Ακίνητα: Γιατί το κόστος και η χρηματοδότηση βάζουν φρένο στο χτίσιμο νέων κατοικιών

• Το κόστος κατασκευής και η δυσκολότερη τραπεζική χρηματοδότηση περιορίζουν την προσφορά νέων κατοικιών.
• Στην Ισπανία, το έλλειμμα κατοικιών εκτιμάται σε περίπου 750.000, ενώ οι νέες κατασκευές δεν καλύπτουν την αυξανόμενη ζήτηση.
• Στην Αθήνα, ένα νεόδμητο διαμέρισμα 70 τ.μ. κοστίζει περίπου 305.000 ευρώ, σύμφωνα με την έρευνα Property Index 2026 της Deloitte.

Η στεγαστική κρίση έχει εξελιχθεί σε ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα των μεγάλων πόλεων, με τις τιμές των κατοικιών να απομακρύνονται από τις οικονομικές δυνατότητες όλο και περισσότερων νοικοκυριών. Την ώρα που η ζήτηση αυξάνεται, η οικοδομική δραστηριότητα δεν ακολουθεί πάντα τον ίδιο ρυθμό. Και αυτό δεν οφείλεται αποκλειστικά στην έλλειψη διαθέσιμης γης ή στους πολεοδομικούς περιορισμούς.

Το κόστος των υλικών και της εργασίας έχει αυξηθεί, οι τράπεζες είναι πιο επιφυλακτικές στη χρηματοδότηση νέων έργων και οι αποδόσεις για τις κατασκευαστικές επιχειρήσεις έχουν περιοριστεί. Έτσι, ακόμη και σε περιοχές όπου η ζήτηση αυξάνεται, τα νέα σπίτια δεν κατασκευάζονται πάντα με τη συχνότητα που χρειάζεται η αγορά.

Αυτή είναι μία από τις λιγότερο ορατές πλευρές της στεγαστικής κρίσης, όπως αναδεικνύει ανάλυση του Reuters. Το πρόβλημα δεν είναι μόνο πόσες κατοικίες χρειάζονται οι πόλεις, αλλά και κατά πόσο συμφέρει οικονομικά να κατασκευαστούν.

Ισπανία: Έλλειμμα 750.000 κατοικιών

Η Ισπανία αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα. Από το 2021 έως το 2025 κατασκευάστηκαν λιγότερες από 400.000 κατοικίες, ενώ ο πληθυσμός της χώρας αυξήθηκε κατά περίπου 1,9 εκατομμύρια ανθρώπους, κυρίως λόγω της μετανάστευσης. Σύμφωνα με εκτιμήσεις της Τράπεζας της Ισπανίας, το έλλειμμα κατοικιών φτάνει τις 750.000.

Η εικόνα διαφέρει σημαντικά από εκείνη πριν από τη χρηματοπιστωτική κρίση. Την περίοδο 2000-2006, το οικιστικό απόθεμα της χώρας αυξήθηκε κατά περίπου 15%, ενώ ο πληθυσμός της ενισχύθηκε κατά 10%. Μετά το 2008, η οικοδομική δραστηριότητα δεν ανέκαμψε με τον ίδιο ρυθμό.

Σήμερα, οι κατασκευαστές έχουν να αντιμετωπίσουν υψηλότερα κόστη και δυσκολότερη πρόσβαση σε κεφάλαια. Σύμφωνα με αναλυτές της BBVA, η απόδοση ιδίων κεφαλαίων των ισπανικών κατασκευαστικών επιχειρήσεων διαμορφώθηκε στο 4% το 2024, έναντι περίπου 10% πριν από τη χρηματοπιστωτική κρίση. Παράλληλα, το κόστος των οικοδομικών υλικών και της εργασίας έχει αυξηθεί κατά περίπου 50% σε σχέση με το 2008.

Η χρηματοδότηση είναι ένα ακόμη εμπόδιο. Τα δάνεια προς τον κατασκευαστικό κλάδο έχουν υποχωρήσει στο 10% του ΑΕΠ της Ισπανίας, από περίπου 40% πριν από την κρίση. Σε αρκετές περιπτώσεις, οι τράπεζες ζητούν να έχει προπωληθεί το 80% έως 90% των κατοικιών ενός έργου πριν εγκρίνουν τη χρηματοδότηση. Αυτό δυσκολεύει την έναρξη νέων κατασκευών, ακόμη και όταν υπάρχει ανάγκη για περισσότερα σπίτια.

Γιατί η περισσότερη δόμηση δεν αρκεί

Οι πολεοδομικοί περιορισμοί αποτελούν επίσης μέρος του προβλήματος. Η Τράπεζα της Ισπανίας έχει εκτιμήσει ότι αλλαγές στους κανόνες δόμησης θα μπορούσαν να επιτρέψουν την κατασκευή περίπου 1,2 εκατομμυρίων κατοικιών σε έξι μητροπολιτικές περιοχές.

Ωστόσο, η χαλάρωση των περιορισμών δεν εγγυάται από μόνη της περισσότερες κατοικίες. Στη Νέα Υόρκη, στοιχεία που παρατίθενται στην ανάλυση δείχνουν ότι μόλις το 9% της πρόσθετης οικοδομήσιμης επιφάνειας που είχε επιτραπεί μέσω αλλαγών στους πολεοδομικούς κανόνες είχε αξιοποιηθεί μία δεκαετία αργότερα.

Το κόστος, η χρηματοδότηση και η δυνατότητα διάθεσης των ακινήτων σε τιμές που αντέχουν οι αγοραστές εξακολουθούν να καθορίζουν ποια έργα θα προχωρήσουν.

Πίεση και στην Αθήνα

Η εικόνα αυτή έχει άμεση σύνδεση με την ελληνική αγορά. Σύμφωνα με την έρευνα Property Index 2026 της Deloitte, στην Ελλάδα αντιστοιχούν 316 κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους, έναντι ευρωπαϊκού μέσου όρου 475. Το 2025 εκδόθηκαν άδειες για περίπου 30.000 νέες κατοικίες.

Στην Αθήνα, η αγορά νεόδμητης κατοικίας παραμένει ακριβή. Ένα διαμέρισμα 70 τετραγωνικών μέτρων κοστίζει κατά μέσο όρο περίπου 305.000 ευρώ, ποσό που αντιστοιχεί σε 16 ετήσιους μικτούς μισθούς, σύμφωνα με την ίδια έρευνα. Την ίδια στιγμή, η ζήτηση συγκεντρώνεται κυρίως σε κατοικίες αξίας έως 200.000-250.000 ευρώ, ενώ σημαντικό μέρος της διαθέσιμης προσφοράς βρίσκεται πάνω από αυτό το επίπεδο.

Η απόσταση ανάμεσα στις τιμές και στις οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών δυσκολεύει την πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση. Παράλληλα, το κόστος κατασκευής και οι όροι χρηματοδότησης επηρεάζουν το πόσα νέα έργα μπορούν να υλοποιηθούν και σε ποιες τιμές θα διατεθούν οι κατοικίες.

Οι λύσεις στο τραπέζι

Η αύξηση της προσφοράς απαιτεί συνδυασμό παρεμβάσεων: απλούστευση των πολεοδομικών διαδικασιών, αξιοποίηση διαθέσιμων εκτάσεων, καλύτερη πρόσβαση στη χρηματοδότηση και ενίσχυση της δημόσιας κατασκευής κατοικιών. Η Βιέννη, για παράδειγμα, έχει μακρά παράδοση στην κοινωνική κατοικία, διατηρώντας σημαντικό μέρος του οικιστικού αποθέματος έξω από την αμιγώς εμπορική αγορά.

Το ζητούμενο δεν είναι απλώς να χτιστούν περισσότερα σπίτια, αλλά να μπορούν τα έργα να χρηματοδοτηθούν και οι κατοικίες να διατεθούν σε τιμές που ανταποκρίνονται στις δυνατότητες των νοικοκυριών. Όσο το κόστος παραμένει υψηλό και η χρηματοδότηση δύσκολη, η αγορά κινδυνεύει να συνεχίσει να παράγει λιγότερες κατοικίες από όσες χρειάζονται οι πόλεις.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:

• Νέο hedge fund κοιτάζει την Ελλάδα – Η Capula εξετάζει γραφείο στην Αθήνα
• Χατζηδάκης: Προς νέο ρεκόρ ο ελληνικός τουρισμός το 2026 – Οι τέσσερις προτεραιότητες για την επόμενη ημέρα
• ΕΛΣΤΑΤ: Αυξήθηκε το εισόδημα των νοικοκυριών, αλλά «εξαφανίζεται» η αποταμίευση – Τι δείχνουν τα στοιχεία