Τι αλλαγές φέρνουν οι νέες αντικειμενικές αξίες

Τι λέει στο Fortune Greece ο τέως Ορκωτός εκτιμητής και Πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος.

Τα «μανίκια» τους σηκώνουν οι πιστοποιημένοι εκτιμητές του υπ. Οικονομικών, αφού θα επιφορτιστούν με το έργο του καθορισμού των εμπορικών τιμών των ακινήτων που θα βγαίνουν σε πλειστηριασμό από το ελληνικό Δημόσιο. Την Παρασκευή, δημοσιεύτηκε η σχετική απόφαση στο ΦΕΚ, όπου ορίζεται ότι ο δικαστικός επιμελητής, ο οποίος είναι και ο αρμόδιος για τον προσδιορισμό της εμπορικής αξίας του ακινήτου, δύναται να αιτείται τον διορισμό πιστοποιημένου εκτιμητή (φυσικό ή νομικό πρόσωπο).

Η επικαιροποίηση των αντικειμενικών αξιών που έχουν καθοριστεί από το 2007 και ισχύουν έως σήμερα, κρίνεται επιτακτική καθώς, όπως επισημαίνουν παράγοντες της αγοράς ακινήτων, η κρίση έχει φέρει τα πάνω κάτω. Μέλημα των πιστοποιημένων εκτιμητών, που είναι εγγεγραμμένοι στο μητρώο του Υπουργείου Οικονομικών, είναι η εισήγηση των τιμών ζώνης. Οι εκτιμητές θα είναι τέσσερις ανά ζώνη και οι εισηγήσεις τους θα διασταυρωθούν με άλλα στοιχεία που έχει στη διάθεσή του το Υπουργείο, ώστε αυτό να καταλήξει στην τελική απόφαση για τις τελικές τιμές ζώνης, λαμβάνοντας ίσως υπόψη και άλλες παραμέτρους, όπως και κατά το παρελθόν.

Το εγχείρημα καθίσταται δύσκολο με τον Επιστημονικό  Σύμβουλο της SOLUM Property Solutions και τέως Ορκωτό εκτιμητή και Πρόεδρο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, κ. Μπάμπη Χαραλαμπόπουλο, να απαριθμεί τους λόγους που δυσχεραίνουν την όλη διαδικασία. Σύμφωνα με τον ίδιο οι δυσκολίες εντοπίζονται:

•        Στην απουσία σημαντικού αριθμού μεταβιβάσεων ακινήτων, που σε κάποιες περιοχές δεν έχουν γίνει καθόλου πράξεις.

•        Στη μεγάλη διασπορά των τιμών διότι άλλοι πωλούν κάτω από πίεση και άλλοι όχι.

•        Στο γεγονός ότι λόγω της κρίσης, της πτώσης αξιών, των κακών οικονομικών των νοικοκυριών και της έλλειψης δανεισμού, ουσιαστικά δεν ανεγείρονται νέες οικοδομές και επομένως δεν γίνονται τέτοιου είδους μεταβιβάσεις.

•        Στον ασφυκτικά πιεσμένο χρόνο που δίδεται στους εκτιμητές.

•        Στο ενδεχόμενο να μη εκδηλωθεί ενδιαφέρον από εκτιμητές για κάποιες περιοχές.

«Επιπρόσθετα, σε περιοχές που δεν υπάρχει ανοικοδόμηση, η τιμή ζώνης θα προκύπτει μέσω τιμών παλαιότερων οικοδομών που με τη χρήση συντελεστών αναγωγής θα οδηγούν στην τιμή ζώνης. Τούτο όμως ενέχει τον κίνδυνο να προκύψει τιμή ζώνης κατώτερη του σημερινού κόστους κατασκευής πλέον της αξίας οικοπέδου και κάποιου μικτού επιχειρηματικού κέρδους» .

Ο κ. Χαραλαμπόπουλος τονίζει ότι σήμερα έχουμε τιμές ζώνης της τάξεως των 700 €/τ.μ. όταν, μόνο το κόστος κατασκευής κυμαίνεται στα  950 €/τ.μ., χωρίς να συνυπολογίζεται η αξία του οικοπέδου πάνω στο οποίο χτίζει κάποιος και φυσικά τα χρήματα που θα ζητήσει ο εργολάβος για τις υπηρεσίες του.

«Καταλαβαίνετε ότι κάτι τέτοιο δημιουργεί μια τεράστια οικονομική απόκλιση δεδομένου ότι το τελικό κόστος ανά τετραγωνικό ανεβαίνει στα 1.100 με 1.200 ευρώ για να κοστολογηθεί τελικά στα 700 ευρώ. Υπάρχουν πολλές περιοχές με χαμηλές τιμές ζώνης που πρέπει να ανέβουν. Είναι κάτι που το γνωρίζει η Πολιτεία, αλλά για να συγκρατήσει ένα μεγάλο μέρος του πληθυσμού σε συγκεκριμένες περιοχές εφάρμοζε αυτή την πρακτική».

Ο ίδιος επισημαίνει πως η χειρότερη εικόνα καταγράφεται τα τελευταία χρόνια στα εμπορικά ακίνητα τα οποία, όπως λέει, έχουν απαξιωθεί. «Τα μαγαζιά σε αυτό το περιβάλλον ύφεσης έχουν χάσει την αξία τους. Ειδικά εκείνα που βρίσκονται σε δευτερεύοντες οδικούς άξονες παραμένουν ανοίκιαστα διότι το σύστημα τους επέβαλλε μεγάλους συντελεστές εμπορικότητας».

Την ίδια ώρα αρκετά είναι τα ακίνητα «παλαιάς κοπής» που βρίσκονται στο κέντρο της Αθήνας και λειτουργούσαν στη λογική των κοινόχρηστων χώρων. Μολονότι παλιά σε ηλικία οι τιμές που κουβαλάνε στην «πλάτη» τους είναι εξωπραγματικές τη στιγμή που η ζήτηση είναι μηδαμινή.

«Πέρα από την Τιμή Ζώνης το Υπουργείο Οικονομικών θα πρέπει να αναθεωρήσει όλους τους συντελεστές που εμπλέκονται στον καθορισμό της αντικειμενικής αξίας ενός ακινήτου, όπως για παράδειγμα η εμπορικότητα και η παλαιότητά του. Οι υφιστάμενοι συντελεστές έχουν ξεπεραστεί και δεν ανταποκρίνονται στην οικονομική πραγματικότητα». Προσθέτει πως οι ζώνες πρέπει να αλλάξουν, διότι από το 1985 έως τώρα έχει πλήρως διαφοροποιηθεί η εικόνα πολλών περιοχών των πόλεων και πως οι συντελεστές παλαιότητας πρέπει να επεκταθούν σε μεγαλύτερο βάθος χρόνου (πέραν των 25 ετών).

Την ίδια ώρα, η κυβέρνηση ετοιμάζεται να στείλει σε περισσότερους από μισό εκατομμύριο ιδιοκτήτες ακινήτων τον λογαριασμό των νέων αντικειμενικών αξιών. Πρόθεσή της είναι να μεταφέρει το βάρος σε όσους έχουν ακίνητη περιουσία άνω των 200.000 ευρώ, αυξάνοντας σημαντικά τους συντελεστές υπολογισμού του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ.

Η αίσθηση που επικρατεί είναι πως σε αρκετές περιοχές της χώρας οι νέες αντικειμενικές αξίες θα είναι μειωμένες. Ωστόσο, θα υπάρξουν και αυξήσεις κυρίως στις «λαϊκές» περιοχές των αστικών κέντρων με πολλά γραφεία να κάνουν λόγο για άνοδο της τάξεως έως και 40%. Τα ίδια στελέχη της αγοράς υπογραμμίζουν πως η ελάχιστη τιμή ζώνης θα προσεγγίσει τα επίπεδα των 1.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο και όχι τα 600-700 ευρώ που κυμαίνονται σήμερα.

«Μην ξεχνάτε, ωστόσο, πως παρά την όποια αλλαγή προκύψει, υπάρχει και η δέσμευση στην τρόικα για 2,65δις ευρώ μέσω ΕΝΦΙΑ. Το ποσό θα παραμείνει το ίδιο, πράγμα που σημαίνει ότι θα γίνει μια εσωτερική ανακατανομή από την οποία άλλοι θα κληθούν να πληρώσουν περισσότερα και άλλοι λιγότερα» καταλήγει ο κ. Χαραλαμπόπουλος.

Καθώς οι συντελεστές υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ θα μειωθούν προκειμένου να μην επιβαρυνθούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων στις λαϊκές περιοχές, αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα τη μείωση του ΕΝΦΙΑ τόσο στις φθηνές περιοχές όσο και στις ακριβές. Η εξέλιξη αυτή θα οδηγήσει σε κενό της τάξεως των 300-500 εκατ. ευρώ το οποίο θα καλυφθεί μέσω του συμπληρωματικού φόρου που επιβάλλεται σε ακίνητα αντικειμενικής αξίας άνω των 200.000 ευρώ.

Στις προθέσεις του οικονομικού επιτελείου είναι να διατηρηθούν περίπου στα ίδια επίπεδα οι συντελεστές μέχρι τα 500.000 ευρώ και να αυξηθούν σημαντικά για ακίνητα μεγαλύτερης αξίας έτσι ώστε να καλυφθεί η τρύπα από τη μείωση του κύριου φόρου.