DBRS Morningstar: Ανθεκτική η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα, καταλύτες Τουρισμός και μάκρο

Ιδιαίτερη ανθεκτικότητα επέδειξε η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα το 2020, σύμφωνα με την DBRS Morningstar

Ιδιαίτερη ανθεκτικότητα επέδειξε η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα το 2020, παρά το οικονομικό σοκ που προκάλεσε η πανδημική κρίση του κορωνοϊού, σύμφωνα με την DBRS Morningstar. Σε αντίθεση με τη σωρευτική μεγέθυνση +9,2% τη χρονική περίοδο 2018-2019, η αγορά κατοικίας και γενικότερα ο κλάδος του real estate, οι τιμές τη χρονιά που πέρασαν σημείωσαν επιβράδυνση λόγω των ταξιδιωτικά περιορισμών που συνδέονται με τον κορωνοϊό. Σε κάθε περίπτωση, όμως, το momentum παρέμεινε θετικό (+4,2%).

Παρά την επανεισαγωγή περιοριστικών μέτρων κατά το πρώτο τρίμηνο του 2021, τα προκαταρκτικά στοιχεία από την Τράπεζα της Ελλάδος δείχνουν ότι οι τιμές των ακινήτων συνέχισαν να αυξάνονται με ρυθμό 3,3% σε ετήσια βάση. 

Η ελληνική αγορά ακινήτων εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από ξένες επενδύσεις, με αποτέλεσμα σημαντικές αυξήσεις τιμών στην Αθήνα και σε άλλους δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς. 

Αντίθετα, οι τιμές και οι συναλλαγές σε άλλες περιοχές της Ελλάδας που παρουσιάζουν περιορισμένο επενδυτικό ενδιαφέρον, αν και πιθανόν επωφελούνται από τις επιπτώσεις «υπερχειλισης», εξακολουθούν να βρίσκονται σε χαμηλά επίπεδα. 

Μακροπρόθεσμα, η εξέλιξη της αγοράς κατοικιών, στο σύνολό της, θα εξαρτηθεί από την ικανότητα της Ελλάδας να δημιουργήσει θέσεις εργασίας και να εφαρμόσει πολιτικές για την αύξηση των πραγματικών εισοδημάτων, διατηρώντας παράλληλα ένα σταθερό μακροοικονομικό περιβάλλον, ευνοϊκό για την προσέλκυση ξένων επενδύσεων.

Πιο συγκεκριμένα, οι τιμές στην αγορά κατοικίας αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 4,6% το 2020 και κατά 3,3% σε ετήσια βάση το πρώτο τρίμηνο του 2021. Η αύξηση των τιμών στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη ήταν πιο έντονη, φτάνοντας το 7,6% και 4,8% το 2020 και 5,4% και 3,7% το πρώτο τρίμηνο του 2021, αντίστοιχα, ενώ οι τιμές σε άλλες πόλεις παρέμειναν αμετάβλητες, όπως προκύπτει από τα προκαταρκτικά στοιχεία που δημοσίευσε η Τράπεζα της Ελλάδος. 

Παρά τους περιορισμούς στις μετακινήσεις το 2020, η αυξημένη ζήτηση από ξένους αγοραστές πριν από την πανδημία και η προσδοκία ότι οι περιορισμοί της πανδημίας COVID-19 θα ήταν παροδικοί απέτρεψαν περαιτέρω πτώση. Η οικοδομική δραστηριότητα, όπως μετράται από τον αριθμό των οικοδομικών αδειών, συνεχίστηκε με ανοδική τάση, αυξανόμενος κατά 8% το 2020 και κατά 13,7% το πρώτο τρίμηνο του 2021.

Ξένη ζήτηση…

Η ελκυστικότητα της Ελλάδας ως τουριστικού προορισμού και οι χαμηλές τιμές μετά την παρατεταμένη κρίση χρέους έχουν αυξήσει τη ζήτηση για ακίνητα από ξένους αγοραστές (Έκθεση 1). Οι καθαρές άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα αυξήθηκαν το 2018 και το 2019 κατά 172% και 28%, αντίστοιχα. 

Ωστόσο, το κλείσιμο των συνόρων και ο φόβος για τον ιό οδήγησαν σε πτώση 40% των ΑΞΕ στην Ελλάδα το 2020, ειδικά το το δεύτερο τρίμηνο του έτους. Οι εξελίξεις της αγοράς ακινήτων κατοικιών στην Ελλάδα συνδέεται με τη ζήτηση για επενδύσεις που σχετίζονται με τον Τουρισμό, η οποία έχει επίσης ως αποτέλεσμα επιπτώσεις σε άλλες γεωγραφικές περιφέρειες

Η  αγορά κατοικίας θα εξαρτηθεί από μάκρο

Οι τιμές σε περιοχές της χώρας με χαμηλό επενδυτικό ενδιαφέρον παραμένουν σε ύφεση. Η σαφής και ισχυρή κυβερνητική στήριξη αποδεικνύεται από τις πρόσφατες νομοθετικές παρεμβάσεις, που περιλαμβάνουν μειωμένους φόρους για έξοδα ανακαίνισης, τριετή αναστολή ΦΠΑ για νέες οικοδομικές άδειες, αναπροσαρμογή αντικειμενικών αξιών ακινήτων που θα μπορούσαν να εξορθολογίσουν τον φόρο ακινήτων και να ενθαρρύνουν τις συναλλαγές κατοικιών και τις συνεχιζόμενες προσπάθειες για μείωση της γραφειοκρατίας και τη βελτίωση της αποτελεσματικότητας στη δημόσια διοίκηση, που θα μπορούσε να βελτιώσει τον προγραμματισμό και να επιταχύνει τις πωλήσεις. 

Άλλες υποστηρικτικές πολιτικές περιλαμβάνουν το καθεστώς Non-Dom, το οποίο θεσπίστηκε πέρυσι και παρέχει φορολογικά κίνητρα σε όσους είναι πρόθυμοι να μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα. Επιπλέον, οι προσπάθειες των τραπεζών να καθαρίσουν τους ισολογισμούς τους θα ενισχύσει την πιστωτική επέκταση και, άρα, τη ζήτηση. Ωστόσο, τα στεγαστικά δάνεια παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα και, πιθανότατα, θα παραμείνουν έτσι.

Η DBRS Morningstar θεωρεί ότι οι μακροπρόθεσμες προοπτικές για την αγορά ως σύνολο θα εξαρτηθούν από την ικανότητα της Ελλάδας να ανακάμψει από την κρίση COVID-19 και να διατηρήσει ένα σταθερό μακροοικονομικό και πολιτικό περιβάλλον. Η εξωτερική ζήτηση πιθανότατα θα συνεχίσει να είναι ο κύριος μοχλός της αγοράς, ενώ η αναβίωση της εγχώριας ζήτησης θα καθοριστεί από την ικανότητα της χώρας να επιτύχει βιώσιμη ανάπτυξη, που θα δημιουργήσει θέσεις εργασίας και θα αυξήσει τα εισοδήματα. Το Εθνικό Σχέδιο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας της Ελλάδας (NRRP), το οποίο στοχεύει στην αξιοποίηση κεφαλαίων ύψους 30,5 δισεκατομμυρίων ευρώ σε επιχορηγήσεις και δάνεια, περιλαμβάνει επενδυτικά έργα αστικής ανάπλασης και σχέδια ανακαίνισης για την αναβάθμιση της ενεργειακής απόδοσης των κτιρίων κατοικιών, που θα δημιουργήσουν νέες προοπτικές.