Φόρος μεταβίβασης 15%: Η νέα εξίσωση στην αγορά κατοικίας

Μια φορολογική παρέμβαση που σχεδιάστηκε ως ανάχωμα στην εξωτερική ζήτηση για κατοικίες και ανακοινώθηκε από τον πρωθυπουργό Κυριάκο Μητσοτάκη, από το βήμα της ΔΕΘ, έχει ανοίξει τα τελευταία εικοσιτετράωρα μια πολύ ευρύτερη συζήτηση για την επόμενη ημέρα της ελληνικής κτηματαγοράς. Έπειτα από την εξειδίκευση του μέτρου από την πολιτική ηγεσία του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, έγινε σαφές ότι από την 1η Ιουλίου 2027 ο φόρος μεταβίβασης για την αγορά κατοικίας από φυσικά πρόσωπα τρίτων χωρών αυξάνεται από το 3% στο 15%, μεταβάλλοντας αισθητά το κόστος εισόδου για ένα σημαντικό τμήμα των ξένων αγοραστών. Η εξαίρεση, ωστόσο, των νομικών προσώπων δημιουργεί ένα δυνητικό πεδίο παράκαμψης μέσω εταιρικών σχημάτων, ενώ η εφαρμογή του μέτρου αποκλειστικά στις κατοικίες αφήνει εκτός τα επαγγελματικά ακίνητα, τα οικόπεδα και τους βιομηχανικούς χώρους.

Πίσω από τις τεχνικές λεπτομέρειες βρίσκεται μια πιο σύνθετη εξίσωση: κατά πόσο η πενταπλάσια φορολογική επιβάρυνση μπορεί πράγματι να συγκρατήσει τις τιμές ή αν θα περιορίσει απλώς τις συναλλαγές, μετατοπίζοντας παράλληλα το ενδιαφέρον των επενδυτών σε άλλες κατηγορίες ακινήτων και διαφορετικούς τρόπους απόκτησης. Αντίθετοι με τη νέα φορολογική παρέμβαση εμφανίζονται στο Fortune Greece ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Σωματείων Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων (ΠΟΣΜΑΣ), Λευτέρης Ποταμιάνος και ο οικονομολόγος και εκτιμητής ακινήτων, επίτιμος πρόεδρος του Συλλόγου Κτηματομεσιτών Αττικής, Ιωάννης Ρεβύθης. Αμφότεροι χαρακτηρίζουν το μέτρο άστοχο, απορρίπτουν τη σύνδεση της στεγαστικής κρίσης με την παρουσία ξένων αγοραστών και προειδοποιούν ότι, χωρίς ουσιαστική αύξηση της προσφοράς, ο νέος φόρος είναι πιθανότερο να περιορίσει τις συναλλαγές παρά να καταστήσει προσιτότερη την κατοικία για τα ελληνικά νοικοκυριά.

Το πραγματικό κόστος

Η απόσταση ανάμεσα στον σημερινό και τον νέο συντελεστή αποτυπώνεται ευκρινέστερα στα ποσά που θα κληθούν να καταβάλουν οι αγοραστές. Για μια κατοικία αξίας 400.000 ευρώ, ο βασικός φόρος μεταβίβασης αυξάνεται από 12.000 σε 60.000 ευρώ, ενώ για ακίνητο 800.000 ευρώ εκτινάσσεται από 24.000 σε 120.000 ευρώ. Σε μια κατοικία αξίας 2 εκατ. ευρώ, ο βασικός φόρος διαμορφώνεται στις 300.000 ευρώ, έναντι 60.000 ευρώ σήμερα. Μαζί με τη δημοτική εισφορά, ο πραγματικός συντελεστής θα φτάνει στο 15,45% από 3,09% που ισχύει σήμερα.

Η εξαίρεση των νομικών προσώπων δημιουργεί, την ίδια στιγμή, ένα πιθανό πεδίο παράκαμψης. Ένας επενδυτής από τρίτη χώρα θα μπορούσε να συστήσει εταιρικό σχήμα, μέσω του οποίου θα πραγματοποιούσε την αγορά με τον υφιστάμενο συντελεστή. Η δυνατότητα αυτή θα εξαρτηθεί, βεβαίως, από την τελική μορφή της νομοθετικής ρύθμισης και από το εάν θα προβλεφθεί ειδική ρήτρα για τον τελικό δικαιούχο της εταιρείας.

Ανοιχτό παραμένει και το ζήτημα των επενδύσεων των 250.000 ευρώ στο πλαίσιο της Golden Visa, οι οποίες αφορούν τη μετατροπή επαγγελματικών ή βιομηχανικών χώρων σε κατοικίες, καθώς και την αποκατάσταση διατηρητέων κτιρίων. Δεδομένου ότι ο νέος συντελεστής θα εφαρμόζεται αποκλειστικά στις κατοικίες, η αγορά αναμένει να αποσαφηνιστεί ποια χρήση θα λαμβάνεται υπόψη για τη φορολόγηση: η αρχική χρήση του ακινήτου πριν από τη μετατροπή ή η χρήση του ως κατοικίας κατά τη μεταβίβαση.

Η ζήτηση έχει ήδη μετακινηθεί

Την εκτίμηση ότι το μέτρο στοχεύει σε ένα τμήμα της αγοράς από το οποίο οι ξένοι επενδυτές έχουν ήδη σε μεγάλο βαθμό απομακρυνθεί διατυπώνει ο Λ. Ποταμιάνος. Κατά τον ίδιο, πρόκειται για μια παρέμβαση χωρίς επαρκή στόχευση, η οποία κινδυνεύει να δημιουργήσει προβλήματα σε επιμέρους αγορές χωρίς να περιορίσει τις πιέσεις που δέχονται τα ελληνικά νοικοκυριά. Όπως εξηγεί, μετά την αύξηση των ορίων της Golden Visa, οι αγοραστές δεν κατευθύνονται πλέον με την ίδια ένταση στις κατοικίες επιφάνειας 30 έως 120 τ.μ. στα μεγάλα αστικά κέντρα, δηλαδή στην κατηγορία ακινήτων που αναζητούν κυρίως οι εγχώριοι αγοραστές.

Το ενδιαφέρον εντοπίζεται περισσότερο σε νησιά, τουριστικούς προορισμούς και κατοικίες υψηλότερης αξίας, όπου ενεργή παρουσία εμφανίζουν αγοραστές από τις ΗΠΑ, τον Καναδά, την Αυστραλία, το Ισραήλ και χώρες του Κόλπου. Πρόκειται για αγορές που, σύμφωνα με τον πρόεδρο της ΠΟΣΜΑΣ, δεν συνδέονται άμεσα με το πρόβλημα της προσιτής κατοικίας. «Το μέτρο θα δημιουργήσει πρόβλημα στον τζίρο της αγοράς, χωρίς να λύσει το στεγαστικό», σημειώνει, εκτιμώντας ότι το αποτέλεσμα θα είναι η υποχώρηση των συναλλαγών και όχι η αποκλιμάκωση των τιμών.

Το έλλειμα στην προσφορά

Στις βαθύτερες αιτίες της στεγαστικής κρίσης στρέφει τη συζήτηση ο Ι. Ρεβύθης, εκτιμώντας ότι η αύξηση του φόρου μεταβίβασης θα επιφέρει αποτελέσματα αντίθετα από εκείνα που προσδοκά η κυβέρνηση. Σύμφωνα με τον ίδιο, η άνοδος των τιμών δεν οφείλεται πρωτίστως στους αγοραστές από την Κίνα, το Ισραήλ ή άλλες τρίτες χώρες, αλλά στον διπλασιασμό του κόστους κατασκευής, στην υψηλή φορολογία, στη συγκέντρωση της ζήτησης στην Αττική και στη μεγάλη απόσταση που έχει δημιουργηθεί ανάμεσα στις αξίες των ακινήτων και στα εισοδήματα των ελληνικών νοικοκυριών. «Το μεγάλο πρόβλημα της αύξησης των τιμών σε περιοχές της Αττικής και η δύσκολη εξεύρεση κατοικίας από ενδιαφερόμενους δεν θα λυθεί με υψηλότερη φορολογία για την αγορά κατοικιών», επισημαίνει στο «F». Στο επίκεντρο των προτάσεών του βρίσκεται η ενεργοποίηση των χιλιάδων ακινήτων που παραμένουν αναξιοποίητα και ανήκουν στο Δημόσιο, στους δήμους, στην Εκκλησία, στις τράπεζες και σε οργανισμούς. Στην ίδια κατεύθυνση εντάσσει την κοινωνική αντιπαροχή σε δημόσια οικόπεδα και τις νέες εντάξεις στο σχέδιο πόλης με χαμηλή δόμηση.

Ιδιαίτερη αναφορά κάνει και στα προγράμματα «Σπίτι μου», τα οποία, παρά τη θετική συμβολή τους στη χρηματοδότηση των δικαιούχων, ενισχύουν τη ζήτηση σε μια αγορά με περιορισμένο διαθέσιμο απόθεμα. Όπως υποστηρίζει, περίπου το 70% των ενδιαφερομένων αναζητεί κατοικία στην Αθήνα, με αποτέλεσμα η μαζική είσοδος νέων αγοραστών να ασκεί πρόσθετη πίεση στις τιμές. Για τον ίδιο, αναγκαία είναι η αναβολή του μέτρου και η έναρξη ουσιαστικού διαλόγου με τους φορείς της κτηματαγοράς.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:

• AKTOR: Η στρατηγική της προληπτικής θωράκισης και οι άμεσες προτεραιότητες του ομίλου
• Deep Tech Cities: Πώς η τεχνητή νοημοσύνη αλλάζει τον παγκόσμιο χάρτη της ανάπτυξης
• Πώς ταξιδεύουν πλέον οι Έλληνες: Οι τέσσερις τάσεις που αλλάζουν τον εγχώριο τουρισμό