Ακίνητα δύο ταχυτήτων: Οι τιμές εκτοξεύονται, οι αγοραπωλησίες βουλιάζουν – Υπερτιμήσεις, παλιά σπίτια και ελάχιστες συναλλαγές
- Οι ζητούμενες τιμές κατοικιών φτάνουν τα 2.583 ευρώ/τ.μ., σχεδόν διπλάσιες από τις πραγματικές τιμές συμβολαίων (1.330 ευρώ/τ.μ.).
- Το 85% των ακινήτων παραμένει απούλητο για 6–24 μήνες, με μόλις 1 στα 10 ανακαινισμένο.
- Οι νεόδμητες κατοικίες ξεκινούν από 4.000 ευρώ/τ.μ., με αιχμή τα νότια προάστια.
Για λίγους και «εκλεκτούς» φαίνεται να παραμένει η πρόσβαση στη στέγη, με τις νεόδμητες κατοικίες να τιμολογούνται σε επίπεδα που ξεκινούν από 4.000 ευρώ/τ.μ. και συχνά ξεπερνούν τα 7.000 ευρώ/τ.μ. στα νότια προάστια της Αθήνας, όπως η Γλυφάδα, η Βούλα και ο Άλιμος. Σύμφωνα με την έρευνα της Prosperty «Στεγαστική κρίση στην Ελλάδα – Ζήτηση και Προσφορά», που παρουσιάστηκε στο συνέδριο Prodexpo 2025, η μέση ζητούμενη τιμή σε πανελλαδικό επίπεδο διαμορφώνεται στα 2.583 ευρώ/τ.μ., ενώ η πραγματική αξία μεταβίβασης δεν ξεπερνά τα 1.330 ευρώ/τ.μ..
Η απόσταση αυτή, όπως επισημαίνει ο Αντώνης Μαρκόπουλος, ιδρυτής και CEO της Prosperty, οφείλεται σε έναν συνδυασμό υπερβολικών προσδοκιών των πωλητών και ανορθολογικής τιμολόγησης, απουσία επίσημων δεικτών αναφοράς. «Σε κάποιες περιπτώσεις ο καθένας ζητάει ό,τι θέλει», τόνισε χαρακτηριστικά. Το αποτέλεσμα είναι ένα τοπίο όπου η μέση αξία μεταβίβασης ανά κατοικία φτάνει μόλις τα 105.000 ευρώ, όταν η μέση ζητούμενη αγγίζει τα 307.700 ευρώ.
Παρά τον υψηλό αριθμό διαθέσιμων κατοικιών —περίπου 131.000 προς πώληση και 45.000 προς μίσθωση— το 85% παραμένει απούλητο ή ξενοίκιαστο για έως δύο χρόνια. Το 60% του στοκ αποτελείται από ακίνητα άνω των 30 ετών, ενώ μόλις 1 στα 10 είναι ανακαινισμένο. Το μεγαλύτερο ποσοστό των διαθέσιμων ακινήτων συγκεντρώνεται στα νότια προάστια (18%), το κέντρο της Αθήνας (14%) και τη Θεσσαλονίκη (9%).
Σύμφωνα με τα στοιχεία, 37% των κατοικιών κατασκευάστηκαν μεταξύ 1971–1990, ενώ μόλις 22,7% χτίστηκαν από το 2020 και μετά. Οι 10.500 ανακαινισμένες κατοικίες αποτελούν σταγόνα στον ωκεανό μπροστά στα 89.500 που παραμένουν ακατάλληλα ή ξεπερασμένα.
Ο κ. Μαρκόπουλος ανέδειξε τέσσερις δομικούς παράγοντες της κρίσης:
- τη γήρανση του αποθέματος,
- την ασυμφωνία τιμής και ποιότητας,
- την απουσία θεσμικών επενδυτών, και
- τη σπανιότητα μεγάλων οικοπέδων, καθώς μόλις 22% ξεπερνά τα 1.000 τ.μ.
Η ζήτηση ωστόσο αυξάνεται, τροφοδοτούμενη από κοινωνικές αλλαγές: η μείωση της ιδιοκατοίκησης, η δυσκολία πρόσβασης σε δάνεια, η αύξηση των διαζυγίων, αλλά και η ζήτηση από φοιτητές και νέους που επιλέγουν ανεξαρτησία και κινητικότητα, συνθέτουν ένα νέο περιβάλλον πίεσης στις τιμές.
Οι «φθηνές» τιμές μόνο στα συμβόλαια
Το χάσμα ανάμεσα στις ζητούμενες και στις συμβολαιογραφικές τιμές εντείνεται και από το γεγονός ότι οι αγοραπωλησίες με τραπεζικό δανεισμό αποτελούν μειοψηφία. Οι περισσότερες συναλλαγές γίνονται με μετρητά, γεγονός που επιτρέπει την αναγραφή αντικειμενικών αξιών, συχνά πολύ χαμηλότερων από τις πραγματικές.
Όπως εξηγεί ο Ιωάννης Ορφανός, εταίρος της Colliers Greece, «στην αγορά δεν πουλάνε άνθρωποι που γνωρίζουν από ακίνητα, αλλά κληρονόμοι που συχνά θεωρούν ότι μπορούν να αποτιμήσουν ένα παλιό διαμέρισμα σαν να ήταν νεόδμητο».
Η ανάγκη για ανακαινίσεις και νέες πολιτικές
Η Prosperty προτείνει εκτεταμένες επενδύσεις ανακαίνισης και επανάχρησης παλαιών ακινήτων, επισημαίνοντας ότι τα τρέχοντα προγράμματα, όπως το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», είναι ανεπαρκή. Το πρόβλημα επιδεινώνεται από την έλλειψη μεγάλων εκτάσεων για νέα οικιστικά projects.
Δανεισμός και δευτερογενής αγορά
Ο Ιάκωβος Γιαννακλής, αναπληρωτής CEO της Eurobank, εκτιμά ότι τα στεγαστικά δάνεια το 2025 θα αυξηθούν κατά 20–25% σε σχέση με το 2024, αγγίζοντας τα 2 δισ. ευρώ νέες εκταμιεύσεις. Παρά την πρόοδο, η τραπεζική χρηματοδότηση παραμένει συντηρητική και οι μέσες δανειοδοτήσεις χαμηλές.
Από την πλευρά του, ο Τάσος Πανούσης, CEO της DoValue Greece, σημείωσε ότι «είναι μύθος πως οι servicers παρακρατούν ακίνητα». Οι εταιρείες διαχειρίζονται 11.000 ακίνητα, εκ των οποίων 60% κατοικίες, αλλά μόνο 2.000 είναι ώριμα προς αξιοποίηση.
Η ίδια η DoValue διαθέτει 1.800 ακίνητα (1.300 κατοικίες), εκ των οποίων μόλις 200 μπορούν να διατεθούν άμεσα. Ο Πανούσης υπογράμμισε την ανάγκη επιτάχυνσης των δικαστικών διαδικασιών για τις ανακοπές πλειστηριασμών και της βελτίωσης των δημοσίων υπηρεσιών, ώστε να διατεθούν στην αγορά έως και 10.000 επιπλέον ακίνητα.
