Αλλάζει το πλαίσιο της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα. Τι ανακοίνωσε ο Βασίλης Κικίλιας

Στην τελική ευθεία βρίσκεται η επεξεργασία από την κυβέρνηση ενός πλαισίου για την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, όπως προανήγγειλε σε πρόσφατη παρέμβαση του ο υπουργός Τουρισμού Βασίλης Κικίλιας. Όπως εξήγησε το πλαίσιο αυτό θα διαχωρίζει αυτούς οι οποίοι εκμισθώνουν μαζικά ακίνητα έναντι της πλειοψηφίας που εκμισθώνουν ένα ή δύο ακίνητα, ανέφερε χαρακτηριστικά υπενθυμίζοντας ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι μέρος του τουριστικού μας προϊόντος.

Όπως τονίζουν φορείς του κλάδου είναι η πρώτη φορά που θα τεθεί ένα ρυθμιστικό πλαίσιο των εν λόγω καταλυμάτων, που προσφέρουν υπηρεσίες φιλοξενίας, πλάι στην παραδοσιακή ξενοδοχία. Ειδικά ο κλάδος των ξενοδόχων σύσσωμος κάνει λόγο για ένα βαθύ αρνητικό αποτύπωμα στην κοινωνία από την ανεξέλεγκτη γιγάντωση της δραστηριότητας των βραχυχρόνιων μισθώσεων, κάτι που αποτυπώθηκε και σε έρευνα του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος.

Στα 3,3 δισ. ευρώ η αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα το 2022

Από τα βασικά ευρήματα της μελέτης της Grant Thornton, που υλοποίησε τη μελέτη, ξεχωρίζει το γεγονός ότι η τουριστική δαπάνη της οικονομίας διαμοιρασμού μεγεθύνεται με έντονο ρυθμό, 15% ετησίως. Το 2022 έφτασε να αποτελεί το 14% της συνολικής τουριστικής δαπάνης, μέγεθος τέτοιο που δεν μπορεί να παραμένει χωρίς ρυθμιστικό πλαίσιο. Σε απόλυτα νούμερα η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα γιγαντώθηκε στα 3,3 δισ. ευρώ το 2022 από 2,96 δισ. ευρώ που ήσαν το 2019 και 1,42 δισ. ευρώ το 2016.

Παράλληλα, η μέση τιμή βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι κατά 5 φορές μεγαλύτερη από αυτή που σημειώνεται σε επίπεδο μακροχρόνιας μίσθωσης, δημιουργώντας ισχυρά κίνητρα στους ιδιοκτήτες να διαθέσουν τα ακίνητά τους στη βραχυχρόνια αγορά, δημιουργώντας οξυμένα προβλήματα στέγασης.

Στα 316,7 εκατ. ευρώ οι απώλειες των δημοσίων εσόδων το 2022

Στο μεταξύ οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δημιουργούν σημαντικές απώλειες σε επίπεδο δημοσίων εσόδων λόγω του τρόπου φορολόγησής τους. Το 2016 οι απώλειες των δημοσίων εσόδων έφταναν τα 160,6 εκατ. Ευρώ. Το 2022 η εκτίμηση για τις απώλειες των δημοσίων εσόδων ανέρχεται στα 316,7 εκατ. Ευρώ. Καταγράφεται δηλαδή διπλασιασμός των καθαρών απωλειών δημόσιων εσόδων κατά το διάστημα 2019-2022. Την ίδια στιγμή οι βραχυχρόνιες μισθώσεις στερούν τη δημιουργία πρόσθετων 39.000 θέσεων εργασίας σε ετήσια βάση, επισημαίνει η έρευνα.

Οι 7 προτάσεις του ΞΕΕ για την βραχυχρόνια μίσθωση

Το ΞΕΕ αφού κάνει λόγο για την ανάγκη επιβεβλημένης και άμεσης παρέμβασης της Πολιτείας για δίκαιο ρυθμιστικό πλαίσιο στις βραχυχρόνιες μισθώσεις» προτείνει τα κάτωθι:

1) Χρονικοί περιορισμοί: Θέσπιση ανώτατου ορίου 90 ημερών ετησίως, για όλη τη χώρα

2) Χωρικοί περιορισμοί: Το οριζόντιο όριο των 90 ημερών να μειώνεται σε 60 σε περιπτώσεις όπως των νησιών κάτω των 10.000 κατοίκων ή σε περιοχές με χαμηλή μέση πληρότητα των κύριων ξενοδοχειακών καταλυμάτων. Επίσης με απόφαση του δήμου να μην επιτρέπεται η εγγραφή  στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής νέων ακινήτων που βρίσκονται σε οριοθετημένα τμήματα των αστικών κέντρων, όταν διαπιστώνεται πως οι κατοικίες προς βραχυχρόνια μίσθωση υπερβαίνουν το 50% των κατοικιών που ιδιοκατοικούνται ή μισθώνονται για μακροχρόνια μίσθωση.

3) Όριο στον αριθμό ακινήτων ανά εκμισθωτή/υπεκμισθωτή: Δύο ακίνητα κατ’ ανώτατο όριο ανά εκμισθωτή/υπεκμισθωτή, ο οποίος είναι φυσικό και όχι νομικό πρόσωπο. Το νομικό πρόσωπο θα θεωρείται επαγγελματίας όταν προβαίνει σε βραχυχρόνια μίσθωση.

4) Θεσμοθέτηση ελάχιστων τεχνικών και λειτουργικών προδιαγραφών: Να υπάρχει πρόβλεψη μεταξύ άλλων για εμβαδόν τουλάχιστον 10 τ.μ. για το δωμάτιο  και 18 τ.μ. για το διαμέρισμα, να διαθέτει φυσικό φωτισμό, αερισμό και θέρμανση, με ανώτατο αριθμό δωματίων (10 δωμάτια ), με πιστοποίηση υγιεινής και πυρασφάλειας, με ασφάλιση αστικής ευθύνης και υποχρέωση συμμόρφωσης με ειδικά  υγειονομικά πρωτόκολλα, όταν συντρέχουν λόγοι όπως στην περίπτωση της πανδημίας.

5) Φορολόγηση: Προτείνονται τέλη διαμονής παρεπιδημούντων υπέρ ΟΤΑ, τέλη καθαριότητας και φόρος διαμονής. Σημαντικό είναι να προβλέπεται υψηλότερος φόρος εισοδήματος για τη βραχυχρόνια μίσθωση σε σχέση με τη μακροχρόνια και η επιβολή ΦΠΑ για τα ακίνητα που πάνω από 3 συνεχή χρόνια διατίθενται για τουριστική διαμονή.

6) Δικαιώματα των συνιδιοκτητών: Υποχρέωση ενημέρωσης των συνιδιοκτητών για τη διάθεση του ακινήτου για βραχυχρόνια μίσθωση και αύξηση των κοινοχρήστων κατά 25%. Σημαντικό να λαμβάνεται απόφαση  από τη Γενική Συνέλευση των ιδιοκτητών (51% των μεριδίων) της πολυκατοικίας/ συγκροτήματος/παραθεριστικού οικισμού αν θα επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση στα εν λόγω ακίνητα ή/ και καθορισμός του μέγιστου αριθμού  κατοικιών που μπορεί να διατίθενται για βραχυχρόνια διαμονή.

7) Εφαρμογή συστήματος ελέγχων και επιβολής κυρώσεων: Εφαρμογή συστήματος ελέγχου καταγγελιών κατά του ιδιοκτήτη ακινήτου βραχυχρόνιας διαμονής εκ μέρους συνιδιοκτητών και πελατών, με αυστηροποίηση των κυρώσεων και των προστίμων.

Με αφορμή τα παραπάνω οι άμεσα εμπλεκόμενοι καταθέτουν τις αντιδράσεις τους απέναντι στην κυοφορούμενη ρύθμιση της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ο Δήμαρχος Αθηναίων Κώστας Μπακογιάννης, ο πρόεδρος του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος Αλέξανδρος Βασιλικός και ο Νάσος Γαβαλάς Πρόεδρος του Συνδέσμου Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (STAMA) παρουσιάζουν τις απόψεις τους.

Κώστας Mπακογιάννης Δήμαρχος Αθηναίων: “Η Τοπική Αυτοδιοίκηση να αναλάβει τη ρυθμιστική αρμοδιότητα και πολιτική ευθύνη”.

«Δεν υπάρχει καλή ή κακή βραχυχρόνια μίσθωση. Υπάρχει η παγίδα του δογματισμού και της έλλειψης στρατηγικής. Εδώ και τώρα, μπορούμε όλοι μαζί να θέσουμε τις βάσεις για έναν μεσοπρόθεσμο και μακροπρόθεσμο σχεδιασμό, που θα συμπεριλαμβάνει την αντιμετώπιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, αναφέρει ο Δήμαρχος Αθηναίων, Κώστας Mπακογιάννης στο ΑΠΕ-ΜΠΕ και συνεχίζει: Σε συνεχή συνεργασία, συνεννόηση και συντονισμό μεταξύ μας, πρέπει όλοι οι αρμόδιοι φορείς, να ξεφύγουμε από τη λογική των οριζόντιων λύσεων και πολιτικών, και να θεσπίσουμε δυναμικούς κανόνες γειτονιά – γειτονιά. Για να επιτευχθεί αυτό, επιβάλλεται η Τοπική Αυτοδιοίκηση να αναλάβει τη ρυθμιστική αρμοδιότητα και πολιτική ευθύνη».

Αλέξανδρος Βασιλικός, πρόεδρος ΞΕΕ:

Από το βήμα της πρόσφατης εκδήλωσης του ΞΕΕ, ο Αλέξανδρος Βασιλικός έκανε λόγο για την ανάγκη άμεσης παρέμβασης για μια δίκαιη ρύθμιση στις βραχυχρόνιες μισθώσεις αναφέροντας τα εξής:

«Αναδείξαμε με έγκυρο και τεκμηριωμένο τρόπο, όπως κάνουμε πάντα στο ΞΕΕ, τις σοβαρές κοινωνικές επιπτώσεις από το ανεξέλεγκτο τοπίο στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Δέκα χρόνια αφότου το ΞΕΕ άνοιξε για πρώτη φορά το ζήτημα, το φαινόμενο γιγαντώθηκε μέσα σε μια γκρίζα ζώνη, χωρίς κανόνες, χωρίς ελέγχους, χωρίς πιστοποιήσεις, με «μαύρη εργασία» και πρακτικές παραοικονομίας. Τα αποτελέσματα είναι ορατά δια γυμνού οφθαλμού. Στα ύψη τα ενοίκια για τις οικογένειες, γιατροί που φεύγουν από τα νησιά γιατί δεν βρίσκουν σπίτι, καθηγητές και δάσκαλοι που κοιμούνται στα αυτοκίνητα. Ολόκληρες περιοχές χάνουν τη φυσιογνωμία και το χαρακτήρα τους ενώ οι μόνιμοι κάτοικοι βιώνουν καθημερινά την ανασφάλεια, αφού κανένας δεν ελέγχει κανέναν. Έχουμε καθυστερήσει πάρα πολύ στην αντιμετώπιση του φαινομένου σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη και το κοινωνικό κόστος γίνεται πραγματικά δυσβάσταχτο για τους πολίτες. Δεν υπάρχουν περιθώρια παράτασης αυτής της κατάστασης. Είναι επιβεβλημένη η άμεση παρέμβαση της Πολιτείας για μια δίκαιη ρύθμιση στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, με ευαισθησία απέναντι στις ανάγκες της κοινωνίας και των πολιτών.».

Νάσος Γαβαλάς, Πρόεδρος του Συνδέσμου Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (STAMA): Υπάρχει χρυσή τομή ώστε όλοι να βγουν κερδισμένοι από τη βραχυχρόνια μίσθωση.

Από την πλευρά του ο Νάσος Γαβαλάς Πρόεδρος του Συνδέσμου Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (STAMA), σε παρέμβαση του στο ΑΠΕ-ΜΠΕ αναφέρει μεταξύ άλλων ότι υπάρχει χρυσή τομή ώστε όλοι να βγουν κερδισμένοι από τη βραχυχρόνια μίσθωση και να μην πληγεί το τουριστικό προϊόν της Ελλάδας. Σε κάθε περίπτωση, αναφέρει ο κ. Γαβαλάς, οι περιορισμοί στις διανυκτερεύσεις θα χτυπήσουν το τουριστικό προϊόν της χώρας. Αυτό θα έχει δυσανάλογο αντίκτυπο στο ΑΕΠ της χώρας και θα δυσχεράνει σημαντικά τα έσοδα (αλλά και τους φόρους που δεν θα εισπραχθούν) δεκάδων χιλιάδων μικροϊδιοκτητών ακινήτων οι οποίοι συμβάλλουν ποικιλοτρόπως σε άλλους τομείς όπως πχ. στην ανακαίνιση, στην ανάπτυξη τοπικών επιχειρήσεων, κ.α, όπως εξηγεί.

«Σαφάρι» ελέγχου από την ΑΑΔΕ στα σπίτια

Τρόπους να περιοριστεί στο μέγιστο δυνατό η απόκρυψη εισοδημάτων που αποκτώνται μέσα από μακροχρόνιες μισθώσεις – τύπου Airbnb – αναζητούν στο υπουργείο Οικονομικών, με στόχο αφενός να περιορίσουν τη φοροδιαφυγή που “ανθεί” τα τελευταία χρόνια στον συγκεκριμένο τομέα και αφετέρου να υψωθεί τείχος ασφαλείας απέναντι στον αθέμιτο ανταγωνισμό που ταλανίζει τον κλάδο του τουρισμού και παράλληλα προκαλεί σωρεία διαμαρτυριών.

Στο υπουργείο Οικονομικών έχουν αποφασίσει να χρησιμοποιήσουν όλα τα διαθέσιμα μέσα προκειμένου να περιορίσουν το φαινόμενα και παράλληλα, εφόσον κάτι τέτοιο απαιτηθεί, να ενισχυθεί το θεσμικό οπλοστάσιο με νέα νομοθετική παρέμβαση.

Επί του παρόντος εκείνο που έχει αποφασιστεί είναι να γίνουν φύλλο και φτερό όλες οι συναλλαγές που πραγματοποιούνται μέσα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η ΑΑΔΕ ήδη “τρέχει” σειρά ηλεκτρονικών ελέγχων, ενώ γίνεται και μεγάλος αριθμός διασταυρώσεων σε φορολογικές δηλώσεις, στοιχεία από τις πλατφόρμες Airbnb και Booking.com αλλά και σε πιστωτικές κάρτες και τραπεζικούς λογαριασμούς, με έναν και μοναδικό στόχο: να αποκαλυφθούν κρυφά εισοδήματα.

Είναι κοινό μυστικό, εξάλλου, ότι είτε κάποιες από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι υποτιμολογημένες, είτε δεν τιμολογούνται καθόλου, δημιουργώντας μία ακόμη εστία “μαύρου χρήματος”. Παράλληλα, στο στόχαστρο βρίσκονται και οι ιδιοκτήτες ακινήτων που νοικιάζουν τα ακίνητά τους μέσω καταχωρίσεων στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης (π.χ.Facebook, Instagram).

Η αρχή για τους ελέγχους θα γίνει από την ΑΑΔΕ, με τους ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων τύπου Airbnb που δεν έχουν δηλώσει τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) στις ηλεκτρονικές πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων όπου γίνονται οι κρατήσεις των ακινήτων ή έχουν δηλώσει λανθασμένα στοιχεία για τα ακίνητά τους.

Αμέσως μετά θα ακολουθήσει φορολογικός έλεγχος στα εισοδήματα που έχουν δηλώσει οι ιδιοκτήτες ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η ΑΑΔΕ θα διασταυρώσει τα στοιχεία που αποστέλλουν οι ηλεκτρονικές πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης με τα εισοδήματα που έχουν εμφανίσει οι φορολογούμενοι στις φορολογικές δηλώσεις και συγκεκριμένα στο έντυπο Ε2.

   Έρχονται βαριά πρόστιμα

Στις περιπτώσεις που διαπιστωθεί ότι τα ακίνητα είτε δεν έχουν δηλωθεί στο “Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής” είτε αναρτήθηκαν σε ψηφιακές πλατφόρμες χωρίς εμφανή αναγραφή του Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) Βραχυχρόνιας Διαμονής ή του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (ΕΣΛ) ή του Μοναδικού Αριθμού Γνωστοποίησης (ΜΑΓ), τότε αποστέλλονται στις Δ.Ο.Υ. τα στοιχεία των ακινήτων και των διαχειριστών. Για τους φορο-παραβάτες η Εφορία θα “ράψει κουστούμι” έξτρα φόρων και προστίμων που φθάνουν τις 5.000 ευρώ.

Με τις ειδοποιήσεις που θα αποστείλει η ΑΑΔΕ θα ζητάει την άμεση συμμόρφωση των φορολογούμενων. Όσοι δεν προβούν στις απαραίτητες διορθώσεις, είτε δηλώνοντας τον ΑΜΑ ή διευθετώντας τυχόν λάθη και παραλείψεις στα στοιχεία των ακινήτων τους, εκτός από την επιβολή του προστίμου των 5.000 ευρώ, θα δουν το ακίνητό τους να διαγράφεται από τις ψηφιακές πλατφόρμες στις οποίες έχουν αναρτήσει και εκμεταλλεύονται τα ακίνητά τους.

Την ώρα που ΑΑΔΕ σχεδιάζει φορολογικούς ελέγχους σε όσους εκμεταλλεύονται ακίνητα τύπου Airbnb, η ΠΟΜΙΔΑ μαζί με τον Σύνδεσμο Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων Ελλάδος απέστειλαν επιστολή στον πρωθυπουργό και τους συναρμόδιους υπουργούς, στην οποία σημειώνουν ότι τα μέτρα που προωθούνται για νομοθέτηση κατά της βραχυχρόνιας μίσθωσης οδηγούν όχι σε ρύθμιση, αλλά σε πλήρη οικονομικό “στραγγαλισμό” των ιδιοκτητών ακινήτων, των διαχειριστών της, των υπαλλήλων και των οικογενειών τους αλλά και προμηθευτών, επιχειρηματιών, καταστηματαρχών και των τοπικών κοινωνιών της χώρας μας.

Ιδιοκτήτες ακινήτων και εκπρόσωποι των βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων ζητούν «να πραγματοποιηθεί διάλογος πριν είναι αργά, για μια ρύθμιση που δεν θα αποβλέπει μονομερώς στα συμφέροντα των ξενοδόχων αλλά στο γενικότερο συμφέρον της χώρας και της κοινωνίας της, ώστε να βγούμε όλοι κερδισμένοι, και πρώτα απ’ όλα ο τουρισμός της χώρας μας».

   Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ:

*Οι περιορισμοί στις διανυκτερεύσεις θα “χτυπήσουν” το τουριστικό προϊόν της χώρας και θα εξωθήσουν τους επιτυχημένους του χώρου στην παραοικονομία και τη φοροδιαφυγή.

*Το δικαίωμα των δήμων να καθορίζουν ανώτατο ποσοστό κατοικιών για βραχυχρόνια μίσθωση θα μπορούσε να έχει λογική μόνον εαν συνυπολογίζονται και οι κενές κατοικίες.

*Το δικαίωμα των γενικών συνελεύσεων των πολυκατοικιών να αποφασίζουν εαν θα επιτρέψουν τη βραχυχρόνια μίσθωση, όταν αυτή δεν απαγορεύεται από τον κανονισμό, θα μεταβάλει τις συνελεύσεις κυριολεκτικά σε “πυγμαχικά ρινγκ”.

*Τυχόν επιβολή ΦΠΑ θα “χτυπήσει” το προϊόν.

*Οι δημοτικοί φόροι σε ένα ξεκάθαρο νομικό καθεστώς θα μπορούσαν να είναι δίκαιοι, αφού συζητηθεί το είδος και το ύψος τους.