Τα trends που διαμορφώνουν τη νέα εποχή του real estate στην Ελλάδα

Όποια αλλαγή συντελείται ασκεί τεράστια επιρροή στον κόσμο του real estate. Η κλιματική αλλαγή και η ενεργειακή κρίση αναβίωσαν την ανάγκη για «πράσινα» κτίρια. Η πανδημία απανέφερε την υποχρέωση της ανάπλασης με γνώμονα την ασφάλεια. Ο πόλεμος στην Ουκρανία έφερε στο προσκήνιο εναλλακτικές επιλογές διαχείρισης πρώτων υλών. Η ψηφιακή μετάβαση κίνησε τα νήματα για την «έξυπνη» μεταμόρφωση των χώρων εργασίας. Οι αξίες των ESG μπήκαν στα θεμέλια του real estate και τα megatrends του χώρου θα αλλάξουν την εικόνα που είχαμε στο μυαλό μας.

Μια πανδημία και ένας πόλεμος στην «καρδιά» της Ευρώπης. Η «τέλεια καταιγίδα», με οικονομικούς όρους κλίματος, φέρνει κραδασμούς σε όλο το φάσμα της επιχειρηματικής δραστηριότητας, τεστάροντας την επενδυτική δυναμική στην ελληνική αγορά ακινήτων. Στρατηγικές επενδύσεις, Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, νέο ΕΣΠΑ, αναπτυξιακός νόμος και Ταμείο Δίκαιης Μετάβασης συνθέτουν ένα περιβάλλον φιλικό στις επενδύσεις για την Ελλάδα, που υστερούσε στην αποτίμηση σημαντικών assets.

Οικοδομούν παράλληλα έναν ισχυρό πόλο, που συντήρησε ακόμη και εν μέσω πανδημίας τη ζήτηση, αντιπαλεύοντας σήμερα τις αντίρροπες τάσεις από την αύξηση του κόστους χρήματος, τις ανατιμήσεις των υλικών και τις ελλείψεις σε προσωπικό.

Πέρυσι το μερίδιο των ακινήτων στις άμεσες ξένες επενδύσεις έφτασε το 1,17 δισ. ευρώ, η Ακαθάριστη Προστιθέμενη Αξία (ΑΠΑ) των κατασκευών αυξήθηκε 10,3% και οι τιμές των οικιστικών ακινήτων αυξήθηκαν κατά μ.ο. 7,1% −δεν έχουν φτάσει τα υψηλά της περιόδου προ μνημονίων− ενώ οι αποδόσεις που θα κρίνουν τη μελλοντική πορεία της αγοράς παραμένουν ελκυστικές.

Την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων τροφοδοτούν, εξάλλου, τα ανοιχτά projects: αναπτύξεις και αναπλάσεις από ΑΕΕΑΠ, developers και ιδιώτες επενδυτές, με εμβληματικά έργα όπως το The Ellinikon, αλλά και κινήσεις τραπεζών και servicers, στο πλαίσιο μεταβίβασης χαρτοφυλακίων ακινήτων μέσω πλειστηριασμών και πώλησης «κόκκινων» δανείων.

Στη μεγάλη εικόνα, πίσω από τη σκιά που θέτουν στον ορίζοντα οι γεωπολιτικές και οικονομικές διαταραχές και εκφράστηκαν πρόσφατα στο WEF του Νταβός από τους οικονομολόγους (Chief Economists Outlook 2022), το μέλλον είναι ενεργειακά καθαρό και οι βιώσιμες επενδύσεις πιέζουν για προδιαγραφές ανθεκτικότητας, προσβασιμότητας και αειφορίας στην αγορά ακινήτων.

Τα megatrends

Καθώς οι εταιρείες καλούνται να προσαρμοστούν στα νέα δεδομένα, αναζητούν εργαλεία αλλά και λύσεις στο real estate που αναδεικνύεται σε ένα είδος «στρατηγού» για τους ηγέτες των megatrends – παράλληλα με τον θεμελιώδη ρόλο του ως ισχυρού κρίκου στην αλυσίδα οικονομικής ανάπτυξης της χώρας.

Στο νέο περιβάλλον, το ζητούμενο είναι η αποδοτικότερη διαχείριση των ακινήτων, σε μια χώρα με υψηλά ποσοστά ιδιοκτησίας (περίπου 75% ποσοστό ιδιοκατοίκησης, Eurostat) και με προκλήσεις ενόψει, όπως η μη χρηματοοικονομική πληροφόρηση, οι κλιματικοί στόχοι και τα ESG.
«Αυτήν τη στιγμή οι κτηματαγορές παγκοσμίως καλούνται να λειτουργήσουν υπό πρωτόγνωρες συνθήκες, με την αβεβαιότητα του πληθωρισμού, την αύξηση του κόστους, συμπεριλαμβανομένου του κατασκευαστικού, καθώς και τις γεωπολιτικές εξελίξεις. Κανείς δεν μπορεί να προβλέψει πόσο θα επηρεαστεί η ανάπτυξη της οικονομίας ή αν ο πληθωρισμός είναι αποτέλεσμα μόνο ενός εξωγενούς σοκ το οποίο θα οδηγήσει σε στασιμοπληθωρισμό» αναφέρει στο Fortune Greece ο Άρις Καρυτινός, Διευθύνων Σύμβουλος της Prodea Investments, της μεγαλύτερης εταιρείας επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, εισηγμένης στο Χρηματιστήριο Αθηνών.

Όπως εξηγεί, το real estate, υπό αυτές τις συνθήκες, έχει ιστορικά ένα πλεονέκτημα, καθώς είναι ένα επενδυτικό προϊόν με μεγαλύτερη σταθερότητα και, σε σημαντικό βαθμό, προστατεύεται από τον πληθωρισμό λόγω της ανάλογης αναπροσαρμογής των ενοικίων.

«Προς το παρόν, η επενδυτική δραστηριότητα συνεχίζεται δυναμικά στην Ελλάδα, με περιορισμένη προσφορά (κυρίως από χαρτοφυλάκια τραπεζών) και αυξημένη ζήτηση ειδικά για αειφόρα κτίρια, logistics και ποιοτικές κατοικίες. Μετά το αρχικό «μούδιασμα», το επενδυτικό ενδιαφέρον συνεχίζεται, και μένει να φανεί ποια θα είναι η πορεία των ενοικίων που είχαν ξεκινήσει να επανέρχονται σε επίπεδα προς κρίσης. Ωστόσο, η αύξηση του κατασκευαστικού κόστους έχει επηρεάσει το νέο development, με τους επενδυτές να είναι σε φάση αναμονής και αξιολόγησης, μέχρι να φανεί αν μέρος του θα μπορέσει να απορροφηθεί από την αυξητική τάση της αγοράς στις τιμές των ενοικίων των εμπορικών ακινήτων και ποια θα είναι η πορεία των θεμελιωδών οικονομικών δεικτών. Σε αυτό το πλαίσιο, η Prodea προχωρά το επενδυτικό της πρόγραμμα προσανατολισμένο στρατηγικά στην αειφορία» προσθέτει ο Άρις Καρυτινός.

Άρις Καρυτινός, Διευθύνων Σύμβουλος της PRODEA INVESTMENTS

Μετάβαση στην ψηφιακή εποχή

Η αγορά καλείται να αντιμετωπίσει μια νέα κρίση μετά την πανδημία. Δύο χρόνια από το αρχικό σοκ, οι εταιρείες επενδύουν σε υποδομές logistics και συστήματα αυτοματισμού, ενώ ειδικά το λιανεμπόριο «χτίζει» ανταγωνιστικά πλεονεκτήματα στο omnichannel, αξιοποιώντας τις ευκαιρίες στα νέα σύγχρονα malls που αναπτύσσονται. Εκτός των επενδυτικών κινήσεων της Lamda Development, ενδεικτική είναι η στρατηγική της Τrade Estates ΑΕΕΑΠ του ομίλου Fourlis, η οποία μετά την εξαγορά του εμπορικού πάρκου Florida 1 απέκτησε από τον όμιλο Ten Brinke το Piraeus Retail Park, δρομολογεί σχέδια για retail park στο The Ellinikon και προωθεί επενδύσεις για νέα malls σε επαρχιακές πόλεις. Παράλληλα, με την αξιοποίηση της τεχνογνωσίας του ομίλου στα logistic centers, η Trade Estates διαφοροποιείται από τις άλλες ΑΕΕΑΠ, καθώς, σύμφωνα με τον Βασίλη Φουρλή, επικεφαλής του ομίλου Fourlis, πέρα από την τρίτη θέση στην κατάταξη βάσει επαγγελματικών ακινήτων γίνεται Νο1 στα εμπορικά ακίνητα.

Η πανδημία εκτόξευσε επίσης τη ζήτηση για υποδομές logistics, ενισχύοντας τη δραστηριότητα εταιρειών όπως η Briq Properties, η Trastor, καθώς και ο μεγαλύτερος παίκτης της αγοράς, η Prodea Investments, αλλά και η Noval Property του ομίλου Viohalco, η δεύτερη μεγαλύτερη ΑΕΕΑΠ. Σημαντικές επενδύσεις έχει υλοποιήσει τον τελευταίο χρόνο και η Premia Properties, ενώ κινήσεις γίνονται και από Sarmed, Rail Cargo Logistics Goldair, όμιλο Βεϊνόγλου και μεγάλες αλυσίδες του λιανεμπορίου. Φιλόδοξα σχέδια για κέντρο logistics στον Ασπρόπυργο έχει η HIG Capital, που απέκτησε τη Makios Logistics ενώ στις μεγάλες επενδύσεις του κλάδου πρωταγωνιστούν τα σχέδια της ΠΑΕΓΑΕ, θυγατρικής της Εθνικής Τράπεζας στη Μαγούλα, καθώς και το Θριάσιο. Πρόσφατα κατατέθηκε ο φάκελος για την ανάπτυξη του Επιχειρηματικού Πάρκου Οινοφύτων, προϋπολογισμού 116 εκατ. ευρώ, που θα είναι το μεγαλύτερο της χώρας. Η Εταιρεία Ανάπτυξης του Επιχειρηματικού Πάρκου Οινοφύτων Ασωπού (Ε.ΑΝ.Ε.Π. Ο.Α. Α.Ε.), που κατέθεσε τον φάκελο −με μετόχους τις ΕΤΒΑ ΒΙΠΕ, ΕΛΒΑΛΧΑΛΚΟΡ, ΣΥΜΕΤΑΛ Goldair Cargo και το Επιμελητήριο Βοιωτίας− αναμένει την έκδοση ΚΥΑ μέχρι το τέλος του 2022.

Στροφή στα «πράσινα» κτίρια

Η βιωσιμότητα και η ενεργειακή απόδοση είναι βασικά ζητούμενα για τα κτίρια στην Ελλάδα. Στην εποχή της κλιματικής αλλαγής αυξάνεται η ζήτηση για γραφεία υψηλών προδιαγραφών και ανθεκτικές κατοικίες, ενώ οι επενδυτές «ξεσκονίζουν» τα κριτήρια ESG για να πάρουν θέση σε χαρτοφυλάκια βιώσιμων ακινήτων.

Αξιοσημείωτη ζήτηση για «πράσινα» κτίρια καταγράφεται από πολυεθνικές που ενισχύουν τη δραστηριότητά τους στη χώρα (π.χ. Microsoft, Pfizer, Digital Realty, Amazon Web Services, Meta κ.ά.) αλλά και εδραιωμένους «παίκτες».

Πρόσφατα παραδόθηκε το Kaizen Campus (Gold LEED) στο Μαρούσι από την Dimand, που περνά στην κυριότητα της Prodea. Οι δύο εταιρείες ανέπτυξαν και το Moxy Αthens City, το πρώτο «πράσινο» ξενοδοχείο στην Ελλάδα, καθώς και το βιοκλιματικό κτίριο (LEED) της Generali Hellas. Είναι επίσης μαζί στο επενδυτικό σχήμα για τη «μεταμόρφωση» του Πύργου Πειραιά στον πρώτο «πράσινο» ουρανοξύστη της Ελλάδας, όπως και στο Syggrou Office Complex «IMPORTEX». Εν τω μεταξύ, η Prodea Investments, που πρόσφατα απέκτησε νέα οικόπεδα στη Λεωφόρο Κηφισίας στο Μαρούσι, έχει επενδύσει ευρύτερα στην περιοχή, στο Τhe Element (γραφεία Google και Elpedison) και στο Ilida Business Center στην περιοχή του Ολυμπιακού Σταδίου. Ήταν, μάλιστα, η πρώτη εταιρεία ακινήτων που επένδυσε σε «πράσινα» κτίρια, με τα γραφεία της Cosmote στην Παιανία.

Αξιοσημείωτη είναι και η τοποθέτηση στην αγορά της γερμανικής ehret+klein, με την ανάπλαση σε eco friendly του πρώην κτιρίου του ΔΟΛ και συντελεστές την κατασκευαστική Parostec και την DECA Architecture.

Η βιωσιμότητα και η ενεργειακή απόδοση θα παίξουν καθοριστικό ρόλο στα κτήρια.

Επιτάχυνση ενεργειακής μετάβασης

Κόντρα στην αναστάτωση που έχει προκαλέσει στην αγορά η νέα κρίση που ξέσπασε με την εισβολή της Ρωσίας στην Ουκρανία, λόγω της αύξησης του κατασκευαστικού κόστους και της αβεβαιότητας για τον πληθωρισμό, ενισχύονται οι τάσεις που αναδύθηκαν με την πανδημία και την κλιματική αλλαγή, ταυτόχρονα με την ανάγκη για επιταχυντές στον δρόμο προς την ενεργειακή μετάβαση. Η ζήτηση για ποιοτικά ακίνητα παραμένει, ενώ την όρεξη των επενδυτών συντηρεί η πρόοδος στα έργα υποδομών από την Αθήνα μέχρι την Κρήτη, τη Μύκονο και άλλα νησιά.
Η δυναμική του real estate αλλάζει άρδην την εικόνα στην πρωτεύουσα από την οδό Πειραιώς, το λιμάνι και το παραλιακό μέτωπο, μέχρι το Σούνιο και το Λαύριο. Νέο βιοκλιματικό κτίριο θα στεγάσει υπηρεσίες του υπουργείου Μεταφορών στην Πειραιώς, ενώ ετοιμάζεται και το City Resort της Noval Property που θα αξιοποιήσει και την έκταση στον Ελαιώνα, εξυπηρετώντας τη στρατηγική της για μετατροπή πρώην βιομηχανικών ακινήτων του ομίλου Viohalco σε κέντρα logistics και data centres, πέραν της στόχευσης σε «πράσινα» κτίρια (π.χ. The Butterfly, The Orbit).

Στην Πειραιώς βρίσκεται και το ιστορικό ακίνητο της Ήβη που βαίνει προς αξιοποίηση, καθώς και το βιομηχανικό ακίνητο της ΧΡΩΠΕΙ, που θα μετατραπεί σε Πολιτεία Καινοτομίας.

Όσο για το παραλιακό μέτωπο, έχουν δρομολογηθεί έργα πολλών δισεκατομμυρίων σε υποδομές, παράλληλα με τις επενδύσεις real estate: από το νέο cruise terminal του ΟΛΠ της Cosco μέχρι τις επενδύσεις της Lamda Development (συνολικού ύψους 8 δισ. ευρώ) με ναυαρχίδα το The Ellinikon. Με κύριο ανάδοχο τον όμιλο Avax, προωθούνται τα έργα υποδομών της α’ φάσης, ενώ σύμφωνα με τον Οδυσσέα Αθανασίου, CEO της Lamda Development, παρά τις δυσκολίες στην εφοδιαστική αλυσίδα και την αύξηση του κατασκευαστικού κόστους, το έργο προχωρά βάσει χρονοδιαγράμματος, πλήρως εξασφαλισμένο χρηματοδοτικά και στο α’ εξάμηνο του 2023 θα έχει επιπλέον 300 εκατ. ευρώ έσοδα από τις προπωλήσεις κατοικιών.

Καταλύτες τράπεζες και servicers

Στο κάδρο μπαίνουν και οι τράπεζες με μεγάλα project, όπως το Skyline της Alpha Bank για ακίνητα αξίας 535 εκατ. ευρώ, και το Project Terra της Τράπεζας Πειραιώς, λογιστικής αξίας άνω των 800 εκατ. ευρώ. Η Εθνική Τράπεζα δεν έχει αποκαλύψει ακόμη το σχέδιό της, ενώ απολαμβάνει αξιοσημείωτα αποτελέσματα στο realestateonline.gr, εσωτερική πλατφόρμα ιδιόκτητων ακινήτων (REO) που υπερκάλυψε τους στόχους του 2021. Οι συνολικές πωλήσεις του ομίλου ανήλθαν σε 393 ακίνητα αξίας περίπου 124 εκατ. ευρώ. H Eurobank, πέραν των ακινήτων προς πώληση στο πλαίσιο της ανάκτησης μη εξυπηρετούμενων δανείων, διαθέτει επενδυτικό χαρτοφυλάκιο ακινήτων 1,4 δισ. ευρώ, ενισχυμένο από την απορρόφηση της Grivalia.

Εν τω μεταξύ, σημαντικές ευκαιρίες για ακίνητα που συνδέονται με δάνεια δημιουργεί η αγορά διαχείρισης μη εξυπηρετούμενων δανείων. «Το επόμενο διάστημα, θα υπερβούν το ένα δισ. ευρώ οι επενδύσεις σε αυτόν τον τομέα», εκτιμά στο Fortune Greece ο Γιώργος Γεωργακόπουλος, Managing Director Greece, Intrum. Προβλέπει ότι το real estate θα παρουσιάσει μεγάλο ενδιαφέρον τα επόμενα 2-3 χρόνια, καθώς οι τιμές παραμένουν πολύ ανταγωνιστικές και υπάρχει ένας μεγάλος αριθμός funds που θα επιδιώξουν να τοποθετηθούν, αξιοποιώντας τόσο τις ευκαιρίες στο real estate, όσο και τις προοπτικές του μακροοικονομικού περιβάλλοντος της χώρας.

«Ενισχυτικά λειτουργεί στην προσέλκυση επενδύσεων, η ύπαρξη μιας δομημένης αγοράς, με servicers που παρέχουν υψηλού επιπέδου υπηρεσίες, με νομική και συμβουλευτική υποστήριξη» προσθέτει ο κ. Γεωργακόπουλος, μιλώντας για ένα υποστηρικτικό οικοσύστημα εντός του οποίου, οι εταιρείες REO που έχουν ιδρύσει οι εταιρείες διαχείρισης, όπως η Intrum Hellas REO Solutions που διαθέτει την τεχνογνωσία και την εξειδίκευση του Ομίλου Intrum, δίνουν προστιθέμενη αξία στην αγορά ακινήτων.

INVEST

Εξέλιξη

«Το real estate έχει ιστορικά ένα πλεονέκτημα, καθώς αποτελεί ένα επενδυτικό προϊόν με μεγαλύτερη σταθερότητα και, σε σημαντικό βαθμό, προστατεύεται από τον πληθωρισμό λόγω της ανάλογης αναπροσαρμογής των ενοικίων. Προς το παρόν, η επενδυτική δραστηριότητα συνεχίζεται δυναμικά στην Ελλάδα, με αυξημένη ζήτηση ειδικά για αειφόρα κτίρια, logistics και ποιοτικές κατοικίες», Άρις Καρυτινός, Διευθύνων Σύμβουλος της PRODEA Investments.

Eυκαιρίες

«Η αγορά διαχείρισης μη εξυπηρετούμενων δανείων δημιουργεί σημαντικές επενδυτικές ευκαιρίες για ακίνητα. Εκτιμούμε ότι το επόμενο διάστημα θα υπερβούν το ένα δισ. ευρώ οι συγκεκριμένες επενδύσεις. Το real estate θα παρουσιάσει μεγάλο ενδιαφέρον τα επόμενα 2-3 χρόνια καθώς οι τιμές παραμένουν πολύ ανταγωνιστικές και μεγάλος αριθμός funds θα επιδιώξουν να τοποθετηθούν», Γιώργος Γεωργακόπουλος, Managing Director Greece, Intrum.

*Το άρθρο δημοσιεύεται στο νέο τεύχος του Fortune που κυκλοφορεί στα περίπτερα