Η ελληνική αγορά ακινήτων αλλάζει πίστα
Μετά από μια πολυετή περίοδο έντονης ανόδου, η ελληνική αγορά ακινήτων φαίνεται να εισέρχεται σε μια πιο ώριμη και ισορροπημένη φάση. Κατά τη διάρκεια του 2025 και τους πρώτους μήνες του 2026, η αγορά διατήρησε τη θετική της πορεία, αν και με πιο συγκρατημένους ρυθμούς σε σύγκριση με τα προηγούμενα χρόνια. Το αγοραστικό και επενδυτικό ενδιαφέρον παρέμεινε ισχυρό, ιδιαίτερα στον τομέα της κατοικίας, όπου η ζήτηση συνέχισε να κινείται σε υψηλά επίπεδα. Ωστόσο, η προσφορά σύγχρονων και οικονομικά προσιτών κατοικιών παρέμεινε περιορισμένη, εντείνοντας τις ανισορροπίες της αγοράς.
Η αυξανόμενη στεγαστική πίεση στα μεγάλα αστικά κέντρα, σε συνδυασμό με τη σημαντική άνοδο των τιμών τα τελευταία χρόνια, φαίνεται ότι οδήγησε σημαντικό μέρος των νοικοκυριών να αναζητήσει λύσεις σε περιοχές χαμηλότερου κόστους ή σε παλαιότερα ακίνητα. Πρόκειται για μια εξέλιξη που αντανακλά τη μετατόπιση της ζήτησης.
Παράλληλα, το επενδυτικό ενδιαφέρον δεν περιορίστηκε μόνο στην κατοικία. Σημαντικές επενδύσεις καταγράφηκαν και σε επαγγελματικά ακίνητα, ιδιαίτερα σε κλάδους που συνδέονται με τον τουρισμό και τη φιλοξενία, την εφοδιαστική αλυσίδα και τη διανομή, καθώς και σε σύγχρονους χώρους γραφείων υψηλών προδιαγραφών. Κοινός παρονομαστής αυτών των επενδύσεων είναι η στροφή προς ακίνητα υψηλής ποιότητας και ενεργειακής απόδοσης, με ταυτόχρονη σταδιακή αποεπένδυση από παλαιότερα και λιγότερο αποδοτικά κτίρια.
Τι αποκαλύπτουν τα στοιχεία της ΤτΕ
Στην αγορά κατοικιών, τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος καταδεικνύουν ότι οι τιμές των διαμερισμάτων συνέχισαν να αυξάνονται σε ετήσια βάση. Η άνοδος αυτή τροφοδοτήθηκε από την περιορισμένη προσφορά, το αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον και την επίδραση προγραμμάτων στήριξης, όπως το «Σπίτι μου ΙΙ». Συνολικά, το 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,8% σε ονομαστικούς όρους, έναντι 9,1% το 2024, γεγονός που υποδηλώνει επιβράδυνση αλλά όχι ανατροπή της ανοδικής τάσης.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το γεγονός ότι οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων αυξήθηκαν με ταχύτερο ρυθμό (8,1%) σε σχέση με τα νέα (7,4%), γεγονός που επιβεβαιώνει τη μετατόπιση της ζήτησης προς πιο οικονομικές επιλογές. Σε γεωγραφικό επίπεδο, οι υψηλότερες αυξήσεις καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη, στις άλλες μεγάλες πόλεις και στην υπόλοιπη χώρα, ενώ στην Αθήνα οι ρυθμοί ανόδου ήταν πιο συγκρατημένοι.
Η Golden Visa και τα δάνεια
Παρά τη συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών, ορισμένοι δείκτες της αγοράς κατοικιών υποδεικνύουν επιβράδυνση της δυναμικής. Οι εισροές ξένων επενδύσεων σε ακίνητα μειώθηκαν σημαντικά, όπως και η ζήτηση μέσω του προγράμματος Golden Visa. Επιπλέον, η οικοδομική δραστηριότητα για κατοικίες κατέγραψε πτώση, τόσο ως προς τον αριθμό των νέων αδειών όσο και ως προς τον όγκο κατασκευής.
Το κόστος κατασκευής συνέχισε να αυξάνεται, αν και με ηπιότερο ρυθμό, επιβαρύνοντας περαιτέρω την προσιτότητα της στέγασης. Την τελευταία πενταετία, η συνολική αύξηση του κόστους υπήρξε ιδιαίτερα σημαντική, γεγονός που επηρεάζει τόσο τους κατασκευαστές όσο και τους τελικούς αγοραστές.
Στον τομέα της χρηματοδότησης, τα νέα στεγαστικά δάνεια παρουσίασαν σημαντική αύξηση το 2025, αν και παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα σε σχέση με το παρελθόν. Η ζήτηση για δάνεια σταθεροποιήθηκε προς το τέλος του έτους, μετά από προηγούμενη υποχώρηση, γεγονός που αντανακλά τη συνεχιζόμενη επιφυλακτικότητα των νοικοκυριών. Αντίθετα, θετική ήταν η εικόνα των επενδύσεων σε κατοικίες, οι οποίες αυξήθηκαν σημαντικά και ενίσχυσαν τη συμμετοχή τους στο ΑΕΠ. Παράλληλα, οι επιχειρηματικές προσδοκίες στον κατασκευαστικό κλάδο παρέμειναν θετικές, υποδηλώνοντας ότι η αγορά διατηρεί προοπτικές ανάπτυξης.
Στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, η εικόνα ήταν πιο μικτή. Οι τιμές των γραφείων και των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν, αλλά με πιο ήπιους ρυθμούς σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Τα μισθώματα παρέμειναν σχεδόν σταθερά, ενώ η οικοδομική δραστηριότητα παρουσίασε διαφοροποιήσεις ανά κατηγορία χρήσης.
Οι αποδόσεις των επενδύσεων σε ακίνητα υψηλών προδιαγραφών στο κέντρο της Αθήνας διατηρήθηκαν σε σταθερά επίπεδα, υποδηλώνοντας ισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Οι προσδοκίες για το 2026 εμφανίζονται ουδέτερες για τα γραφεία και τα καταστήματα, αλλά πιο θετικές για τα ξενοδοχεία και τις αποθήκες, που επωφελούνται από τη δυναμική του τουρισμού και της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Οι προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων παραμένουν συγκρατημένα θετικές, ωστόσο δεν στερούνται κινδύνων. Οι γεωπολιτικές εντάσεις και η αβεβαιότητα στις διεθνείς αγορές ενέργειας ενδέχεται να επηρεάσουν το κόστος, τη ζήτηση και την επενδυτική δραστηριότητα. Ταυτόχρονα, στο εσωτερικό της χώρας, η επιδείνωση της προσιτότητας της στέγασης και το υψηλό κόστος κατασκευής αναμένεται να λειτουργήσουν ως παράγοντες επιβράδυνσης των τιμών. Η πολιτεία έχει ήδη ανακοινώσει μέτρα για την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών, όπως η αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας και η μετατροπή κενών επαγγελματικών κτιρίων σε κατοικίες. Ωστόσο, τα αποτελέσματα αυτών των παρεμβάσεων θα φανούν σε βάθος χρόνου.
