Ακίνητα: «Πρωταθλητές» στις αυξήσεις τα μικρά διαμερίσματα – Πού οι τιμές ανεβαίνουν έως 7,9%

• Τα διαμερίσματα 40-60 τ.μ. καταγράφουν τις μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις τιμών, φτάνοντας έως και το 7,9% σε δυτικά και νότια προάστια.
• Στην Αττική, το 45,8% των κατοικιών που αγοράστηκαν το 2025 ήταν έως 75 τ.μ., ενώ στη Θεσσαλονίκη το αντίστοιχο ποσοστό έφτασε το 48%.
• Η άνοδος συνδέεται με τη μεγαλύτερη προσιτότητα των μικρών κατοικιών αλλά και με την εντυπωσιακή αύξηση των μονοπρόσωπων νοικοκυριών, ιδιαίτερα στην Αττική.

Σε μία από τις πιο δυναμικές κατηγορίες της ελληνικής αγοράς κατοικίας εξελίσσονται τα μικρά διαμερίσματα επιφάνειας 40-60 τ.μ., τα οποία καταγράφουν σταθερά υψηλότερες αυξήσεις τιμών σε σχέση τόσο με το σύνολο της αγοράς όσο και με μεγαλύτερα ακίνητα.

Σύμφωνα με στοιχεία που επεξεργάστηκε η Redataset του ομίλου RCG και περιλαμβάνονται στο πρόσφατο Δελτίο του ΙΟΒΕ για το Ιδιωτικό Χρέος στην Οικονομία, τα διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου εμφανίζουν αυξήσεις που φτάνουν έως και το 7,9% σε ετήσια βάση.

Η εξέλιξη αντανακλά μια σαφή αλλαγή στη ζήτηση: όλο και περισσότεροι αγοραστές στρέφονται σε μικρότερες κατοικίες, οι οποίες παραμένουν πιο προσιτές σε μια περίοδο έντονης ανόδου των τιμών.

Πού καταγράφονται οι μεγαλύτερες αυξήσεις

Οι υψηλότερες αυξήσεις στα μικρά διαμερίσματα καταγράφονται στα δυτικά και τα νότια προάστια, όπου οι τιμές έχουν ενισχυθεί κατά 7,9% σε ετήσια βάση.

Ακολουθούν:

Κέντρο Αθήνας: +6,9%

Θεσσαλονίκη: +5,5%

Πειραιάς: +4,9%

Βόρεια προάστια: +4,8%

Οι επιδόσεις αυτές είναι υψηλότερες από τις αντίστοιχες αυξήσεις που καταγράφονται στο σύνολο της αγοράς κατοικίας.

Τα μικρά σπίτια ανεβαίνουν ταχύτερα από την αγορά

Η διαφορά γίνεται ακόμη πιο εμφανής όταν οι τιμές των μικρών διαμερισμάτων συγκρίνονται με το σύνολο των κατοικιών που προσφέρονται προς πώληση.

Στα δυτικά προάστια και στο κέντρο της Αθήνας, η συνολική αγορά καταγράφει αύξηση έως 6,1%, χαμηλότερα από τις επιδόσεις των διαμερισμάτων ενός υπνοδωματίου.

Στα νότια προάστια, η συνολική άνοδος περιορίζεται στο 4,9%, στα βόρεια στο 4%, στη Θεσσαλονίκη στο 4,2%, ενώ στον Πειραιά καταγράφεται η χαμηλότερη αύξηση, μόλις 3,6%.

Η εικόνα δείχνει ότι το ενδιαφέρον των αγοραστών συγκεντρώνεται όλο και περισσότερο στις μικρότερες επιφάνειες.

Γιατί αυξάνεται τόσο η ζήτηση

Ο βασικότερος λόγος είναι η προσιτότητα.

Σε μια αγορά όπου οι συνολικές τιμές κατοικιών έχουν αυξηθεί σημαντικά, ένα μικρότερο διαμέρισμα απαιτεί σαφώς χαμηλότερο συνολικό κεφάλαιο για την αγορά του.

Για πολλούς αγοραστές, αυτή η διαφορά μπορεί να καθορίσει εάν η αγορά κατοικίας είναι εφικτή ή όχι.

Παράλληλα, όμως, αλλάζουν και οι ίδιες οι στεγαστικές ανάγκες.

Η αύξηση των μονοπρόσωπων νοικοκυριών, η αστικοποίηση και η αλλαγή του δημογραφικού προφίλ των μεγάλων πόλεων ενισχύουν τη ζήτηση για μικρότερες κατοικίες μέσα στον αστικό ιστό.

Η δημογραφία αλλάζει την αγορά κατοικίας

Η Τράπεζα της Ελλάδος είχε ήδη επισημάνει στην ετήσια έκθεσή της για το 2025 ότι οι δημογραφικές αλλαγές αποτελούν έναν από τους βασικούς παράγοντες πίσω από τη στροφή προς μικρότερες κατοικίες.

Παρότι ο συνολικός πληθυσμός της χώρας μειώθηκε κατά 3,1% την περίοδο 2011-2021, ο αριθμός των μονοπρόσωπων νοικοκυριών αυξήθηκε σχεδόν σε όλες τις περιοχές.

Το φαινόμενο είναι ιδιαίτερα έντονο στην Αττική.

Ενώ ο πληθυσμός της περιοχής μειώθηκε οριακά κατά 0,4%, ο συνολικός αριθμός των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 8,4%, δηλαδή κατά περίπου 127.300 νοικοκυριά.

Η σημαντικότερη αλλαγή αφορά τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά, τα οποία αυξήθηκαν κατά 36,9%.

Στροφή προς μικρότερες επιφάνειες

Η συγκεκριμένη δημογραφική μεταβολή δημιουργεί μια νέα πραγματικότητα στην αγορά.

Περισσότερα νοικοκυριά δεν σημαίνουν απαραίτητα περισσότερους κατοίκους.

Σημαίνουν όμως μεγαλύτερη ανάγκη για ξεχωριστές κατοικίες, και ειδικά για ακίνητα μικρότερης επιφάνειας που μπορούν να καλύψουν τις ανάγκες ενός ή δύο ατόμων.

Η τάση αυτή ενισχύει τη ζήτηση για διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου και εξηγεί σε μεγάλο βαθμό γιατί οι τιμές τους ανεβαίνουν ταχύτερα.

Σχεδόν μία στις δύο αγορές αφορά σπίτια έως 75 τ.μ.

Η εικόνα επιβεβαιώνεται και από τις πραγματικές αγοραπωλησίες του 2025 μέσω του δικτύου REMAX Ελλάς.

Στην Αττική, το 45,8% των κατοικιών που αγοράστηκαν είχε επιφάνεια έως 75 τ.μ.

Από αυτές:

16,8% ήταν ακίνητα έως 50 τ.μ.

και

29% ήταν κατοικίες από 51 έως 75 τ.μ.

Παρόμοια εικόνα καταγράφεται στη Θεσσαλονίκη.

Εκεί, το 48% των αγοραστών επέλεξε κατοικίες έως 75 τ.μ., με το 18% να αφορά ακίνητα έως 50 τ.μ. και το 30% κατοικίες μεταξύ 51 και 75 τ.μ.

Η διαφορά Αθήνας – Θεσσαλονίκης

Μεγαλύτερη διαφοροποίηση καταγράφεται στα σπίτια μεσαίου μεγέθους, δηλαδή μεταξύ 76 και 100 τ.μ.

Στην Αττική, τέτοιες κατοικίες απέκτησε το 26,3% των αγοραστών.

Στη Θεσσαλονίκη, το αντίστοιχο ποσοστό ήταν αισθητά υψηλότερο, φτάνοντας το 35,5%.

Η διαφορά αυτή δείχνει ότι οι αγοραστές στη Θεσσαλονίκη έχουν μεγαλύτερη δυνατότητα να κινηθούν προς μεσαίες επιφάνειες, πιθανότατα λόγω των διαφορετικών επιπέδων τιμών.

Η έλλειψη προσφοράς πιέζει ακόμη περισσότερο τις τιμές

Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι η ζήτηση για μικρές κατοικίες θα ήταν ακόμη μεγαλύτερη εάν υπήρχε μεγαλύτερη προσφορά.

Η περιορισμένη διαθεσιμότητα διαμερισμάτων μικρής επιφάνειας ενισχύει την πίεση στις τιμές, ιδιαίτερα σε περιοχές με υψηλή ζήτηση.

Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά όπου τα μικρά σπίτια παραμένουν μεν πιο οικονομικά σε απόλυτους όρους, αλλά ταυτόχρονα ακριβαίνουν ταχύτερα από τις μεγαλύτερες κατοικίες.

Η διαφορά των 50.000-100.000 ευρώ

Η σημασία της επιφάνειας γίνεται εμφανής όταν συγκρίνονται οι συνολικές τιμές αγοράς.

Ένα νεόδμητο διαμέρισμα 60 τ.μ. στα δυτικά προάστια μπορεί να κοστίζει περίπου 200.000-250.000 ευρώ.

Ένα αντίστοιχο ακίνητο επιφάνειας 85 τ.μ. μπορεί να απαιτεί περίπου 300.000 ευρώ.

Η διαφορά των δεκάδων χιλιάδων ευρώ είναι καθοριστική για πολλά νοικοκυριά, ιδιαίτερα όταν στην αγορά πρέπει να συνυπολογιστούν το ύψος της προκαταβολής, οι δυνατότητες τραπεζικού δανεισμού και το κόστος εξυπηρέτησης ενός στεγαστικού.

Για αρκετούς αγοραστές, ένα μικρότερο αλλά σωστά διαμορφωμένο διαμέρισμα αποτελεί επομένως τον συμβιβασμό που καθιστά δυνατή την αγορά κατοικίας.

Τα μικρά διαμερίσματα στο επίκεντρο

Όλα τα δεδομένα συγκλίνουν σε μία τάση: τα μικρά διαμερίσματα αποκτούν ολοένα μεγαλύτερη σημασία στην ελληνική αγορά κατοικίας.

Η αύξηση των τιμών, η μεταβολή των νοικοκυριών και η περιορισμένη αγοραστική δύναμη οδηγούν όλο και περισσότερους ενδιαφερόμενους προς κατοικίες μικρότερης επιφάνειας.

Η ισχυρή αυτή ζήτηση, σε συνδυασμό με την περιορισμένη διαθέσιμη προσφορά, είναι πιθανό να συνεχίσει να ασκεί ανοδικές πιέσεις στις τιμές.

Έτσι, τα διαμερίσματα των 40-60 τ.μ., τα οποία μέχρι πριν από λίγα χρόνια θεωρούνταν κυρίως λύση για singles, φοιτητές ή επενδυτές, εξελίσσονται πλέον σε μία από τις πιο περιζήτητες κατηγορίες της ελληνικής αγοράς ακινήτων.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:

• BofA: Επιμένει στο underweight για τις ευρωπαϊκές μετοχές – Πού εντοπίζει ευκαιρίες
• Στο υψηλότερο επίπεδο από τον Ιανουάριο του 2023 οι τιμές των τροφίμων παγκοσμίως
• Πληθωρισμός: Στο 3,4% υποχώρησε τον Ιούλιο, αλλά οι πιέσεις σε καύσιμα και στέγαση επιμένουν