Γιώργος Πετράς (Engel & Völkers): Ο αναβαθμισμένος ρόλος του συμβούλου ακινήτων στη σημερινή αγορά
Την ανοδική της πορεία συνεχίζει ακάθεκτη η ελληνική αγορά ακινήτων, η οποία και το 2025 παρουσιάζει ισχυρή δυναμική, με αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον τόσο από Έλληνες όσο και από ξένους αγοραστές. Μόνο το 2024, οι Άμεσες Ξένες Επενδύσεις, ιδιαίτερα μέσω του προγράμματος Golden Visa, ξεπέρασαν τα 2,3 δισ. ευρώ, ενώ οποιαδήποτε νέα κατασκευή δημιουργείται πλέον λαμβάνοντας υπόψη παράγοντες όπως η βιωσιμότητα, η καινοτομία και η τουριστική ανάπτυξη. Την ίδια ώρα, το κόστος κατασκευής σε επίπεδο πρώτων υλών και εργατικού δυναμικού έχει αυξηθεί, ενώ η προσφορά κατοικιών υψηλής ποιότητας είναι χαμηλότερη από τη ζήτηση, που διαρκώς μεγαλώνει. Στις προκλήσεις του κλάδου έρχονται να προστεθούν οι αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο, όπως η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, η ανάγκη συμμόρφωσης με τα πρότυπα ESG και η ζήτηση για ενεργειακά αποδοτικά κτίρια, ενώ ο πληθωρισμός, τα υψηλά επιτόκια και οι διεθνείς γεωπολιτικές εντάσεις επηρεάζουν σημαντικά την αγορά. Για περισσότερα από 45 χρόνια, η Engel & Völkers ειδικεύεται στον τομέα των εμπορικών και οικιστικών ακινήτων και το όνομά της έχει ταυτιστεί με την αξιοπιστία και την αποτελεσματικότητα. Περισσότερα από 16.700 άτομα συνεργάζονται με το brand σε περισσότερες από 35 χώρες στις 5 ηπείρους, ενώ στη χώρα μας διαθέτει έντονη παρουσία και ισχυρό χαρτοφυλάκιο πελατών.
Ο Γιώργος Πετράς, CEO της Engel & Völkers Ελλάδας, μιλά στο Fortune Greece για το άνοιγμα νέων καταστημάτων, αναδεικνύει τις επενδυτικές ευκαιρίες, σχολιάζει τις επιπτώσεις του ΝΟΚ, ενώ εξηγεί πώς η τεχνητή νοημοσύνη λύνει τα χέρια των μεσιτών και αναβαθμίζει την εμπειρία του πελάτη.
Κύριε Πετρά, τα επίσημα στοιχεία δείχνουν ότι οι τιμές ακινήτων στην Ελλάδα έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, τάση η οποία φαίνεται ότι θα συνεχιστεί. Πρόκειται για υπερθέρμανση της αγοράς ή για μια ακόμη φάση ανάκαμψης;
Θα το χαρακτήριζα ξεκάθαρα ως μια συνεχιζόμενη φάση ανάκαμψης. Κατά τη διάρκεια της κρίσης η Ελλάδα σημείωσε μεγάλη καθυστέρηση – όχι μόνο στις τιμές αλλά και στην κατασκευαστική δραστηριότητα και στις επενδύσεις. Τώρα καλύπτουμε αυτό το χαμένο έδαφος. Η ανοδική πορεία των τιμών αντικατοπτρίζει την ανάκτηση της εμπιστοσύνης τόσο από Έλληνες όσο και από διεθνείς αγοραστές. Ακόμα και σήμερα, σε πολλές περιοχές της Ελλάδας οι τιμές παραμένουν κάτω από εκείνες αντίστοιχων περιοχών της Μεσογείου. Δεν βλέπω «φούσκα», αλλά μια αγορά που χρειάζεται ενεργή διαχείριση και στρατηγική καθοδήγηση.
Η Engel & Völkers δραστηριοποιείται στην Αθήνα από το 2019, ενώ προηγήθηκε η παρουσία της στη Ρόδο. Πώς εξελίσσεται η δραστηριότητά σας;
Το μοντέλο μας βασίζεται σε ένα ξεκάθαρο premium πλαίσιο, με ισχυρή τοπική γνώση και διεθνή εμβέλεια. Αναπτυσσόμαστε ταχύτατα και με στόχο. Το νέο μας concept store στο κέντρο της Αθήνας, που θα ανοίξει σύντομα, μας επιτρέπει να παρουσιάζουμε ψηφιακά ακίνητα από όλη την Ελλάδα, προσφέροντας άμεση πρόσβαση σε μοναδικές τοποθεσίες, απευθείας από την «καρδιά» της πόλης. Επιπλέον, η απόφασή μας να ανοίξουμε νέα shops στη Γλυφάδα και αργότερα στην Κηφισιά ενισχύει τη στρατηγική μας ανάπτυξη σε καίρια σημεία της πρωτεύουσας.
Ο τζίρος προμηθειών της εταιρείας σας έχει αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Περιμένετε νέο ρεκόρ για φέτος;
Αναπτυσσόμαστε σταθερά εδώ και χρόνια – ακόμη και σε δύσκολες περιόδους, όπως η πανδημία. Η βάση αυτής της επιτυχίας είναι η στρατηγική μας, που είναι ξεκάθαρα προσανατολισμένη στην κερδοφόρα και ποιοτική ανάπτυξη σε όλη την Ελλάδα. Είμαι αισιόδοξος ότι και φέτος θα πετύχουμε τους στόχους μας και θα ξεπεράσουμε σημαντικά το περσινό αποτέλεσμα.
Τι ρόλο θα παίξει η Αθηναϊκή Ριβιέρα σε αυτή την εξέλιξη;
Καθοριστικό. Η ζήτηση επικεντρώνεται ολοένα και περισσότερο σε παραθαλάσσιες περιοχές με άμεση πρόσβαση στο κέντρο της Αθήνας. Η Αθηναϊκή Ριβιέρα, ιδιαίτερα περιοχές όπως η Γλυφάδα, η Βούλα, η Βουλιαγμένη και το Ελληνικό, είναι σήμερα στο επίκεντρο. Το 2024 οι τιμές εκεί αυξήθηκαν σχεδόν κατά 8%. Η εγγύτητα στην πόλη, οι σύγχρονες υποδομές και η υψηλή ποιότητα ζωής καθιστούν την περιοχή ιδιαίτερα ελκυστική για το διεθνές κοινό, το οποίο αντιπροσωπεύει πλέον σημαντικό ποσοστό των αγοραστικών μας αιτημάτων.
Το έργο του Ελληνικού θεωρείται ορόσημο για την αστική ανάπτυξη. Είναι όντως game changer για την περιοχή;
Το Ελληνικό δεν είναι απλώς ένα real estate project· είναι ένα νέο μοντέλο αστικής ζωής. Βασίζεται στην ιδέα της «πόλης των 15 λεπτών»: όλα τα καθημερινά σημεία, σχολεία, σούπερ μάρκετ, εστιατόρια, αθλητικές εγκαταστάσεις, ιατρικές υπηρεσίες, βρίσκονται σε απόσταση περιπάτου. Το έργο αναμένεται να προσελκύσει νέες ομάδες αγοραστών και να ενισχύσει περαιτέρω τη θέση της Αθήνας στον διεθνή χάρτη επενδύσεων ακινήτων τα επόμενα χρόνια.
Πώς επηρεάζουν οι διεθνείς τάσεις της αγοράς ακινήτων τη στρατηγική της Engel & Völkers στην Ελλάδα; Υπάρχουν συγκεκριμένες προσαρμογές που γίνονται λόγω της αυξανόμενης ζήτησης από ξένους επενδυτές;
Η στρατηγική της Engel & Völkers στην Ελλάδα διαμορφώνεται με βάση τις παγκόσμιες τάσεις και τις πραγματικές ροές επενδυτικού ενδιαφέροντος, αξιοποιώντας τη γνώση και τη διασύνδεση του διεθνούς μας δικτύου.
Καθώς η ζήτηση από διεθνείς επενδυτές αυξάνεται, κυρίως από ΗΠΑ, Γερμανία, Ηνωμένο Βασίλειο και Ελβετία, αναλύουμε σε βάθος τις μετατοπίσεις κεφαλαίων και προσαρμόζουμε αντίστοιχα το χαρτοφυλάκιό μας. Οι επενδυτές αναζητούν πλέον ακίνητα με άμεση απόδοση, νομική και τεχνική πληρότητα, και τοποθεσία με τουριστική ή μελλοντική υπεραξία.
Εκτός από την Αθηναϊκή Ριβιέρα, εστιάζουμε σε περιοχές όπως οι Κυκλάδες, η Πελοπόννησος, η Χαλκιδική, η Κέρκυρα και τα Δωδεκάνησα, όπου η ζήτηση συναντά τη διαθεσιμότητα ώριμων προϊόντων. Παράλληλα, μέσω του διεθνούς μας δικτύου, εντοπίζουμε εγκαίρως τις νέες τάσεις και κατευθύνουμε τη ζήτηση στην ελληνική αγορά, με έμφαση σε luxury residences και income-producing properties.
«Η στρατηγική της Engel & Völkers στην Ελλάδα διαμορφώνεται με βάση τις παγκόσμιες τάσεις και τις πραγματικές ροές επενδυτικού ενδιαφέροντος».
Θα λέγατε ότι η έλευση διεθνών επενδυτών στη χώρα μας καθορίζει, τρόπον τινά, τους όρους του «παιχνιδιού»;
Είναι βασικός μοχλός ανάπτυξης. Σίγουρα, το πρόγραμμα «Golden Visa» συνέβαλε σε μεγάλο βαθμό – ακόμη και αν το όριο εισόδου έχει αυξηθεί σε πολλές περιοχές στις 800.000 ευρώ. Καθοριστικό, όμως, ήταν το γεγονός ότι βελτιώθηκαν οι θεσμικές και οικονομικές συνθήκες. Η ζήτηση έχει πλέον ποιοτικό χαρακτήρα: δεν εστιάζει πια στη γρήγορη απόδοση κεφαλαίου, αλλά στη διαμονή, την ασφάλεια και τη σταθερότητα. Οι πελάτες μας από τη Γερμανία, την Αυστρία, την Ελβετία, τις ΗΠΑ και τη Μέση Ανατολή γνωρίζουν πολύ καλά την αγορά και αναζητούν μακροπρόθεσμη αξία.
Ποιοι εκτιμάτε ότι είναι οι πιο υποσχόμενοι τομείς για επενδύσεις ακινήτων τα επόμενα χρόνια; Βλέπετε κάποια νέα γεωγραφική περιοχή ή τύπο ακινήτου που θα μπορούσε να προσφέρει υψηλές αποδόσεις;
Οι πιο υποσχόμενοι τομείς για επενδύσεις φαίνεται να συγκεντρώνονται σε τέσσερις κύριες κατηγορίες: premium κατοικίες σε τουριστικές περιοχές με ισχυρή εποχικότητα αλλά και αυξανόμενη διάρκεια παραμονής (π.χ. Κυκλάδες, Πελοπόννησος, Κέρκυρα, Ρόδο)· αυξανόμενη ζήτηση από διεθνείς αγοραστές για βιώσιμες, ήσυχες second-home λύσεις και νέα φιλοσοφία «living like a local· αστικά ακίνητα με ενεργειακή αναβάθμιση, σε περιοχές με ζήτηση από digital nomads και expats (π.χ. Κέντρο – Δυτική Αθήνα, Θεσσαλονίκη)· μικρά τουριστικά συγκροτήματα και boutique επενδύσεις με ευελιξία χρήσεων και δυνατότητα short-term leasing· κατοικίες ποιότητας σε αναδυόμενες αστικές περιοχές: νεόδμητα διαμερίσματα με ενεργειακή απόδοση (Α+), smart home δυνατότητες και πρόσβαση σε πράσινους χώρους. Συνδυασμός καλής προσβασιμότητας, νέων υποδομών και υψηλής ζήτησης από μεσαία στρώματα και νέους επαγγελματίες.
Παρατηρούμε επίσης αύξηση της ζήτησης για οικόπεδα με οικοδομησιμότητα, ειδικά σε περιοχές όπου προβλέπεται μελλοντική αλλαγή χρήσεων ή βελτίωση υποδομών.
Η επόμενη φάση της αγοράς θα καθοριστεί από την ικανότητα του επενδυτή να εντοπίσει value pockets πριν γίνουν mainstream, και αυτό προϋποθέτει δεδομένα, τοπική παρουσία και διεθνή προοπτική.
«Η ελληνική αγορά είναι ακόμα σε μεγάλο βαθμό βασισμένη σε ίδια κεφάλαια. Πολλοί αγοραστές, κυρίως διεθνείς, αγοράζουν χωρίς δανεισμό».
Πολλοί μιλούν για το παράδοξο: αυξημένη ζήτηση αλλά περιορισμένη πρόσβαση σε χρηματοδότηση. Πώς το εξηγείτε;
Η ελληνική αγορά είναι ακόμα σε μεγάλο βαθμό βασισμένη σε ίδια κεφάλαια. Αν και οι τράπεζες έχουν επανέλθει, πολλοί αγοραστές –κυρίως διεθνείς– αγοράζουν χωρίς δανεισμό. Η διστακτικότητα απέναντι στα στεγαστικά δάνεια έχει και ψυχολογικές ρίζες. Η εμπιστοσύνη επλήγη κατά την προηγούμενη κρίση. Παράλληλα, η διαδικασία έγκρισης και η γραφειοκρατία εξακολουθούν να καθυστερούν τις συναλλαγές. Και αυτό σε μια αγορά που κινείται ολοένα και ταχύτερα.
Η μεσιτική αγορά στην Ελλάδα είναι ιδιαίτερα κατακερματισμένη. Αναμένετε επιτάχυνση της συγκέντρωσης;
Ναι, το θεωρώ πολύ πιθανό. Ο ρόλος του μεσίτη έχει εξελιχθεί σημαντικά, δεν αρκεί πια ένα καλό δίκτυο. Πρέπει να κατανοεί κανείς τις νομικές και τεχνικές απαιτήσεις, να λειτουργεί ψηφιακά, να εξηγεί ενεργειακά πιστοποιητικά, να συμβουλεύει διεθνείς αγοραστές.
Αυτά δεν είναι εύκολα διαχειρίσιμα από μεμονωμένους επαγγελματίες. Πιστεύω πως θα δούμε μια σταδιακή αναδιάρθρωση της αγοράς, όπως συνέβη και σε άλλους κλάδους. Η Engel & Völkers θα παρακολουθήσει και θα υποστηρίξει ενεργά αυτήν τη διαδικασία, με στόχο την ενίσχυση της ποιότητας και της διαφάνειας.
Τι μπορούν να κάνουν οι ανεξάρτητοι μεσίτες για να προσαρμοστούν στις νέες συνθήκες;
Όπως ήδη συμβαίνει διεθνώς, πολλοί ανεξάρτητοι επαγγελματίες επιλέγουν να ενταχθούν σε μεγαλύτερα δίκτυα και επωφελούνται άμεσα από τεχνογνωσία, brand awareness, υποδομές, εκπαίδευση και marketing. Έτσι, μπορούν να επικεντρωθούν πλήρως στην ουσία της δουλειάς τους: τον πελάτη. Εμείς στην Engel & Völkers διαθέτουμε δική μας ακαδημία, όπου εκπαιδεύουμε δομημένα τόσο νέους όσο και έμπειρους συνεργάτες, με επίκεντρο τις αλλαγές της αγοράς και την εξέλιξή τους. Πιστεύουμε ακράδαντα ότι τώρα είναι η στιγμή για δυναμική προσαρμογή.
Τι είδους επενδύσεις γίνονται από την πλευρά σας στο κομμάτι της τεχνητής νοημοσύνης;
Ο ψηφιακός μετασχηματισμός αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της στρατηγικής μας. Η ομάδα δεδομένων μας αξιοποιεί τεχνητή νοημοσύνη για την ανάλυση της αγοράς, τον εντοπισμό τάσεων, την αποτίμηση τιμών, την αυτοματοποιημένη παραγωγή αγγελιών και τη διαχείριση δεδομένων, ενισχύοντας τη συνολική ποιότητα και ακρίβεια των υπηρεσιών μας. Πίσω από αυτά τα εργαλεία βρίσκεται μια παγκόσμια τεχνολογική υποδομή, με το διεθνές Technology Department της Engel & Völkers να απαρτίζεται από περισσότερα από 150 εξειδικευμένα στελέχη, αφιερωμένα στην ανάπτυξη καινοτόμων λύσεων για το real estate με επίκεντρο την εξυπηρέτηση του πελάτη.
Δηλαδή, σε πέντε χρόνια θα μας υποδέχεται ένας ρομποτικός μεσίτης με κουστούμι της Engel & Völkers;
Όχι, βέβαια! Η διαμεσολάβηση ακινήτων είναι –και θα παραμείνει– υπόθεση ανθρώπων. Η τεχνολογία θα υποστηρίζει την καθημερινότητα και θα προσφέρει εργαλεία, αλλά δεν θα αντικαταστήσει ποτέ την προσωπική επαφή, την ενσυναίσθηση και τη διαχρονική εμπιστοσύνη που χτίζουμε με κάθε πελάτη.
Κλείνοντας θα ήθελα το σχόλιό σας αναφορικά με τις πρόσφατες νομοθετικές αλλαγές την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα, δεδομένου ότι γίνεται πολύς λόγος για τον ΝΟΚ.
Οι αλλαγές στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) αποτελούν μια σημαντική εξέλιξη για την ελληνική αγορά ακινήτων, με επίδραση κυρίως στις εκτός σχεδίου περιοχές και στη δυνατότητα αξιοποίησης γης.
Στόχος της μεταρρύθμισης είναι η ευθυγράμμιση της δόμησης με πιο βιώσιμες και ελεγχόμενες πρακτικές. Παράλληλα, όμως, επηρεάζονται οι επενδυτικές αποφάσεις, καθώς απαιτείται πλέον μεγαλύτερη προσοχή σε πολεοδομικά και νομικά δεδομένα ανά περιοχή.
Από την πλευρά μας, παρακολουθούμε τις εξελίξεις προσεκτικά, σε συνεργασία με νομικούς και μηχανικούς, ώστε να ενημερώνουμε εγκαίρως τους πελάτες μας και να προσαρμόζουμε αναλόγως τις στρατηγικές τοποθέτησης ακινήτων και επενδυτικού ενδιαφέροντος.
Ο διάλογος που έχει ανοίξει είναι σημαντικός και αναδεικνύει την ανάγκη για σαφείς κανόνες, διαφάνεια και σταθερότητα, που ενισχύουν την εμπιστοσύνη στην αγορά.
*Η συνέντευξη δημοσιεύεται στο νέο τεύχος του Fortune Greece κυκλοφορεί από την Παρασκευή 18/07 στα περίπτερα.
**Φωτογραφίες: Επαμεινώνδας Κουτσούκης
