Πώς αλλάζει τον χάρτη των επαγγελματικών ακινήτων η επιδημία
Δεν πρόλαβε να «ανασάνει» η αγορά ακινήτων από το ισχυρό πλήγμα που δέχτηκε κατά τη διάρκεια της δεκαετούς ύφεσης και εκεί που φαινόταν μια αχτίδα φωτός στον ορίζοντα, ήρθε ο κορωνοϊός για να ανατρέψει τα δεδομένα. Το “χειρόφρενο” στην ελληνική οικονομία και το περιορισμένο budget των ελληνικών νοικοκυριών αναμένεται να επηρεάσoυν το ύψος των αγοραπωλησιών στις κατοικίες, καθώς και εκείνο των ενοικίων.
Στα δε επαγγελματικά ακίνητα, ένας μεγάλος αριθμός ενοικιαστών ζητά «ψαλίδι» στα ενοίκια, με την αιτιολογία ότι έχουν παύσει κάθε εμπορική δραστηριότητά, ή ότι έχουν συρρικνωθεί οι τζίροι τους, και τίθεται σε κίνδυνο ακόμη και η ίδια τους η βιωσιμότητα. Την ίδια ώρα, το φαινόμενο της τηλεργασίας που υιοθετήθηκε από το σύνολο των ελληνικών επιχειρήσεων, προκειμένου οι εργαζόμενοι να συνεχίσουν να εργάζονται ασφαλείς από το σπίτι τους χωρίς να χρειάζεται να έρχονται σε καθημερινή επαφή με συναδέλφους, γεννά ερωτήματα για το κατά πόσο οι εταιρείες, όταν επιστρέψουμε στην κανονικότητα, θα εξακολουθούν να συντηρούν μεγάλους εργασιακούς χώρους, εφόσον έχει αποδειχτεί στην πράξη ότι ένα ευέλικτο μοντέλο εξ’ αποστάσεως εργασίας – όπου η φύση της δουλειάς το επιτρέπει – μπορεί να είναι εξίσου αποδοτικό.
Παράλληλα, τα προβλήματα που εμφανίστηκαν στην τροφοδοτική αλυσίδα κατά τη διάρκεια της πανδημικής κρίσης, φαίνεται να βάζουν εκ νέου στο τραπέζι το θέμα των logistics και τις επενδύσεις σε αυτούς τους χώρους.
Για τον Νίκο Μανομενίδη, Πρόεδρο της Ένωσης Μεσιτών Ακινήτων Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας, παρόλο που η Πανδημία αποτελεί κοινό παρονομαστή δυσκολίας για τις οικονομίες παγκοσμίως, η αίσθησή του είναι ότι η επίδραση του κορωνοϊού θα είναι διαφορετική με βάση, τόσο τα ποιοτικά όσο και με τα ποσοτικά χαρακτηριστικά κάθε χώρας. Οι επιπτώσεις, όπως εξηγεί στο fortunegreece.com, θα είναι περισσότερο επώδυνες στις μεγαλύτερες οικονομίες και σε εκείνες που παρουσιάζουν μικρότερη κοινωνική συνοχή.
«Η Ευρωπαϊκή Ένωση, παρόλα τα προβλήματά της, θεωρώ ότι διαθέτει, συγκριτικά με τις υπόλοιπες οικονομικές ενότητες, συνεκτικότερο κοινωνικό ιστό, με ισχυρό σύστημα Δημόσιας Υγείας και θα αποτελέσει παραγωγικό πόλο έλξης των ελεύθερα σκεπτόμενων παραγωγών ανά τον κόσμο. Ταυτόχρονα, η εθνοκεντρική γεωμετρία της Ευρωπαϊκής Ένωσης, σε αντιδιαστολή με την ατομική – φυλετική γεωμετρία των ΗΠΑ και την απρόσωπη και συμπαγή των χωρών της Ασίας, ευνοεί την βιομηχανική εξειδίκευση στην Ε.Ε και μέσα από την εσωστρέφεια που δημιουργεί η παρούσα κρίση δύναται να ανατροφοδοτήσει την παραγωγική ανασυγκρότηση της με στόχο την σχετική αυτάρκεια της. Αυτό το περιβάλλον δημιουργεί ευνοϊκές συνθήκες και για την ελληνική οικονομία, η οποία εκτιμώ ότι πιο εύκολα και γρήγορα από άλλες χώρες θα ανακάμψει» υποστηρίζει ο κ. Μανομενίδης.
Εστιάζοντας στην περίπτωση της Ελλάδας, αναφέρει ότι η χώρα μας παράγει σε μικρή κλίμακα προϊόντα μεσοπρόθεσμης κατανάλωσης που στην κρίση “κόβονται” πρώτα, (έπιπλα, αυτοκίνητα κλπ). Προσθέτει πως η σύνδεση της υγείας με την σωστή διατροφή και η στροφή των καταναλωτών σε ποιοτικότερα τρόφιμα όταν κινδυνεύει η υγεία τους, αποτελούν ευκαιρία για παραγωγική ανασυγκρότηση του πρωτογενούς και δευτερογενούς τομέα με κατεύθυνση την αξιοποίηση της καλής φήμης της Μεσογειακής διατροφής και της ελληνικής κουζίνας.
Οι τιμές σε αστικά κέντρα και προάστια
Ειδικότερα στο πεδίο των ακινήτων, οι τράπεζες, λίγο ως πολύ, έχουν απαλλαγεί από τα παλαιότερα μη εξυπηρετούμενα δάνεια ή με κάποιο τρόπο έχει δρομολογηθεί η διευθέτησή τους. «Τα προηγούμενα χρόνια η αγορά κινήθηκε κατά κύριο λόγο με μετρητά, τόσο σε επίπεδο αγοράς κατοικίας, όσο και επαγγελματικής στέγης και η έκθεση σε νέο δανεισμό, λόγω των γνωστών περιορισμών, εκτιμώ ότι είναι πολύ μικρή σε σχέση με τις υπόλοιπες χώρες και δεν θα δημιουργήσει νέα εμπόδια».
Τονίζει, ωστόσο, ότι οι τιμές, υπό την πίεση της μείωσης του τουρισμού και των βραχυχρόνιων μισθώσεων, θα εξορθολογιστούν στα αστικά κέντρα και θα παρουσιαστούν αυξητικές τάσεις στα προάστια. Μάλιστα στα προάστια, που είχαν πληγεί περισσότερο από την προηγούμενη κρίση, οι συνθήκες ζωής είναι καλύτερες και οι τιμές παραμένουν κάτω του κόστους κατασκευής. Σημαντικό ρόλο στην μετατόπιση του ενδιαφέροντος από το κέντρο στα προάστια θα διαδραματίσουν, εφόσον σταθεροποιηθούν, και οι χαμηλές τιμές στα καύσιμα.
Θα δούμε να ξενοικιάζονται μεγάλα ακίνητα και να επιλέγονται μικρότεροι εργασιακοί χώροι; Ο κ. Μανομενίδης δηλώνει βέβαιος πως η επιστροφή θα γίνει σε μια νέα κανονικότητα. Είναι πολύ πιθανό να επιβληθούν κανόνες πυκνότητας και έτσι σε μεγαλύτερους χώρους να εργάζονται λιγότερα άτομα και αυτό να ισορροπήσει τις απώλειες από την από εξ’ αποστάσεως εργασία τετραγωνικών μέτρων μίσθωσης γραφειακών χώρων .
«Μην ξεχνάμε ότι η εξ αποστάσεως εργασία δημιουργεί τους σύγχρονους νομάδες της πληροφορικής οι οποίοι αναζητούν ειδυλλιακά περιβάλλοντα ανά τον κόσμο για να μετακομίσουν και να εργαστούν. Με κατάλληλες ενέργειες η Ελλάδα θα μπορούσε επιτυχώς να διεκδικήσει μέρος αυτής της συνεχώς αυξανόμενης πίτας» λέει χαρακτηριστικά.
Όσο για το πώς θα διαμορφωθεί η ζήτηση χώρων για logistics, υπενθυμίζει πως η πανδημία λειτούργησε καταλυτικά στο ηλεκτρονικό εμπόριο με τις εταιρείες ταχυμεταφορών να αποτυγχάνουν στον ρόλο τους και να δημιουργούν έδαφος για την είσοδο νέων παικτών στην Αγορά των last mile logistics. Θεωρεί προφανή την αύξηση της ανάγκης για χώρους και υπηρεσίες logistics ειδικά γύρω από τις πυκνοκατοικημένες πολεοδομικές ενότητες. Απαιτείται, ωστόσο, σχεδιασμός και αξιοποίηση των υφιστάμενων εγκαταλειμμένων εγκαταστάσεων σε ΒΙΠΕ και ΒΙΠΑ ανά την επικράτεια.
«Δυστυχώς οι Τράπεζες και οι θυγατρικές τους απέτυχαν στην διαχείριση τους. Απαιτείται να ρυθμιστεί με Νόμο ο χρόνος που θα μπορούν οι Τράπεζες και τα Fund να διατηρούν στην κατοχή τους assets ειδικά όταν αυτά είναι αναξιοποίητα και ρημάζουν. Θα πρέπει να υποχρεωθούν να τα διαθέσουν στην αγορά ακόμη και με μειωμένες τιμές μίσθωσης ή πώλησης» επισημαίνει.
Η επόμενη ημέρα στην αγορά ακινήτων και οι ξένοι επενδυτές
Η προετοιμασία για την επόμενη μέρα δεν θα είναι εύκολη υπόθεση και θα πάρει χρόνο. Ο δε βαθμός δυσκολίας θα εξαρτηθεί από τον κλάδο δραστηριοποίησης, το αντικείμενο απασχόλησης, αλλά και από την κουλτούρα της κάθε επιχείρησης. Το μόνο βέβαιο είναι ότι η νέα κανονικότητα αναμένεται να αφήσει στην κοινωνία αρκετές νέες συνήθειες, όπως σχολαστικότερη καθαριότητα, προσοχή στις επαφές, ίσως να φέρει και πιστοποιητικά υγείας, ενώ ενέχεται να επηρεάσει και την πυκνότητα – χωρητικότητα επιβατών των μεταφορικών μέσων. Ενώ σε μεσοπρόθεσμο διάστημα θα απαιτείται και η σωστή χρήση μάσκας.
Σύμφωνα με τον Επιστημονικό Σύμβουλο της SOLUM Property Solutions, τέως Ορκωτό εκτιμητή και Πρόεδρο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, Μπάμπη Χαραλαμπόπουλο, σε ότι αφορά τους εκτιμητές, όλοι προσπαθούν να διερευνήσουν τις τάσεις της αγοράς ακινήτων ανά κατηγορίες ακινήτων, ανά τοποθεσία, ανά ποιότητα κλπ. Το φαινόμενο είναι σε εξέλιξη και οι επιπτώσεις θα είναι μεγαλύτερες, όσο καθυστερεί η επάνοδος στη νέα κανονικότητα. Προβλέπει άνοδο της ανεργίας, μείωση των διαθέσιμων οικονομικών των νοικοκυριών με συνακόλουθη μείωση της ζήτησης. Μιλώντας για τους ξένους επενδυτές, τονίζει πως ζουν και αυτοί μια αντίστοιχη πραγματικότητα που τους κάνει να είναι επιφυλακτικοί, τουλάχιστον επί του παρόντος.
«Η Ελλάδα έχει σημαντικά πλεονεκτήματα και θα προσελκύει το ενδιαφέρον κάποιων ξένων αλλά θα υπάρχει μια μεταβατική περίοδος περισυλλογής. Για παράδειγμα, η χρυσή βίζα που κατά 70% κινούνταν από Κινέζους, ήδη βρίσκεται σε στασιμότητα, ενώ σε κρίση βρίσκονται και τα ακίνητα που τα ζητούσαν για βραχυχρόνια μίσθωση» τονίζει ο κ. Χαραλαμπόπουλος.
Σε ποια ακίνητα παρατηρείται μεγαλύτερο ενδιαφέρον;
Το ενδιαφέρον κατά τα χρόνια της κρίσης ήταν στραμμένο σε ξενοδοχεία, διαμερίσματα μικρού σχετικά εμβαδού και παλαιότητας άνω των 20 ετών, σε γραφεία υψηλών προδιαγραφών καθώς και σε χώρους logistics.
Όμως λόγω της πανδημίας θα συντελεστούν σημαντικές αλλαγές στην ιεράρχηση των αναγκών των πολιτών και των επιχειρήσεων, διότι πολλοί δεν θα αντέξουν το νέο κτύπημα μετά τη δεκαετή κρίση και θα μεταπέσουν σε κάποια …κόκκινη περιοχή χρεών! Για τον κ. Χαραλαμπόπουλο, η διάρκεια της κρίσης είναι αυτή που θα καθορίσει την έκταση των προβλημάτων και το χρόνο μετάβασης στη νέα κανονικότητα.
Θα δούμε αυξημένη ζήτηση για μικρότερους χώρους γραφείων, άρα και αύξηση των κενών γραφειακών χώρων, όπως επίσης και μικρότερα επίπεδα ενοικίων. Για τα νεόδμητα πράσινα κτίρια δεν θα υπάρξουν οι ίδιες επιπτώσεις, δεδομένου ότι η Αττική έχει (λόγω της κρίσης) έλλειψη τέτοιων κτιρίων.
«Εκτιμώ ότι θα έχουμε, κατά κανόνα, αρνητικές επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα. Εξαιρέσεις θα υπάρξουν μόνο σε εκείνα τα ακίνητα που θα ζητηθούν στα πλαίσια αντιμετώπισης της πανδημίας. Το λιανεμπόριο υφίσταται σημαντικό πλήγμα, όπως και ο τουρισμός. Η πολιτική που τελικά θα καθορίσει η Ε.Ε. ως προς τη βοήθεια που θα δώσει στις Χώρες – Μέλη μπορεί να απαλύνει τη βαρύτητα του πλήγματος. Εάν κυριαρχήσει η σκληρή γραμμή τα πράγματα θα είναι χειρότερα και δυσκολότερα».
Προσθέτει πως όλοι ελπίζουν σε μια επάνοδο σε μια μορφή κανονικότητας και ανάκαμψης από τις σημαντικές ζημιές, αποκατάσταση η οποία θα ξεκινήσει το 2021 και θα ολοκληρωθεί το 2024.
