Σπίτι μου 3: Πόσα σπίτια «χωρούν» στο νέο πρόγραμμα

Με αυξημένο ανώτατο όριο αξίας κατοικίας, διευρυμένα εισοδηματικά κριτήρια και προϋπολογισμό 2 δισ. ευρώ σχεδιάζεται το νέο «Σπίτι μου 3», σε μια αγορά κατοικίας, όμως, πολύ διαφορετική από εκείνη στην οποία έκανε πρεμιέρα ο πρώτος κύκλος του προγράμματος. Οι τιμές έχουν ανέβει αισθητά, ενώ η πραγματική δεξαμενή ακινήτων που μπορεί να ανταποκριθεί ταυτόχρονα στις ανάγκες μιας οικογένειας και στα χαρακτηριστικά του νέου προγράμματος αποδεικνύεται ιδιαίτερα άνιση από περιοχή σε περιοχή.

Νέα έρευνα του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, που έχει στη διάθεσή του το Fortune Greece, χαρτογραφεί τη διαθεσιμότητα κατοικιών σε Αττική και Θεσσαλονίκη και αποκαλύπτει τις μεγάλες αποκλίσεις πίσω από το νέο όριο των 300.000 ευρώ. Στα Βόρεια Προάστια, για παράδειγμα, μόλις το 5,9% του συνόλου των κατοικιών που προσφέρονται προς πώληση πληροί τα εξεταζόμενα χαρακτηριστικά με ζητούμενη τιμή έως 300.000 ευρώ, ενώ για προϋπολογισμό έως 200.000 ευρώ το ποσοστό υποχωρεί στο 0,49%. Στον αντίποδα, στο Υπόλοιπο Αττικής -όπως αναφέρεται στην έρευνα- τα αντίστοιχα ποσοστά φτάνουν το 45,5% και το 25,4%.

Η εικόνα αποκτά ακόμη μεγαλύτερο ενδιαφέρον αν συνυπολογιστεί η ηλικία των διαθέσιμων ακινήτων. Στον Δήμο Αθηναίων, το 83,5% των κατοικιών που εντάσσονται στο εξεταζόμενο όριο των 300.000 ευρώ έχει κατασκευαστεί έως το 1980, στοιχείο που προσθέτει στην εξίσωση της αγοράς και το ενδεχόμενο πρόσθετου κόστους για εργασίες ανακαίνισης ή ενεργειακής αναβάθμισης.

Μια αγορά 25% ακριβότερη

Η αφετηρία του «Σπίτι μου 3» φαίνεται ότι θα είναι, λοιπόν, αισθητά διαφορετική από εκείνη του πρώτου κύκλου. Η εξέλιξη των δεικτών της Τράπεζας της Ελλάδος αποτυπώνει το μέγεθος της μεταβολής: από το δεύτερο τρίμηνο του 2023 έως το δεύτερο τρίμηνο του 2026 οι τιμές των διαμερισμάτων έχουν αυξηθεί σωρευτικά κατά 25,1% πανελλαδικά, κατά 22,3% στην Αττική και κατά 30% στη Θεσσαλονίκη. Η μεταβολή αυτή έχει ανεβάσει σημαντικά το κόστος εισόδου στην αγορά κατοικίας, περιορίζοντας τις επιλογές για τα νοικοκυριά που κινούνται με χαμηλότερο προϋπολογισμό.

Η εικόνα του «Σπίτι μου 2» δίνει ένα ακόμη σημείο αναφοράς για το είδος των ακινήτων στα οποία κατευθύνθηκαν οι αγοραστές. Σύμφωνα με τα στοιχεία που περιλαμβάνονται στην έρευνα του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, η μέση κατοικία που αγοράστηκε είχε επιφάνεια 88,5 τ.μ., μέση αξία 152.100 ευρώ και μέσο έτος κατασκευής το 1982, ενώ η μέση συμβασιοποιημένη χρηματοδότηση διαμορφώθηκε περίπου στις 109.100 ευρώ.

Στον νέο κύκλο, με βάση όσα έχουν ανακοινωθεί μέχρι σήμερα, το ανώτατο όριο αξίας του ακινήτου αυξάνεται στις 300.000 ευρώ, από 250.000 ευρώ στο «Σπίτι μου 2». Η αύξηση του ορίου διευρύνει θεωρητικά τη δεξαμενή των επιλέξιμων κατοικιών. Όπως επισημαίνει στο «F» ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας (φώτο), η πραγματική διαθεσιμότητα, με βάση τη νέα χαρτογράφηση, εξαρτάται σε πολύ μεγάλο βαθμό από την περιοχή, το διαθέσιμο budget και την ηλικία του ακινήτου.

Ο χάρτης της Αττικής

Η αύξηση του ανώτατου ορίου αξίας στις 300.000 ευρώ διευρύνει τις επιλογές, χωρίς όμως να εξαλείφει τις μεγάλες αποκλίσεις μεταξύ των επιμέρους αγορών της Αττικής. Στον Δήμο Αθηναίων, το 15,71% του συνόλου των κατοικιών που προσφέρονται προς πώληση ανταποκρίνεται στα χαρακτηριστικά που εξετάζει η έρευνα και έχει ζητούμενη τιμή έως 300.000 ευρώ. Αν ο προϋπολογισμός υποχωρήσει στις 250.000 ευρώ, το ποσοστό περιορίζεται στο 12,42%, ενώ στις 200.000 ευρώ πέφτει στο 7,5%.

Ανάλογη είναι η εικόνα σε αρκετές ακόμη περιοχές. Στα Δυτικά Προάστια, η πραγματική δεξαμενή διαμορφώνεται στο 17,98% για κατοικίες έως 300.000 ευρώ και στο 9,24% έως 200.000 ευρώ, ενώ στον Πειραιά τα αντίστοιχα ποσοστά είναι 16,58% και 6,81%. Στην Ανατολική Αττική φτάνουν το 17,89% και το 6,32%, ενώ στα Προάστια του Πειραιά η εικόνα είναι ευνοϊκότερη, με τα ποσοστά να διαμορφώνονται σε 17,82% και 10,29% αντίστοιχα.

Ιδιαίτερα περιορισμένη παραμένει η προσφορά στα Νότια Προάστια, όπου μόλις το 7,77% του συνολικού αποθέματος πληροί τα εξεταζόμενα χαρακτηριστικά με τιμή έως 300.000 ευρώ και μόλις το 1,82% έως 200.000 ευρώ. Ακόμη και μέσα στις επιμέρους αγορές, η προσφορά εμφανίζεται έντονα συγκεντρωμένη. Στα Νότια Προάστια, για παράδειγμα, η Καλλιθέα και η Νέα Σμύρνη συγκεντρώνουν μαζί περίπου το 40% των κατοικιών της συγκεκριμένης κατηγορίας, ενώ στα Βόρεια Προάστια Μαρούσι, Χαλάνδρι, Αγία Παρασκευή και Ηράκλειο συγκεντρώνουν περισσότερο από το 63%.

Οι δύο όψεις της Θεσσαλονίκης

Στη Θεσσαλονίκη, η χαρτογράφηση αποτυπώνει δύο διαφορετικές αγορές. Στον Δήμο Θεσσαλονίκης, οι κατοικίες επιφάνειας 80–150 τ.μ. αντιστοιχούν μόλις στο 21,6% του συνόλου των αγγελιών. Από το σύνολο των κατοικιών που προσφέρονται προς πώληση, το 16,38% πληροί τα εξεταζόμενα χαρακτηριστικά με ζητούμενη τιμή έως 300.000 ευρώ, ποσοστό που περιορίζεται στο 12,18% στις 250.000 ευρώ και στο 6,77% στις 200.000 ευρώ.

Το βασικό χαρακτηριστικό της προσφοράς στο κέντρο είναι, ωστόσο, η ηλικία της. Το 80% των κατοικιών που εντάσσονται στην κατηγορία έως 300.000 ευρώ έχει κατασκευαστεί έως το 1980, ενώ μόλις το 8,94% αφορά ακίνητα της περιόδου 1991–2007. Παράλληλα, η διαθέσιμη προσφορά είναι έντονα συγκεντρωμένη γεωγραφικά, καθώς Κέντρο, Τούμπα, Φάληρο–Ιπποκράτειο και Βούλγαρη–Ντεπώ–Μαρτίου συγκεντρώνουν συνολικά περίπου το 63% των κατοικιών που εξετάζονται.

Στους περιφερειακούς δήμους, η εικόνα διαφοροποιείται σημαντικά. Οι κατοικίες 80–150 τ.μ. αποτελούν το 47,5% του συνολικού αποθέματος, ενώ το ποσοστό των ακινήτων που πληρούν τα κριτήρια με τιμή έως 300.000 ευρώ διαμορφώνεται στο 14,99%. Στις 200.000 ευρώ, μάλιστα, η διαθέσιμη δεξαμενή φτάνει το 10,28%, έναντι 6,77% στον Δήμο Θεσσαλονίκης. Η σημαντικότερη διαφορά εντοπίζεται και εδώ στην ηλικία των ακινήτων: έξι στα δέκα διαθέσιμα σπίτια έχουν κατασκευαστεί την περίοδο 1991–2007, με το νεότερο απόθεμα να προσφέρει διαφορετικές επιλογές σε σχέση με το σαφώς γηραιότερο κέντρο.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:

• Aktor Group: Η νέα εξίσωση ανάπτυξης με Motor Oil, LNG και Ρουμανία
• EntersoftOne-Hg: Πώς χτίστηκε το ελληνικό software deal του 1 δισ. ευρώ
• Deep Tech Cities: Πώς η τεχνητή νοημοσύνη αλλάζει τον παγκόσμιο χάρτη της ανάπτυξης