Αγορά κατοικίας: Η νέα πραγματικότητα πίσω από τις αγοραπωλησίες

Ένα μωσαϊκό επιμέρους αγορών -με διαφορετικές δυναμικές ανά κατηγορία ακινήτων, τιμών και περιοχών, όπου η ζήτηση και η προσφορά σπάνια συναντιούνται- συνθέτει σήμερα την εικόνα της ελληνικής αγοράς κατοικίας. Η μεγαλύτερη πρόκληση εντοπίζεται πλέον όχι μόνο στην έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών ή στο ύψος των τιμών, αλλά και στην απόσταση ανάμεσα σε όσα αναζητούν οι αγοραστές και σε όσα τελικά προσφέρονται προς πώληση. Αυτή είναι η βασική διαπίστωση της πλατφόρμας κτηματομεσιτικών υπηρεσιών Uniko, η οποία δημιουργήθηκε μέσα από τη συνεργασία της Εθνικής Τράπεζας με τον όμιλο Qualco.

Έναν χρόνο μετά την έναρξη της λειτουργίας του, το Uniko παρουσίασε έρευνα βασισμένη σε 4.679 αγγελίες, 822 ολοκληρωμένες συναλλαγές και περισσότερες από 1.000 συζητήσεις με ιδιοκτήτες. «Η μεγαλύτερη πρόκληση δεν είναι τόσο να έχουμε περισσότερα ακίνητα ή να πέσουν οι τιμές. Είναι ότι υπάρχει μια έντονη ασυμμετρία ανάμεσα σε αυτά που ζητά η αγορά και σε αυτά που σήμερα προσφέρονται», ανέφερε ο CEO του Uniko, Χρήστος Φουσκούδης, κατά την παρουσίαση της έρευνας, επισημαίνοντας ότι πρόκειται για μια παράμετρο που μέχρι σήμερα δεν έχει αναδειχθεί επαρκώς στον δημόσιο διάλογο.

Τι δείχνουν τα στοιχεία

Το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα της αναντιστοιχίας μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, σύμφωνα με την ανάλυση της Uniko, εντοπίζεται στην αγορά κατοικιών έως 100.000 ευρώ. Πρόκειται για την κατηγορία που συγκεντρώνει το μεγαλύτερο αγοραστικό ενδιαφέρον, καθώς το 30% των υποψήφιων αγοραστών αναζητά ακίνητο σε αυτό το εύρος τιμών. Ωστόσο, η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών δίνει σαφές διαπραγματευτικό πλεονέκτημα στους πωλητές, επιβεβαιώνοντας ότι η μεγαλύτερη πίεση εξακολουθεί να εντοπίζεται στα οικονομικότερα ακίνητα.

Η εικόνα διαφοροποιείται αισθητά όσο αυξάνεται ο προϋπολογισμός των αγοραστών. Στην κατηγορία των 200.000-300.000 ευρώ καταγράφεται η μεγαλύτερη ισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, γεγονός που δημιουργεί ευνοϊκότερες συνθήκες για την ολοκλήρωση συναλλαγών. Σε αυτή τη ζώνη τιμών αγοραστές και πωλητές βρίσκονται πιο κοντά στις προσδοκίες τους, με αποτέλεσμα η διαπραγμάτευση να εξελίσσεται σε πιο ορθολογική βάση.

Στον αντίποδα, η ζώνη τιμών μεταξύ 300.000 και 400.000 ευρώ φαίνεται να κινείται με διαφορετικούς ρυθμούς. Παρότι πρόκειται για μια σημαντική κατηγορία της αγοράς, συγκεντρώνει μόλις το 6% της συνολικής ζήτησης, με αποτέλεσμα αρκετοί ιδιοκτήτες να χρειάζονται περισσότερο χρόνο μέχρι να βρεθεί ο κατάλληλος αγοραστής. Αντίθετα, τα ακίνητα αξίας άνω των 400.000 ευρώ εξακολουθούν να προσελκύουν ενδιαφέρον, καθώς το 16% των υποψήφιων αγοραστών αναζητά ακίνητο σε αυτή την κατηγορία, στοιχείο που υποδηλώνει ότι η αγορά της πολυτελούς κατοικίας εξακολουθεί να διατηρεί τη δυναμική της.

Τι ψάχνει ο αγοραστής

Εξίσου ενδιαφέροντα είναι τα ευρήματα της έρευνας ως προς τα χαρακτηριστικά των κατοικιών που προτιμούν οι υποψήφιοι αγοραστές. Όπως προκύπτει από την ανάλυση, οι επιλογές τους δεν καθορίζονται μόνο από τον προϋπολογισμό ή την περιοχή, αλλά και από τον όροφο και το εμβαδόν του ακίνητου.

Ειδικότερα, περισσότεροι από οκτώ στους δέκα ενδιαφερόμενους (84%) αναζητούν κατοικία μεταξύ πρώτου και τρίτου ορόφου, επιβεβαιώνοντας ότι τα μεσαία επίπεδα εξακολουθούν να αποτελούν την πιο δημοφιλή επιλογή. Αντίθετα, τα ρετιρέ φαίνεται να χάνουν μέρος της ελκυστικότητάς τους, καθώς συγκεντρώνουν μόλις το 2% της ζήτησης. Σύμφωνα με τη διοίκηση τoυ Uniko, το αυξημένο κόστος συντήρησης, αλλά και ζητήματα που σχετίζονται με τη θερμική επιβάρυνση ή τη στεγάνωση, λειτουργούν αποτρεπτικά για αρκετούς αγοραστές. Το ισόγειο, από την άλλη πλευρά, προσελκύει το 14% της ζήτησης, κυρίως από όσους αναζητούν κατοικία με κήπο ή αυλή.

Αντίστοιχη εικόνα καταγράφεται και ως προς το μέγεθος των κατοικιών. Περισσότεροι από τους μισούς υποψήφιους αγοραστές (53%) αναζητούν ακίνητα επιφάνειας από 80 έως 120 τ.μ., επιβεβαιώνοντας ότι η συγκεκριμένη κατηγορία παραμένει η πλέον δημοφιλής για τις οικογένειες και όσους αναζητούν πρώτη κατοικία. Αντίθετα, τα διαμερίσματα κάτω των 50 τ.μ. συγκεντρώνουν μόλις το 3% του αγοραστικού ενδιαφέροντος. Όπως επισημάνθηκε κατά την παρουσίαση της έρευνας, τα μικρότερα ακίνητα εξακολουθούν να προσελκύουν κυρίως ενδιαφέρον από την πλευρά των ενοικιαστών και λιγότερο από όσους επιδιώκουν να αποκτήσουν ιδιόκτητη κατοικία.

Πόσο μένει στην αγορά ένα ακίνητο

Πέρα από τις διαφοροποιήσεις στη ζήτηση, η έρευνα αποτυπώνει και τις σημαντικές αποκλίσεις στον χρόνο που απαιτείται για την ολοκλήρωση μιας αγοραπωλησίας. Η γεωγραφική θέση, η σωστή τιμολόγηση και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου αναδεικνύονται στους βασικούς παράγοντας που επηρεάζουν την ταχύτητα με την οποία μπορεί να αλλάξει χέρια ένα σπίτι.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Uniko, ένα ακίνητο στο κέντρο της Αθήνας παραμένει στην αγορά κατά μέσο όρο 204 ημέρες, έναντι 146 ημερών στον Πειραιά. Ωστόσο, το υψηλότερο αγοραστικό ενδιαφέρον για το κέντρο της πρωτεύουσας έχει ως αποτέλεσμα το 21,1% των ακινήτων που διατίθενται προς πώληση να καταλήγουν σε συναλλαγή, έναντι 19,2% στον Πειραιά. Στην Ανατολική Αττική, από την άλλη πλευρά, το αντίστοιχο ποσοστό διαμορφώνεται στο 10,2%, καθώς η αγορά απευθύνεται σε πιο εξειδικευμένο κοινό, παρότι ο μέσος χρόνος παραμονής ενός ακινήτου είναι ελαφρώς μικρότερος.

Καθοριστικό ρόλο, σύμφωνα με την έρευνα, διαδραματίζει και η αρχική τιμολόγηση. Τα ακίνητα που εισέρχονται στην αγορά με ρεαλιστική τιμή εμφανίζουν κατά 55% μεγαλύτερη πιθανότητα να πωληθούν σε σχέση με τα υπερτιμημένα, ενώ ολοκληρώνουν τη συναλλαγή κατά μέσο όρο σε 176 ημέρες, έναντι περίπου 230 ημερών για όσα ξεκινούν με υψηλότερη ζητούμενη τιμή.

Η ανάλυση δείχνει ακόμη ότι επτά στα δέκα ακίνητα διατηρούν αμετάβλητη την αρχική τιμή πώλησης, ενώ το 92% όσων δεν βρίσκουν αγοραστή μέσα στον πρώτο χρόνο παραμένουν τελικά αδιάθετα. Παράλληλα, οι συνεχείς μειώσεις της ζητούμενης τιμής δεν λειτουργούν απαραίτητα υπέρ του πωλητή. Αντίθετα, σύμφωνα με τη διοίκηση του Uniko, τα ακίνητα που έχουν αναπροσαρμόσει επανειλημμένα την τιμή τους συχνά δημιουργούν την εντύπωση ότι παρουσιάζουν κάποιο πρόβλημα, γεγονός που αποθαρρύνει τους υποψήφιους αγοραστές.

«Φρένο» στην αγορά, χωρίς φόβους για «φούσκα»

Η αγορά κατοικίας εμφανίζει, σύμφωνα με τη διοίκηση του Uniko, σαφή σημάδια επιβράδυνσης, με τους αγοραστές να εμφανίζονται πιο επιλεκτικοί σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια. Όπως ανέφερε ο CEO της εταιρείας, «τα τηλέφωνα δεν χτυπούν όπως χτυπούσαν στο πρόσφατο παρελθόν», εικόνα που, όπως είπε, διαπιστώνουν πλέον και οι επαγγελματίες του κλάδου.

Ωστόσο, ο ίδιος απέκλεισε το ενδεχόμενο δημιουργίας «φούσκας» στην αγορά ακινήτων, επισημαίνοντας ότι η περιορισμένη προσφορά εξακολουθεί να λειτουργεί ως αντίβαρο στη μείωση της ζήτησης. Εκτίμησε, πάντως, ότι μεγαλύτερες πιέσεις αναμένεται να δεχθούν τα παλαιότερα και μη ανακαινισμένα ακίνητα.

Δύο νέες υπηρεσίες για πρώτη φορά στην Ελλάδα

Με βάση τα ευρήματα του πρώτου έτους λειτουργίας και τις ανάγκες που ανέδειξε η ανάλυση της αγοράς, το Uniko ανακοίνωσε, σε ειδική εκδήλωση για τα ΜΜΕ, δύο νέες υπηρεσίες. Η Εγγύηση Υποβολής Προσφοράς συνδέει για πρώτη φορά στην ελληνική αγορά την αποκλειστική ανάθεση με συγκεκριμένη δέσμευση υποβολής προσφοράς αγοράς, ενώ παρέχεται και δωρεάν η υπηρεσία Πιστοποίησης Ακινήτου από την Εθνική Τράπεζα. Εντός της συμφωνημένης περιόδου, το Uniko αναλαμβάνει την υποχρέωση υποβολής τουλάχιστον μίας έγγραφης προσφοράς εντός του συμφωνημένου εύρους τιμής. Σε περίπτωση που αυτό δεν επιτευχθεί, ο πωλητής δικαιούται αποζημίωση έως 2.000 ευρώ.

Το Uniko Express απευθύνεται σε ιδιοκτήτες που αντιμετωπίζουν άμεση ανάγκη ρευστότητας ή διαθέτουν ακίνητα με αυξημένη πολυπλοκότητα, τα οποία δυσκολεύονται να εισέλθουν στην αγορά μέσω των συνήθων διαδικασιών. Μέσω δικτύου επενδυτών, το Uniko αναλαμβάνει την άμεση πώληση / αγορά επιλεγμένων κατηγοριών ακινήτων στην Αττική, κατόπιν ολοκληρωμένης διαδικασίας αξιολόγησης. Εντός 10 ημερών από την ολοκλήρωση των απαραίτητων ελέγχων, τo Uniko καταβάλλει στον πωλητή προκαταβολή έως 30% της συμφωνηθείσας αξίας, με την ολοκλήρωση της συναλλαγής να πραγματοποιείται μέσω συμβολαιογραφικής πράξης.

Οι δύο νέες υπηρεσίες εντάσσονται στο ευρύτερο οικοσύστημα υπηρεσιών του Uniko, το οποίο περιλαμβάνει ήδη τον δωρεάν Uniko Calculator για άμεση, online εκτίμηση αξίας βάσει δεδομένων αγοράς, την Έκθεση Εκτίμησης Αξίας για ακίνητα που απαιτούν εις βάθος ανάλυση, καθώς και την Πιστοποίηση Ακινήτου σε συνεργασία με την Εθνική Τράπεζα, η οποία περιλαμβάνει ολοκληρωμένο τεχνικό και νομικό για σκοπούς χρηματοδότησης.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:

• Ακίνητα: Τι αλλάζει με το ΜΙΔΑ, τον ΕΝΦΙΑ και την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου
• Από το ράλι του AI, έως το ενεργειακό σοκ – Τα σενάρια της UBS για τις αγορές
• Κάρτες αντί για μετρητά: Η συνταγή της ΤτΕ για να κλείσει το «κενό ΦΠΑ»
• Ανάπτυξη χωρίς ευημερία; Γιατί οι Έλληνες δεν νιώθουν την οικονομική ανάκαμψη