Ακίνητα: Τα δύο πρόσωπα της αγοράς – Πώς επηρεάζουν οι υψηλές τιμές

• Οι βεβαιωμένοι φόροι και τα τέλη από δωρεές και γονικές παροχές αυξήθηκαν κατά 63,2% τον Μάιο.
• Οι φόροι μεταβίβασης κτιρίων και οικοπέδων μειώθηκαν κατά 4%, καταγράφοντας δεύτερο διαδοχικό μήνα πτώσης.
• Στα οικόπεδα και τα αγροκτήματα η υποχώρηση έφτασε το 10,1%.
• Παρά την κάμψη Απριλίου-Μαΐου, οι φόροι μεταβίβασης παραμένουν αυξημένοι κατά 4,6% στο πεντάμηνο.
• Τα φορολογικά στοιχεία δεν αποτυπώνουν απευθείας τον αριθμό των συναλλαγών, επειδή αρκετές μεταβιβάσεις απαλλάσσονται από φόρο.

Δύο αντίθετες τάσεις διαμορφώνονται στην ελληνική κτηματαγορά. Οι γονικές παροχές και οι δωρεές επιταχύνονται, καθώς τα νοικοκυριά αξιοποιούν το υψηλό αφορολόγητο όριο για να μεταφέρουν περιουσία στην επόμενη γενιά. Την ίδια στιγμή, οι παραδοσιακές αγοραπωλησίες εμφανίζουν σημάδια επιβράδυνσης, σε μια αγορά όπου οι τιμές έχουν αυξηθεί ταχύτερα από την αγοραστική δυνατότητα πολλών υποψήφιων αγοραστών.

Τα νεότερα στοιχεία της ΑΑΔΕ δείχνουν ότι τον Μάιο οι φόροι και τα τέλη από δωρεές, γονικές και λοιπές παροχές αυξήθηκαν κατά 63,2% σε ετήσια βάση. Αντίθετα, οι φόροι μεταβίβασης κτιρίων και οικοπέδων μειώθηκαν κατά 4%, για δεύτερο συνεχόμενο μήνα, σύμφωνα με την ΕΡΤ.

Η απόκλιση δεν αποδεικνύει από μόνη της αντίστοιχη μεταβολή στον αριθμό των πράξεων. Αποτυπώνει, όμως, μια σαφή διαφορά ανάμεσα στη μεταβίβαση ήδη υπάρχουσας οικογενειακής περιουσίας και στην αγορά ακινήτου με νέο κεφάλαιο.

Πτώση 4% στους φόρους μεταβίβασης

Τον Μάιο βεβαιώθηκαν συνολικά 53,12 εκατ. ευρώ από φόρους μεταβίβασης οικοδομών και οικοπέδων, ποσό μειωμένο κατά 4% σε σύγκριση με τον ίδιο μήνα του 2025.

Στις αγοραπωλησίες κατοικιών και επαγγελματικών ακινήτων, οι βεβαιωμένοι φόροι διαμορφώθηκαν στα 44,64 εκατ. ευρώ, από 45,89 εκατ. ευρώ έναν χρόνο νωρίτερα, καταγράφοντας πτώση 2,7%.

Ισχυρότερη ήταν η κάμψη στα οικόπεδα και τα αγροκτήματα. Οι αντίστοιχοι φόροι υποχώρησαν στα 8,48 εκατ. ευρώ, από 9,43 εκατ. ευρώ τον Μάιο του 2025, σημειώνοντας μείωση 10,1%.

Η πτώση ακολουθεί την κάμψη του Απριλίου και δημιουργεί τις πρώτες ενδείξεις εξασθένησης της δραστηριότητας, χωρίς ακόμη να ανατρέπει τη θετική εικόνα στο σύνολο της χρονιάς.

Ακίνητα: Ακόμη θετικό το πρώτο πεντάμηνο

Από τον Ιανουάριο έως τον Μάιο του 2026, οι βεβαιωμένοι φόροι από μεταβιβάσεις κτιρίων και οικοπέδων έφτασαν τα 246,81 εκατ. ευρώ, έναντι 235,91 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2025.

Η αύξηση διαμορφώνεται στο 4,6%, που αντιστοιχεί σε περίπου 10,9 εκατ. ευρώ περισσότερα φορολογικά έσοδα.

Επομένως, η αγορά δεν εμφανίζει ακόμη συνολική ετήσια συρρίκνωση. Η εικόνα δείχνει περισσότερο μια απώλεια δυναμικής κατά τους δύο τελευταίους διαθέσιμους μήνες, η διάρκεια της οποίας θα κριθεί από τα στοιχεία του καλοκαιριού.

Το βάρος των υψηλών τιμών

Η επιβράδυνση συμπίπτει με τη συνεχιζόμενη άνοδο των αξιών στην αγορά κατοικίας.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν συνολικά κατά 34,3% την τριετία 2023-2025 σε πανελλαδικό επίπεδο και έχουν πλέον ξεπεράσει το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του 2008.

Η άνοδος αυτή αυξάνει το απαιτούμενο αρχικό κεφάλαιο, το ύψος του δανείου και τα συνολικά έξοδα μιας αγοράς. Σε συνδυασμό με τα επιτόκια και το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών, περιορίζει τον αριθμό των αγοραστών που μπορούν να ακολουθήσουν τις ζητούμενες τιμές.

Οι βεβαιωμένοι φόροι, πάντως, δεν αποτελούν ακριβή μέτρηση του αριθμού ή της συνολικής αξίας των συναλλαγών. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η αγορά πρώτης κατοικίας, η οποία απαλλάσσεται από τον φόρο μεταβίβασης έως συγκεκριμένα όρια, ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση και τις προϋποθέσεις που πληροί ο αγοραστής.

Ακίνητα: Γιατί αυξάνονται οι γονικές παροχές

Στον αντίποδα, οι φόροι και τα τέλη από δωρεές και γονικές παροχές έφτασαν τον Μάιο τα 6,82 εκατ. ευρώ, από 4,18 εκατ. ευρώ τον αντίστοιχο μήνα του 2025.

Η αύξηση κατά 2,64 εκατ. ευρώ ή 63,2% δείχνει ισχυρή κινητικότητα στις μεταβιβάσεις περιουσίας μεταξύ συγγενών.

Στο πρώτο πεντάμηνο, τα αντίστοιχα έσοδα ανήλθαν σε 18,71 εκατ. ευρώ, από 15,2 εκατ. ευρώ έναν χρόνο νωρίτερα, σημειώνοντας αύξηση 23,1%.

Βασικό κίνητρο αποτελεί το αφορολόγητο όριο των 800.000 ευρώ που ισχύει, υπό προϋποθέσεις, για δωρεές και γονικές παροχές μεταξύ συγγενών πρώτης κατηγορίας.

Το υψηλό όριο δεν σημαίνει ότι κάθε πράξη δημιουργεί φόρο. Αντιθέτως, ενθαρρύνει περισσότερες και μεγαλύτερες μεταβιβάσεις, μέρος των οποίων μπορεί να υπερβαίνει τα αφορολόγητα ποσά ή να συνοδεύεται από τέλη και λοιπές επιβαρύνσεις. Συνεπώς, η αύξηση των βεβαιωμένων ποσών αποτελεί ένδειξη μεγαλύτερης δραστηριότητας, όχι πλήρη καταγραφή της συνολικής αξίας που άλλαξε χέρια.

Σχεδόν σταθερές οι κληρονομιές

Πολύ μικρότερες είναι οι μεταβολές στους φόρους κληρονομιάς.

Τον Μάιο βεβαιώθηκαν 15,51 εκατ. ευρώ, έναντι 14,97 εκατ. ευρώ τον ίδιο μήνα του 2025. Στο πεντάμηνο, τα έσοδα έφτασαν τα 61,86 εκατ. ευρώ, από 61,35 εκατ. ευρώ, παρουσιάζοντας οριακή αύξηση 0,8%.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:

• Από τη Μύκονο, έως τη Δράμα: Ο νέος χάρτης πλειστηριασμών της ΑΑΔΕ – Τα ακίνητα
• Τα τρία πολιτικά ερωτήματα του Σεπτεμβρίου
• «Ασπίδα του Αχιλλέα»: Το deal των 3 δισ. ευρώ που φέρνει πιο κοντά Ελλάδα και Ισραήλ
• Η νέα ενεργειακή κρίση ξεκινά από τα διυλιστήρια;