Ακίνητα: Γιατί το σπίτι γίνεται πιο δύσκολος στόχος στην Ελλάδα

Η απόσταση ανάμεσα στις τιμές των κατοικιών και στα εισοδήματα των νοικοκυριών μεγάλωσε αισθητά στην Ελλάδα την τελευταία δεκαετία. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat, ο δείκτης που συγκρίνει την εξέλιξη των δύο μεγεθών αυξήθηκε κατά περίπου 24% μεταξύ 2015 και 2025, κατατάσσοντας τη χώρα μεταξύ εκείνων όπου οι τιμές των ακινήτων απομακρύνθηκαν περισσότερο από την πορεία των εισοδημάτων.

Η εξέλιξη αποτυπώνει μια βασική διάσταση του στεγαστικού προβλήματος. Η αύξηση των εισοδημάτων δεν αρκεί για να διευκολύνει την αγορά κατοικίας όταν οι τιμές ανεβαίνουν ταχύτερα. Για τα νοικοκυριά που επιχειρούν να αποκτήσουν σπίτι, σημασία έχει η σχέση ανάμεσα στην οικονομική τους δυνατότητα και στο κόστος αγοράς.

Σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ένωσης, ο αντίστοιχος δείκτης ήταν το 2025 κατά 6,8% υψηλότερος από το 2015. Άνοδος καταγράφηκε σε 17 κράτη-μέλη και μείωση στα υπόλοιπα δέκα, αναδεικνύοντας τις διαφορετικές διαδρομές των ευρωπαϊκών αγορών.

Τι σημαίνει το «+24%» για την Ελλάδα

Ο δείκτης τιμών κατοικιών προς το εισόδημα συγκρίνει τις μεταβολές των τιμών με τις μεταβολές του κατά κεφαλήν εισοδήματος των νοικοκυριών, χρησιμοποιώντας ένα κοινό έτος βάσης.

Αυξάνεται όταν οι τιμές ανεβαίνουν γρηγορότερα από τα εισοδήματα —ή υποχωρούν βραδύτερα— και μειώνεται όταν τα εισοδήματα έχουν ευνοϊκότερη εξέλιξη. Όταν τα δύο μεγέθη μεταβάλλονται με τον ίδιο ρυθμό, παραμένει σταθερός.

Επομένως, η αύξηση κατά περίπου 24% στην Ελλάδα αφορά την αναλογία των δύο δεικτών. Δεν σημαίνει ότι οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν συνολικά κατά 24% μέσα στη δεκαετία, ούτε ότι η αύξησή τους ξεπέρασε εκείνη των εισοδημάτων κατά 24 ποσοστιαίες μονάδες.

Η διάκριση είναι κρίσιμη και για τις διεθνείς συγκρίσεις. Τα στοιχεία δείχνουν πόσο βελτιώθηκε ή επιδεινώθηκε αυτή η σχέση σε κάθε χώρα σε σύγκριση με το 2015. Δεν συνιστούν κατάταξη των χωρών ανάλογα με το πόσο ακριβή είναι σήμερα η αγορά ενός σπιτιού σε σχέση με το εισόδημα των κατοίκων τους.

Πορτογαλία και Ολλανδία στις μεγαλύτερες αυξήσεις

Τη μεγαλύτερη επιδείνωση της αναλογίας κατέγραψε η Πορτογαλία, με αύξηση του δείκτη κατά 60,8%. Ακολούθησαν η Ολλανδία με 34,3%, η Ουγγαρία με 26,5%, η Τσεχία με 25,8% και η Ισπανία με 24,5%.

Η ελληνική μεταβολή, κοντά στο 24%, τοποθετείται αισθητά πάνω από την ευρωπαϊκή και κοντά σε εκείνη της Ισπανίας.

Στην αντίθετη πλευρά βρίσκεται η Ρουμανία, όπου ο δείκτης υποχώρησε κατά 42,8%, ενώ ακολούθησαν η Φινλανδία με μείωση 25,2% και η Βουλγαρία με 16,2%. Η πτώση του δείκτη δεν προϋποθέτει απαραίτητα πτώση των τιμών των κατοικιών: μπορεί να προκύψει και όταν τα εισοδήματα αυξάνονται ταχύτερα από αυτές.

Οι δύο κορυφώσεις και η επιστροφή στον ιστορικό μέσο όρο

Μια δεύτερη μέτρηση της Eurostat, ο τυποποιημένος δείκτης τιμών κατοικιών προς το εισόδημα, εξετάζει την αναλογία σε σχέση με τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο της από το 2000.

Στην ΕΕ διακρίνονται δύο κορυφώσεις: το 2007, πριν από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση, όταν η αναλογία ήταν 7,9% πάνω από τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο, και το 2022, όταν η απόκλιση έφτασε το 7,4%.

Ενδιάμεσα, το 2014, είχε υποχωρήσει στο 6,4% κάτω από τον μέσο όρο. Μετά την κορύφωση του 2022 ακολούθησε πτώση το 2023 και το 2024, ενώ το 2025 η αναλογία βρέθηκε οριακά πάνω από τον ιστορικό μέσο όρο, κατά μόλις 0,03%.

Η ευρωπαϊκή αυτή εικόνα δεν αναιρεί τις πιέσεις σε επιμέρους χώρες, όπως η Ελλάδα. Επιπλέον, η σχέση τιμών και εισοδημάτων καλύπτει μόνο μία πλευρά της πρόσβασης στη στέγη. Το κόστος του στεγαστικού δανείου, τα απαιτούμενα ίδια κεφάλαια και οι τρέχουσες δαπάνες κατοικίας επηρεάζουν επίσης το εάν ένα νοικοκυριό μπορεί τελικά να αποκτήσει και να συντηρήσει ένα σπίτι.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:

• Τι θα σήμαινε μια Nvidia χωρίς τον Τζένσεν Χουάνγκ; Η έρευνα που ανησυχεί τους επενδυτές
• Εξαγορές δισεκατομμυρίων υπό πίεση: Το νέο τοπίο στις ΗΠΑ μετά τις εκλογές
• Black Friday: Δύο στους τρεις Έλληνες ετοιμάζονται για αγορές – Πόσα θα ξοδέψουν