Golden Visa: Τι σημαίνει στην πράξη η πτώση των αιτήσεων

Μια μικρότερη σε όγκο και σαφώς πιο εξειδικευμένη εκδοχή της Golden Visa, με υψηλότερο κόστος εισόδου και περιορισμένο απόθεμα επιλέξιμων ακινήτων, διαμορφώνεται στην ελληνική κτηματαγορά. Η πτώση κατά 44% των νέων αιτήσεων το πρώτο εξάμηνο του 2026 αποτυπώνει τη μετάβαση από μια ευρεία αγορά συμβατικών κατοικιών σε ένα πιο σύνθετο επενδυτικό πεδίο, όπου το ύψος της τοποθέτησης, οι δυνατότητες αξιοποίησης και η διαθεσιμότητα κατάλληλου αποθέματος καθορίζουν πλέον τις αποφάσεις των ξένων επενδυτών.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου, από τον Ιανουάριο έως και τον Ιούνιο υποβλήθηκαν 2.551 αιτήσεις, έναντι 4.553 την αντίστοιχη περίοδο του 2025. Οι 4.919 άδειες που εκδόθηκαν το ίδιο διάστημα συνδέονται σε σημαντικό βαθμό με αιτήσεις που είχαν υποβληθεί το 2024 και το 2025 και, επομένως, δεν ανατρέπουν την εικόνα επιβράδυνσης της νέας ζήτησης. Με ακόμη 7.368 αιτήσεις προηγούμενων ετών σε εκκρεμότητα, η αγορά εξακολουθεί να επεξεργάζεται το απόθεμα του προηγούμενου επενδυτικού κύκλου, την ώρα που παράγοντές της εκτιμούν ότι η μείωση των νέων αιτήσεων μπορεί να ξεπεράσει το 50% στο σύνολο του 2026. Στα τέλη Ιουνίου οι ισχύουσες άδειες μόνιμου επενδυτή ανέρχονταν σε 32.702, εκ των οποίων 24.976 ήταν αρχικές χορηγήσεις και 7.726 ανανεώσεις ή επανεκδόσεις.

«Η μείωση κατά 44% των νέων αιτήσεων Golden Visa στο πρώτο εξάμηνο του 2026 αποτελεί μια εξέλιξη που χρειάζεται προσεκτική ανάγνωση και δεν θα πρέπει να οδηγεί αυτομάτως στο συμπέρασμα ότι υποχωρεί συνολικά το διεθνές επενδυτικό ενδιαφέρον για την ελληνική αγορά ακινήτων», επισημαίνει στο Fortune Greece ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας.

Οι παράγοντες της κάμψης

Πίσω από την κάμψη βρίσκεται ένας συνδυασμός παραγόντων. Στην Αττική, την Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και τα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων, το ελάχιστο ύψος της επένδυσης έχει αυξηθεί στα 800.000 ευρώ, ενώ στην υπόλοιπη χώρα διαμορφώνεται στις 400.000 ευρώ. Στις βασικές κατηγορίες, η επένδυση πρέπει να αφορά ένα ακίνητο με επιφάνεια κύριων χώρων τουλάχιστον 120 τετραγωνικών μέτρων.

Στην εξίσωση προστίθενται η απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης για τα ακίνητα που συνδέονται με το πρόγραμμα και η σημαντική αύξηση των τιμών στην ελληνική κτηματαγορά. Για τον ξένο επενδυτή, επομένως, δεν έχει αυξηθεί μόνο το θεσμικό κατώφλι εισόδου, αλλά και το πραγματικό κόστος απόκτησης ενός κατάλληλου ακινήτου, περιορίζοντας τις προσδοκώμενες αποδόσεις και ενισχύοντας τη σύγκριση με άλλες διεθνείς επιλογές.

Καθοριστική είναι και η υψηλή βάση σύγκρισης. Πριν από την εφαρμογή των αυξημένων ορίων, πολλοί ενδιαφερόμενοι έσπευσαν να κατοχυρώσουν το προηγούμενο καθεστώς, μεταφέροντας ουσιαστικά μέρος της μελλοντικής ζήτησης σε προγενέστερο χρόνο. Το μεγάλο απόθεμα εκκρεμών φακέλων εξακολουθεί σήμερα να τροφοδοτεί τις εκδόσεις αδειών, χωρίς να αναιρεί την επιβράδυνση στις νέες αιτήσεις.

Η στροφή στα 250.000 ευρώ

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, το επενδυτικό ενδιαφέρον μετακινείται κυρίως στην ειδική κατηγορία των 250.000 ευρώ και, σε μικρότερο βαθμό, στο όριο των 400.000 ευρώ. Η χαμηλότερη βαθμίδα ισχύει σε ολόκληρη τη χώρα, αλλά δεν αφορά την αγορά οποιασδήποτε κατοικίας αντίστοιχης αξίας. Ουσιαστικά καλύπτει συγκεκριμένες περιπτώσεις, όπως ακίνητα των οποίων οι κύριοι χώροι αλλάζουν χρήση και μετατρέπονται σε κατοικίες, καθώς και διατηρητέα κτίρια προς αποκατάσταση ή ανακατασκευή. Στην περίπτωση των διατηρητέων, η πλήρης αποκατάσταση ή ανακατασκευή αποτελεί προϋπόθεση για την πρώτη ανανέωση της άδειας διαμονής.

Στην πρώτη κατηγορία μπορούν να ενταχθούν παλαιά γραφεία, επαγγελματικοί χώροι, πρώην ξενοδοχειακές μονάδες και βιομηχανικά κτίρια στα οποία δεν λειτουργούσε βιομηχανία κατά την τελευταία πενταετία, εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις. Το ελάχιστο όριο των 120 τετραγωνικών μέτρων δεν εφαρμόζεται στις αλλαγές χρήσης, ωστόσο η μετατροπή πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή της αίτησης.

«Η Golden Visa των 250.000 ευρώ είναι πλέον ένα ειδικό επενδυτικό προϊόν και όχι μια δυνατότητα αγοράς οποιασδήποτε κατοικίας αυτής της αξίας», σημειώνει ο κ. Μπάκας. Όπως εξηγεί, για τη δημιουργία νέου αποθέματος απαιτούνται ο εντοπισμός κατάλληλων ακινήτων, ο πολεοδομικός και τεχνικός έλεγχος, η χρηματοδότηση και η ολοκλήρωση των εργασιών. Πρόκειται για διαδικασίες που χρειάζονται χρόνο, ενώ δεν υπάρχει επίσημη καταγραφή του αριθμού των διαθέσιμων και πραγματικά επιλέξιμων ακινήτων. Κατά συνέπεια, η προσφορά δεν μπορεί να αυξηθεί αυτόματα ώστε να αντικαταστήσει βραχυπρόθεσμα τον όγκο της προηγούμενης αγοράς.

Το στεγαστικό αποτύπωμα

Η μετατόπιση αυτή δημιουργεί, πάντως, μια διαφορετική ευκαιρία. Η αξιοποίηση παλαιών γραφείων, επαγγελματικών χώρων, ξενοδοχείων και άλλων ανενεργών κτιρίων μπορεί να κινητοποιήσει ιδιωτικά κεφάλαια και να προσθέσει κατοικίες, αντί να διοχετεύει το ενδιαφέρον αποκλειστικά στο υφιστάμενο οικιστικό απόθεμα. Το κρίσιμο ερώτημα είναι εάν και με ποιους όρους οι νέες κατοικίες θα καταλήγουν στη μακροχρόνια αγορά και θα απαντούν σε πραγματικές στεγαστικές ανάγκες.

Ο Θ. Μπάκας προτείνει να εξεταστεί ένα περισσότερο στοχευμένο μοντέλο, με κίνητρα για επενδύσεις που δημιουργούν νέο οικιστικό απόθεμα και δεσμεύονται για τη διάθεσή του σε μακροχρόνια και προσιτή μίσθωση. Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσει και τη δημιουργία νέων φοιτητικών κατοικιών σε περιοχές όπου καταγράφεται έλλειμμα προσφοράς, με σαφή όρια μισθώματος και συγκεκριμένη διάρκεια παραμονής των ακινήτων στη μακροχρόνια αγορά.

«Το ζητούμενο δεν πρέπει να είναι απλώς να επιστρέψουμε στον μεγαλύτερο δυνατό αριθμό αιτήσεων Golden Visa. Το πραγματικό ερώτημα είναι τι είδους επενδύσεις θέλουμε να προσελκύσουμε και ποια προστιθέμενη αξία αφήνουν στη χώρα», τονίζει. Όπως καταλήγει, η Golden Visa δεν μπορεί και δεν πρέπει να υποκαταστήσει τη στεγαστική πολιτική, μπορεί όμως να λειτουργήσει συμπληρωματικά, κατευθύνοντας ξένα κεφάλαια στη δημιουργία νέων κατοικιών και στην ενεργοποίηση ακινήτων που σήμερα παραμένουν ανενεργά.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:

• AKTOR: Η στρατηγική της προληπτικής θωράκισης και οι άμεσες προτεραιότητες του ομίλου
• Deep Tech Cities: Πώς η τεχνητή νοημοσύνη αλλάζει τον παγκόσμιο χάρτη της ανάπτυξης
• Πώς ταξιδεύουν πλέον οι Έλληνες: Οι τέσσερις τάσεις που αλλάζουν τον εγχώριο τουρισμό