Πώς μπορούν οι ευρωπαϊκές πόλεις να κάνουν πιο φθηνή τη στέγαση;

Η οικοδόμηση κατάλληλων και βιώσιμων κατοικιών για τους αυξανόμενους πληθυσμούς που μεγαλώνουν είναι μια από τις μεγαλύτερες αστικές προκλήσεις που αντιμετωπίζουν οι μεγάλες πόλεις της Ευρώπης.

Το Λονδίνο, για παράδειγμα, αναμένεται να αναπτυχθεί κατά 8,8% σε 9,5 εκατομμύρια κατοίκους μέχρι το 2026 και το Βερολίνο να αναπτυχθεί από 3,5 εκατομμύρια σε 4 εκατομμύρια μέχρι το 2035.

«Η προσιτότητα είναι ένα τεράστιο ζήτημα και έχει μεγάλο αντίκτυπο στις πόλεις, την ικανότητά τους να προσελκύουν ταλέντα και να διατηρούν την οικονομική ανάπτυξη», λέει ο Adam Challis, διευθυντικό στέλεχος της JLL. «Η αποτυχία να αντιμετωπιστεί αυτό το ζήτημα μπορεί να εξελιχθεί σε υπαρξιακό πρόβλημα για την ίδια την πόλη, αποδυναμώνοντας εν τέλει την ίδια την ποιότητα ζωής και τις ευκαιρίες απασχόλησης που πυροδοτούν την αστικοποίηση σε όλο τον κόσμο».

Αντιμετωπίζοντας την πρόκληση

Οι πόλεις κατανοούν όλο και περισσότερο ότι το να μην κάνουν τίποτα δεν αποτελεί επιλογή. «Δεν υπάρχει τέλεια απάντηση, αλλά αρχίζουμε να βλέπουμε την εμφάνιση ορισμένων ιδεών που έχουν καλύτερες πιθανότητες να προλαμβάνουν τις χειρότερες επιπτώσεις των αυξανόμενων πληθυσμών της πόλης», λέει ο Challis.

Στο Λονδίνο, η απάντηση μέχρι τώρα ήταν απλά η οικοδόμηση περισσότερων σπιτιών. Ο δήμαρχος της πρωτεύουσας του Ηνωμένου Βασιλείου, Sadiq Khan, έχει θέσει ως στόχο την κατασκευή 116.000 οικονομικά προσιτών κατοικιών μέχρι το 2022. Κατά το οικονομικό έτος έως τα τέλη Μαρτίου του τρέχοντος έτους, οι εργασίες είχαν αρχίσει σε 14.544 προσιτά σπίτια.

«Οι λύσεις μπορούν να επικεντρωθούν στην επέκταση της ανάπτυξης και στην κατανομή του κόστους των νέων κατοικιών», λέει ο Challis. «Αλλά αυτό μόνο δεν θα είναι αρκετό».

Τα σπίτια γίνονται όλο και πιο μικρά- δε φτάνουν βέβαια στα επίπεδα που παρατηρούνται στο Χονγκ Κονγκ- αλλά πλησιάζουν στο νόμιμο ελάχιστο μέγεθος των 37 τ.μ. για μία νεόδμητη γκαρσονιέρα στο Λονδίνο. Νέες μέθοδοι, όπως η δομοστοιχειωτή κατασκευή (modular construction), μπορούν να συμβάλουν στη μείωση του χρόνου και του κόστους που απαιτούνται για την κατασκευή πιο προσιτών κατοικιών σε μια από τις ακριβότερες πόλεις του κόσμου.

Ο μεγαλύτερος κατασκευαστής κατοικιών της Ιαπωνίας, η Sekisui House, πρόσφατα επένδυσε νέα κεφάλαια ύψους 22 εκατομμυρίων λιρών σε ένα εγχείρημα με σπονδυλωτό οικοδόμημα σε συνεργασία με το κρατικό Ταμείο Οικοδόμησης Κατοικιών του Ηνωμένου Βασιλείου.

«Οι λύσεις μοιρασμένου κινδύνου για τη χρηματοδότηση της ανάπτυξης, σε συνδυασμό με τις καινοτομίες στον σχεδιασμό, αποτελούν ένα βήμα προς τα εμπρός», λέει ο Challis. «Όπως και η άφιξη ενός πιο επαγγελματικού, θεσμικού κεφαλαίου ικανού να παραδώσει τα σπίτια που χρειάζονται τόσο απεγνωσμένα πόλεις όπως το Λονδίνο».

Πολιτικό ζήτημα

Η κυβερνητική πολιτική μπορεί επίσης να κάνει τεράστια διαφορά. Ο Khan δεσμεύτηκε να βάλει πλαφόν στα ενοίκια στο Λονδίνο, στο πλαίσιο της εκστρατείας επανεκλογής του για το 2020- κάτι που θα απαιτούσε συμφωνία σε εθνικό επίπεδο.

Οι τοπικές αρχές στις μεγάλες πόλεις της Ισπανίας λαμβάνουν τα δικά τους μέτρα για να μειώσουν τον αριθμό των κενών κτιρίων και των ενοικιαζόμενων για διακοπές, εν μέσω αυξανόμενων ενοικίων για τους ντόπιους. Η Βαρκελώνη, για παράδειγμα, επιβάλλει πρόστιμα μέχρι 30.000 ευρώ στους ιδιοκτήτες κενών κτιρίων.

Η περιφερειακή κυβέρνηση της Μαδρίτης ανακατατάσσει τα ιδιωτικά καταλύματα διακοπών ως ξενοδοχεία, ενώ η Πάλμα και η Βαλένθια αυστηροποιούν επίσης τους κανόνες των ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων για διακοπές, με την ελπίδα ότι θα δώσουν στους κατοίκους της περιοχής μια ευκαιρία να μείνουν σε κεντρικές τοποθεσίες.

Ομοίως, το Άμστερνταμ επιδιώκει να περιορίσει την πώληση διαμερισμάτων σε επενδυτές που δεν σκοπεύουν να ζήσουν σε αυτά μέσω ενός νέου νόμου ο οποίος πρόκειται να εγκριθεί αργότερα φέτος.

Χείρα βοηθείας

Αν και προγράμματα όπως το «Help to Buy» στο Ηνωμένο Βασίλειο, στο πλαίσιο του οποίου η κυβέρνηση υποστηρίζει οικονομικά ανθρώπους που αγοράζουν για πρώτη φορά σπίτι, έχουν δώσει στον κόσμο ένα πάτημα στην κλίμακα της ιδιοκτησίας, απέχουν πολύ από το να είναι μια ενιαία λύση για όλους, καθώς οι τιμές των κατοικιών παραμένουν υψηλές.

Αντίθετα, οι αρχές του Άμστερνταμ έχουν ανακοινώσει σχέδια για πλαφόν στο κόστος των νέων κατοικιών μεταξύ 175.000 και 297.000 ευρώ, κάτω από την τρέχουσα μέση τιμή των 302.000 ευρώ για ένα σπίτι στην Ολλανδία.

«Σε γενικές γραμμές, οι πληθυσμοί μεσαίου εισοδήματος δεν καλύπτονται από προσιτές λύσεις στέγασης σε μεγάλες πόλεις και δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά νέες κατοικίες στον ιδιωτικό τομέα», λέει ο Challis. «Σε πόλεις όπου οι τιμές έχουν αυξηθεί σημαντικά, υπάρχει σίγουρα ανάγκη για έναν επαναπροσδιορισμό του τι πραγματικά σημαίνει προσιτό».

Το Βερολίνο βρέθηκε στο επίκεντρο του διαλόγου γύρω από οικονομικά προσιτή στέγαση, με μια απότομη αύξηση των ενοικίων διαμερισμάτων τα τελευταία χρόνια, καθώς ο πληθυσμός της πόλης αυξάνεται. Η ρύθμιση των ενοικίων και το «φρένο» στα επίπεδα ενοικίων της πόλης κρίνεται ότι δεν επαρκούσαν για να διατηρήσουν τη ζωή στην πόλη προσιτή.

Νέα μέτρα, όπως η δυνατότητα για τους νέους ενοικιαστές να γνωρίζουν ποια ήταν τα προηγούμενα ενοίκια ενός διαμερίσματος, είναι αμφιλεγόμενα, ενώ ψηφοφορία πρόκειται να διεξαχθεί για την απαλλοτρίωση ή την εξαγορά από το κράτος διαμερισμάτων από μεγάλες εταιρείες κατοικιών. Η πόλη του Βερολίνου θα μπορούσε επίσης να εξαναγκάσει τους εργολάβους και τους επενδυτές να εξασφαλίσουν προσιτά ενοίκια και τιμές πώλησης.

Ακριβώς όπως στο Λονδίνο, η επιλογή της κατασκευής περισσότερων κατοικιών είναι εφικτή. Αλλά με το αυξανόμενο κόστος κατασκευής και την έλλειψη διαθέσιμης γης για ανάπτυξη, μια λύση θα μπορούσε να είναι η συνεργασία με τη γειτονική περιοχή του Βραδεμβούργου για την κατασκευή περισσότερων σπιτιών εντός των ορίων της και τη σύνδεσή τους με το Βερολίνο μέσω ταχέων σιδηροδρομικών συνδέσεων.

Περισσότερο συνεπής και πιο μακροπρόθεσμη περισυλλογή θα ήταν ευπρόσδεκτη σε όλες τις μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές, σύμφωνα με τον Challis.

«Υπάρχουν ορισμένες σαφείς προκλήσεις που πρέπει να ξεπεραστούν, συμπεριλαμβανομένης της προστασίας των υπαρχόντων πληθυσμών και της απασχόλησης, καθώς και της ελαχιστοποίησης των οικονομικών βαρών που επιβάλλονται στα άτομα, στην αναπτυξιακή κοινότητα και στο κράτος», λέει.

«Δεν υπάρχει πραγματικό τέλος εν όψει στον αυξανόμενο πληθυσμό των μεγάλων πόλεων, επομένως οι τοπικές κυβερνήσεις πρέπει να κάνουν σχέδια για το μέλλον, βρίσκοντας παράλληλα λύσεις στις τρέχουσες πιέσεις».