Real estate: Η πολλά υποσχόμενη επόμενη ημέρα στην Ελλάδα

∆οµικές αλλαγές το 2021 στην αγορά ακινήτων – οι κίνδυνοι, οι επενδύσεις  στην πανδηµία,  τα χαρτοφυλάκια µε τα εµβληµατικά έργα και τα υποσχόµενα projects.

Το παρατεταμένο lockdown σε λιανεμπόριο και τουρισμό µπορεί να έπληξε τα έσοδα των εταιρειών ακινήτων, αλλά αναδυόµενες τάσεις σε logistics, datacenters, βιοκλιµατικά κτίρια µέχρι αστικές αναπλάσεις και κοινωνικά ακίνητα ρίχνουν νερό στο µύλο των επενδύσεων, καθιστώντας το real estate βασικό µοχλό ανάπτυξης στον νέο κύκλο της οικονοµίας µε φόντο το Ταµείο Ανάκαµψης και το νέο ΕΣΠΑ, συνολικού ύψους περί τα 60 δισ. ευρώ.

Η ελληνική κτηµαταγορά επηρεάστηκε από την πανδηµία της νόσου COVID-19, καθώς τα έκτακτα µέτρα στήριξης είχαν άµεση επίπτωση στο σκέλος των εσόδων των ιδιοκτητών ακινήτων. Οι ίδιοι κλάδοι ωστόσο που εµφανίστηκαν ως αδύναµοι κρίκοι στην κρίση, όπως retail και ho.re.ca., ανατροφοδοτούν τη ζήτηση σε µη παραδοσιακούς τοµείς. Η αύξηση των διαδικτυακών πωλήσεων, η επανεξέταση από τους retailers της αλυσίδας εφοδιασµού µε διαφοροποίηση προµηθευτών και η σταδιακή επιστροφή της δυναµικής του τουρισµού συνδέονται µε ένα µπαράζ επενδύσεων σε ξενοδοχειακές µονάδες και µε ιστορικά υψηλά επίπεδα κατασκευής νεών logistic centers. Ειδικά δε στον κλάδο των γραφειακών χώρων, που κατά τα φαινόµενα απειλείται από την µεγάλης κλίµακας υιοθέτηση του µοντέλου εξ αποστάσεως εργασίας, στελέχη µεγάλων εταιρειών real estate εκτιµούν ότι η νέα τάση θα διαφοροποιήσει τη ζήτηση, αλλά µόνο µία παρατεταµένη και σηµαντική αύξηση της ανεργίας θα µπορούσε να αποτελέσει απειλή. Σύµφωνα µε στοιχεία της Prodea Investments, τα γραφεία αποδείχθηκαν ιδιαιτέρως ανθεκτικά. Εκτιµάται δε ότι παρά τις υφιστάµενες χαµηλές αποδόσεις που προσφέρουν, τα διαµερίσµατα/κατοικίες θα προστεθούν ως σηµαντικό στοιχείο στα χαρτοφυλάκια ΑΕΕΑΠ (Ανώνυµων Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία) και επενδυτών τα αµέσως επόµενα χρόνια. Εξάλλου, σύµφωνα µε στελέχη της Trastor, η παγκόσµια τάση στα γραφεία είναι η βέλτιστη αξιοποίηση του χώρου σε κτίρια υψηλών προδιαγραφών, που οδηγεί σε αύξηση της παραγωγικότητας και όχι σµίκρυνση της ζήτησης. Επίσης, το νέο τοπίο προοιωνίζεται αύξηση της ζήτησης από τους κλάδους τηλεπικοινωνιών, φαρµακευτικών, ασφαλιστικών και χρηµατοπιστωτικών φορέων, που καλούνται να λειτουργήσουν σε περιβάλλον ελάχιστης προσφοράς γραφείων σύγχρονων προδιαγραφών.

Η πανδηµία αποκλιµάκωσε επίσης τη δυναµική της αγοράς οικιστικών ακινήτων το 2020, όπως αποτυπώνεται µεταξύ άλλων στα στοιχεία του προγράµµατος Golden Visa, και στο συγκρατηµένο επενδυτικό ενδιαφέρον ειδικά στον τοµέα των βραχυχρόνιων µισθώσεων που εξαρτάται από τις τουριστικές ροές. Σύµφωνα µε τις προβλέψεις εγχώριων επιχειρηµατικών φορέων, αλλά και του UNWTO, η πλήρης ανάκαµψη του ελληνικού τουρισµού στα επίπεδα του 2019 δεν θα πρέπει να αναµένεται πριν το 2022. Όµως, καθώς επανεκκινεί, τα πρώτα θετικά µηνύµατα του 2021 ήρθαν από εµβολιασµένους επισκέπτες στα νησιά, από τις ενηµερώσεις µεγάλων tour operators όπως TUI και FTI, αλλά και από το κάλεσµα πλατφορµών τύπου Airbnb προς ιδιοκτήτες ακινήτων να προχωρήσουν στις απαραίτητες διαδικασίες δήλωσης Αριθµού Μητρώου Ακινήτου στο πλαίσιο σχετικής συµφωνίας µε την ΑΑΔΕ.

Το 2021 αναµένονται ραγδαίες αλλαγές στην αγορά ακινήτων. Η αλλαγή νοοτροπίας και αναγκών, σε συνδυασµό µε τα έργα ανάπτυξης και υποδοµών µεγάλης κλίµακας που έχουν δροµολογηθεί, µε κυριότερο το έργο στο πρώην αεροδρόµιο του Ελληνικού από τη Lamda Development, αναδιαµορφώνουν τη ζήτηση τόσο των οικιστικών, όσο και των επαγγελµατικών ακινήτων στην ευρύτερη περιοχή της πρωτεύουσας. Αισιοδοξία για την επόµενη µέρα στην αγορά ακινήτων µεταφέρουν στελέχη της Πειραιώς Real Estate, µε σηµαντικά έργα στο χαρτοφυλάκιό της, όπως CityLink, Kosmopolis, Limani Center, Πλατεία Θεσσαλονίκης και χώροι στον ΟΛΠ. Είναι ενδεικτικό ότι εταιρείες real estate, developers και ΑΕΕΑΠ συνέχισαν να επενδύουν εν µέσω πανδηµίας.

Το 2021 αναμένονται ραγδαίες εξελίξεις στην αγορά ακινήτων, µε την Αθήνα να βρισκεται στο επίκεντρο των µεγάλων αλλαγών.

Οι μεγάλες επενδύσεις που αλλάζουν την όψη των πόλεων

Σε ορισµένα από τα πιο εµβληµατικά έργα συµµετέχει η Prodea, η µεγαλύτερη εταιρεία επενδύσεων σε real estate στην Ελλάδα, µε χαρτοφυλάκιο άνω των 2 δισ. ευρώ. Στο τέλος του 2020 διέθετε 359 εµπορικά ακίνητα, κυρίως καταστήµατα και γραφεία. Έχει ενεργό ρόλο στην ανάπλαση της Αθήνας, ενώ συµµετέχει µε 30% στην Piraeus Tower ΑΕ, που συστάθηκε για την αξιοποίηση και εκµετάλλευση για 99 χρόνια του Πύργου Πειραιά. Πρόκειται για επένδυση µε προδιαγραφές πράσινου κτηρίου, project στο οποίο η Prodea συνεργάζεται κοινοπρακτικά µε την EBRD και την Dimand, µε την οποία άλλωστε συµπράττει και σε άλλα έργα. Ενδεικτικά σηµειώνεται το ξενοδοχείο Moxy που άνοιξε το 2019 στην Πάτρα, ενώ υπό κατασκευή είναι το Moxy στο Σαρόγλειο Μέγαρο στην Οµόνοια.  Είναι το πρώτο ξενοδοχείο του δηµοφιλούς σήµατος του οµίλου Μarriott στην τοπική αγορά, που διαθέτει στοιχεία πράσινου κτιρίου συνεισφέροντας στα χαρακτηριστικά της βιώσιµης πόλης που προωθεί ο Δήµος, σε συνδυασµό και µε τις άλλες ξενοδοχειακές επενδύσεις στην περιοχή. Σ’ αυτές πρωταγωνιστεί ως γνωστόν ο ισραηλινός όµιλος των Brown Hotels, που έχει ανοίξει τα Brown Acropol και DAVE Red Athens, ενώ ετοιµάζει το La Mirage στην ίδια γειτονιά αλλά και το Brown Townhouse Athens, κοντά στην πλατεία Συντάγµατος, µεταξύ Ερµού και Πλάκας. Ο όµιλος προωθεί µε γρήγορους ρυθµούς το επενδυτικό του πλάνο στην τοπική αγορά, το οποίο δεν περιλαµβάνει µόνο νέα ξενοδοχεία boutique στο ιστορικό κέντρο, αλλά και τουριστικά συγκροτήµατα σε Σούνιο, Θεσσαλονίκη και άλλες πόλεις, καθώς και νησιά.

Προς ένα μοντέλο βιώσιμης ανάπτυξης

Η ανάπλαση των πόλεων µε στόχο τη µετάβαση στο µοντέλο βιώσιµης ανάπτυξης συνεπάγεται ευρείες συνέργειες. Για παράδειγµα, για την ανάπλαση του λόφου Στρέφη ο Δήµος Αθηναίων συνεργάζεται µε την Prodea, η οποία στο πλαίσιο χορηγίας συνεισφέρει ενεργά στο project όντας και η ίδια ενεργό µέρος της πόλης, µε εγκαταστάσεις σε προπολεµικό κτήριο που ανακατασκεύασε αποσπώντας πιστοποιήσεις υψηλών προδιαγραφών αειφορίας LEED και WELL. Άλλο παράδειγµα είναι το Έrgon House, στη Μητροπόλεως, ενώ ολοκληρώθηκε και η επένδυση του Hellenic Vibes Hotel σε ακίνητό της στην Αγίας Ειρήνης. Δεν πρέπει να παραβλέψουµε επίσης το The Wave, επταώροφο κτίριο γραφείων υψηλών προδιαγραφών στη Λεωφόρο Συγγρού, στο ύψος του Φιξ. Η Prodea έχει αποκτήσει επίσης το Lazart Hotel στη Θεσσαλονίκη, ενώ στον τοµέα της φιλοξενίας έχει συνάψει στρατηγική συνεργασία µε τον κυπριακό όµιλο Yoda του Ιωάννη Παπαλέκα.

H Noval Property, του οµίλου Viohalco, η δεύτερη µεγαλύτερη ΑΕΕΑΠ στην Ελλάδα, αναπτύσσει µερικά από τα ακίνητα φιλέτα, όπως το The Orbit, 9όροφο συγκρότηµα γραφείων στους Αµπελόκηπους, µε 6 υπόγεια, σε έκταση 42.000 τ.µ..  Είναι το πρώτο κτήριο στην Ελλάδα που έλαβε πιστοποίηση κατά LEED v4 for Core & Shell στο επίπεδο Platinum. Φιλοξενεί την έδρα της πολυεθνικής FreeNow µε την εφαρµογή The Beat. Η Noval έχει αναλάβει την ανάπλαση ολόκληρου του οικοδοµικού τετραγώνου συµπεριλαµβανοµένου πάρκου στην πίσω πλευρά στοχεύοντας στην αναβάθµιση της ποιότητας ζωής των κατοίκων της ευρύτερης γειτονιάς και την ανάδειξή της σε πόλο έλξης επισκεπτών.

Μια άλλη ενδεικτική επένδυση είναι το The Butterfly, κτήριο γραφείων στο Χαλάνδρι µε περιβαλλοντική πιστοποίηση LEED (Gold), ενώ πρόσφατα  πλειοδότησε για ακίνητο της Ektasis στο Μαρούσι µέσω της The Grid, στην οποία συµµετέχει και η επενδυτική εταιρεία Brook LaneCapital.

Το χαρτοφυλάκιο επενδυτικών ακινήτων της Noval εµφανίζει εύλογη αξία ενισχυµένη κατά 22% το 2020 σε 364,6 εκατ. ευρώ – µε 42 ακίνητα. Περιλαµβάνει ενδεικτικά το εµπορικό κέντρο River West, που θα ενεργοποιεί επέκταση, την υπεραγορά ΙΚΕΑ στο Αιγάλεω, αλλά και το εµπορικό κέντρο Mare West στην Κόρινθο. Στον τοµέα φιλοξενίας σηµειώνονται τα ξενοδοχεία στην πλατεία Καραΐσκάκη Wyndham Grand Athens και Κ29 στην Αγίου Κωνσταντίνου. Η παρουσία της Nοval είναι ηχηρή και στις αστικές αναπλάσεις, µε επίκεντρο τον Ελαιώνα, συνολικού προϋπολογισµού σχεδόν 120 εκατ. ευρώ σε περιοχή 72 στρεµµάτων, που φιλοξένησε το πρώτο εργοστάσιο του οµίλου. Στην ίδια περιοχή αναπτύσσεται και το Κέντρο Καινοτοµίας στο παλαιό εργοστάσιο της ΧΡΩΠΕΙ, για το οποίο έχουν εκδηλώσει ενδιαφέρον ΓΕΚ Τέρνα, Άκτωρ, Intracom αλλά και η Dimand. Η τελευταία δήλωσε παρόν και στο διαγωνισµό του ΤΑΙΠΕΔ για το παραθαλάσσιο οικόπεδο στις Γούρνες Ηρακλείου ενώ έχοντας ολοκληρώσει την ανακατασκευή του κτηρίου της Ελευθεροτυπίας στο Νέο Κόσµο υλοποιεί σειρά νέων επενδύσεων. Μεταξύ άλλων υλοποιεί το νέο γήπεδο της ΑΕΚ στη Νέα Φιλαδέλφεια ενώ ανακαίνισε τις παλιές εγκαταστάσεις της καπνοβιοµηχανίας Παπαστράτος στον Πειραιά, που απέκτησε η Grivalia το 2016. Σήµερα η Dimand επεκτείνει τη δράση της και στη Θεσσαλονίκη. Σχεδιάζει επένδυση 35 εκατ. ευρώ σε γραφειακούς χώρους καλύπτοντας τις ανάγκες της πόλης σε ποιοτικά ακίνητα σε µια περίοδο που αναπτύσσουν τεχνολογικά hub πολυεθνικές όπως η Cisco και η Pfizer.

Η Trastor, µια από τις τέσσερις εισηγµένες ΑΕΕΑΠ, που ελέγχεται από την WRED LLC (52,1%) και την Piraeus Financial Holdings SA (44,8%), το 2020 υλοποίησε επτά νέες επενδύσεις σε ακίνητα, γραφειακούς χώρους και logistics. Έχει στο χαρτοφυλάκιό της το ακίνητο που στέγαζε τα γραφεία του ΔΟΛ στη Μιχαλακοπούλου, το οποίο ανακαίνισε και νοικιάζει πλέον. Η συνολική αξία αποτίµησης των 65 επενδυτικών ακινήτων του οµίλου την 31.12.2020, ανερχόταν στα 301,6 εκατ. ευρώ.

Η Briq Properties που το 2020 προχώρησε στην απόκτηση του Plaza Hotel Skiathos ενίσχυσε περαιτέρω τη θέση της και στον τοµέα των logistics αποκτώντας το 80% της Sarmed Warehouses ενώ απέκτησε και νέες εκτάσεις στον Ασπρόπυργο. Ο τοµέας logistics έχει µερίδιο 46% στο χαρτοφυλάκιό της, του οποίου η εύλογη αξία ξεπερνούσε τα 100 εκατ. ευρώ στο τέλος του 2020. Η εταιρεία απέκτησε επίσης ακίνητα σε Κρήτη, Κέρκυρα και Πειραιά.

Μιλώντας για κοινωνικού χαρακτήρα ακίνητα, η αγορά στην Ελλάδα είναι σχεδόν παρθένα, µε λίγες εταιρείες επενδυτικών ακινήτων τα θέτουν στο χαρτοφυλάκιό τους στρατηγικά τον συγκεκριµένο τοµέα. Μια από αυτές είναι η εισηγµένη Premia Properties (πρώην Pasal) που είναι στρατηγικά τοποθετηµένη και σε δύο ακόµη τοµείς, τα big box δίκτυα και τα logistics. Έχει ισχυρή παρουσία στην περιοχή του Θριασίου (Ελευσίνα, Μάνδρα και Ασπρόπυργο) µε τις κεντρικές αποθήκες των Σκλαβενίτης, ΜΕΤΡΟ, Διακίνηση (Diakinisis) που είναι η µεγαλύτερη ελληνική εταιρεία 3PL κ.α.. Στοχεύει µάλιστα στον συγκεκριµένο τοµέα σε 200 χιλ. τ.µ. logistics µέχρι το τέλος του 2021. Υλοποιεί πενταετές πλάνο ανάπτυξης µε στόχο αξία χαρτοφυλακίου 1 δισ. ευρώ. Ειδικά στον τοµέα των κοινωνικών ακινήτων φέρνει ευρωπαϊκή τεχνογνωσία µέσω του Ελληνοσουηδού επιχειρηµατία και βασικού µετόχου της Ηλία Γεωργιάδη της Sterner Stenhus.

Εν κατακλείδι, παράγοντες της αγοράς εφιστούν την προσοχή και στους πλειστηριασµούς ακινήτων ενόψει της λήξης των προστατευτικών διατάξεων. Επίσης στο «κάδρο» µπαίνουν οι νέες προκλήσεις για το σύνολο του επιχειρηµατικού κόσµου, η ουδετερότητα άνθρακα και ευρύτερα τα ESG. Όλα αυτά θα απαιτήσουν λύσεις για ανθεκτικά και πράσινα κτίρια, ευέλικτους και έξυπνους χώρους εργασίας, προσιτή στέγαση, σύγχρονες υποδοµές αποθήκευσης και βιώσιµες πόλεις.

Το άρθρο δημοσιεύεται στο περιοδικό Fortune που κυκλοφορεί στα περίπτερα.