Μπορεί μια πολυκατοικία να απαγορεύσει το Airbnb; Νέα δικαστική απόφαση λέει «ναι»

• Το Airbnb μπορεί να απαγορευθεί όταν ο κανονισμός της πολυκατοικίας περιλαμβάνει σαφή περιορισμό στη χρήση των διαμερισμάτων.
• Η απόφαση δεν απαγορεύει συνολικά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε όλες τις πολυκατοικίες.
• Όταν ο κανονισμός δεν περιέχει σχετική πρόβλεψη, η υπόθεση κρίνεται με βάση τα πραγματικά περιστατικά και τυχόν όχληση των υπολοίπων ενοίκων.
• Το υπουργείο Δικαιοσύνης προετοιμάζει νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας, με στόχο να εκσυγχρονίσει το πλαίσιο συνιδιοκτησίας που βασίζεται σε νομοθεσία του 1929.

Νέα δικαστική απόφαση επαναφέρει στο προσκήνιο τη σύγκρουση ανάμεσα στο δικαίωμα ενός ιδιοκτήτη να αξιοποιεί το ακίνητό του μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης και στο δικαίωμα των υπόλοιπων ενοίκων μιας πολυκατοικίας σε ασφαλή και ήρεμη διαβίωση.

Το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών απαγόρευσε τη συνέχιση της επαγγελματικής εκμετάλλευσης διαμερίσματος μέσω Airbnb και άλλων πλατφορμών, επειδή ο κανονισμός της συγκεκριμένης πολυκατοικίας προέβλεπε αποκλειστική χρήση κατοικίας και απαγόρευε αντίστοιχες επαγγελματικές ή τουριστικές χρήσεις, σύμφωνα με την ΕΡΤ.

Τι έκρινε το Πρωτοδικείο Αθηνών

Η απόφαση 2937/2026 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών εκδόθηκε στο πλαίσιο ασφαλιστικών μέτρων που άσκησαν συνιδιοκτήτες και η διαχείριση πολυκατοικίας κατά της εκμετάλλευσης διαμερίσματος μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Το δικαστήριο δέχθηκε ότι η λειτουργία του διαμερίσματος ως τουριστικού καταλύματος παραβίαζε τον κανονισμό της πολυκατοικίας.

Καθοριστικό στοιχείο ήταν ότι ο κανονισμός δεν περιοριζόταν σε μια γενική αναφορά περί κατοικίας, αλλά περιείχε δεσμευτικούς περιορισμούς για τη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών.

Με βάση αυτό το πλαίσιο, το δικαστήριο απαγόρευσε την επαγγελματική εκμετάλλευση του διαμερίσματος με καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω Airbnb, Booking ή αντίστοιχων πλατφορμών.

Δεν απαγορεύονται όλα τα Airbnb στις πολυκατοικίες

Η απόφαση δεν δημιουργεί αυτόματη και καθολική απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης σε κάθε πολυκατοικία.

Κάθε περίπτωση εξακολουθεί να εξαρτάται κυρίως από:

• το ακριβές περιεχόμενο του κανονισμού,
• τον προορισμό των διαμερισμάτων,
• το εάν απαγορεύεται η επαγγελματική ή τουριστική χρήση,
• τον τρόπο με τον οποίο λειτουργεί το κατάλυμα,
• και το εάν προκαλείται ουσιαστική όχληση ή κίνδυνος για τους υπόλοιπους ενοίκους.

Όταν δεν υπάρχει ρητή απαγόρευση, η νομιμότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν αμφισβητείται αυτομάτως. Τα δικαστήρια εξετάζουν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της υπόθεσης και το εάν η χρήση παραβιάζει γενικότερους όρους του κανονισμού ή τα δικαιώματα των συνιδιοκτητών.

Οι παλαιότερες αποφάσεις δείχνουν διαφορετικές προσεγγίσεις

Η νέα απόφαση δεν είναι η πρώτη δικαστική κρίση για Airbnb σε πολυκατοικία. Το 2019, το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών είχε απορρίψει σε άλλη υπόθεση αίτημα απαγόρευσης βραχυχρόνιας μίσθωσης, κρίνοντας ότι τα πραγματικά δεδομένα και ο κανονισμός της συγκεκριμένης πολυκατοικίας δεν δικαιολογούσαν τον περιορισμό.

Υπήρξαν, όμως, και αποφάσεις που απαγόρευσαν τη λειτουργία Airbnb όταν διαπιστώθηκε σαφής παραβίαση του κανονισμού ή έντονη όχληση των συνιδιοκτητών.

Αυτό σημαίνει ότι δεν υπάρχει ένας ενιαίος κανόνας που εφαρμόζεται μηχανικά σε όλες τις πολυκατοικίες. Η δικαστική κρίση εξαρτάται από το κείμενο του κανονισμού και από τον πραγματικό τρόπο λειτουργίας κάθε ακινήτου.

Τι συμβαίνει όταν ο κανονισμός είναι παλιός ή σιωπά

Σε πολλές ελληνικές πολυκατοικίες οι κανονισμοί συντάχθηκαν δεκαετίες πριν από την εμφάνιση της Airbnb και δεν περιέχουν καμία αναφορά στη βραχυχρόνια μίσθωση.

Η απουσία ειδικής πρόβλεψης δεν σημαίνει απαραίτητα ότι το Airbnb επιτρέπεται χωρίς κανέναν περιορισμό.

Μπορεί να εξεταστεί εάν η λειτουργία του ακινήτου:

• έχει αποκτήσει επαγγελματικό ή ξενοδοχειακό χαρακτήρα,
• παραβιάζει ρήτρα αποκλειστικής χρήσης ως κατοικίας,
• προκαλεί επαναλαμβανόμενη διατάραξη της κοινής ησυχίας,
• αυξάνει τον κίνδυνο για την ασφάλεια των κοινόχρηστων χώρων,
• ή επιβαρύνει υπέρμετρα τις κοινόχρηστες εγκαταστάσεις.

Από την άλλη πλευρά, η απλή εναλλαγή επισκεπτών δεν αρκεί από μόνη της για να θεωρηθεί παράνομη η χρήση, εφόσον δεν υπάρχει σαφής απαγόρευση ή αποδεδειγμένη όχληση.

Μπορεί να αλλάξει ο κανονισμός της πολυκατοικίας;

Η τροποποίηση του κανονισμού είναι δυνατή, αλλά δεν γίνεται γενικά με απλή απόφαση της πλειοψηφίας.

Κατά κανόνα απαιτείται συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών και συμβολαιογραφική πράξη που μεταγράφεται, ιδιαίτερα όταν η αλλαγή περιορίζει τον τρόπο χρήσης μιας ιδιοκτησίας.

Υπάρχουν εξαιρέσεις:

• εάν ο ίδιος ο κανονισμός επιτρέπει συγκεκριμένες τροποποιήσεις με ορισμένη πλειοψηφία,
• εάν ζητηθεί δικαστική συμπλήρωση ή τροποποίηση λόγω σοβαρών ελλείψεων που εμποδίζουν τη λειτουργία της συνιδιοκτησίας,
• ή όταν συντρέχουν ειδικές νομοθετικές προϋποθέσεις.

Σε ορισμένες δικαστικές διαδικασίες μπορεί να απαιτείται πλειοψηφία τουλάχιστον 65%, αλλά αυτό δεν ισοδυναμεί με γενικό δικαίωμα των ιδιοκτητών να απαγορεύουν το Airbnb με μια συνηθισμένη ψηφοφορία γενικής συνέλευσης.

Το νέο πλαίσιο που ετοιμάζει το υπουργείο Δικαιοσύνης

Το υπουργείο Δικαιοσύνης έχει ξεκινήσει νομοθετική πρωτοβουλία για τη ριζική αναμόρφωση του δικαίου της οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας.

Το σημερινό πλαίσιο βασίζεται σε μεγάλο βαθμό στον νόμο 3741/1929 και σε πλήθος μεταγενέστερων διατάξεων και νομολογιακών κρίσεων, γεγονός που έχει δημιουργήσει ένα ιδιαίτερα κατακερματισμένο σύστημα.

Νομοπαρασκευαστική επιτροπή έχει αναλάβει την κατάρτιση ενός ενιαίου Κώδικα Ιδιοκτησίας, με στόχο να ολοκληρώσει το έργο της έως το φθινόπωρο του 2026 και να ακολουθήσει η νομοθετική διαδικασία έως το τέλος του έτους.

Το νέο πλαίσιο αναμένεται να εξετάσει ζητήματα όπως:

• οι οφειλές κοινοχρήστων,
• η λήψη αποφάσεων στις γενικές συνελεύσεις,
• οι παλαιοί ή ελλιπείς κανονισμοί,
• η συνένωση και κατάτμηση διαμερισμάτων,
• οι αλλαγές χρήσης,
• οι ενεργειακές αναβαθμίσεις,
• και η ταχύτερη επίλυση διαφορών μεταξύ συνιδιοκτητών.

Δεν έχει ακόμη δημοσιευθεί τελικό σχέδιο νόμου που να προβλέπει ειδική, ενιαία ρύθμιση για το Airbnb στις πολυκατοικίες. Συνεπώς, δεν μπορεί να θεωρηθεί δεδομένο ότι το νέο πλαίσιο θα εισαγάγει συγκεκριμένο ποσοστό ιδιοκτητών ή αυτοματοποιημένη διαδικασία απαγόρευσης.

Τι μπορούν να κάνουν οι ένοικοι

Οι συνιδιοκτήτες που θεωρούν ότι η βραχυχρόνια μίσθωση παραβιάζει τον κανονισμό ή προκαλεί σοβαρή όχληση πρέπει πρώτα να εξετάσουν:

1. το ακριβές κείμενο του κανονισμού,
2. εάν υπάρχει ρήτρα αποκλειστικής χρήσης κατοικίας,
3. εάν απαγορεύονται επαγγελματικές ή ξενοδοχειακές χρήσεις,
4. εάν υπάρχουν καταγεγραμμένα περιστατικά όχλησης,
5. και εάν έχουν τηρηθεί οι νόμιμες διαδικασίες λειτουργίας του καταλύματος.

Η γενική συνέλευση μπορεί να καταγράψει επίσημα τα προβλήματα και να ζητήσει συμμόρφωση. Εάν η διαφορά δεν επιλυθεί, οι συνιδιοκτήτες μπορούν να προσφύγουν δικαστικά, ακόμη και με ασφαλιστικά μέτρα όταν θεωρούν ότι υπάρχει επείγουσα ανάγκη προστασίας.

Τι πρέπει να προσέχουν οι ιδιοκτήτες Airbnb

Ο ιδιοκτήτης που σχεδιάζει να διαθέσει το διαμέρισμά του σε βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να ελέγξει τον κανονισμό πριν από οποιαδήποτε επένδυση.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν ο κανονισμός περιλαμβάνει όρους όπως:

• «αποκλειστική χρήση κατοικίας»,
• «απαγόρευση ξενοδοχειακής εκμετάλλευσης»,
• «απαγόρευση επαγγελματικής δραστηριότητας»,
• ή περιορισμούς στην πρόσβαση τρίτων στους κοινόχρηστους χώρους.

Η φορολογική εγγραφή του ακινήτου και η καταχώρισή του στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής δεν υπερισχύουν αυτομάτως ενός δεσμευτικού κανονισμού πολυκατοικίας.

Το γεγονός ότι μια βραχυχρόνια μίσθωση είναι φορολογικά δηλωμένη δεν σημαίνει ότι είναι και συμβατή με τους ιδιωτικούς κανόνες της συγκεκριμένης οικοδομής.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:

• Έκπτωση στα καύσιμα: Πότε θα φανεί και γιατί μπορεί να είναι μικρότερη – Το σχέδιο των 40 εκατ. ευρώ
• Συναγερμός στις αγορές πετρελαίου: «Στερεύουν» τα αποθέματα μετά το νέο κλείσιμο των Στενών του Ορμούζ
• Business Monitor: Από τους προορισμούς του αύριο στην επέμβαση που καταργεί τις αποστάσεις
• UBS: Σε ανοδική φάση οι ευρωπαϊκές μετοχές – Οι κλάδοι που ξεχωρίζουν, η ελληνική Theon στα top picks