Ειδικό Χωροταξικό για τον Τουρισμό: Οι νέοι κανόνες για ξενοδοχεία, νησιά και βραχυχρόνιες μισθώσεις
- Το νέο Ειδικό Χωροταξικό για τον Τουρισμό χωρίζει τη χώρα σε πέντε κατηγορίες, ανάλογα με την ένταση της τουριστικής ανάπτυξης.
- Στους πιο επιβαρυμένους προορισμούς αυξάνεται έως τα 16 στρέμματα η ελάχιστη έκταση για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου, ενώ τίθενται ειδικοί περιορισμοί και για τα νησιά.
- Στο νέο πλαίσιο εντάσσονται και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, με δυνατότητα περιορισμών ανά περιοχή, ενώ βασικό κριτήριο για τις νέες επενδύσεις γίνεται η φέρουσα ικανότητα κάθε προορισμού.
Νέους κανόνες για την τουριστική ανάπτυξη, τις ξενοδοχειακές επενδύσεις και τη διαχείριση των προορισμών που δέχονται αυξημένες πιέσεις εισάγει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό.
Η βασική φιλοσοφία του νέου πλαισίου είναι ότι η περαιτέρω ανάπτυξη του ελληνικού τουρισμού δεν μπορεί να γίνεται αποσπασματικά, αλλά πρέπει να συνδέεται με σαφείς χωρικούς κανόνες, προστασία του περιβάλλοντος και μεγαλύτερη ασφάλεια για τις επενδύσεις.
Ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρος Παπασταύρου χαρακτηρίζει το νέο πλαίσιο επιλογή «ευθύνης για το μέλλον της χώρας», ενώ η υπουργός Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη δίνει έμφαση στην ανάγκη για ποιοτική ανάπτυξη με μέτρο και ισορροπία.
Στόχος είναι αφενός να προστατευθούν οι περιοχές όπου η τουριστική πίεση έχει ήδη φτάσει σε υψηλά επίπεδα και αφετέρου να δημιουργηθούν περισσότερες ευκαιρίες σε προορισμούς με μικρότερη τουριστική ανάπτυξη.
Ο νέος χάρτης του τουρισμού: Οι πέντε κατηγορίες
Κεντρικό στοιχείο του νέου Χωροταξικού είναι η κατάταξη της χώρας σε πέντε κατηγορίες τουριστικής ανάπτυξης.
Πρόκειται για:
- Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Α)
- Αναπτυγμένες Περιοχές (Β)
- Αναπτυσσόμενες Περιοχές (Γ)
- Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης (Δ)
- Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (Ε)
Η κατηγοριοποίηση βασίζεται κυρίως στην ένταση του τουριστικού φαινομένου, με βασικούς δείκτες τον αριθμό των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας.
Λαμβάνονται επίσης υπόψη τα ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά κάθε περιοχής και τα καθεστώτα περιβαλλοντικής προστασίας.
Η κατάταξη έχει άμεση πρακτική σημασία, καθώς καθορίζει πόσο εύκολα και με ποιους όρους μπορούν να γίνουν νέες ξενοδοχειακές επενδύσεις.
Έως 16 στρέμματα για νέα ξενοδοχεία στις περιοχές υψηλής πίεσης
Οι αυστηρότεροι κανόνες εφαρμόζονται στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, δηλαδή στους προορισμούς όπου η τουριστική δραστηριότητα βρίσκεται ήδη σε πολύ υψηλά επίπεδα.
Σε αυτές τις περιοχές, το ελάχιστο απαιτούμενο γήπεδο για την κατασκευή νέου ξενοδοχείου εκτός σχεδίου αυξάνεται στα 16 στρέμματα.
Παράλληλα, επιτρέπονται νέα ξενοδοχειακά καταλύματα μόνο κατηγοριών τριών, τεσσάρων και πέντε αστέρων.
Στις περιοχές Natura 2000, νέες τουριστικές υποδομές θα μπορούν να αναπτύσσονται μόνο αφού έχουν προηγουμένως καθοριστεί τα απαραίτητα σχέδια διαχείρισης.
Τι αλλάζει στις Αναπτυγμένες και Αναπτυσσόμενες Περιοχές
Στις Αναπτυγμένες Περιοχές, το ελάχιστο όριο για την ανέγερση νέου ξενοδοχείου διαμορφώνεται στα 12 στρέμματα.
Και εδώ, τα νέα καταλύματα περιορίζονται στις κατηγορίες 3 έως 5 αστέρων.
Για τα νησιά που εντάσσονται σε αυτή την κατηγορία προβλέπεται επιπλέον ανώτατο όριο 350 κλινών ανά νέα τουριστική μονάδα.
Στις Αναπτυσσόμενες Περιοχές και στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης, το ελάχιστο γήπεδο διαμορφώνεται στα 8 στρέμματα.
Η βασική διαφορά είναι ότι όσο μικρότερη είναι η τουριστική πίεση, τόσο μεγαλύτερα περιθώρια δίνονται για νέες επενδύσεις, ειδικές μορφές τουρισμού και αναβάθμιση του υφιστάμενου ξενοδοχειακού δυναμικού.
Κίνητρα για νέους τουριστικούς προορισμούς
Στις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης, το νέο πλαίσιο κινείται προς την αντίθετη κατεύθυνση.
Στόχος είναι να δημιουργηθούν νέοι τουριστικοί προορισμοί και να διοχετευθεί μέρος της ανάπτυξης σε περιοχές που μέχρι σήμερα δεν έχουν αξιοποιήσει πλήρως το τουριστικό τους δυναμικό.
Προβλέπονται κατευθύνσεις για:
- ανάπτυξη ειδικών και εναλλακτικών μορφών τουρισμού,
- αξιοποίηση διατηρητέων κτιρίων,
- περιβαλλοντική αναβάθμιση υφιστάμενων καταλυμάτων,
- ανάπτυξη glamping χαμηλού περιβαλλοντικού αποτυπώματος.
Η λογική είναι η τουριστική ανάπτυξη να γίνει περισσότερο ισορροπημένη γεωγραφικά και να περιοριστεί η υπερσυγκέντρωση σε συγκεκριμένους προορισμούς.
Νέοι κανόνες για τα νησιά
Ιδιαίτερο βάρος δίνεται στη νησιωτική Ελλάδα, όπου η τουριστική ανάπτυξη συνδέεται στενά με ζητήματα υποδομών, ύδατος, ενέργειας και προστασίας του τοπίου.
Τα νησιά, με εξαίρεση την Κρήτη και την Εύβοια, χωρίζονται σε τρεις ομάδες ανάλογα με την έκτασή τους.
Στην πρώτη ομάδα, με έκταση άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων, περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων η Ρόδος, η Κέρκυρα, η Νάξος, η Κως, η Λέσβος, η Χίος και η Κεφαλονιά.
Στη δεύτερη ομάδα, από 20 έως 250 τετραγωνικά χιλιόμετρα, εντάσσονται δημοφιλείς προορισμοί όπως η Μύκονος, η Πάρος, η Σαντορίνη, η Μήλος, η Σύρος, η Τήνος και η Ίος.
Ο σχεδιασμός στα νησιά θα πρέπει να λαμβάνει περισσότερο υπόψη τη φέρουσα ικανότητα, την προστασία του τοπίου και την κλίμακα κάθε προορισμού.
Στα μεγαλύτερα νησιά δίνεται μάλιστα η δυνατότητα, μέσω τοπικού σχεδιασμού, να δημιουργούνται περιοχές όπου η τουριστική δόμηση θα περιορίζεται ή ακόμη και θα απαγορεύεται για λόγους προστασίας της φυσικής και πολιτιστικής κληρονομιάς.
Στο Χωροταξικό και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις
Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές είναι η ενσωμάτωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στον χωρικό σχεδιασμό.
Το νέο πλαίσιο επιτρέπει να θεσπίζονται διαφορετικοί περιορισμοί ανά περιοχή, ανάλογα με το επίπεδο τουριστικής πίεσης και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε προορισμού.
Με ειδικότερες ρυθμίσεις θα μπορούν να προβλέπονται:
- περιορισμοί στη διάρκεια λειτουργίας μέσα στο έτος,
- γεωγραφικές ζώνες όπου η δραστηριότητα θα περιορίζεται ή απαγορεύεται,
- περιορισμοί στη δημιουργία νέας προσφοράς βραχυχρόνιων μισθώσεων,
- ακόμη και ειδικοί κανόνες για νεόδμητες κατοικίες σε περιοχές με μεγάλη πίεση.
Η πρόβλεψη αυτή μπορεί να αποκτήσει ιδιαίτερη σημασία για προορισμούς όπου η ταχεία αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει εντείνει τις πιέσεις στην τοπική αγορά κατοικίας.
Η φέρουσα ικανότητα γίνεται βασικό κριτήριο
Στον πυρήνα του νέου Χωροταξικού βρίσκεται η έννοια της φέρουσας ικανότητας.
Στον πολεοδομικό σχεδιασμό πρώτου επιπέδου προβλέπεται η σύνταξη ειδικών Εκθέσεων Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας, ώστε να αξιολογείται πόση τουριστική ανάπτυξη μπορεί πραγματικά να υποστηρίξει ένας προορισμός.
Η αξιολόγηση αυτή συνδέεται με παράγοντες όπως οι υποδομές, οι φυσικοί πόροι, η διαχείριση αποβλήτων, οι μεταφορές και η περιβαλλοντική πίεση.
Αντίστοιχη φιλοσοφία εφαρμόζεται και στις παράκτιες ζώνες.
Προβλέπεται ελεύθερη πρόσβαση στις παραλίες, περιορισμός της γραμμικής επέκτασης της δόμησης κατά μήκος των ακτών και καλύτερη προσαρμογή των νέων τουριστικών εγκαταστάσεων στη μορφολογία του τοπίου.
Από τη μαζική ανάπτυξη στην ποιοτική ανάπτυξη
Το νέο Ειδικό Χωροταξικό δεν καθορίζει απλώς πού μπορούν να κατασκευαστούν νέα ξενοδοχεία.
Επιχειρεί να αλλάξει συνολικά τη λογική της τουριστικής ανάπτυξης στην Ελλάδα.
Στους προορισμούς όπου η πίεση είναι ήδη υψηλή εισάγονται περισσότεροι περιορισμοί και αυστηρότεροι όροι.
Στις περιοχές όπου υπάρχει αναπτυξιακό περιθώριο δημιουργούνται περισσότερες δυνατότητες για νέες επενδύσεις.
Και για όλες τις περιοχές, η τουριστική ανάπτυξη συνδέεται πλέον στενότερα με την προστασία του περιβάλλοντος, τη φέρουσα ικανότητα και την ιδιαίτερη ταυτότητα κάθε προορισμού.
Το ζητούμενο, σύμφωνα με τον σχεδιασμό των αρμόδιων υπουργείων, είναι η μετάβαση από ένα μοντέλο συνεχούς ποσοτικής επέκτασης σε ένα περισσότερο βιώσιμο και ποιοτικό μοντέλο τουριστικής ανάπτυξης, με σαφέστερους κανόνες τόσο για τις επιχειρήσεις όσο και για τις τοπικές κοινωνίες.
