Φάκελος ακίνητα: Ποιοι θα είναι οι κερδισμένοι από τον νέο γύρο φορολογικών παρεμβάσεων

• Εξετάζονται η παράταση της αναστολής του ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα και νέος μειωμένος συντελεστής για κοινωνικές ή οικονομικά προσιτές κατοικίες.
• Από το 2027 μηδενίζεται ο ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε χιλιάδες μικρούς οικισμούς, ενώ έχει ήδη θεσπιστεί χαμηλότερος φόρος για μέρος των εισοδημάτων από ενοίκια.
• Τραπεζικές πληρωμές μισθωμάτων, ψηφιακό μητρώο ακινήτων και ισχυρότερα κίνητρα για την επαναφορά κλειστών κατοικιών αποτελούν την άλλη πλευρά του σχεδίου.

Στην κορυφή της κυβερνητικής ατζέντας -και ενόψει ΔΕΘ– βρίσκεται η παράταση της αναστολής του ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων και μετά το τέλος του 2026, όταν εκπνέει το σημερινό καθεστώς. Η ισχύουσα ρύθμιση προβλέπει ότι, κατόπιν αίτησης του κατασκευαστή, επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης αντί ΦΠΑ έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, όπως αναφέρει ο φορολογικός οδηγός του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.

Εφόσον η αναστολή επεκταθεί στο 2027, οι αγοραστές των συγκεκριμένων ακινήτων θα συνεχίσουν να επιβαρύνονται με φόρο μεταβίβασης 3%. Σε ένα ενδεικτικό παράδειγμα ακινήτου καθαρής αξίας 200.000 ευρώ, η τελική τιμή με ΦΠΑ 24% θα έφθανε τα 248.000 ευρώ. Με φόρο μεταβίβασης 3%, η επιβάρυνση διαμορφώνεται στις 6.000 ευρώ, δημιουργώντας διαφορά 42.000 ευρώ, πριν από τα υπόλοιπα έξοδα της συναλλαγής.

Παράλληλα, εξετάζεται μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ για την κατασκευή κατοικιών που θα διατίθενται σε μακροχρόνια μίσθωση με προσιτό ή κοινωνικό ενοίκιο. Η πρόταση εντάσσεται στην Εθνική Στρατηγική Στεγαστικής Πολιτικής 2026-2035, η οποία περιλαμβάνει 50 παρεμβάσεις άνω των 6,5 δισ. ευρώ και έχει ως βασικό στόχο την αύξηση της προσφοράς κατοικιών.

Το ευρωπαϊκό πλαίσιο επιτρέπει μειωμένους συντελεστές για την παροχή και την κατασκευή κατοικιών στο πλαίσιο κοινωνικής πολιτικής. Το κρίσιμο ζήτημα θα είναι ο καθορισμός των προϋποθέσεων: το ανώτατο ενοίκιο, η ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης και οι κυρώσεις σε περίπτωση αλλαγής της χρήσης του ακινήτου.

Μηδενικός ΕΝΦΙΑ σε μικρούς οικισμούς

Οριστική είναι η σταδιακή κατάργηση του ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς. Μετά τη μείωση κατά 50% το 2026, από το 2027 προβλέπεται πλήρης απαλλαγή για τις επιλέξιμες κατοικίες.

Το μέτρο αφορά οικισμούς έως 1.500 κατοίκους —και έως 1.700 κατοίκους στις περιοχές για τις οποίες προβλέπεται το αυξημένο όριο— με εξαίρεση την Αττική, πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων. Εξαιρούνται επίσης κατοικίες με φορολογητέα αξία άνω των 400.000 ευρώ. Σύμφωνα με το υπουργείο Οικονομικών, η παρέμβαση καλύπτει περίπου ένα εκατομμύριο δικαιώματα επί κατοικιών σε 12.720 οικισμούς, ενώ η διαδικασία εφαρμογής της μείωσης έχει ήδη καθοριστεί από την ΑΑΔΕ.

Σε δεύτερο χρόνο εξετάζονται ευρύτερες αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες, με στόχο τη μεγαλύτερη προσέγγισή τους στις εμπορικές τιμές. Οποιαδήποτε αναπροσαρμογή αναμένεται να συνοδευτεί από αλλαγές στους συντελεστές του ΕΝΦΙΑ, ώστε να περιοριστούν οι αυτόματες επιβαρύνσεις.

Ενοίκια μέσω τραπεζών και ψηφιακό μητρώο

Σημαντικό μέρος των αλλαγών αφορά την ψηφιακή παρακολούθηση της αγοράς ενοικίων. Η τραπεζική καταβολή των μισθωμάτων πρόκειται να αποτελέσει βασική προϋπόθεση τόσο για τη διατήρηση φορολογικών εκπτώσεων από τους ιδιοκτήτες όσο και για την καταβολή επιδομάτων ή επιστροφών ενοικίου στους μισθωτές.

Παράλληλα, προωθείται το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, στο οποίο θα συγκεντρώνονται στοιχεία από το Ε9, τα ηλεκτρονικά μισθωτήρια, το Κτηματολόγιο και άλλες βάσεις δεδομένων. Στόχος είναι κάθε ακίνητο να διαθέτει ενιαία ψηφιακή εικόνα ως προς την επιφάνεια, τη χρήση, την ιδιοκτησία και το καθεστώς εκμετάλλευσής του.

Οι ημερομηνίες ενεργοποίησης, οι προθεσμίες διόρθωσης και οι κυρώσεις για ανακριβείς ή εκπρόθεσμες δηλώσεις θα πρέπει, πάντως, να αποσαφηνιστούν στις σχετικές αποφάσεις. Μέχρι τότε, αποτελούν μέρος του υπό διαμόρφωση πλαισίου και όχι οριστικοποιημένες υποχρεώσεις.

Τα κίνητρα για να ανοίξουν τα κλειστά σπίτια

Η κυβέρνηση εξετάζει επίσης την επέκταση και ενίσχυση της τριετούς φοροαπαλλαγής για ιδιοκτήτες που μεταφέρουν κενές κατοικίες ή ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης στη μακροχρόνια αγορά.

Η ισχύουσα απαλλαγή καλύπτει για 36 μήνες το εισόδημα από επιλέξιμες κατοικίες έως 120 τετραγωνικά μέτρα, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις του νόμου. Η κατεύθυνση είναι το μέτρο να αποκτήσει μεγαλύτερη διάρκεια και ευελιξία, ώστε να ενεργοποιηθεί μεγαλύτερο μέρος του ανεκμετάλλευτου αποθέματος.

Η παρέμβαση συνδέεται άμεσα με τον βασικό στόχο της νέας στεγαστικής στρατηγικής: να αυξηθούν οι διαθέσιμες κατοικίες αντί να διοχετεύονται οι πόροι αποκλειστικά στην ενίσχυση της ζήτησης.

Τι αλλάζει στη φορολογία των ενοικίων

Ήδη από το φορολογικό έτος 2026 εφαρμόζεται νέος ενδιάμεσος συντελεστής 25% για το τμήμα του εισοδήματος από ακίνητα μεταξύ 12.000 και 24.000 ευρώ. Μέχρι πρότινος, το εισόδημα πάνω από τις 12.000 ευρώ περνούσε απευθείας από τον συντελεστή 15% στο 35%.

Σύμφωνα με το υπουργείο Οικονομικών, από την αλλαγή ωφελούνται περισσότεροι από 160.000 ιδιοκτήτες. Για τα εισοδήματα έως 12.000 ευρώ εξακολουθεί να εφαρμόζεται συντελεστής 15%, ενώ οποιαδήποτε νέα μείωσή του από το 2027 παραμένει προς το παρόν σενάριο.

Στα υπό εξέταση μέτρα περιλαμβάνεται και νέα παράταση της αναστολής του φόρου υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων, η οποία με τα σημερινά δεδομένα ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.

Το μεγάλο στοίχημα της ΔΕΘ

Το κυβερνητικό σχέδιο κινείται σε δύο επίπεδα: προσφέρει φορολογικές ελαφρύνσεις σε ιδιοκτήτες, κατασκευαστές και αγοραστές, αλλά ταυτόχρονα συνδέει όλο και περισσότερα κίνητρα με τη διάθεση κατοικιών στη μακροχρόνια αγορά.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:

• Φορολογικό ημερολόγιο: Τι πρέπει να πληρωθεί έως το τέλος Αυγούστου
• «Καίνε» τα καύσιμα – Τι θα κρίνει τις αποφάσεις για την επιδότηση του Σεπτεμβρίου
• CNN: Το σχέδιο ΗΠΑ και συμμάχων με τα «σκοτεινά» δεξαμενόπλοια στα Στενά του Ορμούζ