από ασφάλεια και γρήγορο internet, έως πρόσβαση σε κοινόχρηστες παροχές όπως πλυντήρια, γυμναστήρια ή και προνομιακές υπηρεσίες (π.χ. κουπόνια για σούπερ μάρκετ ή εκπτώσεις σε ασφαλιστικά προϊόντα).
«Πιστεύουμε βαθιά στις συνέργειες, διότι μπορούν να επιταχύνουν σημαντικά την πορεία μας προς τον στόχο. Κοιτάμε επενδύσεις στα τουριστικά ακίνητα, κυρίως ξενοδοχεία τόσο στην Ελλάδα όσο και επιλεκτικά στο εξωτερικό».
Ο κλάδος του real estate στην Ελλάδα αναπτύσσεται σημαντικά. Ποιες κατηγορίες ακινήτων θεωρείτε ότι παρουσιάζουν τις μεγαλύτερες επενδυτικές προοπτικές;
Παραμένουμε επικεντρωμένοι σε κλάδους στους οποίους έχουμε ισχυρή παρουσία και στους οποίους μεσοπρόθεσμα οι προσδοκίες παραμένουν θετικές, όπως τα ξενοδοχεία, τα logistics και η φοιτητική κατοικία ενώ εξετάζουμε επιλεκτικά την είσοδο μας σε νέους κλάδους οι οποίοι εκτιμάται ότι θα έχουν ζήτηση και προοπτικές ανάπτυξης. Η στρατηγική μας παραμένει στο πλαίσιο που έχουμε κινηθεί μέχρι σήμερα. Επιδιώκουμε να αποκτούμε ποιοτικά ακίνητα με υψηλές αποδόσεις, με μακροχρόνια συμβόλαια και με εγνωσμένου κύρους μισθωτές. Εστιάζουμε σε ακίνητα εισοδήματος και μπαίνουμε επιλεκτικά σε έργα re-development προκειμένου να επιτύχουμε αυξημένες αποδόσεις και υπεραξίες.
Ο τουριστικός κλάδος αποτελεί ένα από τα νέα σας «στοιχήματα». Ποια είναι η στρατηγική σας τοποθέτηση και πώς αξιολογείτε τη μακροπρόθεσμη βιωσιμότητα αυτών των επενδύσεων;
Η είσοδός μας στον τουριστικό τομέα, στα τέλη του 2024, ήταν μια συνειδητή στρατηγική κίνηση. Η πρώτη μας επένδυση πραγματοποιήθηκε μέσω μιας συμφωνίας sale-and-leaseback με τον όμιλο NLTG, τον μεγαλύτερο tour operator στη Σκανδιναβία, για δύο ξενοδοχειακά ακίνητα σε Ρόδο και Κρήτη. Ως επιστέγασμα της στρατηγικής μας συνεργασίας, ο όμιλος NLTG απέκτησε συμμετοχή 9,6% στο μετοχικό κεφάλαιο της Premia. Ο τουριστικός κλάδος έχει σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης στην Ελλάδα, και συνεργαζόμενοι με έναν στρατηγικό συνεργάτη και μέτοχο με μακροχρόνια παρουσία στην Ελλάδα, διαθέτουμε όλες τις προϋποθέσεις ώστε να ενισχύσουμε την παρουσία μας στον ξενοδοχειακό τουρισμό. Θεωρούμε ότι το μοντέλο που έχουμε επιλέξει να επενδύσουμε στον ξενοδοχειακό κλάδο είναι απολύτως βιώσιμο και χαμηλού ρίσκου, καθώς ως Premia λειτουργούμε αποκλειστικά και μόνον ως εκμισθωτές και δεν εμπλεκόμαστε στη διαχείριση των ξενοδοχείων.
Από το Κτήμα Σεμέλη και τις φοιτητικές εστίες, μέχρι τη συνεργασία με την ΤΕΜΕΣ και την αξιοποίηση ακινήτων δημόσιου χαρακτήρα, επενδύετε σε ένα διαφοροποιημένο χαρτοφυλάκιο. Ποια είναι η στρατηγική πίσω από αυτήν τη διαφοροποίηση και πώς σκοπεύετε να την εξελίξετε;
Είναι σημαντικό να αναφερθεί ότι η επένδυση σε niche sectors αποτελεί μια διεθνή τάση στο real estate και αρκετές αντίστοιχες εταιρείες στο εξωτερικό επιλέγουν να τοποθετηθούν σε ανάλογους κλάδους επιδιώκοντας υψηλότερες αποδόσεις και διαφοροποίηση του χαρτοφυλακίου τους. Αυτό ακριβώς επιδιώκουμε κι εμείς, όπως για παράδειγμα μέσα από τη συνεργασία μας με την Ελληνικά Οινοποιία Α.Ε., η οποία έχει αναλάβει εξ ολοκλήρου την οινοποιητική δραστηριότητα.
Η Premia είναι αποκλειστικά και μόνο ιδιοκτήτης/εκμισθωτής των ακινήτων και δεν εμπλέκεται καθόλου στο operation. Η ανάπτυξη του οινοτουρισμού λειτουργεί κάτω από την ίδια αρχή, με τον φορέα που έχει την οινοποιητική δραστηριότητα να είναι και ο operator για το κομμάτι του οινοτουρισμού.
Ποια είναι η εκτίμησή σας για την πορεία των ενοικίων; Βλέπετε κίνδυνο «φούσκας» σε επιμέρους αγορές;
Δεν υπάρχει «φούσκα» στην ελληνική αγορά κατοικίας. Η άνοδος στις τιμές είναι αποτέλεσμα διαρθρωτικών παραγόντων, αυξημένου κόστους γης και κατασκευής, περιορισμένης προσφοράς και σημαντικής μετατόπισης της ζήτησης. Σε αντίθεση με προηγούμενους κύκλους, η παρούσα φάση δεν χαρακτηρίζεται από υπερδανεισμό ή απότομα ανοδική ψυχολογία. Τα στεγαστικά δάνεια παραμένουν σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, κινούνται περίπου στο 1/10 των αντίστοιχων μεγεθών πριν την κρίση. Η τάση είναι ξεκάθαρη. Τα ενοίκια θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία, λόγω χαμηλής προσφοράς και διατηρούμενης ζήτησης, ιδίως στα αστικά κέντρα και περιοχές με τουριστικό ή επενδυτικό ενδιαφέρον. Όσοι αναμένουν σημαντικές διορθώσεις στις τιμές ενδέχεται να απογοητευτούν.
Η απότομη πτώση που καταγράφηκε στα χρόνια της κρίσης ήταν το αποτέλεσμα μιας βαθιάς οικονομικής και τραπεζικής απορρύθμισης. Σήμερα, η εικόνα είναι εντελώς διαφορετική η ζήτηση είναι υπαρκτή, τα θεμελιώδη μεγέθη ισχυρά και η χρηματοδότηση γίνεται με μεγαλύτερη προσοχή.
Πώς ενσωματώνετε τους δείκτες ESG στην ανάπτυξη και τη διαχείριση του χαρτοφυλακίου σας;
Για εμάς στην Premia, το ESG είναι ένας βασικός πυλώνας της στρατηγικής μας. Παρακολουθούμε ενεργά τις επιδόσεις μας μέσα από μια ολοκληρωμένη ESG βάση δεδομένων και ευθυγραμμιζόμαστε με διεθνή πρότυπα, όπως ο δείκτης GRESB, ο ATHEX ESG Index και τα πρότυπα EPRA sBPR. Επενδύουμε σταθερά σε ενεργειακές αναβαθμίσεις, τεχνολογίες εξοικονόμησης, ΑΠΕ και εργαλεία παρακολούθησης των Scope 1, 2 και 3 εκπομπών, έχοντας ήδη θέσει σε εφαρμογή στρατηγική απανθρακοποίησης. Το 54% των ακινήτων μας φέρουν Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, με σχεδόν τα μισά να κατατάσσονται στην κατηγορία Β+ ή ανώτερη.
Το πιο πρόσφατο μας έργο των γραφείων της ΑΑΔΕ, ένα πιστοποιημένο κατά LEED Gold γραφειακό συγκρότημα, αντικατοπτρίζει τη δέσμευσή μας σε κτίρια υψηλής περιβαλλοντικής απόδοσης. Είναι, μάλιστα, το πρώτο μισθωμένο κτίριο του Δημοσίου με οικονομικά οφέλη για ελληνικό κράτος το οποίο προσφέρει ένα ανώτερο περιβάλλον εργασίας για τους υπαλλήλους του. Παράλληλα, επεκτείνουμε τη στόχευση για πλήρη κάλυψη του χαρτοφυλακίου με πιστοποιημένα ακίνητα. Στο κοινωνικό σκέλος, έχουμε πιστοποιηθεί ως Great Place to Work και Best Workplace for Women, ενώ συμμετέχουμε ενεργά σε δράσεις κοινωνικής προσφοράς και ένταξης, όπως η Χάρτα Διαφορετικότητας της Ευρωπαϊκής Επιτροπής. Σε επίπεδο διακυβέρνησης, εφαρμόζουμε σαφείς και διαφανείς διαδικασίες.
INFO
- 120 εκατομμύρια ευρώ επενδύσεις σχεδιάζει εντός 12μήνου η Premia Properties.
- 40 εκατ. ευρώ AMK εγκρίθηκε από τους μετόχους της εταιρείας φέτος.
- 68 ακίνητα και 494 χιλ. τ.μ. κτιρίων υπό διαχείριση.
- 526 εκατ. σύνολο επενδύσεων.
*Η συνέντευξη δημοσιεύεται στο νέο τεύχος του Fortune Greece κυκλοφορεί από την Παρασκευή 18/07 στα περίπτερα.
**Φωτογραφίες: Σύλβια Διαμαντοπούλου
