Ακίνητα: Ποιοι χάνουν την τριετή φοροαπαλλαγή – Οι «παγίδες»
Οι ιδιοκτήτες που θέλουν να επωφεληθούν από την τριετή φοροαπαλλαγή για ενοίκια καλούνται να κινηθούν με ακρίβεια στους κωδικούς της δήλωσης, καθώς λάθη ή καθυστερήσεις μπορεί να ακυρώσουν το όφελος.
Με αυξημένη προσοχή καλούνται να συμπληρώσουν τη φετινή φορολογική τους δήλωση οι ιδιοκτήτες ακινήτων που στοχεύουν στην τριετή απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για μισθώσεις. Οι σχετικοί κωδικοί δεν αφήνουν περιθώρια για αστοχίες, καθώς ακόμη και τυπικές παραλείψεις μπορεί να οδηγήσουν σε απώλεια του ευεργετήματος.
Κρίσιμο σημείο αποτελεί ο χαρακτηρισμός του ακινήτου ως «κενού». Για να γίνει αποδεκτός, θα πρέπει να έχει δηλωθεί εμπρόθεσμα στην Εφορία. Εκ των υστέρων δηλώσεις, ακόμη και αν πληρούνται όλες οι υπόλοιπες προϋποθέσεις, δεν αναγνωρίζονται και οδηγούν σε αποκλεισμό από την απαλλαγή, σύμφωνα με την ΕΡΤ.
Το μέτρο καλύπτει δύο βασικές κατηγορίες ακινήτων: Αφενός κατοικίες που παρέμειναν κενές ή σε αδράνεια για τουλάχιστον τρία χρόνια και αφετέρου ακίνητα που μέχρι πρόσφατα αξιοποιούνταν μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, υπό την προϋπόθεση ότι μετατρέπονται σε μακροχρόνιες μισθώσεις έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
Τα όρια και οι βασικές προϋποθέσεις
Η απαλλαγή αφορά ακίνητα επιφάνειας έως 120 τ.μ., με πρόβλεψη προσαύξησης κατά 20 τ.μ. για κάθε παιδί πέραν των δύο στην οικογένεια του ενοικιαστή. Βασική προϋπόθεση είναι η σύναψη τριετούς σύμβασης κύριας κατοικίας.
Σε περίπτωση πρόωρης αποχώρησης του ενοικιαστή, το φορολογικό όφελος δεν χάνεται αυτόματα, υπό την προϋπόθεση ότι ο ιδιοκτήτης θα συνάψει εντός τριών μηνών μία νέα τριετή σύμβαση. Αν όμως και αυτή η μίσθωση λυθεί, η απαλλαγή παύει να ισχύει οριστικά.
Εξαιρέσεις με ειδικό καθεστώς
Το πλαίσιο προβλέπει κατ’ εξαίρεση εφαρμογή της απαλλαγής και για συμβάσεις μικρότερης διάρκειας, τουλάχιστον έξι μηνών, όταν οι κατοικίες εκμισθώνονται σε συγκεκριμένες επαγγελματικές κατηγορίες. Σε αυτές περιλαμβάνονται εργαζόμενοι στον τομέα της υγείας, εκπαιδευτικοί του δημόσιου συστήματος, καθώς και ένστολο προσωπικό.
Σε αυτές τις περιπτώσεις, η συνέχιση της απαλλαγής διασφαλίζεται εφόσον ο ιδιοκτήτης συνάπτει εντός εξαμήνου νέες συμβάσεις κύριας κατοικίας διάρκειας τουλάχιστον έξι μηνών ή τριετίας.
Τι ισχύει για τα ακίνητα τύπου Airbnb
Για τις κατοικίες που προέρχονται από βραχυχρόνια μίσθωση, οι προϋποθέσεις είναι αυστηρές και σαφώς προσδιορισμένες. Το ακίνητο θα πρέπει να έχει διατεθεί νόμιμα και αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος, ενώ όλες οι σχετικές μισθώσεις θα πρέπει να έχουν δηλωθεί κανονικά στη φορολογική διοίκηση.
Επιπλέον, απαιτείται η υποβολή δήλωσης βραχυχρόνιας μίσθωσης εντός του έτους και πριν από την έναρξη της νέας μίσθωσης.
Οδηγός
Όλες οι λεπτομέρειες για το πότε χορηγείται η φοροαπαλλαγή, δίνονται μέσα από τις ερωτήσεις και τις απαντήσεις που βρίσκονται στον αναλυτικό οδηγό που εξέδωσε η ΑΑΔΕ προκειμένου να αποσαφηνίσει σειρά θεμάτων ενόψει της υποβολής των φετινών φορολογικών δηλώσεων.
Στην ερώτηση: πως δηλώνω στο έντυπο Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος το εισόδημα από ακίνητα, τα οποία δηλώνονταν ως κενά ή είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, για τη χορήγηση της απαλλαγής από το φόρο εισοδήματος, η απάντηση είναι η εξής:
Απάντηση: Για τη χορήγηση της απαλλαγής, δηλώνετε κατά τη συμπλήρωση του εντύπου Ε2 το ακαθάριστο εισόδημα που αποκτήσατε από την εκμίσθωση κατοικίας επιλέγοντας κατά περίπτωση στη στήλη 17 τον κωδικό 64 «Εκμίσθωση κατοικίας που ήταν κενή», τον κωδικό 65 «Εκμίσθωση κατοικίας που είχε καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», τον κωδικό 66 «Εκμίσθωση κατοικίας εξάμηνης τουλάχιστον διάρκειας που ήταν κενή» ή τον κωδικό 67 «Εκμίσθωση εξάμηνης τουλάχιστον διάρκειας κατοικίας που είχε καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής». Το εν λόγω εισόδημα, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις που ορίζει ο Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος, μεταφέρεται στους νέους κωδικούς 119-120 «Απαλλασσόμενο από τον φόρο εισόδημα από εκμίσθωση κατοικιών» στον Πίνακα 6 του εντύπου Ε1.
Απάντηση δίνεται και για το πότε κάποιος ιδιοκτήτης δεν δικαιούται την απαλλαγή από το φόρο:
Ερώτηση: Διαθέτω ακίνητο 100 τ.μ., το οποίο εκμίσθωνα μακροχρόνια μέχρι και το έτος 2022, ενώ καθ’ όλο το έτος 2023 και 2024 ήταν κενό. Σύναψα σύμβαση μίσθωσης τριετούς διάρκειας τον Μάρτιο 2025. Δικαιούμαι την απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος που προέρχεται από την εκμίσθωση του συγκεκριμένου ακινήτου αφού αυτό ήταν κενό;
Απάντηση: Το εισόδημα που αποκτήσατε εντός του 2025 από την εκμίσθωση του ακινήτου δεν θα τύχει απαλλαγής, καθώς σύμφωνα με την παρ. 91 του άρθρου 72 ΚΦΕ απαιτείται η εκμισθούμενη κατοικία να ήταν κενή κατά τα έτη 2022, 2023 και 2024.
Ερώτηση: Διαθέτω κατοικία 85 τ.μ., την οποία δήλωνα όλα τα προηγούμενα έτη ως δευτερεύουσα. Σύναψα για την κατοικία αυτή σύμβαση μίσθωσης τετραετούς διάρκειας τον Νοέμβριο 2025. Δικαιούμαι την απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος που προέρχεται από την εκμίσθωση του συγκεκριμένου ακινήτου;
Απάντηση: Το εισόδημα που αποκτήσατε εντός του 2025 από την εκμίσθωση του ακινήτου δεν απαλλάσσεται του φόρου, καθώς σύμφωνα με την παρ. 91 του άρθρου 72 ΚΦΕ απαιτείται η εκμισθούμενη κατοικία, κατά τα φορολογικά έτη 2022, 2023 και 2024, να έχει δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2) ή να μην έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ή δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο (έντυπα Ε1 και Ε2) ή κατά το φορολογικό έτος 2024 να έχει διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση.
Ερώτηση: Διαθέτω κατοικία 110 τ.μ., η οποία ήταν κενή κατά τα έτη 2022, 2023 και 2024. Από τον Ιανουάριο 2025 σύναψα σύμβαση μίσθωσης διετούς διάρκειας. Δικαιούμαι την απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος που προέρχεται από την εκμίσθωση του συγκεκριμένου ακινήτου για το φορολογικό έτος 2025 αφού το ακίνητο ήταν κενό κατά τα προηγούμενα τρία έτη;
Απάντηση: Το εισόδημα που αποκτήσατε εντός του 2025 από την εκμίσθωση του ακινήτου δεν απαλλάσσεται του φόρου, διότι η σύμβαση μίσθωσης πρέπει να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών.
