«Εξώσεις-εξπρές»: Τι αλλάζει στις μισθώσεις και πώς παίρνουν πίσω το ακίνητο οι ιδιοκτήτες

Σε εφαρμογή τέθηκε το νέο πλαίσιο για τις λεγόμενες «εξώσεις εξπρές», με βάση τον Ν. 5221/2025, εισάγοντας ταχύτερες διαδικασίες για την απόδοση μισθίου και την είσπραξη οφειλών ακόμη και μετά τη λήξη μιας σύμβασης μίσθωσης.

Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, οι ιδιοκτήτες αποκτούν πλέον τη δυνατότητα να επανακτούν τη χρήση των ακινήτων τους σε συντομότερο χρονικό διάστημα, περιορίζοντας τις καθυστερήσεις που χαρακτήριζαν μέχρι σήμερα τη διαδικασία.

Τα νέα δεδομένα για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές

Το νέο σύστημα επιχειρεί να εξισορροπήσει τα δικαιώματα των δύο πλευρών. Από τη μία, ενισχύει τη θέση των ιδιοκτητών με πιο σαφές και γρήγορο πλαίσιο ενεργειών. Από την άλλη, διασφαλίζει για τους ενοικιαστές αυτόματη περίοδο έξι μηνών για μεταστέγαση, χωρίς πρόσθετο κόστος, με δυνατότητα δικαστικής παράτασης σε ειδικές περιπτώσεις.

Παράλληλα, το μέτρο στοχεύει στη μείωση του φόρτου των δικαστηρίων, περιορίζοντας την ανάγκη για πλήρεις ακροαματικές διαδικασίες σε απλές υποθέσεις. Εκτιμάται ότι μπορεί να λειτουργήσει και ως κίνητρο για περισσότερους ιδιοκτήτες να διαθέσουν ακίνητα στη μακροχρόνια μίσθωση, ενισχύοντας την προσφορά στην αγορά κατοικίας.

Ωστόσο, η παραδοσιακή δικαστική διαδικασία παραμένει σε ισχύ, ιδιαίτερα σε περιπτώσεις όπου δεν υπάρχει έγγραφο συμφωνητικό ή ηλεκτρονική δήλωση μίσθωσης στην ΑΑΔΕ. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η προσφυγή στο Πρωτοδικείο εξακολουθεί να είναι απαραίτητη, με τις γνωστές καθυστερήσεις και διαδικαστικές επιβαρύνσεις.

ΠΟΜΙΔΑ: Τα 10 βήματα της νέας διαδικασίας διαταγής είσπραξης ενοικίου

Οι εκμισθωτές που ενδιαφέρονται για έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου πρέπει να συνεχίσουν να απευθύνονται στους δικηγόρους τους για την ανάθεση τέτοιων υποθέσεών τους, και όχι σε «πιστοποιημένους» δικηγόρους, όπως έχει δημιουργηθεί σε πολλούς η πεπλανημένη αυτή εντύπωση, δεδομένου ότι αυτοί ορίζονται απρόσωπα με αλφαβητική σειρά από τις Γραμματείες των Πρωτοδικείων της χώρας και εκ του νόμου δεν έχουν δικαίωμα να εκδώσουν διαταγή, όταν στην ίδια υπόθεση έχουν εμπλακεί με οποιονδήποτε τρόπο και ως δικηγόροι.

Σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης οι δικηγόροι έχουν πλέον την επιλογή να χρησιμοποιήσουν και τη νέα διαδικασία έκδοσης της «Διαταγής Απόδοσης Μισθίου», η οποία ισχύει παράλληλα με την παλαιά, πλην όμως είναι ταχύτερη γιατί περιορίζεται η δυνατότητα μακρόχρονης δικονομικής παρέλκυσης της όλης διαδικασίας απόδοσης μισθίων ακινήτων.

Οι νόμιμες προθεσμίες για την περίπτωση της μη πληρωμής ενοικίων παραμένουν αμετάβλητες: 15θήμερη εξώδικη προειδοποίηση και 20ήμερη προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής, με ελάχιστη συνολική πρακτική διάρκεια διαδικασίας περί τους 3 μήνες, που προσαυξάνονται ανάλογα σε περίπτωση παρεμβολής εορτών ή θερινών διακοπών.

Καθιερώνονται ευρύτατες προθεσμίες για την περίπτωση της απόδοσης λόγω λήξης της μίσθωσης: 3μηνη προθεσμία εξώδικη πρόσκληση απόδοσης και 2μηνη προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής, ελάχιστη συνολική πρακτική διάρκεια 6 μήνες, άνευ υπολογισμού εορτών, διακοπών κλπ, ώστε οι μισθωτές να έχουν επαρκή χρόνο να οργανώσουν απρόσκοπτα την μεταστέγασή τους.

Οι δικηγόροι των ιδιοκτητών θα πρέπει να ακολουθήσουν την ίδια ακριβώς διαδικασία που ακολουθούσαν μέχρι σήμερα, ήτοι να συντάξουν την εξώδικη πρόσκληση απόδοσης του μισθίου που θα επιδώσουν με δικαστικό επιμελητή και εν συνεχεία το δικόγραφο της αίτησης και το σχέδιο της διαταγής απόδοσης και να καταθέσουν τον πλήρη φάκελο στη Γραμματεία του αρμόδιου κατά τόπο Πρωτοδικείου, που τώρα θα συμπεριλαμβάνει και παράβολο ύψους 300€ ως αμοιβή του πιστοποιημένου δικηγόρου που θα αναλάβει τη μελέτη του φακέλου και υπογραφή της διαταγής.

Η Γραμματεία του Πρωτοδικείου θα ορίσει με αλφαβητική σειρά του αρχικού γράμματος του επωνύμου τους, έναν δικηγόρο από τον κατάλογο των μελών του οικείου δικηγορικού συλλόγου που έχουν πιστοποιηθεί για έκδοση διαταγών απόδοσης μισθίου. Όταν ο κατάλογος εξαντληθεί θα ακολουθείται η ίδια διαδικασία από την αρχή του. Συνεπώς δεν υπάρχει καμιά δυνατότητα παρέμβασης είτε από τον διάδικο, είτε από τον δικηγόρο του, στον ορισμό ή το έργο του πιστοποιημένου δικηγόρου που θα επεξεργαστεί το φάκελο της υπόθεσης.

Ο ορισθείς πιστοποιημένος δικηγόρος θα πρέπει εντός προθεσμίας 20 ημερών να ελέγξει την πληρότητα και νομιμότητα των εγγράφων του φακέλου και την πάροδο του διαστήματος προειδοποίησης του ενοικιαστή, και εφόσον όλα έχουν καλώς, να υπογράψει το κείμενο της διαταγής, στο οποίο ρητά θα αναφέρεται αφενός ότι αυτή θα μπορεί να εκτελεστεί μόνον μετά την πάροδο 20ημέρου ή διμήνου από την κοινοποίησή της, ανάλογα με το λόγο έκδοσής της, και αφετέρου ότι ο ενοικιαστής δικαιούται εντός προθεσμίας 15 εργασίμων ημερών να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής για οποιοδήποτε βάσιμο λόγο.

Το πρωτότυπο της διαταγής θα κατατεθεί από τον πιστοποιημένο δικηγόρο στη Γραμματεία του αρμόδιου Πρωτοδικείου, η οποία θα τη δημοσιεύει και θα εκδώσει τον εκτελεστό τίτλο της, που ονομάζεται «Απόγραφο», το οποίο θα παραλάβει ο δικηγόρος του εκμισθωτή αφού υποβάλλει σχετική αίτηση και καταβάλλει τα τέλη απογράφου. Ο δικηγόρος του εκμισθωτή θα εκδώσει αντίγραφο από το εκτελεστό απόγραφο, το οποίο θα το επιδώσει με δικαστικό επιμελητή στο μισθωτή, με εντολή να αποδώσει το ακίνητο εντός 20ημέρου από την κοινοποίησή του σε περίπτωση οφειλής μισθωμάτων και εντός διμήνου σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης.

Αν ο ενοικιαστής χρειάζεται και άλλο χρόνο και ο εκμισθωτής δεν συμφωνεί, και στις δύο περιπτώσεις θα έχει τη δυνατότητα να ασκήσει ανακοπή αλλά και αίτηση ασφαλιστικών μέτρων, όπως και προσωρινή διαταγή μη εκτέλεσης της απόφασης από τον Πρόεδρο Υπηρεσίας του αρμόδιου Δικαστηρίου, όπως μπορούσε να πράξει και μέχρι σήμερα, ζητώντας περαιτέρω παράταση του χρόνου απόδοσης για οποιοδήποτε βάσιμο λόγο που μπορεί να πιθανολογήσει.

Συμπερασματικά με τη νέα ρύθμιση, κατά τη λήξη μιας μίσθωσης, ο ενοικιαστής έχει από το νόμο και χωρίς καμιά ενέργεια ή δαπάνη του, τουλάχιστον έξι (6) μήνες στη διάθεσή του για τη μετεγκατάστασή του. Έχει δηλαδή ο ενοικιαστής εξασφαλισμένο τουλάχιστον ένα πλήρες εξάμηνο, εγγυημένο αυτόματα από τον ίδιο το νόμο, και κυρίως αδάπανο για αυτόν, χωρίς δηλαδή να χρειαστεί να κάνει ο ίδιος την παραμικρή ενέργεια και να υποβληθεί στο παραμικρό έξοδσε αντίθεση με τον ιδιοκτήτη οποίος θα πρέπει, εξ αιτίας της παράνομης και αντισυμβατικής άρνησης του ενοικιαστή του να του αποδώσει το ακίνητό του, όπως έχει υποχρέωση, να επιβαρυνθεί με τις αμοιβές του δικηγόρου του και του δικαστικού επιμελητή καθώς και το παράβολο του πιστοποιημένου δικηγόρου, ποσά που συνήθως δεν έχει καμιά δυνατότητα να εισπράξει από τον ενοικιαστή, προκειμένου να επιτύχει το αυτονόητο.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:

• Αγορά ακινήτων: Πώς η υψηλή τιμή μπλοκάρει τις πωλήσεις – Πόσο «τιμωρούνται» οι υπερβολές
• Το Business Monitor στους Δελφούς: Η νέα ισχύς περνά από την άμυνα, την καινοτομία και το AI
• Ο Ντόναλντ Τραμπ εξετάζει το σχέδιο του Ιράν για τον τερματισμό του πολέμου
• ΟΠΕΚ+: Αύξηση παραγωγής «στα χαρτιά» εν μέσω κρίσης στο Ορμούζ