«Σπίτι μου ΙΙΙ»: Οι δικαιούχοι, τα εισοδηματικά όρια και τα ακίνητα που μένουν στον «αέρα»

• Το «Σπίτι μου ΙΙΙ» θα έχει προϋπολογισμό 2 δισ. ευρώ και στόχο την αγορά πρώτης κατοικίας από επιπλέον 17.000–20.000 νοικοκυριά.
• Το ανώτατο ηλικιακό όριο αυξάνεται στα 55 έτη, το μέγιστο δάνειο στις 230.000 ευρώ και η επιλέξιμη αξία κατοικίας στις 300.000 ευρώ.
• Το 50% του δανείου θα είναι άτοκο, ενώ το υπόλοιπο θα χορηγείται με επιτόκιο από τις εμπορικές τράπεζες.
• Οι δικαιούχοι θα πρέπει να περάσουν τον πιστοληπτικό έλεγχο και να καλύψουν με δικά τους χρήματα τουλάχιστον το μέρος της τιμής που δεν χρηματοδοτείται.
• Το πακέτο περιλαμβάνει ακόμη φοροκίνητρα για κλειστά σπίτια, κατάργηση του ΕΝΦΙΑ σε 131 επιπλέον οικισμούς και φόρο μεταβίβασης 15% για αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ.

Το νέο «Σπίτι μου ΙΙΙ» ανοίγει την πόρτα της επιδοτούμενης στεγαστικής πίστης σε περισσότερα νοικοκυριά, αυξάνοντας αισθητά τα όρια ηλικίας, εισοδήματος, δανείου και αξίας ακινήτου.

Δεν λύνει, όμως, από μόνο του το πρόβλημα της πρόσβασης στην κατοικία. Οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να βρουν επιλέξιμο ακίνητο, να εγκριθούν από την τράπεζα και να διαθέτουν αρκετές αποταμιεύσεις για την ίδια συμμετοχή και τα έξοδα της αγοράς.

Η νέα δράση, συνολικού προϋπολογισμού 2 δισ. ευρώ, προγραμματίζεται να ξεκινήσει στις αρχές του 2027 και εκτιμάται ότι μπορεί να χρηματοδοτήσει την αγορά πρώτης κατοικίας από επιπλέον 17.000 έως 20.000 νοικοκυριά. Μαζί με τους δύο προηγούμενους κύκλους, ο συνολικός αριθμός των νέων ιδιοκτητών αναμένεται να ξεπεράσει τις 40.000.

Οι βασικοί όροι έχουν παρουσιαστεί στο πλαίσιο της εξειδίκευσης των μέτρων της ΔΕΘ. Η τελική εφαρμογή, πάντως, θα εξαρτηθεί από τον οδηγό του προγράμματος και τις σχετικές κανονιστικές αποφάσεις, στις οποίες θα αποσαφηνιστούν όσα παραμένουν ανοιχτά.

Τι αλλάζει σε ηλικία, δάνειο και αξία κατοικίας

Σε σχέση με το «Σπίτι μου ΙΙ», το νέο πρόγραμμα διευρύνει σημαντικά το πεδίο των δυνητικών δικαιούχων:

• Το ανώτατο ηλικιακό όριο αυξάνεται από τα 50 στα 55 έτη.
• Η μέγιστη συμβολαιογραφική αξία του ακινήτου ανεβαίνει από τις 250.000 στις 300.000 ευρώ.
• Το ανώτατο ποσό του δανείου αυξάνεται από τις 190.000 στις 230.000 ευρώ.
• Η χρηματοδότηση θα μπορεί να καλύπτει έως το 90% της αξίας του ακινήτου.
• Η προσαύξηση του εισοδηματικού ορίου για κάθε παιδί αυξάνεται από τις 5.000 στις 7.000 ευρώ.
• Το γενικό όριο επιφάνειας παραμένει στα 150 τετραγωνικά μέτρα, με μεγαλύτερο περιθώριο για οικογένειες με περισσότερα από τέσσερα παιδιά.

Οι αλλαγές διευκολύνουν νοικοκυριά μεγαλύτερης ηλικίας και οικογένειες με παιδιά, ενώ επιτρέπουν την αναζήτηση κατοικίας σε υψηλότερη κατηγορία τιμής.

Η αύξηση των ορίων, όμως, δεν σημαίνει ότι το πρόγραμμα καλύπτει ολόκληρο το τίμημα. Το ανώτατο δάνειο των 230.000 ευρώ λειτουργεί ως ξεχωριστό πλαφόν, ακόμη και εάν το 90% της αξίας του ακινήτου είναι μεγαλύτερο.

Τα νέα εισοδηματικά όρια

Η βασική διεύρυνση αφορά τις οικογένειες με παιδιά. Τα ανώτατα εισοδηματικά όρια προβλέπεται να διαμορφωθούν ως εξής:

• 25.000 ευρώ για άγαμο, διαζευγμένο ή πρόσωπο του οποίου το σύμφωνο συμβίωσης έχει λυθεί ή ακυρωθεί, χωρίς παιδιά.
• 35.000 ευρώ για έγγαμους ή μέρη συμφώνου συμβίωσης, συν 7.000 ευρώ για κάθε παιδί.
• 39.000 ευρώ για μονογονεϊκή οικογένεια, συν 7.000 ευρώ για κάθε παιδί πέραν του πρώτου.

Ένα ζευγάρι με ένα παιδί θα μπορεί επομένως να έχει εισόδημα έως 42.000 ευρώ, με δύο παιδιά έως 49.000 ευρώ και με τρία παιδιά έως 56.000 ευρώ.

Για μια μονογονεϊκή οικογένεια, το όριο προβλέπεται να φτάνει τις 46.000 ευρώ με δύο παιδιά και τις 53.000 ευρώ με τρία.

Η αύξηση κατά 2.000 ευρώ της προσαύξησης ανά παιδί είναι η κύρια εισοδηματική αλλαγή σε σχέση με τον προηγούμενο κύκλο. Για τους άγαμους και τα ζευγάρια χωρίς παιδιά, τα ανώτατα όρια παραμένουν στα επίπεδα στα οποία είχαν ήδη διαμορφωθεί μετά τη διεύρυνση του «Σπίτι μου ΙΙ».

Πόσο φθηνότερο θα είναι το δάνειο

Το χρηματοδοτικό μοντέλο προβλέπει ότι το 50% κάθε δανείου θα είναι άτοκο και το υπόλοιπο 50% θα χορηγείται από την εμπορική τράπεζα με επιτόκιο.

Αυτό μειώνει σημαντικά το μέσο κόστος χρηματοδότησης σε σχέση με ένα συμβατικό στεγαστικό δάνειο, επειδή τόκοι επιβάλλονται μόνο στο τραπεζικό σκέλος. Δεν είναι ακόμη δυνατό, όμως, να προσδιοριστεί μία ενιαία μηνιαία δόση για όλους. Αυτή θα εξαρτάται από:

• Το ποσό και τη διάρκεια του δανείου.
• Το επιτόκιο που θα προσφέρει κάθε τράπεζα.
• Την πιστοληπτική εικόνα του δανειολήπτη.
• Τυχόν πρόσθετη επιδότηση που μπορεί να προβλεφθεί για ειδικές κατηγορίες οικογενειών.

Ο προϋπολογισμός των 2 δισ. ευρώ θα προέλθει κατά 500 εκατ. ευρώ από αδιάθετους πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης, κατά 500 εκατ. ευρώ από πόρους της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας και κατά 1 δισ. ευρώ από τις εμπορικές τράπεζες.

Η παγίδα της ίδιας συμμετοχής

Η επιλεξιμότητα δεν ισοδυναμεί με έγκριση δανείου. Η τράπεζα θα εξετάζει το εισόδημα, τις υπάρχουσες οφειλές, την πιστοληπτική συμπεριφορά και τη δυνατότητα εξυπηρέτησης της δόσης.

Παράλληλα, ο αγοραστής θα πρέπει να διαθέτει ίδια κεφάλαια.

Για κατοικία αξίας 200.000 ευρώ, η χρηματοδότηση μπορεί να φτάσει το 90%, δηλαδή τις 180.000 ευρώ. Η ελάχιστη ίδια συμμετοχή διαμορφώνεται έτσι στις 20.000 ευρώ.

Για κατοικία αξίας 300.000 ευρώ, όμως, το ανώτατο δάνειο περιορίζεται στις 230.000 ευρώ. Ο αγοραστής θα πρέπει επομένως να καλύψει τουλάχιστον 70.000 ευρώ από δικούς του πόρους.

Στα ποσά αυτά δεν περιλαμβάνονται τα πρόσθετα έξοδα για συμβολαιογράφο, μεταγραφή ή καταχώριση, τεχνικό και νομικό έλεγχο, τραπεζική εκτίμηση και πιθανή μεσιτική αμοιβή.

Άρα, το υψηλότερο πλαφόν ακινήτου αυξάνει τις επιλογές, αλλά δεν καθιστά αυτομάτως προσιτή μια κατοικία 300.000 ευρώ για ένα νοικοκυριό χωρίς σημαντικές αποταμιεύσεις.

Ανοιχτό παραμένει το έτος κατασκευής

Μία από τις σημαντικότερες εκκρεμότητες αφορά την παλαιότητα των επιλέξιμων κατοικιών.

Στο «Σπίτι μου ΙΙ» μπορούσαν να ενταχθούν ακίνητα που είχαν κατασκευαστεί έως το 2007. Ο περιορισμός αυτός μείωσε σημαντικά τη διαθέσιμη προσφορά, ιδιαίτερα στις μεγάλες πόλεις, και συγκέντρωσε τη ζήτηση σε συγκεκριμένες κατηγορίες παλαιότερων διαμερισμάτων.

Δεν έχει ακόμη διευκρινιστεί εάν το «Σπίτι μου ΙΙΙ» θα διατηρήσει, θα μετακινήσει ή θα καταργήσει τον χρονικό κόφτη. Εάν επιτραπεί η αγορά νεότερων ακινήτων, οι δικαιούχοι θα αποκτήσουν περισσότερες επιλογές. Ταυτόχρονα, όμως, οι υψηλότερες τιμές των νεότερων κατοικιών μπορεί να αυξήσουν την απαιτούμενη ίδια συμμετοχή.

Η τελική ρύθμιση θα είναι καθοριστική και για την επίδραση του προγράμματος στις τιμές. Η ενίσχυση της αγοραστικής ζήτησης χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς μπορεί να οδηγήσει μέρος του οφέλους σε υψηλότερες τιμές πώλησης.

Κίνητρα για να ανοίξουν τα κλειστά σπίτια

Το δεύτερο σκέλος του πακέτου επιχειρεί να αυξήσει την προσφορά κατοικιών, κυρίως στη μακροχρόνια μίσθωση.

Για το 2027 παρατείνονται:

• Η τριετής απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για κενές κατοικίες που περνούν στη μακροχρόνια μίσθωση.
• Η φορολογική έκπτωση για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων.
• Η αναστολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές.
• Ο περιορισμός νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων στα τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας και στο Α΄ Δημοτικό Διαμέρισμα Θεσσαλονίκης.

Τα μέτρα δεν εγγυώνται αυτόματη μείωση των ενοικίων. Το όφελος για τους ενοικιαστές θα εξαρτηθεί από το εάν αρκετοί ιδιοκτήτες διαθέσουν πράγματι κενά ακίνητα με μακροχρόνια συμβόλαια και από το μέγεθος της νέας προσφοράς σε κάθε περιοχή.

Χωρίς ΕΝΦΙΑ άλλοι 131 οικισμοί

Από το 2027 η κατάργηση του ΕΝΦΙΑ επεκτείνεται σε οικισμούς έως 2.000 κατοίκους, αντί 1.500, και έως 2.200 κατοίκους στη Δυτική Μακεδονία.

Η διεύρυνση αφορά ακόμη 131 οικισμούς και περίπου 62.000 ιδιοκτήτες. Συνολικά, η απαλλαγή προβλέπεται να καλύπτει περίπου 650.000 ιδιοκτήτες σε 12.855 οικισμούς.

Το όφελος αναμένεται να αποτυπωθεί στις βεβαιώσεις ΕΝΦΙΑ του Μαρτίου 2027. Χρειάζεται, πάντως, προσοχή στις τελικές προϋποθέσεις, καθώς το υφιστάμενο καθεστώς συνδέεται με την κύρια κατοικία, την αξία της περιουσίας και γεωγραφικές εξαιρέσεις.

Φόρος 15% για αγοραστές εκτός ΕΕ

Στην αντίθετη κατεύθυνση από την ενίσχυση των εγχώριων αγοραστών κινείται η αύξηση του φόρου μεταβίβασης κατοικίας για πολίτες τρίτων χωρών.

Από την 1η Ιανουαρίου 2027, ο συντελεστής προβλέπεται να αυξηθεί από 3% σε 15% όταν ο αγοραστής είναι πολίτης χώρας εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης. Το μέτρο αφορά κατοικίες και όχι, σύμφωνα με την εξειδίκευση, οικόπεδα, επαγγελματικούς χώρους ή άλλες κατηγορίες ακινήτων.

Σε αγορά κατοικίας αξίας 300.000 ευρώ, ο βασικός φόρος αυξάνεται από 9.000 σε 45.000 ευρώ. Στις 500.000 ευρώ, ανεβαίνει από 15.000 σε 75.000 ευρώ.

Η ρύθμιση δεν καταργεί τη Golden Visa και δεν απαγορεύει την αγορά κατοικίας από πολίτες τρίτων χωρών. Αυξάνει, όμως, αισθητά το κόστος απόκτησης, με στόχο να περιοριστεί η εξωτερική ζήτηση σε περιοχές όπου ανταγωνίζεται άμεσα τα ελληνικά νοικοκυριά.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:

• Μητσοτάκης: Ο οδικός χάρτης έως το 2027, οι «κόκκινες γραμμές» στην οικονομία και το μήνυμα για αυτοδυναμία
• ΕΚΤ: Προς νέα αύξηση επιτοκίων λόγω ενεργειακού σοκ – Ανοιχτό το ενδεχόμενο και για τον Δεκέμβριο
• Euronext Athens: Η ιστορική επιστροφή στις ανεπτυγμένες αγορές – Προβλέψεις για «κύμα» εισροών 1,1 δισ. δολαρίων