Ακίνητα 2027–2030: Όλες οι αλλαγές σε δάνεια, ΕΝΦΙΑ, ενοίκια και Airbnb

• Το νέο «Σπίτι μου ΙΙΙ», ύψους 2 δισ. ευρώ, προβλέπει δικαιούχους έως 55 ετών, δάνεια έως 230.000 ευρώ και ακίνητα αξίας έως 300.000 ευρώ.
• Από το 2027 καταργείται ο ΕΝΦΙΑ για την κύρια κατοικία περίπου 62.000 επιπλέον ιδιοκτητών σε 131 οικισμούς.
• Από τον Ιούλιο του 2027 ο φόρος μεταβίβασης κατοικίας για συγκεκριμένους αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ αυξάνεται από 3% σε 15% — και μαζί με τη δημοτική εισφορά φτάνει το 15,45%.

Ένα μείγμα φθηνότερης χρηματοδότησης, φορολογικών κινήτρων αλλά και αυστηρότερης φορολόγησης της εξωτερικής ζήτησης επιστρατεύει η κυβέρνηση για να αντιμετωπίσει το στεγαστικό πρόβλημα.

Στο επίκεντρο βρίσκεται το νέο «Σπίτι μου ΙΙΙ», το οποίο διευρύνει σημαντικά τον κύκλο των δυνητικών δικαιούχων. Το πακέτο περιλαμβάνει ακόμη την κατάργηση του ΕΝΦΙΑ σε περισσότερους μικρούς οικισμούς, την παράταση των κινήτρων για κλειστά ακίνητα και ανακαινίσεις, το πάγωμα του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές και τη διατήρηση των περιορισμών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Στον αντίποδα, προβλέπεται πενταπλασιασμός του φόρου μεταβίβασης για αγορές κατοικιών από συγκεκριμένες κατηγορίες πολιτών τρίτων χωρών, σε μια προσπάθεια να περιοριστεί η πίεση που ασκεί η επενδυτική ζήτηση στις τιμές.

«Σπίτι μου ΙΙΙ»: Οι πέντε μεγάλες αλλαγές

Σε σχέση με το «Σπίτι μου ΙΙ», το νέο πρόγραμμα διευρύνει σημαντικά τα όρια, ώστε να μπορούν να ενταχθούν μεγαλύτεροι σε ηλικία αγοραστές και περισσότερες οικογένειες με παιδιά.

Οι βασικές αλλαγές είναι οι εξής:

• Ηλικιακό όριο: Αυξάνεται από τα 50 στα 55 έτη.
• Μέγιστο δάνειο: Ανεβαίνει από τις 190.000 στις 230.000 ευρώ.
• Αξία ακινήτου: Το ανώτατο όριο αυξάνεται από τις 250.000 στις 300.000 ευρώ.
• Ποσοστό χρηματοδότησης: Το δάνειο μπορεί να καλύπτει έως το 90% της εμπορικής αξίας του ακινήτου.
• Εισοδηματική προσαύξηση για παιδιά: Αυξάνεται από τις 5.000 στις 7.000 ευρώ για κάθε παιδί.

Το ηλικιακό όριο διευρύνεται έως τα 55 έτη, ενώ το μέγιστο ποσό του δανείου αυξάνεται κατά 40.000 ευρώ. Παράλληλα, οι δικαιούχοι θα μπορούν να αναζητήσουν ακίνητο εμπορικής αξίας έως 300.000 ευρώ, αντί 250.000 ευρώ σήμερα.

Η χρηματοδότηση θα μπορεί να καλύπτει έως το 90% της αξίας, με ξεχωριστό ανώτατο όριο δανείου τις 230.000 ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι για ένα ακίνητο αξίας 300.000 ευρώ ο αγοραστής θα χρειάζεται να διαθέσει τουλάχιστον 70.000 ευρώ από δικούς του πόρους, χωρίς να συνυπολογίζονται τα υπόλοιπα έξοδα της αγοράς.

Τα νέα εισοδηματικά όρια

Η μεγαλύτερη διεύρυνση αφορά τις οικογένειες με παιδιά, καθώς η προσαύξηση του εισοδηματικού ορίου αυξάνεται από 5.000 σε 7.000 ευρώ για κάθε παιδί.

Τα ανώτατα όρια διαμορφώνονται σε:

• 25.000 ευρώ για άγαμο χωρίς παιδιά.
• 35.000 ευρώ για ζευγάρι, συν 7.000 ευρώ για κάθε παιδί.
• 39.000 ευρώ για μονογονεϊκή οικογένεια, συν 7.000 ευρώ για κάθε παιδί πέραν του πρώτου.

Έτσι, ένα ζευγάρι με ένα παιδί θα μπορεί να έχει εισόδημα έως 42.000 ευρώ, ενώ για μια τετραμελή οικογένεια το πλαφόν ανεβαίνει στις 49.000 ευρώ. Για οικογένεια με τρία παιδιά φτάνει στις 56.000 ευρώ.

Αλλάζουν και τα όρια επιφάνειας για τις πολύτεκνες οικογένειες. Πάνω από το γενικό πλαφόν των 150 τετραγωνικών μέτρων θα προστίθενται 10 τετραγωνικά για κάθε παιδί μετά το τέταρτο.

Η διεύρυνση προς μεγαλύτερες ηλικίες αντανακλά και την εμπειρία των προηγούμενων κύκλων. Παρότι τα δύο πρώτα προγράμματα είχαν σχεδιαστεί με βασικό στόχο τους νεότερους αγοραστές, η μέση ηλικία των ωφελουμένων του «Σπίτι μου ΙΙ» διαμορφώθηκε τελικά στα 38 έτη.

Το «φρένο» στους ξένους αγοραστές

Η πιο επιθετική παρέμβαση του στεγαστικού πακέτου αφορά την αύξηση του φόρου μεταβίβασης κατοικίας για συγκεκριμένους αγοραστές από τρίτες χώρες.

Από τον Ιούλιο του 2027 ο συντελεστής θα αυξηθεί από 3% σε 15%. Μαζί με την εισφορά υπέρ των δήμων, η πραγματική επιβάρυνση θα διαμορφωθεί στο 15,45%, από 3,09% σήμερα.

Η διαφορά είναι μεγάλη. Για κατοικία αξίας 200.000 ευρώ, η συνολική επιβάρυνση αυξάνεται ενδεικτικά:

• Από περίπου 6.180 ευρώ σήμερα.
• Σε περίπου 30.900 ευρώ με το νέο καθεστώς.

Πρόκειται για επιπλέον κόστος 24.720 ευρώ στην ίδια αγορά.

Η αυξημένη φορολογία δεν θα εφαρμόζεται σε όλους τους αλλοδαπούς. Εξαιρούνται, μεταξύ άλλων, οι ομογενείς, οι πολίτες της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου και όσοι διαθέτουν καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα.

Επιπλέον, το μέτρο αφορά αποκλειστικά την αγορά κατοικίας από φυσικά πρόσωπα. Δεν καλύπτει επαγγελματικά ή βιομηχανικά κτίρια, οικόπεδα και άλλα ακίνητα που δεν έχουν χρήση κατοικίας κατά τη στιγμή της μεταβίβασης.

Η κυβέρνηση συνδέει την παρέμβαση με την ένταση της εξωτερικής ζήτησης. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε, το 2025 επενδύθηκαν περίπου 1,2 δισ. ευρώ στην ελληνική αγορά ακινήτων από τρίτες χώρες, από τα οποία εκτιμάται ότι περίπου 800 εκατ. ευρώ κατευθύνθηκαν σε κατοικίες.

Χωρίς ΕΝΦΙΑ άλλοι 62.000 ιδιοκτήτες

Από το 2027 επεκτείνεται και η πλήρης απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς.

Το πληθυσμιακό όριο αυξάνεται από τους 1.500 στους 2.000 κατοίκους, ενώ ειδικά στη Δυτική Μακεδονία φτάνει τους 2.200 κατοίκους. Με την αλλαγή εντάσσονται στο μέτρο 131 επιπλέον οικισμοί και περίπου 62.000 νέοι δικαιούχοι.

Η απαλλαγή, ωστόσο, δεν σημαίνει γενικό μηδενισμό του ΕΝΦΙΑ για το σύνολο της περιουσίας ενός ιδιοκτήτη. Αφορά την κατοικία που δηλώνεται ως κύρια και όχι αυτομάτως ένα εξοχικό, δεύτερο σπίτι ή άλλο ακίνητο που βρίσκεται στην κατοχή του.

Παράταση των κινήτρων έως το 2030

Παράλληλα, επεκτείνεται έως το 2030 μια σειρά από υφιστάμενα φορολογικά μέτρα που έχουν στόχο να αυξήσουν την προσφορά κατοικιών:

• Η απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για κενά ακίνητα που περνούν στη μακροχρόνια μίσθωση.
• Η μείωση του φόρου για δαπάνες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης κτιρίων.
• Η αναστολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές.
• Τα κίνητρα για την ανακαίνιση και επαναφορά κλειστών κατοικιών στην αγορά.

Για το 2027 παρατείνεται επίσης η απαγόρευση έκδοσης νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης στα τρία δημοτικά διαμερίσματα του κέντρου της Αθήνας και στο Α΄ Δημοτικό Διαμέρισμα Θεσσαλονίκης.

Επιστροφή ενοικίου σε περισσότερους δικαιούχους

Το πακέτο συμπληρώνεται με τη διεύρυνση της ετήσιας επιστροφής ενοικίου.

Τα εισοδηματικά όρια αυξάνονται:

• Από 20.000 σε 25.000 ευρώ για τους άγαμους.
• Από 28.000 σε 35.000 ευρώ, συν 5.000 ευρώ για κάθε παιδί, για τους έγγαμους.
• Στις 39.000 ευρώ, συν 5.000 ευρώ για κάθε παιδί μετά το πρώτο, για τις μονογονεϊκές οικογένειες.

Η κυβέρνηση εκτιμά ότι το μέτρο θα καλύπτει πλέον περίπου το 85% των ενοικιαστών, προσθέτοντας περίπου 70.000 δικαιούχους και ανεβάζοντας το σύνολο κοντά στο ένα εκατομμύριο.

Μέσα στον Σεπτέμβριο προβλέπεται επίσης η αναδρομική καταβολή της διπλής επιστροφής ενοικίου σε εκπαιδευτικούς, γιατρούς και νοσηλευτές που υπηρετούν στην ελληνική περιφέρεια, ενώ τον Νοέμβριο θα πραγματοποιηθεί η γενική επιστροφή με τα νέα, διευρυμένα όρια.

Οι παρεμβάσεις κινούνται ταυτόχρονα σε δύο κατευθύνσεις: ενισχύουν τη δυνατότητα αγοράς πρώτης κατοικίας και επιχειρούν να φέρουν περισσότερα κλειστά σπίτια στη μακροχρόνια μίσθωση. Το κρίσιμο τεστ, όμως, θα είναι εάν η πρόσθετη χρηματοδότηση και τα φοροκίνητρα αυξήσουν πραγματικά την προσφορά ή εάν μέρος της νέας αγοραστικής δύναμης μεταφερθεί τελικά στις τιμές των ακινήτων.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:

• Εξειδίκευση μέτρων ΔΕΘ: Ποιοι κερδίζουν από το πακέτο των 2,2 δισ. ευρώ 
• Το ελληνικό σχέδιο για την ψηφιακή κυριαρχία
• Τελείωσε η εποχή του φθηνού χρήματος; Γιατί τα υψηλά επιτόκια μπορεί να ήρθαν για να μείνουν
• Επενδυτικός Λογαριασμός για παιδιά: Πώς θα λειτουργεί – Έως 77.000 ευρώ στα 18