Το μεγάλο σχέδιο για το στεγαστικό: Πώς η κυβέρνηση θέλει να ανοίξει 880.000 κλειστά σπίτια

• Στη ΔΕΘ εξετάζεται ένας νέος, περισσότερο στοχευμένος κύκλος του «Σπίτι μου», μαζί με παρεμβάσεις για κλειστά ακίνητα και προστασία ευάλωτων ιδιοκτητών.
• Η Εθνική Στρατηγική Στεγαστικής Πολιτικής περιλαμβάνει 50 μέτρα ύψους άνω των 6,5 δισ. ευρώ, από τα οποία τα 14 αποτελούν νέες προτάσεις.
• Περίπου 880.000 κατοικίες παραμένουν κενές, εάν εξαιρεθούν εξοχικά και δευτερεύουσες κατοικίες, αναδεικνύοντας την αύξηση της προσφοράς ως το κεντρικό στοίχημα.

Το στεγαστικό αναμένεται να αποτελέσει έναν από τους βασικούς άξονες των οικονομικών ανακοινώσεων του πρωθυπουργού από την 90ή Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης. Όχι μόνο επειδή τα ενοίκια έχουν μετατραπεί σε μία από τις μεγαλύτερες επιβαρύνσεις για τα νοικοκυριά, αλλά και επειδή το πρόβλημα έχει πλέον πολλές διαφορετικές όψεις.

Αφορά τους νέους που δεν μπορούν να αποκτήσουν πρώτη κατοικία, τους ενοικιαστές που διαθέτουν δυσανάλογο μέρος του εισοδήματός τους στη στέγαση, τους ιδιοκτήτες που αδυνατούν να ανακαινίσουν παλιά ακίνητα και τους ευάλωτους δανειολήπτες που κινδυνεύουν να χάσουν το σπίτι τους. Αφορά επίσης εκπαιδευτικούς και γιατρούς που δεν βρίσκουν κατοικία στα νησιά, φοιτητές που έρχονται αντιμέτωποι με απαγορευτικά μισθώματα και επιχειρήσεις που δυσκολεύονται να στελεχωθούν σε τουριστικές περιοχές.

Η κυβέρνηση επιχειρεί να απαντήσει ταυτόχρονα σε αυτές τις πιέσεις μέσα από δύο διαφορετικούς χρονικούς ορίζοντες.

Ο πρώτος αφορά το άμεσο πακέτο της ΔΕΘ: δάνεια για πρώτη κατοικία, φορολογικά κίνητρα, επιστροφή ακινήτων στη μακροχρόνια μίσθωση και προστασία όσων απειλούνται από πλειστηριασμό.

Ο δεύτερος εκτείνεται έως το 2035 και φιλοδοξεί να δημιουργήσει μόνιμους μηχανισμούς κοινωνικής και προσιτής στέγασης. Σε αυτό το επίπεδο εντάσσονται οι 14 νέες προτάσεις της Εθνικής Στρατηγικής, οι οποίες δεν πρέπει να θεωρούνται όλες άμεσα εφαρμοζόμενα ή οριστικοποιημένα μέτρα.

Ο διάδοχος του «Σπίτι μου ΙΙ»

Στο άμεσο κυβερνητικό πακέτο ξεχωρίζει η πιθανότητα ενός νέου κύκλου χαμηλότοκων στεγαστικών δανείων.

Το «Σπίτι μου ΙΙ», προϋπολογισμού 2 δισ. ευρώ, σχεδιάστηκε για τη χρηματοδότηση περίπου 20.000 δικαιούχων ηλικίας 25 έως 50 ετών. Η προθεσμία υπαγωγής έχει ήδη ολοκληρωθεί, ενώ οι εγκεκριμένες δανειακές συμβάσεις μπορούν να υπογραφούν έως τις 31 Αυγούστου 2026. Το ήμισυ της χρηματοδότησης του προγράμματος προέρχεται από άτοκους πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης και το υπόλοιπο από τις τράπεζες.

Με τη λήξη του προγράμματος και των διαθέσιμων πόρων του Ταμείου Ανάκαμψης, εξετάζεται η δημιουργία ενός «Σπίτι μου ΙΙΙ» ή ενός περισσότερο μόνιμου διαδόχου του.

Η νέα εκδοχή αναμένεται να είναι πιο περιορισμένη και στοχευμένη, με πιθανές αλλαγές στα ηλικιακά και εισοδηματικά κριτήρια. Η Ελληνική Αναπτυξιακή Τράπεζα θα μπορούσε να αναλάβει κεντρικό ρόλο στη διοχέτευση φθηνότερης χρηματοδότησης, αξιοποιώντας νέα εργαλεία και διαθέσιμους πόρους.

Η Εθνική Στρατηγική παραπέμπει στο γαλλικό μοντέλο Prêt à Taux Zéro, στο οποίο ένα άτοκο κρατικά υποστηριζόμενο δάνειο λειτουργεί συμπληρωματικά προς το τραπεζικό στεγαστικό. Η κρατική παρέμβαση δεν καλύπτει ολόκληρη την αγορά, αλλά μειώνει σημαντικά το πραγματικό κόστος δανεισμού.

Μια τέτοια παρέμβαση θα μπορούσε, σύμφωνα με τον σχεδιασμό, να προσθέσει περίπου 16.000 δικαιούχους.

Ο κίνδυνος να επιδοτηθούν ξανά οι τιμές

Η νέα στεγαστική χρηματοδότηση θα πρέπει, πάντως, να σχεδιαστεί προσεκτικότερα από τους προηγούμενους κύκλους.

Όταν περισσότερα νοικοκυριά αποκτούν αγοραστική δύναμη χωρίς να αυξάνεται αντίστοιχα ο αριθμός των διαθέσιμων κατοικιών, μέρος της επιδότησης μπορεί να περάσει στις τιμές πώλησης. Ο πωλητής γνωρίζει ότι οι υποψήφιοι αγοραστές διαθέτουν πλέον φθηνότερο δανεισμό και προσαρμόζει ανάλογα τις απαιτήσεις του.

Το νέο πρόγραμμα εξετάζεται, συνεπώς, να είναι μικρότερο, αυστηρότερα στοχευμένο και ενδεχομένως συνδεδεμένο με την αγορά ή την ενεργειακή αναβάθμιση παλαιότερων κατοικιών.

Το κρίσιμο είναι να μη λειτουργήσει μόνο ως μηχανισμός ενίσχυσης της ζήτησης, αλλά και ως κίνητρο για την αξιοποίηση μέρους του ανενεργού στεγαστικού αποθέματος.

Η προστασία της κατοικίας από τα χρέη

Το δεύτερο μεγάλο σκέλος των σχεδιαζόμενων ανακοινώσεων αφορά τα νοικοκυριά που δεν προσπαθούν να αγοράσουν νέο σπίτι, αλλά κινδυνεύουν να χάσουν αυτό που ήδη διαθέτουν.

Στο επίκεντρο βρίσκεται η ενεργοποίηση του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης. Ο φορέας θα αγοράζει την κύρια κατοικία ευάλωτου οφειλέτη που οδηγείται σε πτώχευση ή πλειστηριασμό και θα του επιτρέπει να συνεχίσει να κατοικεί στο ακίνητο ως μισθωτής για διάστημα έως 12 ετών.

Ο οφειλέτης θα μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να επαναγοράσει την κατοικία στο μέλλον. Για τα ευάλωτα νοικοκυριά προβλέπεται και στεγαστική συνδρομή από 70 έως 210 ευρώ τον μήνα, ανάλογα με τη σύνθεσή τους.

Οι όροι θα κρίνουν, ωστόσο, την αποτελεσματικότητα του μηχανισμού: το ύψος του ενοικίου, το τίμημα της μελλοντικής επαναγοράς και τα κριτήρια ένταξης θα καθορίσουν εάν η λύση προσφέρει πραγματική δεύτερη ευκαιρία ή απλώς μεταθέτει το πρόβλημα.

Παράλληλα, εξετάζεται αλλαγή στον εξωδικαστικό μηχανισμό, ώστε η κύρια κατοικία να μπορεί να αντιμετωπίζεται διαφορετικά από την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία. Ένας οφειλέτης που διαθέτει δεύτερο ή τρίτο ακίνητο θα μπορούσε να διασώζει την πρώτη κατοικία, ενώ η υπόλοιπη περιουσία και οφειλή θα εντάσσονται σε αυστηρότερη ρύθμιση.

Η παρέμβαση επιχειρεί να απαντήσει στην πίεση που δημιουργούν συνολικά ληξιπρόθεσμα χρέη ιδιωτών και επιχειρήσεων άνω των 230 δισ. ευρώ προς Δημόσιο, τράπεζες, servicers και ασφαλιστικά ταμεία.

Το πραγματικό απόθεμα βρίσκεται πίσω από κλειστές πόρτες

Η πιο κρίσιμη διάσταση του στεγαστικού δεν είναι, όμως, τα δάνεια ή τα επιδόματα. Είναι ο αριθμός των κατοικιών που βρίσκονται πραγματικά στην αγορά.

Η τελευταία απογραφή καταγράφει σχεδόν 2,2 εκατ. κενές κατοικίες στην Ελλάδα, περίπου το 20% του συνολικού αποθέματος. Εάν αφαιρεθούν οι δευτερεύουσες κατοικίες και τα εξοχικά, απομένουν περίπου 880.000 ακίνητα τα οποία δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία.

Δεν μπορούν όλα να επιστρέψουν άμεσα στην αγορά. Πολλά είναι παλιά, ενεργειακά υποβαθμισμένα, επιβαρυμένα με πολεοδομικές ή κληρονομικές εκκρεμότητες ή βρίσκονται σε περιοχές όπου η ζήτηση είναι περιορισμένη.

Στην Αττική, ωστόσο, υπολογίζεται ότι περίπου 245.500 κενές κατοικίες έχουν κατασκευαστεί μεταξύ 1961 και 1980. Πρόκειται για ένα σημαντικό απόθεμα μέσα στην περιοχή με τη μεγαλύτερη στεγαστική πίεση, το οποίο θα μπορούσε να επηρεάσει ουσιαστικά την αγορά εάν ανακαινιζόταν και διατιθέμενο σε μακροχρόνια μίσθωση.

Κίνητρα για να ανοίξουν τα κλειστά σπίτια

Στη ΔΕΘ ενδέχεται να ανακοινωθεί η παράταση της τριετούς φοροαπαλλαγής για ιδιοκτήτες που μετατρέπουν κλειστά ακίνητα σε μακροχρόνια μίσθωση. Η οριστική απόφαση δεν έχει ακόμη ληφθεί.

Στο ίδιο πλέγμα εντάσσονται επιδοτήσεις ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης, καθώς το υψηλό αρχικό κόστος αποτελεί έναν από τους βασικούς λόγους για τους οποίους πολλά σπίτια παραμένουν κενά.

Εξετάζονται επίσης:

• παράταση της αναστολής ΦΠΑ στις νέες οικοδομές,
• μειωμένος ΦΠΑ για ακίνητα που θα δεσμεύονται ως κοινωνικές ή προσιτές κατοικίες,
• επιδοτήσεις για αντλίες θερμότητας και παρεμβάσεις εξοικονόμησης ενέργειας,
• χρηματοδοτικά εργαλεία με χαμηλότοκα δάνεια, εγγυήσεις ή επιδότηση επιτοκίου για επενδύσεις σε προσιτή κατοικία.

Η λογική είναι ότι το κράτος θα μειώνει το κόστος της κατασκευής ή ανακαίνισης, με αντάλλαγμα το ακίνητο να διατίθεται για συγκεκριμένο διάστημα με ελεγχόμενο ή προσιτό μίσθωμα.

Κοινωνικά σπίτια σε δημόσια γη

Η Εθνική Στρατηγική επιχειρεί να δημιουργήσει και ένα νέο απόθεμα κοινωνικής κατοικίας, αξιοποιώντας ακίνητα και εκτάσεις του Δημοσίου.

Ο σχεδιασμός περιλαμβάνει 2.350 νέες κοινωνικές κατοικίες σε ανενεργά στρατόπεδα και άλλες δημόσιες εκτάσεις, καθώς και την άμεση διάθεση περίπου 400 κατοικιών μέσω κοινωνικής αντιπαροχής. Προβλέπεται επίσης η ανακαίνιση παλιών ή κλειστών κατοικιών από 20.000 πολίτες και η κατασκευή περισσότερων από 8.500 κλινών σε φοιτητικές εστίες έξι δημόσιων πανεπιστημίων. Η κυβέρνηση εκτιμά ότι οι ήδη δρομολογημένες δράσεις μπορούν να δημιουργήσουν συνολικά 19.750 κοινωνικές κατοικίες για σχεδόν 60.000 ωφελούμενους.

Ειδικά στα νησιά, το Δημόσιο θα μπορεί να παραχωρεί αναξιοποίητη γη σε ιδιώτες για την κατασκευή κατοικιών, με την υποχρέωση μέρος τους να διατίθεται για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα σε εργαζομένους ή νοικοκυριά με προσιτό ενοίκιο.

Το μοντέλο επιχειρεί να αντιμετωπίσει ένα πρόβλημα που ξεπερνά την κοινωνική πολιτική: νοσοκομεία, σχολεία και επιχειρήσεις αδυνατούν να λειτουργήσουν αποτελεσματικά όταν οι εργαζόμενοι δεν βρίσκουν σπίτι στον τόπο όπου καλούνται να υπηρετήσουν.

Φοιτητές, δημόσιοι υπάλληλοι και κοινωνική μίσθωση

Στις 14 προτεινόμενες παρεμβάσεις περιλαμβάνονται δύο ειδικές ψηφιακές πλατφόρμες.

Η πρώτη θα φέρνει σε επαφή φοιτητές που αναζητούν κατοικία και συγκατοίκους, καθώς και ιδιοκτήτες διαμερισμάτων κατάλληλων για κοινή μίσθωση. Εξετάζεται η σύνδεσή της με το φοιτητικό στεγαστικό επίδομα και η παροχή κρατικών εγγυήσεων για απλήρωτα μισθώματα ή ζημιές.

Η δεύτερη θα καταγράφει τις στεγαστικές ανάγκες εκπαιδευτικών, γιατρών, νοσηλευτών και άλλων δημοσίων υπαλλήλων στα νησιά και θα τις αντιστοιχίζει με διαθέσιμες κατοικίες.

Παράλληλα, προτείνονται Γραφεία Κοινωνικής Μίσθωσης στους δήμους. Τα γραφεία θα λειτουργούν ως ενδιάμεσοι μεταξύ ιδιοκτητών και νοικοκυριών που χρειάζονται προσιτή κατοικία, αναλαμβάνοντας την καταγραφή των ακινήτων, την υποστήριξη των συμβάσεων και την παρακολούθηση των μισθώσεων.

Μια Golden Visa που θα προσθέτει σπίτια

Ανάμεσα στις πιο ιδιαίτερες προτάσεις βρίσκεται η δημιουργία ειδικής κατηγορίας Golden Visa για επενδυτές που θα αποκτούν χαρτοφυλάκιο ακινήτων και θα δεσμεύονται να το διαθέτουν αποκλειστικά σε μακροχρόνια μίσθωση.

Η λογική αντιστρέφει το συνηθισμένο μοντέλο: αντί τα ξένα επενδυτικά κεφάλαια να αφαιρούν κατοικίες από την αγορά ή να τις κατευθύνουν στη βραχυχρόνια μίσθωση, θα πρέπει να προσθέτουν διαθέσιμα σπίτια.

Η πρόταση παραμένει σε στάδιο σχεδιασμού και θα απαιτήσει αυστηρούς όρους. Μεταξύ άλλων, θα πρέπει να καθοριστούν η ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης, ο αριθμός και το είδος των ακινήτων, τα ανώτατα αποδεκτά μισθώματα και οι κυρώσεις σε περίπτωση παραβίασης των δεσμεύσεων.

Ένας νέος «ΟΕΚ» και ένας εθνικός δείκτης τιμών

Η Στρατηγική αναγνωρίζει ότι το στεγαστικό δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται ως μια σειρά ασύνδετων προγραμμάτων διαφορετικών υπουργείων.

Για τον λόγο αυτό προτείνεται η δημιουργία Ενιαίου Φορέα Στεγαστικής Πολιτικής, ο οποίος θα συγκεντρώνει δεδομένα, θα συντονίζει υπουργεία και δήμους και θα αξιολογεί την αποτελεσματικότητα των μέτρων. Πρόκειται ουσιαστικά για μια απόπειρα κάλυψης του θεσμικού κενού που άφησε η κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας το 2012.

Προτείνεται επίσης Εξειδικευμένο Ταμείο για την αγορά και δημιουργία κοινωνικών κατοικιών, με αρχικό κεφάλαιο 20–25 εκατ. ευρώ και ανακυκλούμενη λειτουργία: τα έσοδα από τα ακίνητα θα χρηματοδοτούν νέες στεγαστικές επενδύσεις.

Την εικόνα συμπληρώνει η δημιουργία Εθνικού Δείκτη Τιμών Ακινήτων, ο οποίος θα συνδυάζει στοιχεία από αγοραπωλησίες, μισθώσεις, τραπεζικές αποτιμήσεις και φορολογικά δεδομένα. Σε βάθος χρόνου, τα δεδομένα θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν ακόμη και για τον σχεδιασμό κανόνων σχετικά με τις αυξήσεις των ενοικίων.

Τι αλλάζει άμεσα και τι μένει στα χαρτιά

Η Εθνική Στρατηγική 2026–2035 περιλαμβάνει συνολικά 50 μέτρα, με προϋπολογισμό άνω των 6,5 δισ. ευρώ. Από αυτά, 36 υλοποιούνται ήδη ή έχουν δρομολογηθεί και 14 αποτελούν νέες προτάσεις. Οι παρεμβάσεις οργανώνονται γύρω από την αύξηση της προσφοράς, τη στήριξη των νοικοκυριών και τη δημιουργία μόνιμου μηχανισμού στεγαστικής πολιτικής.

Η διάκριση είναι κρίσιμη. Ένα νέο «Σπίτι μου», οι φοροαπαλλαγές, η λειτουργία του Φορέα Επαναμίσθωσης και οι αλλαγές στον εξωδικαστικό θα μπορούσαν να αποκτήσουν πιο άμεσο χρονοδιάγραμμα μέσα από τις ανακοινώσεις της ΔΕΘ.

Αντίθετα, οι νέες κοινωνικές κατοικίες, η αξιοποίηση δημόσιας γης, ο ενιαίος φορέας, οι δημοτικές υπηρεσίες μίσθωσης και ο εθνικός δείκτης τιμών απαιτούν θεσμική προετοιμασία, χρηματοδότηση και πολυετή εφαρμογή.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:

• ΔΕΘ: Το νέο φορολογικό «deal» με τις επιχειρήσεις – Τι αλλάζει σε τεκμήρια και προκαταβολή φόρου
• Το 5% που φοβίζει τις αγορές: Πώς τα ομόλογα απειλούν το ράλι τoυ AI
• Γιατί η απόλυτη αισιοδοξία είναι… ανησυχητική – Η Wall Street ποντάρει στο τέλειο σενάριο
• ΕΚΤ: Το βασικό σενάριο για τα επιτόκια και το «φάντασμα» του 2011 που επιστρέφει