Flipping Houses: Αξίζει να επενδύσω;
Από την Ιωάννα Φο*
Γειά σας, παιδιά.
Ιωάννα εδώ και στο σημερινό άρθρο θα ήθελα να δούμε μια τάση ή καλύτερα έναν τρόπο που μπορεί να μας αποδώσει κέρδος και έχει να κάνει με ακίνητα, αλλά όχι με τον παραδοσιακό τρόπο! Συγκεκριμένα, θα μιλήσουμε για το house flipping, θα δούμε τι είναι αλλά και πώς μπορούμε να βγάλουμε χρήματα από αυτό.
Για να ξεκινήσουμε αμέσως με τα ουσιαστικά, το house flipping ή αλλιώς γρήγορη κερδοσκοπική αγοραπωλησία είναι η διαδικασία αγοράς ενός ακινήτου σε χαμηλή τιμή και η γρήγορη μεταπώλησή του με στόχο το κέρδος. Είναι μια πρακτική που κερδίζει όλο και μεγαλύτερο έδαφος στο εξωτερικό αλλά και στην Ελλάδα, όμως, όπως πάντα όταν βλέπουμε μια στρατηγική να γίνεται διάσημη, ποτέ δεν είναι τόσο απλή όσο ακούγεται! Ο βασικός λόγος είναι πως, με δεδομένο ότι όλες αυτές οι τάσεις και μόδες ξεκινούν από την Αμερική, εκεί τα δεδομένα είναι εντελώς διαφορετικά! Ο σκοπός μας, επομένως, είναι να δούμε μαζί πώς ακριβώς λειτουργεί το house flipping, αν μπορεί να εφαρμοστεί στην Ελλάδα από εμάς και τι θα πρέπει να προσέξουμε!
Σε αντίθεση με την παραδοσιακή επένδυση σε ακίνητα, όπου οι επενδυτές και οι επενδύτριες αγοράζουν ακίνητα για να τα νοικιάσουν, οι flippers στοχεύουν στο να αγοράσουν, να ανακαινίσουν και να μεταπωλήσουν όσον το δυνατόν γρηγορότερα. Ο λόγος είναι προφανής. Να μεγιστοποιήσουμε τα κέρδη το ταχύτερο δυνατό, ώστε να μειωθούν τα όποια κόστη ιδιοκτησίας, όπως ο γνωστός και μη εξαιρετέος ΕΝΦΙΑ, τα κοινόχρηστα, οι λογαριασμοί ΔΕΚΟ και άλλα.
Για ένα πετυχημένο τώρα flipping, πρέπει να συντρέχουν δύο προϋποθέσεις.
Η πρώτη αφορά την περιοχή του ακινήτου και θέλουμε αυτή να έχει μια λογική αποτίμηση, αλλά, κυρίως, να έχει ορατή τάση αύξησης των τιμών. Αν αγοράσουμε, δηλαδή, ένα σπίτι σε μια περιοχή που ανεβαίνει σε αξία, η τιμή του σπιτιού μπορεί να αυξηθεί οργανικά, ακόμα κι αν δεν κάνουμε σε αυτό μεγάλες αλλαγές.
Η δεύτερη προϋπόθεση που είναι απαραίτητη είναι η ανακαίνιση του σπιτιού. Ανακαινίζοντάς το, το μετατρέπουμε σε ελκυστικότερη επιλογή για τους αγοραστές μας, κάτι που είναι αυτονόητο. Ωστόσο, αυτό που πρακτικά κάνουμε με την ανακαίνιση, δεν είναι μόνο ότι βρίσκουμε ευκολότερα αγοραστή, αλλά παίρνουμε υπεραξία και από την ίδια την ανακαίνιση, αφού εμπεριέχει μέσα της και την προσωπική μας εργασία. Και εξηγούμαι. Η διαδικασία της ανακαίνισης περιλαμβάνει έναν σχεδιασμό, επιλογή υλικών και αναλωσίμων, εύρεση συνεργείων, παρακολούθηση της πορείας των εργασιών, εκτίμηση του αποτελέσματος, διορθώσεις και, στο τέλος, παραλαβή του έργου.
Έτσι, ένας ή μία flipper αγοράζει ένα παλιό σπίτι σε μια ανερχόμενη περιοχή για 200.000€, ξοδεύει 50.000€ για την ανακαίνισή του και το πουλάει στις 300.000€, έχοντας αποκομίσει ένα κέρδος 50.000€, κομμάτι του οποίου είναι και η παραπάνω προσωπική εργασία που έβαλε στο εγχείρημα.
Ωστόσο, για να αποκομίσουμε αυτό το κέρδος είναι απαραίτητο η όλη διαδικασία να γίνει πολύ γρήγορα, γιατί όσο περισσότερο κρατάμε ένα σπίτι χωρίς να το πουλήσουμε τόσο περισσότερα χρήματα χάνουμε, όπως εξηγήσαμε παραπάνω. Μάλιστα, αν δεν επιταχύνουμε τις διαδικασίες, ίσως κάποια στιγμή αυτά τα κόστη διατήρησης του σπιτιού στην κατάσταση που θέλουμε φτάσουν να απειλήσουν την βιωσιμότητα της όλης προσπάθειας αλλά και τα κέρδη μας.
Και πάμε να δούμε τώρα την βασική προϋπόθεση για να πάει καλά μια house flipping επένδυση που δεν είναι άλλη από την απόκτηση ενός ακινήτου σε λογική τιμή.
Για να καταλάβουμε αν η τιμή είναι λογική, ένας χρήσιμος κανόνας είναι ο επονομαζόμενος και κανόνας του 70% που μας λέει ότι ποτέ δεν πρέπει να πληρώνουμε περισσότερο από το 70% της εκτιμώμενης αξίας του ακινήτου μετά την ανακαίνιση, μείον το κόστος της ανακαίνισης. Για παράδειγμα αν ένα ακίνητο μετά την ανακαίνισή του αξίζει 300.000€ και απαιτεί 50.000€ για εργασίες η μέγιστη τιμή αγοράς πρέπει να είναι: 300.000x 0.70 = 210.000- 50.000= 160.000€. Και ναι ο τύπος αυτός είναι σημαντικός, μιας και διασφαλίζει τις περισσότερες φορές περιθώριο κέρδους και καλύπτει απρόβλεπτα κόστη ή αλλαγές στην αγορά.
Αλλά, προφανώς δεν αρκεί από μόνος του, οπότε πάμε να δούμε τι άλλο πρέπει να προσέξουμε ή να φροντίσουμε να έχουμε. Πρώτο και κύριο είναι ένα σημαντικό κεφάλαιο. Ωστόσο το flipping μας ίσως πρέπει να εστιαστεί σε μικρότερα-φθηνότερα ακίνητα και να ανεβαίνουμε σιγά σιγά αν τώρα ξεκινάμε και δεν έχουμε μεγάλο κεφάλαιο εξαρχής. Δεύτερον, υπολογίζουμε πάντα ότι το house flipping, τουλάχιστον στην αρχή θα μας παίρνει πολύ χρόνο, δεν είναι η παράλληλη εργασία του Σαββατοκύριακου, τόσο γιατί η εύρεση ακινήτου μπορεί να πάρει μήνες, όσο και γιατί η ανακαίνιση επίσης μπορεί να διαρκέσει πολύ. Τρίτον, καλό είναι, πριν μπούμε στον χώρο και το δούμε επαγγελματικά να βεβαιωθούμε πως μπορούμε να εκτελέσουμε μόνοι και μόνες μας έστω κάποιες από τις απαραίτητες βασικές εργασίες ανακαίνισης ή συντήρησης, για να γλιτώσουμε χρήματα και να μεγιστοποιήσουμε το κέρδος μας. Τέλος, θέλουμε ισχυρούς συμμάχους μας το δικηγορικό, το μεσιτικό, το λογιστικό και το αρχιτεκτονικό μας γραφείο, για να τελειώνουμε γρήγορα με γραφειοκρατία αλλά πάντα με τον σωστό τρόπο.
Για τα ελληνικά δεδομένα θεωρώ πως το house flipping δεν έχει μεγάλες πιθανότητες επιτυχίας, τουλάχιστον στις μεγάλες πόλεις. Ήδη οι τιμές είναι πολύ ψηλά και τα περισσότερα προς ανακαίνιση ακίνητα έχουν ανακαινιστεί και πουληθεί. Ένας καλός τρόπος να το εκμεταλλευτούμε είναι σε μικρά μέρη, κατά προτίμηση τουριστικά ή κοντά σε τουριστικά, όπου και μπορούμε να βρούμε πολύ παλιά ακίνητα, μικρά σε εμβαδόν, μπλεγμένα ίσως σε κληρονομικά ζητήματα και άρα φθηνότερα και εκεί μπορούμε να προχωρήσουμε και να ξεκινήσουμε τα βήματά μας.
Από την δική μου εμπειρία, για παράδειγμα, ξέρω περίπτωση χωριού-οικισμού που ήταν για χρόνια αδιάφορος και φθηνός, μέχρι που το διπλανό χωριό που ήταν δημοφιλής προορισμός ‘’γέμισε’’ από οικοδομές και τουρισμό και αυτός διαχύθηκε και στα δίπλα χωριά δίνοντας στα ακίνητα εκεί πολλαπλάσια αξία!
Ελπίζω να έδωσα μια ιδέα για το τι είναι το house flipping, ευχαριστώ όσους και όσες έφτασαν ως εδώ, εύχομαι κάθε επιτυχία στα βήματά σας και εμείς τα λέμε την επόμενη φορά!
* Master in Economics and Politics
Βρείτε την Ιωάννα στο YouTube και στο Instagram εδώ:https://www.youtube.com/user/ioannafo/videoshttps://www.instagram.com/ioannafo
