Ενοικίαση ή ιδιοκτησία; Τι συμφέρει πραγματικά στην ελληνική αγορά ακινήτων
Καθώς οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται το τελευταίο διάστημα στην Ελλάδα, πολλοί αναρωτιούνται αν συμφέρει περισσότερο να έχουν στην κατοχή τους ένα σπίτι ή άλλο ακίνητο, ή να το ενοικιάζουν.
Η απάντηση σε αυτό το ερώτημα δεν είναι απλή και εξαρτάται από διάφορους παράγοντες που πρέπει να ληφθούν υπόψη, οι οποίοι σχετίζονται με το εξωτερικό περιβάλλον, το ίδιο το περιουσιακό στοιχείο, και το προφίλ και τις ανάγκες του ατόμου ή της εταιρείας.
1) Επίπεδο Επιτοκίων Κεντρικής Τράπεζας: Η αγορά ακινήτων είναι κυκλική και επηρεάζεται από τις αποφάσεις των κεντρικών τραπεζιτών που θέλουν να διαχειριστούν τον πληθωρισμό και να οδηγήσουν την οικονομία προς μια λιγότερο επικίνδυνη κατεύθυνση. Εάν τα επιτόκια είναι υψηλά, αυτό συνήθως έχει αρνητική επίδραση στις τιμές των ακινήτων, ενώ εάν είναι χαμηλά, η προσφορά φθηνού χρήματος έχει θετικό αντίκτυπο στις τιμές. Αυτό σημαίνει ότι όταν τα επιτόκια είναι υψηλά, τότε είναι πιθανώς μια καλή περίοδος για να αγοράσετε ή να νοικιάσετε ένα περιουσιακό στοιχείο για μεγάλο χρονικό διάστημα, και όταν τα επιτόκια είναι χαμηλά, τότε μπορεί να είναι μια καλή στιγμή για να πουλήσετε ή να ενοικιάσετε για μικρότερο χρονικό διάστημα.
2) Πολιτική Σταθερότητα & Κυβερνητική Πολιτική: Μια σταθερή χώρα σημαίνει ότι υπάρχει λιγότερη αβεβαιότητα και ότι μπορείτε να προγραμματίσετε μακροπρόθεσμα, και επομένως η ιδιοκτησία γίνεται μια πιο ελκυστική επιλογή. Οι φιλικές προς τις επιχειρήσεις κυβερνήσεις με ανταγωνιστική φορολογική πολιτική συνήθως προσελκύουν επενδύσεις και αναπτύσσουν την οικονομία στο σύνολό της, συμπεριλαμβανομένου -στις περισσότερες περιπτώσεις- του τομέα των ακινήτων και των τιμών του. Έτσι, στην αρχή της θητείας μιας φιλικής προς τις επιχειρήσεις κυβέρνησης (ή ακόμα και πριν εκλεγεί) είναι καλύτερο να αγοράσετε ή να μισθώσετε για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. Και προς το τέλος της θητείας της, εάν η επόμενη (επερχόμενη) κυβέρνηση φαίνεται να υπόσχεται μια επικίνδυνη οικονομική πολιτική ή να διαθέτει μια ομάδα χωρίς εκτελεστικές δεξιότητες, είναι προτιμότερο να πουλήσετε ή να ενοικιάσετε για μικρότερο χρονικό διάστημα.
3) Τοποθεσία: Εάν το περιουσιακό στοιχείο βρίσκεται σε μια ακριβή περιοχή που έχει ανατιμηθεί πολύ το τελευταίο διάστημα, είναι πιθανώς καλύτερο να το ενοικιάσετε. Εάν βρίσκεται σε μια περιοχή όπου οι τιμές είναι χαμηλότερες σε σχέση με το παρελθόν, η αγορά του έχει περισσότερο νόημα, ειδικά εάν ορισμένα μελλοντικά γεγονότα μπορεί να προσθέσουν αξία (π.χ. επερχόμενη κατασκευή σταθμού μετρό).
4) Κατάσταση: Εάν το περιουσιακό στοιχείο είναι σε καλή κατάσταση, αυτό σημαίνει ότι πιθανότατα θα πρέπει να πληρώσετε υψηλότερη τιμή είτε για ενοικίαση είτε για αγορά, ενώ εάν είναι σε κακή κατάσταση, η τιμή που θα πληρώσετε θα είναι χαμηλότερη και στις δύο περιπτώσεις. Έτσι, η ενοικίαση, όντας μια μικρότερη δέσμευση, είναι πιθανώς μια καλύτερη επιλογή εάν η κατάσταση του ακινήτου είναι καλή, ενώ η αγορά είναι προτιμότερη όταν απαιτούνται εργασίες ανακαίνισης.
5) Διαπραγμάτευση: Η ίδια η συμφωνία είναι κρίσιμη. Για το ίδιο περιουσιακό στοιχείο, για μια συγκεκριμένη τιμή, διάρκεια μίσθωσης και ετήσια αύξηση ενοικίου, μπορεί να είναι προτιμότερο να ενοικιαστεί, ενώ για μια άλλη τιμή μπορεί να είναι προτιμότερο να αγοραστεί.
6) Ρευστότητα: Τα ακίνητα είναι έντασης κεφαλαίου και σε ένα ανταγωνιστικό περιβάλλον οι εταιρείες πρέπει να επικεντρώνουν τους πόρους τους στην κύρια δραστηριότητά τους. Εάν δεν υπάρχει στρατηγικός λόγος για να κατέχει μια εταιρεία ένα περιουσιακό στοιχείο, τότε είναι συνήθως προτιμότερο να νοικιάζει τα περιουσιακά στοιχεία που απαιτούνται για την υποστήριξη της κύριας δραστηριότητάς της (π.χ. αποθήκες, γραφεία κ.λπ.).
7) Διάθεση για Ρίσκο: Τα ακίνητα χωρίς μόχλευση έχουν συνήθως πιο μέτριες αποδόσεις, ενώ υπάρχουν άλλες επενδύσεις με πιο επικερδείς αποδόσεις. Επομένως, ένα άτομο με υψηλότερο προφίλ κινδύνου πιθανότατα θα προτιμούσε να νοικιάσει το σπίτι του, ενώ ένας πιο συντηρητικός επενδυτής μπορεί να προτιμήσει την ιδιοκτησία.
8) Ευελιξία: Αυτός ο παράγοντας αναφέρεται στον βαθμό στον οποίο οι ανάγκες κάποιου ενδέχεται να αλλάξουν στο επόμενο χρονικό διάστημα, λαμβάνοντας υπόψη παράγοντες όπως η οικογενειακή κατάσταση κατά την αγορά ενός σπιτιού για παράδειγμα. Στον Όμιλό μας, παρόλο που κατέχουμε και ενοικιάζουμε χώρους γραφείων σε άλλους ως μέρος του διαφοροποιημένου μείγματος περιουσιακών στοιχείων μας, έχουμε λάβει τη στρατηγική απόφαση να ενοικιάζουμε γραφεία για τις δικές μας ανάγκες, επειδή σε ένα μεταβαλλόμενο περιβάλλον δεν είναι εύκολο για εμάς να προβλέψουμε με ακρίβεια τον αριθμό των εργαζομένων μας μεσοπρόθεσμα έως μακροπρόθεσμα.
Δεδομένων όλων των παραπάνω, φαίνεται ότι δεν υπάρχει μια “one-size-fits-all” απάντηση, αλλά μια συγκεκριμένη απάντηση για κάθε περίπτωση.
Ολοκληρώνοντας, ελπίζουμε ότι το παραπάνω πλαίσιο θα διευκολύνει τον καθέναν και την καθεμία να λάβει με ορθό τρόπο αυτή τη σημαντική και μερικές φορές περίπλοκη απόφαση.
*Ο Δημήτρης Ζερίτης είναι επικεφαλής του Zeritis Group.
