Airbnb: Το νέο ευρωπαϊκό «τεστ των 8 ετών» – Πότε θα μπαίνει μπλόκο σε νέες άδειες

Σαφέστερους και αυστηρότερα τεκμηριωμένους κανόνες για την επιβολή περιορισμών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις φέρνει η πρόταση της Κομισιόν για το Affordable Housing Act.

Για πρώτη φορά εισάγεται συγκεκριμένο αριθμητικό κριτήριο για τον χαρακτηρισμό μιας περιοχής ως ζώνης στεγαστικής πίεσης. Παράλληλα, κυβέρνηση και δήμοι θα υποχρεώνονται να αποδεικνύουν με στοιχεία ότι η δραστηριότητα τύπου Airbnb περιορίζει τη διαθεσιμότητα κατοικιών ή αυξάνει το κόστος τους.

Η αλλαγή αφορά κυρίως τους μελλοντικούς περιορισμούς. Οι ήδη εφαρμοζόμενες απαγορεύσεις σε περιοχές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης δεν αναμένεται να επηρεαστούν άμεσα, καθώς έχουν θεσπιστεί πριν από την έναρξη ισχύος του νέου ευρωπαϊκού πλαισίου.

Πώς λειτουργεί το όριο των οκτώ ετών

Μια περιοχή θα μπορεί να χαρακτηριστεί ζώνη στεγαστικής πίεσης όταν η τιμή αγοράς μιας κατοικίας μέσου μεγέθους αντιστοιχεί τουλάχιστον σε οκτώ χρόνια διαθέσιμου κατά κεφαλήν εισοδήματος.

Για παράδειγμα, εάν το διαθέσιμο εισόδημα αναφοράς είναι 20.000 ευρώ τον χρόνο, το όριο των οκτώ ετών αντιστοιχεί σε τιμή κατοικίας 160.000 ευρώ.

Δεν θα αρκεί, όμως, μόνο αυτή η αναλογία. Η αρμόδια αρχή θα πρέπει επιπλέον να τεκμηριώνει ότι:

• Ο δείκτης προσιτότητας επιδεινώθηκε κατά την τελευταία δεκαετία.
• Η στεγαστική πίεση δεν αναμένεται να υποχωρήσει μέσα στα επόμενα τρία χρόνια.
• Η πορεία του πληθυσμού, της ζήτησης και της οικοδομικής δραστηριότητας δικαιολογεί την παρέμβαση.

Εάν η μέση κατοικία κοστίζει περισσότερο από δέκα χρόνια διαθέσιμου εισοδήματος, δεν θα χρειάζεται να αποδειχθεί ότι η κατάσταση επιδεινώθηκε την προηγούμενη δεκαετία. Η περιοχή θα θεωρείται ότι βρίσκεται ήδη σε ιδιαίτερα υψηλό επίπεδο στεγαστικής πίεσης.

Το Airbnb δεν θα θεωρείται αυτομάτως υπεύθυνο

Ακόμη και αν μια περιοχή περάσει το όριο των οκτώ ή των δέκα ετών, οι περιορισμοί δεν θα ενεργοποιούνται αυτομάτως.

Η κυβέρνηση ή ο δήμος θα πρέπει να παρουσιάσει στοιχεία που αποδεικνύουν ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είχαν σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις στη διαθεσιμότητα ή στο κόστος της κατοικίας επί τουλάχιστον τρία χρόνια.

Δεν θα αρκεί επομένως μια γενική επίκληση της αύξησης των ενοικίων ή του μεγάλου αριθμού τουριστικών καταλυμάτων. Θα πρέπει να τεκμηριώνεται η σύνδεση ανάμεσα στη βραχυχρόνια μίσθωση και στο στεγαστικό πρόβλημα της συγκεκριμένης περιοχής.

Οι νέες ζώνες θα μπορούν να καλύπτουν ολόκληρους δήμους, αλλά και μικρότερες γεωγραφικές ενότητες, όπως δημοτικές κοινότητες ή συγκεκριμένες γειτονιές.

Τι ισχύει σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη

Στην Ελλάδα εφαρμόζεται ήδη απαγόρευση πρώτης εγγραφής ακινήτων στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής:

• Στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα της Αθήνας.
• Στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης από την 1η Ιουλίου 2026.

Μετά τις εξαγγελίες της ΔΕΘ, το πάγωμα των νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτου στις συγκεκριμένες περιοχές παρατείνεται και για το 2027.

Επειδή τα μέτρα προηγήθηκαν του νέου ευρωπαϊκού κανονισμού, δεν θα χρειαστεί αυτομάτως να περάσουν από το «τεστ των οκτώ ετών». Αντίθετα, οποιαδήποτε νέα γεωγραφική επέκταση αποφασιστεί μετά την ενεργοποίησή του θα πρέπει να συνοδεύεται από αναλυτικά δεδομένα, σαφή όρια και συγκεκριμένη διάρκεια.

Πρόστιμα έως το σύνολο των εσόδων

Για τις ελληνικές περιοχές όπου ισχύει ήδη απαγόρευση νέων εγγραφών, η παράβαση επισύρει πρόστιμο ίσο με το 50% των εσόδων από τη βραχυχρόνια μίσθωση, με ελάχιστο ποσό τις 20.000 ευρώ.

Σε περίπτωση δεύτερης παράβασης μέσα στο ίδιο φορολογικό έτος, το πρόστιμο ανεβαίνει στο 100% των μισθωμάτων και δεν μπορεί να είναι μικρότερο από 40.000 ευρώ.

Τα πρόστιμα αφορούν νέες εγγραφές και παράνομη λειτουργία μέσα στις ζώνες περιορισμού, όχι τα ακίνητα που διαθέτουν νόμιμα ενεργό αριθμό μητρώου και καλύπτονται από τις προβλεπόμενες εξαιρέσεις.

Ποιοι ιδιοκτήτες θα εξαιρούνται

Η ευρωπαϊκή πρόταση διαχωρίζει τον πολίτη που διαθέτει περιστασιακά την κύρια κατοικία του από εκείνον που ασκεί οργανωμένη εμπορική δραστηριότητα.

Η κύρια κατοικία του οικοδεσπότη θα εξαιρείται από τα μέτρα που λαμβάνονται για λόγους στεγαστικής επάρκειας. Αντίθετα, οι περιορισμοί θα μπορούν να στοχεύουν τους επαγγελματίες hosts, με κριτήρια όπως:

• Ο αριθμός των ακινήτων που διαθέτουν.
• Η συχνότητα των μισθώσεων.
• Η διάρκεια λειτουργίας των καταλυμάτων.
• Η συνολική έκταση της επιχειρηματικής δραστηριότητας.

Αυτό επιτρέπει τη δημιουργία πιο στοχευμένων «κοφτών», ώστε να μη μεταχειρίζεται το κράτος με τον ίδιο τρόπο έναν ιδιοκτήτη που νοικιάζει περιστασιακά το σπίτι του και μια επιχείρηση που διαχειρίζεται ολόκληρο χαρτοφυλάκιο κατοικιών.

Πριν από την απαγόρευση θα εξετάζονται ηπιότερα μέτρα

Οι αρχές δεν θα μπορούν να καταφεύγουν κατευθείαν σε ένα γενικό πάγωμα νέων αδειών. Θα πρέπει προηγουμένως να εξετάζουν εάν ο ίδιος στόχος μπορεί να επιτευχθεί με λιγότερο περιοριστικά εργαλεία, όπως:

• Ανώτατο όριο στον αριθμό των ακινήτων.
• Πλαφόν στις ημέρες βραχυχρόνιας μίσθωσης.
• Μεταβατικές εξαιρέσεις για υφιστάμενες επιχειρήσεις.
• Φορολογικά κίνητρα για επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια αγορά.

Κάθε μέτρο θα μπορεί να έχει διάρκεια έως πέντε χρόνια. Η παράτασή του θα προϋποθέτει νέα αξιολόγηση, ώστε να διαπιστώνεται εάν εξακολουθεί να υπάρχει στεγαστική πίεση και εάν ο περιορισμός παραμένει αναγκαίος.

Για νόμιμες δραστηριότητες που λειτουργούν ήδη θα απαιτείται μεταβατικό καθεστώς. Τυχόν περιορισμοί στην αγορά ή στη χρήση κατοικιών θα μπορούν να εφαρμόζονται μόνο σε ακίνητα που αποκτώνται μετά την ενεργοποίηση του αντίστοιχου μέτρου.

Η πρόταση δεν αποτελεί ακόμη ισχύον δίκαιο. Πρέπει πρώτα να εγκριθεί από το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο και το Συμβούλιο. Εφόσον ολοκληρωθεί η διαδικασία, οι μελλοντικοί ελληνικοί περιορισμοί στα Airbnb θα πρέπει να στηρίζονται σε ένα κοινό ευρωπαϊκό τεστ, με δημοσιοποιημένα στοιχεία και σαφώς προσδιορισμένη γεωγραφική εφαρμογή.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:

• Νέα αύξηση επιτοκίων από την ΕΚΤ: Τι περιμένουν τώρα δανειολήπτες και καταθέτες
• Ενέργεια: Πετρέλαιο, φυσικό αέριο και diesel προειδοποιούν για δύσκολο χειμώνα και νέα αύξηση επιτοκίων
• Η Ελλάδα στο ραντάρ των Βρετανών super rich: Γιατί ο πλούτος εγκαταλείπει το Λονδίνο
• Πώς η Ελλάδα προσελκύει hedge funds και δισεκατομμυριούχους