Fortune Ρεπορτάζ: «Πανδημία» μισθωτηρίων για ακίνητα του λιανεμπορίου

ΑΠΕ-ΜΠΕ

Οι πιέσεις για μείωση ενοικίων, η μειωμένη ζήτηση, η μετατόπιση σε νέες εμπορικές πιάτσες, οι ευκαιρίες και οι κίνδυνοι για τους επενδυτές.

Ανακατατάξεις στην αγορά ακινήτων που προορίζονται για χρήση λιανεμπορίου φέρνει η πανδημία, με τους ιδιοκτήτες να δέχονται πιέσεις για μείωση ενοικίων, τους λιανέμπορους να κλείνουν σημεία πώλησης και τους επενδυτές να χάνουν χρήματα από τίτλους που απαξιώνονται.

Στις διεθνείς αγορές οι εταιρείες real estate έχουν χάσει σημαντικό μέρος της αξίας τους. Αυτό είναι αποτέλεσμα των οικονομικών επιπτώσεων της πανδημίας, που έχουν ωθήσει πολλούς ιδιοκτήτες σε επαναδιαπραγμάτευση των συμβάσεων μίσθωσης ακινήτων. Οι ζημιές που επωμίζονται οι ιδιοκτήτες έχουν αποτύπωμα και στις επενδύσεις. Πολλοί επαγγελματίες βιώνουν κρίση, καθώς ενισχύεται το κύμα λουκέτων σε καταστήματα του λιανεμπορίου, ενώ πολλοί επιχειρηματίες περιορίζουν τους χώρους γραφείων τους, κλείνουν υποκαταστήματα και περιορίζουν τις αποθήκες τους.

Ειδικότερα στην Ελλάδα, πολλοί λιανέμποροι κλείνουν ζημιογόνα καταστήματα, όπου δεν μπορούν να πετύχουν αναθεώρηση υφιστάμενων συμβάσεων με ευνοϊκότερους όρους και επανατοποθετούνται σε εμπορικές πιάτσες πουν δημιούργησε η πανδημία.

Για παράδειγμα η αλυσίδα Βενέτης φαίνεται να απομακρύνεται από το κέντρο της πρωτεύουσας που πλήττεται από τις παρενέργειες της πανδημίας «παγώνοντας» ταυτόχρονα νέα concept για να διαχειριστεί την τρέχουσα κρίση. Η αλυσίδα, αν και δεν ανήκει στους κωδικούς αριθμούς δραστηριότητας (ΚΑΔ) που έχουν κλείσει με κρατική εντολή, έχει πληγεί οικονομικά κυρίως λόγω της πτώσης της ζήτησης. Η εταιρεία άνοιξε πρόσφατα νέα καταστήματα σε Νέα Ιωνία και Περιστέρι και ετοιμάζεται να εγκαινιάσει ορισμένα ακόμη νέα σημεία. Είχε προηγηθεί ωστόσο απόφαση για κλείσιμο πέντε καταστημάτων του δικτύου τον περασμένο Οκτώβριο, όταν ναυάγησαν οι διαπραγματεύσεις με τους ιδιοκτήτες ακινήτων για χαμηλότερα ενοίκια και καλύτερους όρους στις συμβάσεις μίσθωσης. Η εταιρεία ανέστειλε προσωρινά και τη λειτουργία του Venetis Great, στο Μπάγκειο μέγαρο στην Ομόνοια, καθώς και τα σχέδια για την ανάπτυξη νέων concept.

Σε αναδιοργάνωση δικτύου, με μείωση σημείων πώλησης προχωρούν πολλές αλυσίδες ενώ το νέο περιβάλλον προσφέρει και ευκαιρίες για επέκταση με τοποθέτηση σε περιοχές με αυξημένη εμπορική κίνηση. Για παράδειγμα η Καυκάς εγκαινίασε ένα νέο σημείο πώλησης στην Αργυρούπολη, το 69ο στην Ελλάδα και το 71ο συνολικά σε Ελλάδα και Κύπρο. Ένα νέο κατάστημα εγκαινίασε και η Parabita στο Χαλάνδρι Αττικής.

Η εταιρεία plus size γυναικείων ενδυμάτων αριθμεί πλέον 11 καταστήματα. Σε συνεχή ανάπτυξη βρίσκεται η δανέζικη αλυσίδα οικιακού εξοπλισμού Jysk που άνοιξε ένα ακόμη κατάστημα στα μέσα Δεκεμβρίου και προσθέτει συνεχώς νέα σημεία στο δίκτυό της που αριθμεί πλέον 41 καταστήματα.

Σημαντικές αλλαγές στην αγορά ακινήτων επιφέρει και η μείωση των υποκαταστημάτων των τραπεζών, στο πλαίσιο της ψηφιοποίησης των υπηρεσιών τους. Αυτό ισχύει για τις συστημικές τράπεζες, στα δίκτυα των οποίων επήλθε κορεσμός τα προηγούμενα χρόνια. Δεν ισχύει το ίδιο για την Optima bank, το δίκτυο της οποίας βρίσκεται σε ανάπτυξη. Το νέο περιβάλλον ευνοεί και ορισμένα νέα δίκτυα που αναπτύσσονται με τη μέθοδο franchise. Στο πλαίσιο αυτό ενδεικτικά σημειώνεται ότι η The Franchise Co. ανακοίνωσε πρόσφατα το άνοιγμα νέου Beauty Free στα Χανιά.

Από τα παραπάνω γίνεται σαφές ότι η αγορά προσαρμόζεται στις νέες τάσεις που αναδεικνύουν και ευκαιρίες πέρα από τους κινδύνους. Στους τελευταίους αναγκάζονται να προσαρμοστούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων και οι μεσίτες ενώ με προκλήσεις είναι αντιμέτωποι και οι επενδυτές. Σε έρευνα του Bloomberg που κάλυψε ένα δείγμα εταιρειών αξιοποίησης ακινήτων συνολικής αξίας 10 τρισ. δολ. διαπιστώθηκε ότι η αποπληρωμή μακροπρόθεσμων δεσμεύσεων πολλών συνταξιοδοτικών ταμείων και ασφαλιστικών εταιρειών βασίζονται στην αγορά ακινήτων. Αυτή θεωρείται παραδοσιακά μια επένδυση που προσφέρει ένα σταθερό εισόδημα. Η πανδημία όμως ήρθε να ανατρέψει αυτόν τον κανόνα.

Επίσης η 18η έκδοση της έκθεσης “Emerging Trends in Real Estate® Europe”, των PwC και Urban Land Institute (ULI) για την ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων έδειξε ότι η κατηγορία που θα επηρεαστεί περισσότερο από την αβεβαιότητα της πανδημίας είναι αυτή των ακινήτων που προορίζονται για χρήση λιανεμπορίου και γραφείων λόγω της αβεβαιότητας είσπραξης των ενοικίων κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Αυτό, σύμφωνα με την PwC, οδηγεί τους επενδυτές στην αξιολόγηση του λειτουργικού κινδύνου των ενοίκων, εστιάζοντας ταυτόχρονα στα δικά τους πλεονεκτήματα ως διαχειριστές, στην προσπάθεια διασφάλισης των εισοδημάτων τους. Ταυτόχρονα, η άμεση επίδραση της πανδημίας στον τουρισμό έχει επηρεάσει και την αγορά ακινήτων, ιδιαίτερα σε χώρες όπως η Ελλάδα που στηρίζονται στον συγκεκριμένο κλάδο.

Ταυτόχρονα, η τάση της τηλεργασίας ήρθε για να μείνει με βάση το 91% των ερωτηθέντων ενώ η αλλαγή χρήσης κτιρίων (repurposing) παραμένει τάση που θα επηρεάσει την αγορά ακινήτων τα επόμενα τρία με πέντε έτη, εστιάζοντας πλέον στον τομέα γραφείων και εμπορικών χώρων. Μάλιστα, 47% των ερωτηθέντων στην έρευνα των PwC και ULI θεωρεί ότι η ανακατασκευή είναι ο ελκυστικότερος τρόπος αγοράς prime assets τα οποία σε κάθε περίπτωση κρίνονται υπερτιμημένα για το 41% των ερωτηθέντων.