Ακίνητα: Χρειάζονται 16 χρόνια μισθών για ένα σπίτι στην Αθήνα – Το μεγάλο χάσμα προσφοράς και ζήτησης

• Η Αθήνα είναι η τρίτη λιγότερο προσιτή πόλη της Ευρώπης για αγορά νεόδμητης κατοικίας, καθώς απαιτούνται περίπου 16 μέσοι ετήσιοι μικτοί μισθοί για ένα διαμέρισμα 70 τ.μ.
• Το χάσμα ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση μεγαλώνει, με τους ενδιαφερόμενους να αναζητούν κυρίως σπίτια έως 200.000–250.000 ευρώ, ενώ σημαντικό μέρος των διαθέσιμων ακινήτων κοστίζει πάνω από 300.000 ευρώ.
• Η Ελλάδα διαθέτει μόλις 316 κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους, έναντι ευρωπαϊκού μέσου όρου 475, σύμφωνα με την έρευνα της Deloitte, ενώ η νέα οικοδομική δραστηριότητα παραμένει περιορισμένη.

Σε δύο διαφορετικές πραγματικότητες φαίνεται να κινείται η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα, καθώς οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται, την ώρα που η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών αδυνατεί να ακολουθήσει.

Το αποτέλεσμα είναι ένα ολοένα μεγαλύτερο χάσμα ανάμεσα στα σπίτια που αναζητούν οι υποψήφιοι αγοραστές και σε εκείνα που προσφέρει η αγορά.

Στην Αττική, όπου οι πιέσεις είναι ιδιαίτερα έντονες, η ζήτηση συγκεντρώνεται κυρίως σε κατοικίες αξίας έως 200.000–250.000 ευρώ, ενώ μεγάλο μέρος της διαθέσιμης προσφοράς αφορά ακίνητα με τιμές από 300.000 ευρώ και πάνω.

Η απόκλιση αυτή αποτυπώνει το βασικό πρόβλημα της ελληνικής στεγαστικής αγοράς: οι μισθοί αυξάνονται με χαμηλότερους ρυθμούς από τις τιμές πώλησης, ενώ σημαντικό μέρος της εισοδηματικής ενίσχυσης απορροφάται από το αυξημένο κόστος ζωής.

Τα στοιχεία της νέας έρευνας Property Index 2026 της Deloitte επιβεβαιώνουν την επιδείνωση της προσιτότητας. Η Αθήνα κατατάσσεται πλέον στην τρίτη θέση μεταξύ των λιγότερο προσιτών ευρωπαϊκών πόλεων, καθώς για την αγορά ενός νεόδμητου διαμερίσματος 70 τετραγωνικών μέτρων απαιτείται το ισοδύναμο 16 ετήσιων μικτών μισθών.

Η εικόνα γίνεται ακόμη πιο ανησυχητική εάν συνυπολογιστεί ότι η Ελλάδα διαθέτει περιορισμένο απόθεμα κατοικιών, ενώ οι νέες οικοδομές δεν επαρκούν για να καλύψουν τις ανάγκες που έχουν συσσωρευτεί τα προηγούμενα χρόνια.

Αθήνα: Πάνω από 305.000 ευρώ για ένα νεόδμητο 70 τ.μ.

Σύμφωνα με την έρευνα της Deloitte, η μέση τιμή αγοράς νεόδμητης κατοικίας στην Αθήνα διαμορφώνεται στα 4.360 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, από περίπου 4.100 ευρώ στην αντίστοιχη περσινή έρευνα.

Αυτό σημαίνει ότι για την αγορά ενός διαμερίσματος 70 τ.μ. απαιτούνται πλέον περίπου 305.000 ευρώ, έναντι 287.000 ευρώ έναν χρόνο νωρίτερα.

Η αύξηση της τιμής συνοδεύεται και από επιδείνωση της σχέσης κόστους κατοικίας προς εισόδημα.

Πέρυσι, για την αγορά ενός αντίστοιχου ακινήτου απαιτούνταν 15,3 ετήσιοι μικτοί μισθοί, ενώ φέτος ο αριθμός έχει αυξηθεί στους 16.

Παρότι η Αθήνα υποχώρησε από τη δεύτερη στην τρίτη θέση της ευρωπαϊκής κατάταξης, η προσιτότητα της κατοικίας επιδεινώθηκε.

Η συγκεκριμένη μέτρηση αφορά το ισοδύναμο των μέσων ετήσιων μικτών αποδοχών και όχι τον πραγματικό χρόνο αποταμίευσης ενός νοικοκυριού, ο οποίος εξαρτάται από τις καθημερινές δαπάνες, τα διαθέσιμα εισοδήματα και τις δυνατότητες χρηματοδότησης.

Θεσσαλονίκη και Πάτρα: Πόσο κοστίζει ένα διαμέρισμα

Η στεγαστική πίεση δεν περιορίζεται στην πρωτεύουσα.

Η Θεσσαλονίκη βρίσκεται στη 13η θέση της ευρωπαϊκής κατάταξης, με την αγορά νεόδμητου διαμερίσματος 70 τ.μ. να απαιτεί το ισοδύναμο 12,37 ετήσιων μικτών μισθών.

Η μέση τιμή διαμορφώνεται στα 3.089 ευρώ ανά τ.μ., με αποτέλεσμα το κόστος ενός αντίστοιχου ακινήτου να φτάνει περίπου τις 216.000 ευρώ.

Στην προηγούμενη έρευνα, οι απαιτούμενοι μισθοί αντιστοιχούσαν σε 11,4 χρόνια, γεγονός που δείχνει ότι η προσιτότητα επιδεινώνεται και στη συμπρωτεύουσα.

Στην Πάτρα, η εικόνα εμφανίζεται συγκριτικά καλύτερη, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι η αγορά κατοικίας είναι απαραίτητα εύκολη για τα τοπικά νοικοκυριά.

Με μέση τιμή περίπου 1.600 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ένα νεόδμητο διαμέρισμα 70 τ.μ. κοστίζει περίπου 112.000 ευρώ, ενώ απαιτούνται 8,84 ετήσιοι μικτοί μισθοί για την αγορά του.

Η διαφορά μεταξύ των τριών πόλεων αποτυπώνει τις μεγάλες ανισότητες που επικρατούν στην ελληνική αγορά ακινήτων.

Η Αθήνα στην τριάδα των λιγότερο προσιτών ευρωπαϊκών πόλεων

Η στεγαστική κρίση αποτελεί πλέον πανευρωπαϊκό πρόβλημα, ωστόσο η Αθήνα συγκαταλέγεται στις πόλεις όπου η απόκτηση κατοικίας είναι δυσανάλογα ακριβή σε σχέση με τα εισοδήματα.

Σύμφωνα με την Deloitte, την πρώτη θέση καταλαμβάνει η Αυλώνα της Αλβανίας, όπου απαιτούνται περίπου 21 ετήσιοι μικτοί μισθοί για ένα νεόδμητο διαμέρισμα 70 τ.μ.

Ακολουθεί η Πράγα, με περίπου 17 ετήσιους μισθούς, ενώ στην τρίτη θέση βρίσκεται η Αθήνα.

Στην πρώτη πεντάδα περιλαμβάνονται επίσης το Κόσιτσε της Σλοβακίας και το Μπρνο της Τσεχίας.

Αντίθετα, το Άμστερνταμ, που στην προηγούμενη έρευνα βρισκόταν στην κορυφή, υποχώρησε στην έκτη θέση, με 14,77 ετήσιους μισθούς.

Η εικόνα επιβεβαιώνει ότι οι χώρες με υψηλότερα ονομαστικά εισοδήματα δεν είναι απαραίτητα εκείνες όπου η στέγη είναι λιγότερο προσιτή. Καθοριστική σημασία έχει η σχέση ανάμεσα στις τιμές των ακινήτων και στις αποδοχές των κατοίκων.

Η Αθήνα είναι 2,26 φορές ακριβότερη από τον ελληνικό μέσο όρο

Μια ακόμη ιδιαιτερότητα της ελληνικής αγοράς είναι η μεγάλη συγκέντρωση των υψηλών τιμών στην πρωτεύουσα.

Σύμφωνα με την έρευνα, το κόστος αγοράς νεόδμητου διαμερίσματος στην Αθήνα είναι 2,26 φορές υψηλότερο από τον εθνικό μέσο όρο, ο οποίος διαμορφώνεται στα περίπου 1.930 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Πρόκειται για τη δεύτερη μεγαλύτερη απόκλιση στην Ευρώπη, πίσω από το κεντρικό Λονδίνο, όπου οι τιμές κατοικιών είναι 2,27 φορές υψηλότερες από τον βρετανικό μέσο όρο.

Ακολουθεί το Μόναχο, όπου η μέση τιμή των νεόδμητων ακινήτων φτάνει τα 11.200 ευρώ ανά τ.μ., δηλαδή περίπου 2,15 φορές τον μέσο όρο της Γερμανίας.

Η σύγκριση αναδεικνύει τη μεγάλη στεγαστική πίεση που συγκεντρώνεται στην Αττική, όπου η ζήτηση για κατοικία παραμένει ισχυρή και η προσφορά οικονομικά προσιτών ακινήτων είναι περιορισμένη.

Η Ελλάδα έχει το χαμηλότερο απόθεμα κατοικιών στην έρευνα

Εκτός από το ύψος των τιμών, ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα της ελληνικής αγοράς είναι η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάζει η Deloitte, στην Ελλάδα αντιστοιχούν μόλις 316 κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους, η χαμηλότερη επίδοση μεταξύ των χωρών που εξετάζονται.

Η διαφορά με άλλες ευρωπαϊκές αγορές είναι σημαντική.

Με βάση αυτά τα στοιχεία, η Ελλάδα διαθέτει περίπου 33% λιγότερες κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους σε σχέση με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.

Η χαμηλή αναλογία αποτελεί ένδειξη περιορισμένης προσφοράς, αν και δεν αποτυπώνει από μόνη της πόσες κατοικίες είναι διαθέσιμες για αγορά ή ενοικίαση, ούτε την κατάσταση ή τη γεωγραφική κατανομή τους.

Μόλις 30.000 νέες κατοικίες το 2025

Η εικόνα της στεγαστικής αγοράς επιβαρύνεται από τη χαμηλή κατασκευαστική δραστηριότητα των προηγούμενων ετών.

Σύμφωνα με την έρευνα της Deloitte, το 2025 εκδόθηκαν άδειες για περίπου 30.000 νέες κατοικίες στην Ελλάδα.

Ο αριθμός αντιστοιχεί σε μόλις 2,88 νέες κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους, κατατάσσοντας τη χώρα στην πέμπτη χαμηλότερη θέση μεταξύ των ευρωπαϊκών αγορών που εξετάστηκαν.

Η εξέλιξη αυτή δείχνει ότι η προσθήκη νέων κατοικιών παραμένει περιορισμένη σε σχέση με τις ανάγκες της αγοράς.

Παράλληλα, οι κατοικίες που αδειοδοτούνται δεν καθίστανται αμέσως διαθέσιμες, καθώς απαιτείται χρόνος μέχρι την ολοκλήρωση της κατασκευής και την παράδοσή τους στους αγοραστές.

Η περιορισμένη παραγωγή νέων κατοικιών συνδέεται σε μεγάλο βαθμό με τη μακρά περίοδο υποχώρησης της οικοδομικής δραστηριότητας κατά την οικονομική κρίση.

Η δεκαετία που άλλαξε την αγορά κατοικίας

Η σημερινή στεγαστική κρίση έχει βαθιές ρίζες στην κατασκευαστική ύφεση της προηγούμενης δεκαετίας.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, την περίοδο 2001–2011 κατασκευάζονταν στην Ελλάδα κατά μέσο όρο περίπου 52.000 κατοικίες ετησίως.

Την επόμενη δεκαετία, 2011–2021, ο μέσος αριθμός μειώθηκε περίπου στις 26.000 κατοικίες τον χρόνο.

Η μεγαλύτερη υποχώρηση καταγράφηκε στην Αττική.

Συγκεκριμένα, την περίοδο 2001–2011 κατασκευάστηκαν 303.876 νέες κατοικίες, ενώ την επόμενη δεκαετία ο αριθμός περιορίστηκε στις 48.622.

Αυτό σημαίνει ότι οι νέες κατοικίες της δεύτερης περιόδου αντιστοιχούσαν σε μόλις 16% εκείνων που κατασκευάστηκαν την προηγούμενη δεκαετία.

Η συγκεκριμένη υποχώρηση εξηγεί σε σημαντικό βαθμό γιατί η σημερινή ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας δεν αρκεί για να καλύψει γρήγορα το έλλειμμα προσφοράς.

Το κόστος κατασκευής κρατά ψηλά τις τιμές

Επιπλέον εμπόδιο αποτελεί το αυξημένο κόστος κατασκευής, το οποίο δυσκολεύει την ανάπτυξη νέων κατοικιών σε τιμές προσιτές για τα περισσότερα νοικοκυριά.

Στο συνέδριο Prodexpo 2026, ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων ΜΑΚΤ, Μάξιμος Καλατζής, ανέφερε ότι το κόστος κατασκευής αυξήθηκε κατά περίπου 50% την τελευταία πενταετία.

Οι αυξήσεις στις πρώτες ύλες, στην εργασία και στο κόστος γης επηρεάζουν την τελική τιμή πώλησης, ιδιαίτερα στην Αττική.

Στην πράξη, οι νέες κατασκευές συχνά διατίθενται με τιμές που ξεπερνούν τις 4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, απευθυνόμενες κυρίως σε αγοραστές με υψηλότερα εισοδήματα ή μεγαλύτερη οικονομική δυνατότητα.

Έτσι, ενώ συνεχίζονται οι επενδύσεις σε νέες κατοικίες, σημαντικό μέρος τους δεν ανταποκρίνεται στις οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών που αναζητούν προσιτή πρώτη κατοικία.

Γιατί το «Σπίτι μου» δεν αρκεί για να κλείσει το χάσμα

Τα προγράμματα επιδότησης στεγαστικών δανείων, όπως το «Σπίτι μου» και το «Σπίτι μου ΙΙ», αποσκοπούν στη διευκόλυνση της πρόσβασης στην ιδιόκτητη κατοικία.

Ωστόσο, η ενίσχυση της δυνατότητας χρηματοδότησης δεν επιλύει από μόνη της το πρόβλημα της περιορισμένης προσφοράς.

Όταν πολλοί υποψήφιοι αγοραστές αναζητούν κατοικίες σε συγκεκριμένο εύρος τιμών, αλλά τα διαθέσιμα ακίνητα είναι λίγα, η αυξημένη ζήτηση μπορεί να διατηρεί ανοδικές πιέσεις στις τιμές.

Το πρόβλημα γίνεται εντονότερο στην Αθήνα, όπου οι περισσότεροι ενδιαφερόμενοι αναζητούν κατοικίες έως 200.000–250.000 ευρώ, αλλά σημαντικό μέρος της προσφοράς βρίσκεται σε υψηλότερες τιμές.

Η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης απαιτεί, επομένως, όχι μόνο ευνοϊκότερες συνθήκες δανεισμού, αλλά και περισσότερες διαθέσιμες κατοικίες σε τιμές συμβατές με τα εισοδήματα των νοικοκυριών.

Το μεγάλο στοίχημα για την αγορά ακινήτων

Τα ευρήματα της Deloitte αναδεικνύουν μια βασική αντίφαση της ελληνικής αγοράς: οι κατοικίες γίνονται ακριβότερες, ενώ οι μισθοί και η αγοραστική δύναμη δεν επαρκούν για να ακολουθήσουν την άνοδο.

Η Αθήνα συγκαταλέγεται πλέον στις λιγότερο προσιτές πόλεις της Ευρώπης, την ώρα που η Ελλάδα διαθέτει περιορισμένο απόθεμα κατοικιών και χαμηλή παραγωγή νέων ακινήτων.

Το ζητούμενο για τα επόμενα χρόνια είναι η ενίσχυση της προσφοράς, η αξιοποίηση του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος και η δημιουργία συνθηκών που θα επιτρέψουν σε περισσότερα νοικοκυριά να αποκτήσουν κατοικία.

Διαφορετικά, η απόσταση ανάμεσα στα σπίτια που μπορούν να αγοράσουν οι Έλληνες και σε εκείνα που διατίθενται στην αγορά θα συνεχίσει να αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα της ελληνικής οικονομίας.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:

• Καιρός: Έρχονται βροχές και καταιγίδες από την Κυριακή – Ποιες περιοχές θα επηρεαστούν
• Γιατί τα Data Centers είναι No 1 πολεμικοί στόχοι: Η νέα απειλή που πυροδοτεί παγκόσμιο εφιάλτη
• Καύσιμα: Γιατί η αποκλιμάκωση στις τιμές μπορεί να αργήσει έως το 2027